章旭与贾军远、泰安市岱庙办事处五马村村民委员会案外人执行异议之诉一审民事判决书
章旭与贾军远、泰安市岱庙办事处五马村村民委员会案外人执行异议之诉一审民事判决书
山东省泰安市中级人民法院
民事判决书
原告（执行案外人）：章旭。
委托诉讼代理人：章西泗。
委托诉讼代理人：万峰，山东泰山法正律师事务所律师。
被告（申请执行人）：贾军远。
委托诉讼代理人：赵权平，泰安泰山华新法律服务所法律工作者。
被告（被执行人）：泰安市岱庙办事处五马村村民委员会。
法定代表人：王兆友，该村委会主任。
委托诉讼代理人：高兆山，山东岱青律师事务所律师。
原告章旭与被告贾军远、泰安市岱庙办事处五马村村民委员会（以下简称五马村委）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告章旭委托诉讼代理人章西泗、万峰、被告贾军远委托诉讼代理人赵权平、五马村委委托诉讼代理人高兆山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
章旭向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于章庄花园小区西门以南路东的6号临街营业房的执行，并解除查封；2.依法确认6号营业房为章旭所有，并判令五马村委为章旭办理6号营业房的房产手续。事实和理由：2015年3月7日泰安仲裁委员会作出〔2014〕泰仲裁字第106号裁决书，裁决五马村委向贾军远偿还借款946,504元及利息。2016年9月23日本院依据贾军远的申请，以（2015）泰执字第140-3号裁定查封五马村委位于泰山区章庄西路五马章庄花园小区西门以南路东的5号、6号、7号、9号临街房屋。章旭知晓后，对该裁定中6号临街房屋的执行标的提出书面执行异议，本院以（2017）鲁09执异157号裁定书裁定驳回章旭的异议请求。章旭认为，执行裁定书认定事实及适用法律均有错误，理由如下：一、本案中位于章庄花园小区西门以南路东的6号临街营业房，由章旭享有所有权，非被执行人五马村委的财产，不应作为贾军远与五马村委债务纠纷的执行标的。1.2007年5月24日五马村委与章旭签订拆迁协议书，约定五马村委拆除合法营业房面积97.08平方米，拆迁人就近回迁安置被拆迁人，协议成立且合法有效。该房屋系章旭具有所有权的旧宅院置换回迁而来，房屋的产权自始便不属于五马村委。2.2013年9月1日五马村委召集并主持、岱庙办事处领导参加、泰山区公证处公证员在场，现场录音录像，将门头房分配到户，并给每户签发了“分配单"。章旭当日领取6号房“分配单"后便交房款44,100元，领取房屋钥匙，此证实五马村委与章旭完成了房屋的交付。3.2013年9月1日交付房屋之后，6号房即一直由章旭实际占有控制。章旭进行了装修，并出租给他人使用，水电等费用均由章旭交纳，至今已经四年之久，五马村委对此没有表示任何异议。二、章旭依法对房屋享有足以排除执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于排除执行的规定，本案6号回迁房：1.该房产是回迁房而不是商品房，具有特殊性，且在2013年9月1日完成房产分配，章旭对该回迁6号房屋享有不可争议的产权，在法院查封之前已不属于五马村委；2.五马村委已于2013年9月1日交付给章旭，章旭占有使用该房屋已达四年之久；3.章旭虽然未付清剩余房款，但未支付的原因系五马村委以提价为由拒收。章旭在提起执行异议申请之时，也同意将剩余房款交付给法院用于执行；4.五马村委回迁的全部房产，该未办理手续的原因系历史性等复杂原因，并非因章旭的原因。因此，章旭房产系基于回迁而非买卖对房屋享有权利，理应享有比商品房更完善的保障，章旭房产的情形具备了法律规定的排除执行的情形，诉求理应得到支持。
贾军远辩称，贾军远申请查封的涉案房屋在查封时并没有确定房屋的所有权人，至今仍由五马村委控制和管理。退一步讲，即使涉案房屋所有权为章旭，因该房屋是小产权，人民法院也无权对该房屋进行确权。综上，章旭所诉与事实不符，应依法驳回其诉讼请求。
五马村委提交说明一份，作为其答辩意见，本案历经两届村委班子，在村委属于历史遗留问题，包括案涉门头房在内，于2010年前建设，建设完成后村委制定分配方案，因村民对分配方案有意见，多次上访，分配方案未实施。在2013年3月份，村民私自将该门头房抢占，抢占后抢占人自己使用或租赁给他人使用。五马村委一直努力寻找解决营业房分配问题的方法，泰山区政府也成立工作组入驻，并组织人员停水、停电清理收回被抢占的门头房。至2015年下半年清理完毕，村并筹划新的分配方案，后因贾军远案件被本院查封，未能分配。村民一直因门头房问题上访至今。请法院依法处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。贾军远、五马村委对章旭提交的以下证据真实性无异议，本院予以在卷佐证：本院（2015）泰执字第140-3号执行裁定书、本院（2017）鲁09执异157号执行裁定书、泰安仲裁委员会〔2014〕泰仲裁字第106号裁决书、五马社区章庄小区旧存改造回迁楼房安置分配说明、2004年5月10日协议书、2007年5月24日协议书、2014年2月20日公示、2014年4月17日公示、本院2017年7月18日调查笔录。
对当事人有争议的证据，结合质证意见，本院作如下认证：
1.章旭提交的2017年8月20日书面说明一份，用以证明其认可其父亲章西泗关于案涉房产的一切代理行为。
贾军远质证认为，该说明落款日期为2017年8月20日，其说明内容晚于章西泗的代理权限和已经完成的所谓的代理，该说明属于无效证据。
2.章旭提交2017年8月4日证明、分配单、2013年9月1日收款收据、公示各一份，用以证明2013年9月1日，在岱庙办事处、五马社区、村委会、公证处等领导参加的情况下，公开进行的营业房分配交房，程序公开透明，相关领导现场监督，分房合法有效，章旭当场分得6号营业房，村委现场下发了分配单，章旭父亲章西泗代章旭签字并按手印，五马村委时任村委会主任王兆友签字确认。章旭也即按照要求筹钱支付房款，当时支付了44,100元，村委会会计开具收据，注明是6号营业房房款，会计章建签名并盖有村委印章。章旭经过严格的程序取得6号营业房的产权，已经以公示程序、合法取得房产，并支付了对价。分房之后，为了消除村民的疑虑而做出的信息公开，因为营业房的分配政策村委会有特殊的要求，章旭完全符合分配营业房的要求、提交的材料也齐全，没有群众对章旭的分房提出异议，更证实了章旭有资格，也实际享有了6号营业房的产权，章旭的营业房已经交付使用。
贾军远质证认为，分配单没有村委会的盖章，收款收据盖章为泰安五马旧城暨市场建设筹建处，并非五马村委，与本案无任何关系。对于公示，只能说明章旭的名字只在无任何盖章的公示中，结合五马村委答辩提交的书面说明足以证实，即使五马村委曾经贴过分房公示，但未实际履行。
3.章旭提交销货清单两份、收款收据两份、销售维修凭证一份，用以证明章旭在2013年9月1日接受房产后，便对房产进行了装修使用，花费了大量的资金，可以印证五马村委交房的事实，否则章旭不会大金额投资来装修房子、完善水电、开通水电等等；提交电费明细单一份、泰安商业银行个人结算账户综合申请书一份、活期存款账户历史明细查询一份、营业房出租协议两份、房租收到条五份、自来水费收到条一份、泰安市自来水公司机打发票八份、打印复印收款收据，用以证明案涉营业房早在2013年章旭便开通用电，户主显示是章旭，章旭占有使用了已经4年之久，群众、五马村委都没有提出异议，印证五马村委认可已经将房产分配给章旭的事实。
贾军远质证认为，对于销货清单，没有任何施工单位印章，章旭应提交正规的装饰合同、发票以及装饰用工、用料明细来证实；对于收款收据和销售凭证，章旭均应对该种大金额的支出提供正规的发票来证实其真实性；对于电费明细清单，因是复印件无法证实其真实性，即使该电费明细清单真实，根据清单内容显示电费为零，客户名称是五马村委而非章旭。对于出租协议真实性有异议，出租时间相冲突，其中2014年签订的协议没有承租人的信息；对于收到条真实性有异议，按照正常逻辑，即使该收到条存在原件复印件，原件也应该在承租人手中而非章旭或章西泗持有；对于打印收据，按国家规定消费高于10元的应当开具正规的发票，该收据打印费的数量为4个，而非4页，与打印行业不符；对于机打发票，客户名称显示均非章旭。
对于上述三组证据，五马村委综合质证认为，章旭提交证据和五马村委说明并不矛盾，但对证据证明对象有异议，其不能证明该门头房已经交付。
4.章旭申请证人章某1、章某2出庭作证，用以证明章旭系合法按程序公开透明取得并占有使用该房产，证实该房产没有交清房款以及没有办理产权登记并非章旭原因，系村委会历史遗留问题。
贾军远质证认为，该两证人均与章旭以及章旭委托诉讼代理人章西泗是近亲属，存在利害关系。两证人陈述的回迁房款项每平方的单价不符，根据调查了解，章旭以及章西泗在章庄花园小区的居住房电表均是用个人身份证办理的，同属于没有办理产权证明的案涉房产，应该也可以办理个人的用电登记申请。结合章旭提交的用电明细清单证据，可以证实案涉房产的所有权人并非章旭，两证人出庭作证的内容不应作为有效证据使用。
五马村委质证认为，两证人证言与村委出具的说明内容有矛盾，应以村委证明为准。
5.贾军远提交五马村委2017年7月20日说明一份，用以证明贾军远申请查封的6号营业房在法院查封时是空房，至说明做出之日没有分配，更证实之前该房屋被五马村民抢占过，并经相关政府部门清理完毕。
章旭质证认为，该说明系出自2017年与章旭出示的该之前的证据相矛盾，该份证据出具的原因也正如村委会所说是村委班子交接后出现的问题，与章旭无关，章旭在此之前已经分到房产，已经有充分的证据予以证实。
五马村委对该说明无异议。
对于上述证据，本院审查认定如下：1.章旭2017年8月20日书面说明系对其父章西泗代理其实施与案涉房屋相关民事法律行为的同意和追认，本院对章西泗在案涉相关材料中包括代章旭进行签字的代理行为对章旭发生效力予以确认，对该说明予以采信。2.2017年8月4日证明系证人证言，其中证明人一栏中载明的王兆芳、张建美、张延华、荣少贞无正当理由均未出庭作证，载明的章某1系章旭伯父、章西泗系章旭之父且为本案章旭委托诉讼代理人，均与章旭存在利害关系，本院对该证明不予采信；分配单载明“97.08合同面积111.22安置面积14.14超安置面积西6某王兆友"，其中合同面积与各方无异议的2007年5月24日协议书中载明的章旭合法营业面积一致，贾军远、五马村委均未提供相反证据推翻该证据，本院对该分配单予以采信；2013年9月1日收款收据中加盖了泰安五马旧城暨市场建设筹建处印章，结合五马村委庭审中“村委会旧村改造时对外以筹建处的名义进行"的陈述，本院对该收款收据予以采信；公示未加盖单位印章，无落款时间，本院不予采信。3.销货清单无供货单位名称及盖章，该清单与收款收据、销售维修凭证均无相应发票及支出凭证予以佐证，本院不予采信；电费明细清单中客户编号与泰安商业银行个人结算账户综合申请书中用户缴费号码一致，与活期存款账户历史明细查询能够相互印证章西泗在泰安商业银行开通了案涉房屋电费银行代缴业务，并在活期存款账户历史明细载明的2014年2月—2015年9月期间存在扣缴电费的事实，本院予以采信；营业房出租协议无章旭一方签字、房租收到条系章西泗单方出具，无其他证据佐证，本院不予采信；自来水费收到条、泰安市自来水公司机打发票客户名称并非章旭或章西泗，无其他证据佐证，本院不予采信；打印复印收款收据与本案无关联性，本院不予采信。4.章某1、章某2均系章旭伯父，存在利害关系，不能单独作为认定案件事实的依据，本院将在结合其他证据基础上予以综合评定。5.五马村委将2017年7月20日说明作为其答辩意见，属于民事诉讼中的当事人的陈述，本院将在结合其他证据基础上述予以综合评定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、贾军远与五马村委借款合同纠纷案件裁决、执行情况
贾军远与泰安市五马村旧村改造明珠花园筹建处、五马村委借款合同纠纷一案，泰安仲裁委员会于2015年3月7日作出〔2014〕泰仲裁字第106号裁决书，裁决：一、五马村委自本裁决书送达之日起十日内偿还贾军远借款946,504元及利息（自2011年12月31日起至2012年10月1日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年10月2日其至裁决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回贾军远的其他仲裁请求；三、本案仲裁费20,000元，贾军远承担6,000元，五马村委承担14,000元。本案仲裁费已由贾军远全额缴纳，待五马村委履行本裁决时一并支付贾军远仲裁费14,000元。该裁决书生效后，贾军远向本院申请强制执行。本院于2016年9月23日作出（2015）泰执字第140-3号执行裁定书，裁定查封了五马村委名下位于泰安市泰山区张庄西路五马章庄花园小区西门以南路东的5号、6号、7号、9号临街房屋。章旭向本院提出执行异议，本院于2017年7月28日作出（2017）鲁09执异157号执行裁定书，驳回了章旭的异议请求，章旭不服起诉至本院，请求判如所诉。
二、章西泗原营业房拆迁及安置分配情况
2004年5月10日，五马村委与章西泗签订协议书，协议书载明：……九、沿街营业房的介定具备三证并从1999年连续交纳税金（提供完税发票）可参加营业房的分配（仓储面积不计）。……十一、门头房一次性补助每平方米300元（可参加住房分配）。十二、营业房分配完后，剩余的营业房同意抓阄购买。营业房分配方式是立体安置。一层价格是3,000元/㎡，二层2,500元/㎡。十三、其他未尽条款，以安置分配说明为准。
2005年4月13日，五马村委作出五马社区章庄小区旧村改造回迁楼房安置分配说明。载明：……四、营业房面积的确认。自99年至今连续户主经营的，同时具备户主姓名的营业证和税务登记证，一致不间断向国家缴纳税金的（提供完税发票）（仓储面积不计）。被拆迁营业房要求安置的实行等面积立体安置，等面积部分按安置地段营业房市场价格的60%与拆除营业房的估价额结算差价，营业房市场价为3,000元/㎡，不要或者少要营业房面积的，其面积计入安置面积，且每平方米一次补助100元，回迁时一次结清。
2007年5月24日，五马村委作为拆迁人与章西泗作为被拆迁人签订协议书，泰安市泰山区城市房屋拆迁办公室在协议书拆迁单位一栏加盖公章，载明：……经双方协商，达成以下协议：一、拆除被拆迁人合法营业面积97.08㎡。及其附属物作价补偿元，大写万千百拾元角分（详见附表），该款待安置时一次结清。作价后的房屋及附属物由拆迁单位处置。二、拆迁人就近回迁安置被拆迁人。安置房屋与应安置面积相等部分，按营业房市场价60%与旧房估价额结算结构差价。……备注：户主要求回迁建筑面积约97.08㎡营业房壹套，等面积立体安置，超面积部分按市场价购买。少要或不要面积的其面积与住房合并补偿，并且每平方米一次性补助400元/㎡。回迁时一次结清。
2013年9月1日，泰安五马旧城暨市场建设筹建处出具收款收据，载明：交款单位（全称）章旭金额（大写）人民币肆万肆仟壹佰元整￥44,100事由收章庄西街6号营业房款。同日，五马村委开具分配单，载明：97.08合同面积111.22安置面积14.14超安置面积西6某王兆友。同月25日，章西泗在泰安商业银行办理案涉营业房电费代缴业务，该行活期存款账户历史明细查询载明，在2013年12月20日至2015年12月20日的起止时间期间内，2014年2月14日、3月20日、5月8日、7月11日、7月12日、9月10日、11月13日、2015年1月13日、9月12日，均发生电费批扣业务，共批扣电费2,044.29元。
2014年2月20日，五马村委出具公示，对章庄花园沿街营业房分配户主重新确定，公示名单中载明有章西泗。同年4月17日，五马村委出具公示，在符合营业房分配确认条件的户主中载明有章西泗。
三、当事人对案涉营业房权属的主张情况
贾军远主张案涉营业房为小产权房，法院不应确认权利归属。五马村委庭审结束后向本院提交落款时间为2017年9月27日的书面说明，主张建成的案涉营业房的规划、建设、施工手续正在办理中，2013年9月1日开具办理分房结算手续小条中签字人王兆友并不是当时的村委法定代表人，章旭不具备再分房条件，没有将案涉门头房分配给章旭，并停止分配方案。章旭委托诉讼代理人章西泗主张面积为97.08㎡的原营业房系章西泗所有，其赠与给儿子章旭，五马村委已于2013年9月1日分配给章旭，章旭实际占有案涉营业房至法院查封。
在本院于2017年7月18日对泰安市岱庙街道办事处、五马村委、泰安市五马村旧村改造明珠花园筹建处所做的调查笔录中，泰安市章旭）个人，不属于五马村委。泰安市五马村旧村改造明珠花园筹建处负责人朱洪海主张“法院可以查封我的房产，作为偿还申请人贾军远的借款，同意法院查封我方的财产"。五马村委主张村委还有其他房产可以查封，希望法院解除村民房产的查封。
经本院核实，案涉营业房未办理建筑工程施工许可证。
本院认为，五马村委与章西泗于2007年5月24日签订的协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定和公序良俗，对该协议书效力予以确认。在该协议书中，泰安市泰山区城市房屋拆迁办公室作为拆迁单位、五马村委作为拆迁人，均对章西泗原营业房合法性及营业面积不持异议，应予确认。章西泗主张已将原营业房赠与章旭，章旭亦提交说明对其父章西泗所签与原营业房有关协议及付款等代理行为予以认可，此系章西泗对其自身权利的处分，原营业房在拆迁前已归章旭所有，因此拆迁补偿的对象就是被拆除房屋的所有权人章旭。
本案争议焦点为：一、章旭是否享有足以排除法院对案涉营业房强制执行的民事权益；二、案涉营业房是否归章旭所有。
关于第一个焦点，五马村委于2013年9月1日出具的分配单（五马村委在2017年9月27日说明中称其为分房结算手续小条）中有王兆友签字，五马村委主张王兆友在签字当时并非村委法定代表人，但对该签字真实性并无异议，亦未否认王兆友时任村委会成员，从该份说明内容分析，王兆友在分配单中签字的行为系职务行为，对五马村委具有约束力。五马村委和章西泗2007年5月24日签订的协议书，该分配单、五马社区章庄小区旧村改造回迁楼房安置分配说明，共同构成双方对原营业房拆迁安置补偿协议的主要内容，从内容所显示的双方权利义务内容看，五马村委作为拆迁人的义务是以交付安置房屋并转移所有权给章旭，以此为对价而取得章旭所有的原营业房；章旭作为被拆迁人则以丧失其所拥有的被拆迁原营业房的所有权为代价，换取五马村委提供的安置房屋所有权，同时对被拆迁原营业房的估价额与所安置房屋的市场价进行差价结算，多退少补。也就是说，双方的拆迁安置补偿协议是补足价金的互易合同，属于特殊的买卖合同。双方不仅对原营业房的补偿方式（房屋产权调换）、安置房屋面积（111.22㎡）等一般内容进行约定，而且对安置用房的位置（西6某）、用途（营业房）也作了明确、特别约定的说明，安置房屋具有了特定性，结合拆迁安置补偿协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。"的规定，章旭基于五马村委对其原营业房的拆迁安置而对该特定房屋即案涉营业房所享有的债权应视为一种特种债权。相对于贾军远基于与五马村委之间的借款合同纠纷所产生的金钱债权，章旭就案涉营业房享有的民事权益具有排除执行的效力，理由如下：一、该特种债权是具有担保物权性质的特种债权，是独立的民事权利，具有对抗第三人的效力，即排他性；二、该特种债权系针对案涉营业房的请求权，指向特定明确，而贾军远的金钱债权并未指向特定的财产，仅为一般债权，特种债权优先于一般债权所取得的权利；三、贾军远的金钱债权确定之时，案涉营业房已因案涉拆迁安置补偿协议的约定而不再成为五马村委的责任财产，结合本院2017年7月18日调查笔录中泰安市五马村旧村改造明珠花园筹建处负责人朱洪海关于“法院可以查封我的房产，作为偿还申请人贾军远的借款，同意法院查封我方的财产"、五马村委关于“村委还有其他房产可以查封，希望法院解除村民房产的查封"的主张，章旭的特种债权即使排除贾军远金钱债权的执行，也并未对贾军远债权的实现形成不利影响。综上，章旭关于停止对位于章庄花园小区西门以南路东的6号临街营业房的执行的诉讼请求，本院予以支持。章旭关于解除案涉营业房查封的诉讼请求，不属于执行异议之诉审理范围，本院不予审理。
关于第二个焦点，至本案辩论终结前，案涉营业房所属工程并未取得建筑工程施工许可证，章旭请求确认案涉营业房为其所有，涉及到对案涉房屋权利归属及内容的确认，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院民事案件受理范围，本院不予处理。
综上所述，章旭要求停止对位于章庄花园小区西门以南路东的6号临街营业房的执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下：
在执行泰安仲裁委员会〔2014〕泰仲裁字第106号裁决书过程中不得执行位于章庄花园小区西门以南路东的6号临街营业房。
案件受理费6,310元，由贾军远负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
本院（2017）鲁09执异157号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 张立胜
审 判 员 邢友峰
人民陪审员 张玉山
二〇一八年一月三十日
书 记 员 许安冉