闫春燕与李永红、鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
闫春燕与李永红、鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
鄂尔多斯市中级人民法院
民事判决书
上诉人(原审原告、案外人)：闫春燕。
委托诉讼代理人：杜文军。
委托诉讼代理人：呼德，内蒙古天昇律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、申请执行人)：李永红。
委托诉讼代理人：刘俊贤，内蒙古永晟律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司。
法定代表人：杨晴亮，该公司董事长。
上诉人闫春燕因与被上诉人李永红、鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司（鑫源房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初4323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人闫春燕的委托诉讼代理人杜文军、呼德，被上诉人李永红及其委托诉讼代理人刘俊贤到庭参加诉讼。被上诉人鑫源房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其适用缺席审理。本案现已审理终结。
闫春燕上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判停止执行位于乌海市海勃湾区海达棋盘井大街南一街坊阳光景园小区19号1单元1171号房屋一套。事实和理由：被上诉人鑫源房地产公司在2014年3月19日以抵顶工程款的形式将涉案房屋抵顶给祁慧雄。2014年6月27日，祁慧雄又将涉案房屋转售予白海潮，白海潮与鑫源房地产公司签订了《订购合约》。2014年11月25日，白海潮将涉案房屋抵顶给乌海市天亿小额贷款公司，乌海市天亿小额贷款公司欠上诉人闫春燕的贷款到期无法偿还，将涉案房屋抵顶给闫春燕，闫春燕为了找差价将自有房屋抵顶给乌海市天亿小额贷款公司。2014年11月25日，闫春燕与鑫源房地产公司签订了《订购合约》，白海潮将涉案房屋交付闫春燕。2014年11月26日开始上诉人闫春燕装修使用涉案房屋。综上所述，上诉人闫春燕对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
李永红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
鑫源房地产公司未到庭，亦未提供答辩意见。
闫春燕向一审法院起诉请求：请求停止对位于乌海市海勃湾区海达棋盘井大街南一街坊阳光景园小区19号1单元1171号房屋的执行；本案的诉讼费用由李永红承担。
一审法院认定事实：2015年1月4日，东胜区人民法院作出的（2014）东民初字第8580号民事给第三人。白海潮与原告于2014年11月25日签订了《房屋转让协议》，约定；本人白海潮同意将阳光景园小区19-1-1701转让给闫春燕，如将来发生任何有关此房屋产权纠纷等问题，与开发商无关，买卖双方自行解决。同日，第三人鑫源房地产公司与原告签订了《订购合同》，约定：原告决定订购第三人开发的阳光景园住宅小区19号楼1单元1701室。房屋每平米价格5498元，建筑面积168．5平米，总价款926413元。第三人给原告出具了收据，载明今收到刘春宇（祁慧雄收条）购房款926473元，右上角备注：2014年7月25日变更为白海潮，2014年11月25日变更为闫春燕。并办理了交接手续。2015年3月9日，原告闫春燕缴纳了内蒙古广电网络数字电视费用、与乌海电业局签订了《乌海电业局预付费IC卡电能表供用协议》、与乌海市海勃湾城市供水有限公司签订《智能手表使用及供用水合同》，向第三人缴纳了契税15064元、测绘费229元、工本费185元、维修基金等，向乌海市裕祥物业服务有限公司缴纳了天燃气入户费、以及该房屋拖欠的从2014年3月19日交付之日开始产生的物业费、采暖费、并且开始陆续订购装修材料对该房屋进行装修。
一审法院认为，本案系停止执行之诉，案外人如对执行标的物享有足以排除执行之权利，才可以提起阻却对该标的物的执行之诉。本案中，除原告与第三人签订了书面的买卖合同外，原告还应当具备下列条件：在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，关于占有不动产，原告所提供的居住证明，内容为证明该住户是从2015年3月9日开始居住，而其他垃圾清运费、天燃气入户费、采暖费等均是在2015年3月9日之后即是东胜区人民法院采取查封措施之后，故原告占有不动产并不是在查封之前。关于价款支付，原告仅有第三人出具的收据，而对于之前借贷发生、款项交付等没有银行凭证或其他证据予以佐证，原告的证据不足以证明其已交付全部款项。关于过错，2015年1月，本案争议的房屋就已查封并且告知了第三人，而原告此后就应当可以通过房屋管理部门或第三人知悉房屋权属状况，而原告仍然继续进行装修、缴纳相关费用，作为买受人原告没有尽到审慎的注意义务，负有一定过错。原告在代理词中主张由于抵顶，为了找差价又将自有房屋位于海勃湾区新加坡花园A座1单元1002室抵顶给了天亿公司，天亿公司又转售出去，庭审中，原告并未举证证明原告自有房屋产权发生了变更，庭后也未向一审法院补充相关材料，故一审法院对原告主张的事实不予采信。综上所述，一审法院对原告闫春燕的主张不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费13064元，由闫春燕负担。
本院二审期间，上诉人闫春燕向法庭提供了三组证据：第一组：乌海市天亿小额贷款公司证明一份、乌海市天亿小额贷款公司与闫春燕协议一份、李艳红与闫春燕协议一份、房产证一份。拟证明为了抵顶涉案房屋，上诉人闫春燕用其名下的房屋以赵差价的方式出售给乌海市天亿小额贷款公司，乌海天亿小额贷款公司又将该房屋过户至李艳红外甥腾强名下。被上诉人李永红对乌海市天亿小额贷款公司出具证明的真实性及所要证明的问题不予认可，认为乌海市天亿小额贷款公司并未出庭作证；对李艳红与闫春燕签订协议的真实性不认可，并认为该协议与本案无关；对房产证的真实性认可，但认为与本案无关。第二组：乌海市天亿小额贷款公司出具收款收据及投资协议书四份，拟证明上诉人闫春燕享有乌海市天亿小额贷款公司1058920元债权。被上诉人李永红对证据的真实性及所要证明的问题不予认可，认为乌海市天亿小额贷款公司并未出庭作证，对证据的真实性无法核实，且与本案不具有关联性。第三组：乌海市天亿小额贷款公司与白海潮借款合同一份，拟证明白海潮与乌海市天亿小额贷款公司存在真实的债权债务关系，白海潮将涉案房屋抵顶给乌海市天亿小额贷款公司，乌海市天亿小额贷款公司又将涉案房屋抵顶给上诉人闫春燕的事实。被上诉人李永红对该组证据的真实性及所要证明的问题不认可，认为与本案无关。经本院审查认定，上诉人闫春燕提供的三组证据客观真实，能够与其他证据形成证据链条，与本案待证事实具有关联性，故对上述证据予以采信。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。
另查明，2014年3月19日，鑫源房地产公司与刘春宇（祁慧雄司机）签订《订购合约》约定将涉案房屋出售予刘春宇。2014年6月27日，鑫源房地产公司与白海潮签订《订购合约》将涉案房屋转售给白海潮，同时在2014年3月19日的合约中载明"此合约作废姓名变更为白海潮。刘春宇2014年6月27日"。2014年11月25日，白海潮与闫春燕签订《房屋转让协议》约定将涉案房屋转让给闫春燕，并在2014年6月27日的签订的合约中载明"此合同作废变更为闫春燕。白海潮2014年11月25日"。同日，鑫源房地产公司与闫春燕签订《订购合约》。2014年11月26日，闫春燕与乌海市天亿小额贷款公司签订协议，约定将闫春燕名下位于乌海市海勃湾区棋盘井街二街坊新加坡花园圣淘沙A座-1单元1002房屋以找差价的方式转让给乌海天亿小额贷款公司，同日，闫春燕与李艳红签订协议，约定将自有房屋转让予李艳红，经乌海市房屋管理部门出具的房屋登记信息查询，闫春燕名下的自有房屋产权已变更登记至腾强名下，腾强为李艳红外甥,闫春燕名下再无其他房屋。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人闫春燕对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定"金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"本案中，首先，关于房屋买卖合同的问题，从鑫源房地产公司分别与刘春宇、白海潮、闫春燕签订《订购合约》以及白海潮与闫春燕签订《房屋转让协议》、闫春燕与乌海市天亿小额贷款公司签订协议的事实分析，这一系列的民事行为符合债权转让的法律规定，属于债权转让行为。各合同当事人在每次债权转让过程中，均通知债务人鑫源房地产公司，鑫源房地产公司在接到通知之时起，对不同债权受让人均签订了新的房屋买卖合同，其与债权受让人之间的债权债务关系即开始，符合债权转让的法律规定。基于涉案房屋上的债权经过多次转让，最终闫春燕与鑫源房地产公司签订了《订购合约》，属于当事人真实意思表示，属于合法有效的房屋买卖合同。其次，关于支付房屋价款的问题，上诉人闫春燕提供了其与乌海市天亿小额贷款公司之间的债权凭证及乌海市天亿小额贷款公司为了消除双方的债权债务关系，将涉案房屋上的债权抵顶给上诉人闫春燕的同时，闫春燕对又以找差价的方式将自己名下位于乌海市海勃湾区棋盘井街二街坊新加坡花园圣淘沙A座-1单元1002房屋出售给乌海市天亿小额贷款公司。根据蒙房权证乌海市字第XXXX号房产证记载，闫春燕自有房屋产权通过房屋买卖的形式已经变更至腾强名下，闫春燕名下再无其他房屋。由此可以证实闫春燕已通过以物抵债、以房找差价的形式交纳了涉案房屋的购房款。第三，关于占有的问题，2014年11月25日，鑫源房地产公司出具了《房屋钥匙领取单》，上诉人闫春燕领取了房屋的钥匙，办理物业的入住手续，之后，上诉人闫春燕对涉案房屋进行了装修使用，并交纳了水电暖等费用，应视为闫春燕对涉案房屋已经实际占有使用。最后，关于办理过户登记的问题，由于涉案房屋所在小区其他房屋均未办理产权登记手续，故非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，上诉人闫春燕的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初4323号民事判决；
二、停止执行位于乌海市海勃湾区海达棋盘井大街南一街坊阳光景园小区19号1单元1171号房屋。
二审案件受理费13064元，由被上诉人李永红负担。
本判决为终审判决。
审判长 边晓燕
审判员 哈斯巴雅尔
审判员 苗繁盛
二〇一八年五月十七日
法官助理 张 静
书记员 旗香渊