夏文彬等诉于宪才执行异议之诉案
夏文彬等诉于宪才执行异议之诉案
江苏省徐州市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审原告）：夏文彬。
委托诉讼代理人：王晶，江苏光亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：于宪才。
委托诉讼代理人：张静。
原审第三人：唐金城。
委托诉讼代理人：庞成杰，徐州市鼓楼区丰财法律服务所法律工作者。
原审第三人：吴春美。
上诉人夏文彬因与被上诉人于宪才、原审第三人唐金城、吴春美执行异议之诉一案不服徐州市云龙区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2017）苏0303民初4669号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人夏文彬上诉称，请求：1、撤销原审法院作出的(2017)苏0303民初4669号民事判决并依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由:原审法院认定事实不清,证据不足。首先,上诉人夏文彬在租赁案涉房屋时,上诉人并不知道被上诉人与原审第三人之间发生的纠纷。在被上诉人于宪才起诉以及保全案涉房屋之前,上诉人就已经与被上诉人唐金城签订了租赁合同并且已经投入使用。其次,上诉人夏文彬于2016年3月15日与原审第三人唐金城、吴春美签订房屋租赁合同,委托其朋友曹某按照合同约定将十年房屋租金55万元已支付给唐金城。再次,根据2016年的房屋租赁市场行情,上诉人租赁被上诉人唐金城的房屋符合当时市场价格,租赁期限并未违法,双方在合同中也约定租金递增幅度,符合交易习惯。上诉人提供了有效的租赁合同、租金支付凭证，足以证明其与原审第三人之间存在合法有效的租赁关系。原审法院认为上诉人所提供的证据不足以证明上诉人与原审第三人之间存在合法有效的租赁关系明显不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二款的规定,因上诉人夏文彬在租赁房屋时,并不知道该房屋已被人民法院依法查封,承租人有权要求继续履行原租赁合同,人民法院应予支持。现上诉人为维护自身的合法权益,诉至贵院,请依法支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人于宪才答辩称，上诉人起诉没有事实及法律依据，其目的是为了配合原审第三人逃避履行自己的法律义务而出具的虚假租赁合同。即使该合同是在2016年3月15日签订，其也违反了最高人民法院相关司法解释的规定以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同是无效的。对于上诉人及原审第三人的行为，原审法院于2017年6月26日以（2017）苏0303执159号执行裁定书已经做出明确认定，认定于宪才及原审第三人之间是一种无效的合同和虚假行为。鉴于以上相关事实，法律规定明确具体，上诉人及原审第三人这种逃避法律且利用司法程序来拖延执行义务的行为不应得到法庭支持，应予以驳回，如果法庭查明上诉人及原审第三人是明显故意，涉嫌拒不履行已经生效的法律文书，请法院将该案移交相关部门，追究上诉人及原审第三人的刑事责任。
原审第三人唐金城、吴春美答辩称，1、唐金城与上诉人夏文彬之间就涉案房产的租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，夏文彬一次性支付了10年的房租，是合法有效的。2、至于房屋租赁的价格问题，经询问左右邻居，租金基本上悬殊不大，东隔壁1-102室1000平方米年租金26万元，涉案房屋1-103室132平方米年租金5万元，西隔壁1-104室250平方米年租金8万元，而且夏文彬是一次性付10年的租金，一定幅度的优惠也在情理之中。3.关于执行异议时所提交给法院的两份不同的租赁合同，一份租赁合同为打印，出租方没有吴春美，另一份为手写，出租方为唐金城、吴春美。原本只准备了一份租赁合同，签完后又重新打印了一份，双方对主要条款进行了手写，增加了出租人吴春美。开庭时，夏文彬的合同原件找不到了，借用了唐金城手中的合同原件，合同的内容是一致的。4.涉案房产租赁给夏文彬之前，一直处于租赁状态，前任的承租人为郝飞。合同2015年10月到期后，由于郝飞在租赁期间破坏了房屋的结构和装修，唐金城要求其恢复原状后又租给了夏文彬。5.涉案与夏文彬的租赁合同，形成于2016年3月15日，于宪才与唐金城的案件立案时间为2016年5月10日，租赁早于诉讼，两者没有关联性。6.此房租赁时，存在抵押，所有权人在租赁前征得了抵押权人的口头同意，此后2017年8月21日抵押权人又向所有权人唐金城补充出具了书面的同意出租的说明，符合相关的法律规定。综上原审第三人对夏文彬的主张无异议。
上诉人夏文彬向原审法院提出诉讼请求为：1、依法停止对位于徐州市云龙区绿地城市七期办公楼-1-103室房屋强制执行；2、确认夏文彬与原审第三人唐金城、吴春美之间的租赁合同合法有效，继续履行。3、诉讼费用由被告承担。
经审查查明，于宪才诉唐金城、吴春梅民间借贷一案，依据于宪才的申请原审法院于2016年5月10日作出(2016)苏0303民初2317号民事裁定书，裁定：一、冻结唐金城的银行存款158万元或查封、扣押同等价值的其他财产；二、查封于宪才名下所有的位于徐州市泉山区奎园小区皓月园12-4-102室（权证号75××24）、担保人吴延名下所有的位于徐州市云龙区中茵湖家苑7-1-1601室房产各一套。
该案在审理期间，当事人自愿达成调解协议，内容为：“一、被告唐金城、吴春美于2016年12月6日前支付原告借款本金155万元，利息1.5万元。二、如二被告未按上述约定履行还款义务，原告有权申请执行上述全部所欠款项156.5万元（扣除已支付部分），另支付违约金1.5万元。案件受理费18750元，减半收取9375元，保全费5000元，合计14375元，由二被告共同承担。”原审法院于2016年7月7日作出(2016)苏0303民初2317号民事调解书，对上述调解协议予以确认。
因唐金城、吴春美未按规定期限履行生效法律文书确定的义务，原审法院依据于宪才的申请拟对唐金城、吴春美所有的位于徐州市××绿地世纪城××办公楼××室房产评估、拍卖。
2017年5月16日原审法院委托徐州市新鑫房地产土地评估有限公司对该房产进行了评估，并于2017年5月22日向唐金城、吴春美及承租人送达了告知书，通知承租人或占有人于异议期后起七日内腾空并搬出绿地世纪城七期办公楼-1-103室房产，逾期不履行的，原审法院将依法强制迁出。2017年6月2日原审法院向唐金城、吴春美送达了评估报告。唐金城、吴春美在法定期限内均未提出异议。
另查明，徐州市云龙区绿地世纪城七期办公楼-1-103号房产系唐金城于2011年9月22日向上海绿地集团徐州置业有限公司以3454360元的价格购买；唐金城、吴春美以该作为房产抵押，于2011年10月20日向中国银行股份有限公司徐州青年路支行贷款2400000元，办理了抵押登记。
再查明，夏文彬以其对房屋享有租赁权为由在法定期限内向原审法院提出执行异议，原审法院于2017年8月10日作出（2017）苏0303执异115号执行裁定书，裁定驳回夏文彬的异议请求。夏文彬不服该执行裁定书，遂以诉称理由提起本次诉讼。
夏文彬为支持其诉讼请求，向原审法院递交的其与唐金城、吴春美签订的《租赁合同》、盖有中国银行徐州青年路支行公章的《关于同意唐金城在我行抵押房产租赁的情况说明》（以下简称《情况说明》）、署名曹某出具的委托打款证明，《租赁合同》签订时间显示为2016年3月15日，合同约定：甲方将其拥有的坐落于云龙区绿地世纪城七期办公楼-1-103房屋出租给乙方使用，建筑面积共约133.2平方米。租赁期限为20年，自2016年3月15日起至2036年3月14日止，并约定乙方一次性支付十年租金50万元，押金5万元。然后每五年租金在上一年的基础上递增5%（每五年递增一次），租金提前一个月支付，第十一年起租金一年一付。《情况说明》内容为：“借款人唐金城名下位于徐州市云龙区绿地世纪城七期办公楼-1-103室在我行尚有未结清抵押贷款，截至说明之日，借款人还款情况正常，抵押足值。我行同意唐金城对上述房产进行租赁，租赁期间应遵循以下事项：1、租赁双方的合同条款中不得出现违背借款人与我行签订的主借款合同的相关条款，同时抵押相关信息不受影响。2、租赁期间，租金为唐金城享有，如若出现贷款逾期情况，我行将会告知承租人，承租人需配合我行优先获得尚未交付的租金。3、以上说明未尽事宜以借款主合同、抵押合同、担保合同为准。中国银行徐州青年路支行2017年8月21日（加盖公章）。”署名曹某出具的委托打款证明内容为：“2015年3月受夏文彬委托，通过本人的银行卡支付给唐金城绿地门面房租55万元。”
原审法院于2017年10月11日开庭时，于宪才的代理人询问：原告与曹某的关系？夏文彬代理人回答：当事人称是朋友关系。于宪才的代理人询问：他们之间是否有债权债务关系？夏文彬代理人回答：代理人不清楚。于宪才的代理人询问：曹某为何替原告支付了55万元？夏文彬代理人回答：代理人不清楚需核实。于宪才的代理人询问：如何证明该55万元是替本案原告支付的所谓租金，他们双方之间是否还有其他债权债务关系？夏文彬代理人回答：不清楚。于宪才的代理人询问：该款项支付后有无签订协议或出具借款等说明？夏文彬代理人回答：不清楚。法庭询问：现在涉案房屋的状态？夏文彬代理人回答：由原告转租出去了。法庭询问：原告是何时转租出去的，租金多少，租赁期限？夏文彬代理人回答：需庭后核实。
因夏文彬代理人对事实不清楚，原审法院审理期间，两次要求夏文彬到庭，夏文彬均没有到庭。二审审理期间，要求夏文彬通知证人曹某到庭，夏文彬、曹某也未到庭。
原审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，虽然夏文彬提供了租赁合同、租金支付凭证用以证明其与原审第三人之间存在合法有效的租赁关系，但上述证据不足以证实其证明的主张。首先，租赁合同约定租赁期限为20年，不符合交易习惯。其次，（2017）苏0303执异115号民事裁定书认定夏文彬与原审第三人约定的租金价格明显低于市场价格。再次，夏文彬称租金系案外人曹某代为支付，仅提供署名为“曹某”出具的委托打款证明，曹某本人未到庭作证。基于以上原因，夏文彬提供的证据不足以证明夏文彬与原审第三人之间存在合法有效的租赁关系，不足以排除原审法院的强制执行。为进一步查明案件事实，原审法院两次要求夏文彬及原审第三人同时到庭，就有关事实接受法庭询问，但夏文彬均未到庭。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十条的规定，负有举证责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书的，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。故对于夏文彬关于确认其与原审第三人之间的租赁合同合法有效的主张，不予认定，进而夏文彬关于继续履行该租赁合同，停止对涉案房屋强制执行的主张，无事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回夏文彬的诉讼请求。案件受理费100元，由夏文彬负担。
本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
关于夏文彬与唐金城、吴春美之间的租赁关系是否存在的问题。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。夏文彬主张其委托曹某按照租赁合同约定将十年房屋租金支付给唐金城，仅提供了曹某出具的情况说明及打款证明，没有出庭接受质证，且曹某与夏文彬、唐金城之间有无其他关系不清楚，不能就此认定该笔款项就是支付的涉案房屋租金，上述证据不足以证明夏文彬已经实际租赁了涉案房屋并支付了租金。夏文彬与曹某经法院再三要求拒不出庭参加调查，对其主张本院不予支持。
关于涉案房屋租赁价格是否过低的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据租赁合同及当事人庭审陈述可以确认涉案房屋为商业用房。徐州市住房保障和房产管理局于2017年1月26日印发的徐房发〔2017〕13号《徐州市住房保障和房产管理局关于发布2017年上半年徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知》显示涉案房产所在地片区的商业用房租赁价格为104.52元每平方米每月，按照政府指导价格，该房月租金为1万多元。而依照租赁合同，夏文彬按每年5万元的价格支付租金，平均月租金仅为4166.67元，因此原审法院认定租金价格过低，有事实依据。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人夏文彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 张锐
审判员 孙燕
审判员 王青
二〇一八年四月二十八日
法官助理谢晓慧
书记员孙健