山东省泰安市中级人民法院

行 政 裁 定 书

（2024）鲁09行终106号

上诉人（原审原告）阴某，男，1968年6月22日出生，汉族，住肥城市。

被上诉人（原审被告）肥城市自然资源和规划局，住所地肥城市。

法定代表人董某焕。

原审第三人韩某，女，1989年12月19日出生，汉族，户籍所在地海南省海口市龙华区。

原审第三人肥城某某置业有限公司，住所地肥城。

法定代表人黄某利。

上诉人阴某与被上诉人肥城市自然资源和规划局，原审第三人韩某、肥城某某置业有限公司不动产登记一案，不服肥城市人民法院作出的（2024）鲁0983行初3号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。

原审法院查明，在原审法院（2013）肥执字第1340号申请执行人阴某申请执行高某民间借贷纠纷一案中，原审法院于2013年9月24日出具（2013）肥执字第1340-2号执行裁定书，主要内容为：一、将被执行人高某所有的位于肥城市**幢**单元**层**室房地产一处作价658000元，交付申请执行人阴某抵偿本院（2012）肥民初字1446号民事调解书确定的全部债务。该商品房产的财产权自本裁定送达申请执行人阴某时起转移。二、申请执行人阴某可持本裁定书到有关机构办理相关产权登记手续。

又查明，2017年8月29日，第三人韩某向肥城市国土资源局申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，并提交了商品房买卖合同等材料。其中商品房买卖合同编号为20****701，出卖人为肥城某某公司，买受人为韩某，房屋坐落为上海世纪城第1幢1单元7层701号房。该房屋建筑面积共155.69平方米，单价为每平方米2890.36元，总金额450000元。当日，肥城市国土资源局为韩某办理不动产权登记，不动产权证号为鲁（2017）肥城市不动产权第0**8号。

再查明，涉案房产已于2017年11月28日办理抵押登记，抵押权人为山东肥城某某股份有限公司，不动产权证明号为鲁（2017）肥城市不动产证明第0**0号。本院生效的（2021）鲁0983民初2098号民事判决书确认山东肥城某某股份有限公司对该房屋享有抵押权，并有权对该房屋通过折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。该房屋被我院依据（2018）鲁0983执保981号、（2021）鲁0983执保597号、（2019）鲁0983执565号、（2023）鲁0983执保2386号之二裁定书先后进行了四次查封。

2019年1月，肥城市国土资源局更名为肥城自规局。

原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。在原审法院（2013）肥执字第1340号执行案件中，原审法院作出执行裁定书将涉案房屋抵偿了高某所欠阴某债务，被告于2017年8月29日将案涉房屋登记在韩某名下。因此，原告与本案所诉行政行为具有利害关系，其具备主体资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款，《不动产登记暂行条例》（2019年修正）第六条第二款的规定，当事人对人民政府于此前作出的土地登记行为不服，应当以继续行使其职权的不动产登记机关为被告，因此肥城自规局作为不动产登记机关亦为本案适格被告。

当事人提起行政诉讼，应当符合法定起诉条件。原审法院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。房屋行政登记系行政机关作出的行政确认行为，即对基础民事法律关系的确认。在房屋行政登记行为完成之后，若经民事诉讼等法定途径确认基础民事法律关系已发生变化，则可再行解决房屋行政登记问题。在未通过民事争议处理等途径解决买卖合同效力的情况下请求撤销房屋登记依据不足，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十九条第一款第（十）项之规定，裁定如下：驳回原告阴某的起诉。

阴某上诉称，1、一审法院裁定认定事实错误，并且适用法律错误。被上诉人提交的两第三人2009年10月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20****701）是一个无效合同。2、两第三人签订的合同编号为：20****701《商品房买卖合同》为恶意串通并伪造的非法无效合同。请求二审法院：1、依法撤销一审裁定，依法改判或发回重审；2、撤销被上诉人给第三人韩某颁发的鲁（2017）肥城市不动产权第0**8号不动产登记证书；3、上诉费、一审诉讼费等由被告承担。

本院经审理查明的事实与原审查明事实一致。

本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内。”根据审理查明的事实，上诉人系主张两原审第三人签订的《商品房买卖合同》无效，进而要求撤销被上诉人给原审第三人韩某颁发的鲁（2017）肥城市不动产权第0**8号不动产登记证书。依据上述法律规定，上诉人应首先解决因涉案《商品房买卖合同》效力问题引发的民事争议，再行提起行政诉讼。在相关民事争议尚未解决的情况下，原审法院裁定驳回上诉人的起诉并无不当。

综上，原审裁定认定事实清楚，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长  李 腾

审 判 员  井 慧

审 判 员  刘 乐

二〇二四年五月十六日

法官助理  王 倩

书 记 员  宋洪梅