丁志刚与上海群策房地产经营有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
丁志刚与上海群策房地产经营有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
上海市第二中级人民法院
民事判决书
上诉人(原审原告)：丁志刚。委托诉讼代理人：黄莹，上海鼎添律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴建萍，上海鼎添律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海群策房地产经营有限公司。法定代表人：胡家定，公司董事长。委托诉讼代理人：曹晓君。委托诉讼代理人：张弛，上海市大度律师事务所律师。上诉人丁志刚因与被上诉人上海群策房地产经营有限公司(以下简称群策公司)案外人执行异议之诉一案，不服上海市青浦区人民法院(以下简称青浦法院)(2016)沪0118民初6279号民事判决，向本院提起上诉。本院经审理，认为青浦法院认定的基本事实不清，于2017年4月18日作出(2017)沪02民终1918号民事裁定，撤销原判，发回青浦法院重审。青浦法院经重审，作出(2017)沪0118民初9975号民事判决。丁志刚仍不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁志刚的上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判停止对位于江苏省苏州市吴江区同里镇同里湖山庄云庭XX号-X-XXX、云庭XX号-X-XXX、云庭XX号-X-XXX、云庭XX号-X-XXX、云庭XX号-X-XXX、云庭XX号-X-XXX、云庭XX号-X-XXX、云庭XX号-X-XXX共八套房产(以下简称系争八套房产)的执行，并解除对上述房产的查封；3、一、二审案件受理费均由群策公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。丁志刚代表家族成员购买系争八套房产时，在查实并无查封记录的情况下，待合同网签备案成功后才支付全部房款，已尽审慎义务，该房产买卖关系真实合法，相关行政单位也不存在失误。丁志刚从江苏省苏州市吴江区住房和城乡建设局调查得知，系争八套房产在2011年之前无任何人民法院的查封记录，故一审法院无证据证明上述房产是在被查封的状态下进行网签备案，如有查封则不能网签备案。根据群策公司的申请执行标的，其完全可以执行其他未办理网签备案的房产就能实现债权，现其查封的财产价值严重超出执行标的，同时也存在与开发商恶意串通以损害丁志刚利益之嫌。一审法院已查明江苏省无锡市滨湖区人民法院(以下简称滨湖法院)将系争八套房产作为丁志刚的财产予以拍卖，并已成交五套，由此可见滨湖法院已认定系争八套房产为丁志刚名下的财产。二、一审法院适用法律错误。一审法院审查丁志刚提出的案外人异议的时间超出法律规定的审限，程序违法，应予撤销。综上，丁志刚为代表的家族成员在苏州地区无其他可居住的房产，在青浦法院查封前已签订合法有效的网签商品房买卖合同，且已支付全部房款，并合法占有房屋，因系争房产所在小区尚未办理房产总证，故对至今未办理产权证无过错，应改判支持其上诉请求。群策公司辩称，不同意丁志刚的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。丁志刚称于2009年8月25日购买系争八套房产，但在此之前上述房产已被多家法院查封，不具备交易条件，其所称买卖存在虚假交易之嫌。对滨湖法院拍卖系争八套房产的执行行为，群策公司已向该院提出执行异议，该院的拍卖行为不能代替房屋确权。丁志刚提供的查封信息载明青浦法院继续查封，但无第一次查封的内容，故该信息不全，只是截取部分查封信息，不能证明其主张。据群策公司从相关查封法院调取的信息，最早自2008年起涉案八套房产所在楼盘的房产已被多家法院先后查封。丁志刚的购房行为发生在涉案八套房产被查封之后，不受法律保护。且涉案八套房产的网签备案记录并无网签合同及买卖双方身份信息等记录，不符合当地政策规定。超标的查封和异议审查超出法定期限均非案外人异议之诉的审理内容，丁志刚提出的此项上诉理由不属于本案审理范围。丁志刚向一审法院起诉请求：停止对涉案八套房产的执行，并解除查封。一审法院认定事实：该院于2009年4月14日立案受理群策公司诉吴江中盛房地产开发有限公司(以下简称中盛公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，并在审理中依照群策公司的申请，于2010年4月20日作出(2009)青民三(民)初字第1469号民事裁定，内容为查封中盛公司位于江苏省吴江市同里镇同兴路同里湖畔同里湖山庄价值人民币860万元(以下币种相同)的房产等。2010年5月11日，青浦法院查封上述在建房屋，续封至2015年5月10日。2010年10月15日，青浦法院作出(2009)青民三(民)初字第1469号民事判决，判令中盛公司应支付群策公司850万元。判决生效后，因中盛公司未履行还款义务，群策公司于2011年1月10日向青浦法院申请执行，该院以(2011)青执字第246号立案执行。2011年6月15日，青浦法院立案受理群策公司诉中盛公司(2011)青民三(民)初字第2101号案。在该案中查明，吴江市建设局于2005年4月14日向中盛公司颁发同里湖山庄60套别墅的商品房预售许可证，编号为(2005)第015号；于2006年12月22日颁发28套别墅的商品房预售许可证，编号为(2006)第093号；于2008年12月19日颁发13套别墅的商品房预售许可证，编号为(2008)第130号。2012年6月12日，青浦法院作出(2011)青民三(民)初字第2101号民事判决，判令中盛公司支付群策公司代理销售佣金8,804,144.65元。因中盛公司未履行付款义务，群策公司于2013年1月27日向青浦法院申请执行，该院以(2013)青执字第676号立案执行。在执行中，青浦法院于2015年5月7日向苏州市吴江区住房和城乡建设局发出协助执行通知书，继续查封中盛公司名下的上述房产，查封期限至2018年5月6日。因丁志刚向青浦法院提出书面异议，该院经审查，于2016年6月1日作出(2016)沪0118执异46号执行裁定，驳回丁志刚的异议请求。丁志刚遂提起本案诉讼。另查明，滨湖法院于2015年12月11日作出(2015)锡滨执字第01074号执行裁定，载明：(2015)锡滨民初字第01207号民事调解书确认，丁志刚结欠唐汉强借款本金1,000万元、利息30万元，于2015年6月25日归还，否则应支付违约金100万元；因丁志刚未能履行生效法律文书确定的义务，裁定拍卖系争八套别墅房产。经滨湖法院委托拍卖，上述房产中的云庭XX号-X-XXX、云庭XX号-X-XXX、云庭XX号-X-XXX、云庭XX号-X-XXX、云庭XX号-X-XXX共五套房产已于2016年3月成交，滨湖法院已出具过户裁定。其余三套房产尚未成交。再查明，2008年12月4日，因华夏银行股份有限公司苏州分行诉中盛公司一案，苏州市金阊区人民法院查封中盛公司开发的同里湖山庄67号、82号、88号、89号、90号、95号、122号、136号、142号共九套房产，同时明确“其他未发预售证的房屋停止发放预售证”。2009年3月5日，因中达建设集团股份有限公司诉中盛公司建设工程施工合同纠纷一案，苏州市中级人民法院(以下简称苏州中院)查封中盛公司开发的同里湖山庄内所有已办理预售许可证且未销售的所有房产，查封期限为两年。同日，苏州中院查封上述房产相应的国有土地所有权，查封期限为两年。上述查封一直续封至2014年3月5日。2013年11月7日，苏州市吴江区人民法院查封同里湖山庄内111套别墅房产，查封期限至2015年11月6日。根据丁志刚提供的商品房买卖合同，系争八套房产的预售许可证为XXXXXXX。青浦法院认为，丁志刚以其对系争八套房产拥有足以阻却法院执行的权利而提起本案诉讼。丁志刚提供的《吴江市商品房买卖合同》中写明涉案房产的预售商品房许可证编号为XXXXXXX，即由吴江市建设局于2005年4月14日发放。根据苏州中院的查封情况，中盛公司开发的同里湖山庄内所有已办理预售许可证且未销售的所有房产由该院于2009年3月5日进行查封。因此，在丁志刚购买之前，系争八套房产作为已办理预售许可证且未销售的房屋，已被苏州中院查封。该查封延续至2014年3月5日，而青浦法院于2010年5月11日起查封至今，故涉案八套房产一直处于查封状态，丁志刚的主张不符合法定应予支持的情形，其对该房产不拥有足以阻却法院执行的权利。关于是否超标的查封，系对执行行为提出的异议，本案不予处理。丁志刚提出异议审查程序有误应予撤销的意见，无法律依据，青浦法院不予采信。综上，丁志刚在系争房产被法院查封的情况下与中盛公司签订买卖合同，其仅能向合同相对方中盛公司主张相应权益，不能据此阻却执行。房屋买卖合同在房产被查封的情况下进行网签备案，不能证明房产未被查封。群策公司在中盛公司不履行生效判决义务的情况下，请求法院查封登记在中盛公司名下包括系争房产在内的该小区内所有在建房产，合法有据。据此，青浦法院于2017年11月24日作出(2017)沪0118民初9975号民事判决，驳回丁志刚的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，案外人主张执行标的的实体权利，可向执行法院提出，符合法定情形的，执行法院应予支持。本案的争议焦点为在丁志刚购买系争八套房产时，该房产是否已被司法查封。首先，根据群策公司从苏州中院档案室调取的查封材料显示，该院于2009年3月5日分别向吴江市建设局和吴江市国土资源局送达协助执行通知书和民事裁定书，查封同里湖山庄内所有已办理预售许可证且未销售的房产及相应的国有土地使用权，吴江市建设局和吴江市国土资源局均已签收，故苏州中院的查封行为已发生法律效力。丁志刚提供的房产查封信息内容不全，相关行政主管部门亦未盖章确认，对该证据本院难以认定。其次，丁志刚与中盛公司签订的《吴江市商品房买卖合同》载明，系争八套房产于2005年取得预售许可证，于2009年8月25日出售给丁志刚，故上述房产属于被苏州中院查封的房产范围内。丁志刚认为，该房产可能存在查封时已销售，之后又退房的情况，但未提供证据予以佐证。同时，即便系争八套房产在苏州中院查封时已出售，在购房人退房后，该房产仍应作为已办理预售许可证且未销售的房产归入苏州中院查封房产的范围。据此，本院认定丁志刚购买系争八套房产的时间发生在该房产被查封之后。现丁志刚对系争八套房产主张所有权，不符合法定应予支持的情形，本院不予支持。至于丁志刚提出的网签成功即表明并未查封及滨湖法院的拍卖行为证明房产属丁志刚所有的上诉理由，本院认为，系争八套房产在已被查封的情况下办理网签备案，该备案登记的效力依法不能对抗司法查封。在系争八套房产目前被青浦法院正式查封的情况下，滨湖法院的拍卖行为也无法证明该房产属丁志刚所有。故本院对丁志刚提出的上述上诉理由不予采信。丁志刚提出的青浦法院超标的查封及异议裁定审查程序违法，应予撤销的上诉理由，本院认为，超标的查封非本案审理范围，本案不作处理。在进入案外人执行异议之诉程序后，原异议审查裁定即失效，不存在应予撤销的问题。故丁志刚提出的上述上诉理由缺乏法律依据，应予驳回。综上，丁志刚的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决符合法律规定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人丁志刚负担。本判决为终审判决。
审判长胡晓东审判员朱志红审判员张常青
二○一八年四月二十七日
书 记 员 陶胡萍