周杰诉王怀同等外人执行异议之诉案
周杰诉王怀同等外人执行异议之诉案
江苏省睢宁县人民法院
民事判决书
原告:周杰。
委托诉讼代理人：朱春，江苏仁台律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乔威。
被告：王怀同。
委托诉讼代理人：丁刚，江苏晋陵律师事务所律师。
被告：宋德芹。
原告周杰与被告王怀同、宋德芹案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法适应普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱春、乔威，被告王怀同及其委托诉讼代理人丁刚到庭参加了诉讼，被告宋德芹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院停止对睢宁县××单元××室房屋的执行，解除查封，并确认该房屋为原告所有；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年3月19日，被告宋德芹与徐州鸿翔房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的坐落于睢宁县××单元××室的房产一处，价款163515元，宋德芹支付了首付款34515元，余款129000元在银行做了按揭贷款。2010年10月10日，宋德芹同我签订了《房屋买卖协议》，将该房屋及该小区8幢一层16号车库一并以36万元的价款出卖于我，我按约定支付了首付款24万元，余款12万元按揭贷款由我按月向银行偿还。从2010年10月10日起我按月偿还银行贷款至今，从未拖欠。同时也对该房屋进行了装修并占有居住至今。我与宋德芹之间的房屋买卖协议是有效的，也没有损害抵押权人银行的利益，我取得了房屋的实际所有权。综上所述，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，原告的主张符合该条的规定，请求判令支持如前诉请。
被告王怀同辩称：原告与宋德芹签订的房屋买卖协议是虚假的，原告也没有向宋德芹支付分文购房款。因此原告的诉讼理由不符合最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的规定，请法庭查明事实，依法驳回原告诉讼请求。
被告宋德芹未到庭参加诉讼，亦未提供书面意见。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：
2009年3月19日，被告宋德芹与徐州鸿翔房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的坐落于睢宁县××单元××室的房产一处，价款163515元，宋德芹支付了首付款34515元，余款129000元在银行做了按揭贷款。2010年10月10日，宋德芹同原告周杰签订了《房屋买卖协议》，约定将该房屋及该小区8幢一层16号车库一并以36万元的价款出卖给原告，协议约定原告支付首付款24万元，余款12万元按揭贷款由原告按月向银行偿还。事实上由于宋德芹的儿子朱宏伟欠原告36万元，宋德芹以房抵债，周杰并未给付现金。从2010年10月10日起周杰按月偿还银行贷款，从未拖欠。同时也对该房屋进行了装修并占有居住至今，并缴纳了该房屋的水电费及物业费。由于房贷没有付清，所有没有办理产权过户手续。
另查明，被告宋德芹的儿子朱宏伟因欠原告周杰债务，周杰于2010年4月向本院提起诉讼，本院于2010年4月1日出具（2010）睢民调初字第45号民事调解书，调解结案。2017年3月，朱宏伟向本院提起诉讼，认为睢宁县××单元××室的房产充抵了周杰的债务，但该小区8幢一层16号车库并未充抵债务，起诉要求周杰返还该车库并赔偿损失，本院经审理后认为，2010年10月10日宋德芹同原告周杰签订的《房屋买卖协议》合法有效，于2017年8月11日作出（2017）苏0324民初1440号民事判决书，判决驳回原告朱宏伟的诉讼请求。
又查明，被告王怀同与宋德芹之间因存在买卖合同关系，王怀同于2015年8月向本院提起诉讼，要求宋德芹偿还货款，本院于2015年11月10日作出（2015）睢民初字第2670号民事判决，判决宋德芹给付原告货款178751元。判决生效后，宋德芹未履行义务，王怀同遂申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年4月15日作出（2016）苏0324执91-1号执行裁定书，查封了宋德芹名下位于睢宁县××单元××室的房产一处，案外人周杰遂提出执行异议，要求解除查封、中止对上述财产的执行。本院于2017年12月18日作出（2017）苏0324执异176号执行裁定书，裁定驳回案外人周杰的异议请求。案外人周杰不服，遂提起本案诉讼。
本院认为，2010年10月10日被告宋德芹同原告周杰签订的《房屋买卖协议》的效力，已为本院（2017）苏0324民初1440号民事判决所确认，合法有效。原告虽然没有给付现金，但其以合法有效的债权冲抵付款，亦是付款的一种方式。原告不仅付清了房款，且早已占有使用该房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告提出的执行异议之诉，符合上述规定，本院予以支持。虽然被告宋德芹在执行过程中向本院邮寄了一份书面说明，认为与周杰双方签订的房屋买卖协议内容是假的，涉案房屋只是租给周杰使用而没有卖给周杰，但宋德芹并未提供证据证明自己的观点，亦未到庭接受质询，其所说明的情况与本院查明的事实亦不相符，故其观点本院不予采纳，宋德芹未到庭参加诉讼，是对其抗辩权利的放弃。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行本院于2016年4月15日作出的（2016）苏0324执91-1号民事裁定所查封的标的物。（注：本院（2016）苏0324执91-1号民事裁定于本判决生效时自动失效）；
二、确认涉案的坐落于睢宁县成侯花园1期10幢2单元204室的房产一处为原告周杰所有。
案件受理费3900元，被告宋德芹负担3000元，被告王怀同负担900元（鉴于原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 梁 云
审 判 员 张宜红
人民陪审员 赵永康
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 蔡宏宇