上海市黄浦区人民法院

民事判决书

（2022）沪0101民初27023号

原告：许见秋，男，1997年10月13日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。

委托诉讼代理人：李正武，江苏君劭律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曹文龙，江苏君劭律师事务所律师。

被告：绿城物业服务集团有限公司上海分公司，住所地上海市长宁区虹桥路1157号579室。

负责人：茆惠俊，公司总经理。

被告：绿城物业服务集团有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢501室。

法定代表人：金科丽，公司总经理。

上述两被告之委托诉讼代理人：孟令桢，公司员工。

上述两被告之委托诉讼代理人：高源，公司员工。

被告：上海新富港房地产发展有限公司，住所地上海市黄浦区中山南一路500弄15号。

法定代表人：郑甫，公司董事长。

委托诉讼代理人：马曌箐，公司员工。

委托诉讼代理人：颜晟，公司员工。

原告许见秋与被告绿城物业服务集团有限公司上海分公司（以下简称绿城上海分公司）、被告绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城公司）、上海新富港房地产发展有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2022年11月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许见秋的委托诉讼代理人李正武、曹文龙，被告绿城上海分公司和被告绿城公司的委托诉讼代理人孟令桢，被告上海新富港房地产发展有限公司的委托诉讼代理人马曌箐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同赔偿原告因公共区XX道破损等导致原告房屋浸水所造成的财产损失303,375元；2、判令三被告立即对原告房屋旁地下一层下沉式庭院内的集水井、排水泵与配电箱等设备设施进行全面维修、整改，以消除原告房屋淹水隐患；3、判令三被告共同承担本案的鉴定费52,000元及诉讼费。事实与理由：原告系上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室房屋的所有权人，被告绿城上海分公司系该房屋所在小区的物业管理单位，与被告绿城公司系总公司与分公司关系。2021年6月10日晚7时，因原告房屋外下沉式庭院内裸露的给排水管道破损，导致大量雨水、污水漫入原告房屋外的集水井，而由于集水井积水无法及时排出，导致大量雨水、污水涌入原告房屋及地下室，造成原告房屋受损严重，经实地查看，原告房屋地下室墙面、地板天花板、电视及其他相关设施、设备以及下沉式庭院房屋墙面、地板、家具等均遭到严重水淹。经鉴定，原告下沉式庭院集水井排水系统存在多处故障、安全隐患及涉及缺陷，被告上海新富港房地产发展有限公司作为房屋建设单位对原告财产损失亦应当承担赔偿责任。早在2018年原告就曾因排水管道破损遭受水淹，原告亲属多次通知被告绿城上海分公司及时检修，但被告绿城上海分公司未作处理草草了事。2020年3月原告房屋再次因集水井及排水设备故障而遭受水淹，致原告房屋的下沉式庭院及地下室遭到不同程度进水，原告要求被告绿城上海分公司对集水井及排水设备进行彻底检修和改造，并赔偿原告的财产损失，但被告绿城上海分公司未履行维修及赔偿义务，原告无奈自行出资对受损房屋与装修进行维修更换。原告认为被告绿城上海分公司作为物业管理单位，未尽管理、维修义务，对在其管理范围内的公共设施设备存有的隐患及故障未能及时予以排除，被告绿城公司作为设立其分支机构的企业,应当对被告绿城上海分公司应承担的民事责任承担相应的法律责任，被告上海新富港房地产发展有限公司作为房屋建设单位，对原告房屋旁集水井排水系统存在的多处故障、安全隐患及设计缺陷，负有不可推卸的整改保修义务，故起诉请求支持原告诉请。

被告绿城上海分公司、绿城公司辩称，不同意原告诉讼请求。下沉式庭院并非小区公共区域，不属于被告绿城上海分公司的物业管理范围，该区域属于原告私人所有，日常维修保养由原告自行承担。事发后被告积极处理善后工作，不仅对原告房屋的集水井受损零件进行更换，还出资为原告购置波纹管。2020年3月1日是集水井故障导致原告房屋水淹，2021年6月10日是因原告在下沉式庭院装修时施工不当造成排水的波纹管破裂，原告要求被告更换波纹管，但因是特殊种类的波纹管，被告一时没有采购到，隔了几天正好遇到大雨，且集水井本身存在缺陷，结果引起集水井排水不当，导致原告房屋水淹，之后原告才把庭院的钥匙交给被告绿城上海分公司，关照经常查看集水井。被告认为原告的财产损失按照鉴定意见应当为159,445.90元，且该损失由原告自行承担。

被告上海新富港房地产发展有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。被告已将房屋交付业主和物业公司，房屋交接时经过验收，不存在质量问题，交付后房屋及公共区域的日常维护已交业主和物业公司负责，原告的下沉式庭院属于公共区域，庭院内的集水井给水泵在交付时符合建筑规范要求，庭院虽然是公共区域，但是根据约定，原告和物业公司对于集水井都有合理修缮、维护义务，故对损失的发生原告及被告绿城上海分公司、绿城公司都存在过错，各自应承担相应的责任。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了上海市房地产权证、企业工商登记信息、上海市商品房出售合同、绿城盛世滨江临时管理规约、盛世滨江业主手册、房屋设备设施交接单、发票、2021年6月10日拍摄的图片及视频资料、2021年6月12日拍摄的图片、两份报价单、2021年6月18日及6月21日拍摄的图片及视频资料、2018年微信聊天记录截屏图片、2020年3月拍摄的图片及视频资料、律师函、邮寄面单及收发记录、转账记录截图、3份报价单、2020年11月拍摄的照片、微信聊天记录截图、通话记录截图、2021年5月-6月10日之前拍摄的照片及视频资料、鉴定意见书、受损修复费用估算书、发票、转账记录，被告上海新富港房地产发展有限公司提供的维修工作通知单。

本院经审理认定事实如下：

原告为上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室房屋权利人，被告绿城上海分公司系该房屋所在小区的物业管理单位，被告绿城上海分公司系被告绿城公司分公司，被告上海新富港房地产发展有限公司系该房屋所在小区的建设单位，原告房屋为地上一层，地下两层复式结构，地下一层南侧、北侧为庭院，庭院内设置集水井。2017年1月11日办理房屋设备设施交接手续。2021年5月下旬，原告因集水井排水系统管道出现破损，数次要求被告绿城上海分公司派员查看予以更换，被告绿城上海分公司查看后表示管道需要预定到货后才能更换，直至6月10日晚下雨，因南侧庭院内集水井排水泵故障，地下一层、二层发生进水，造成原告房屋装饰装修损坏。

同时查明，原告陈述2018年11月其在装修期间就因集水井处水泵管阀锈蚀造成进水向被告绿城上海分公司提出要求更换，2020年3月因南侧集水井排水泵故障，地下一层、二层进水，造成装修损坏，后原告对装修损坏自行进行修复，大致支付十几万元，所以原告在案主张2020年3月、2021年6月10日两次受损修复的费用；被告绿城上海分公司、绿城公司对于集水井故障造成原告房屋进水的事实没有异议，但表示2021年6月10日后原告才把庭院的钥匙交给物业，因集水井在地下一层，庭院周围设置隔离围栏，不征得原告同意，被告无法进入查看集水井工作状况。

又查明，《临时管理规约》载明：第四条……（二）单幢建筑物全体业主的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施……；《业主手册》载明：一、一般资料……2、物业服务中心是由绿城物业服务集团公司派驻……二、公共区域相关内容引导……2.1公共区域的设备设施，这些设备设施包括：给排水系统、供电系统、电梯、电信系统……在有效维保期内由供应商负责维修保养，我们已经建立起有效的监督机制，以确保设备设施处于良好得出运行状态，满足您的居家安全需要，上述设备设施保修期满后，我们将承担起设备设施养护的责任，使这些设备设施正常使用……

应原告申请，本院托由法院委托上海市XX设计院有限公司对原告房屋因地下一层下沉式庭院内排水系统管道破损，导致原告房屋遭受水淹造成的财产损失范围及修复费用以及原告房屋下沉式庭院的集水井、排水泵与控制箱等设备设施是否存在故障、安全隐患或设计缺陷、若有上述问题应如何进行修复整改进行鉴定，2022年8月8日该鉴定机构出具鉴定意见：1、地下一层南侧下沉式庭院集水井排水系统存在的故障包括：水泵运行声音异常；存在的安全隐患包括：未设置水位报警系统；控制上未做到可同时开启三台泵；控制箱安装高度不符合规范要求；浮球液位计线缆受温度变化影响，控制失效。存在的设计缺陷包括：集水井系统图要求排水泵平时两用一备，高峰时同时使用，但没有对平时、雨量高峰时设置不同的开泵水位。修复方案：污水泵控制箱重新安装，底边距地1.5m；更换排水泵控制箱，控制箱防护等级IP65；按照竣工图要求的控制功能：平时两用一备，高峰时三台同时工作；更换浮球液位计，浮球液位计的线缆应不受温度变化的影响；按竣工图要求，设置水位报警系统，信号接至小区物业值班室；请水泵生产商的售后技术人员对1号水泵运行声音异常问题进行检测并修复。2、地下一层、地下二层受浸水影响，存在木地板、踢脚线、门套、墙布、涂料、硅藻泥、吊顶、软包、橱柜、木饰板等装饰装修损坏，影响房屋正常使用，应予以修复。修复费用估算：根据修复方案，原告房屋在2021.6.10因地下一楼下沉式庭院内排水系统管道破损，导致原告房屋遭受水淹造成的财产损失修复费用估算为159,5.90元，该费用不含木床、室内高尔夫训练设施设备、电梯检查修复费用。原告支付鉴定费用52,000元。

审理中，被告上海新富港房地产发展有限公司申请鉴定人出庭质证，就以下问题答疑：1、关于潜水泵控制箱的安装高度，该处安装的墙体高度仅1.6米高，如果控制箱离地1.5米会导致控制箱无法安装，按照规范要求只要选用户外（IP54）型控制箱，箱底离地100MM亦符合要求。鉴定人王某认为设计规定要求的与现场施工不一致,被告未根据设计施工图纸建造；2、关于集水井中潜水泵的启动水位问题，在设计中已规定集水井内潜水泵的启闭由坑内水位自动控制，当达到开泵水位时，1台排水泵启动，当达到报警水位时（也就是高峰时），第2台排水泵启动，就进入高峰时2台泵同时使用模式；当达到停泵水位时，所有排水泵停泵；故并不存在所谓设计缺陷，鉴定人王某认为报警水位并不等于开泵水位，且没有三台水泵的电路图，按竣工图要求，应设置水位报警系统且信号接至小区物业值班室，但实际现场没有安装；3、另浮球液位计线缆控制失效、1号水泵运行声音异常等问题均为年久失修导致，并非设计或安装缺陷引起，鉴定人王某认为是使用过程中的缺陷。另鉴定人王某认为波纹管破损是加重房屋进水的因素之一，并非唯一的因素。

本院认为：公民、法人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。故此本案的争议焦点有三，一是原告的下沉式庭院是否属于小区公共区域，该庭院内的集水井、排水泵等设备设施是否由被告绿城上海分公司负责维修保养；二是原告房屋进水造成的财产损失是否与被告绿城上海分公司维修保养行为及被告上海新富港房地产发展有限公司对集水井排水系统建造行为之间存在因果关系，三是原告财产损失范围。针对争议焦点一，物业共用部位是指物业管理中住宅共用部位，共用设施设备。物业共用部位、共用设施的产权应归全体业主共有。原告的下沉式庭院，仅仅供原告使用，并无相应产权，该庭院属于小区公共区域，公共区域的设备设施包括集水井、排水泵等，被告绿城上海分公司作为物业管理部门，维护上述设施设备正常使用是其应尽的职责；针对争议焦点二，现有证据证明原告因集水井排水管道破损造成房屋进水多次向被告绿城上海分公司报修，要求维修更换，但被告绿城上海分公司到现场查看，并没有及时履行维修更换义务，被告绿城上海分公司虽抗辩是原告在院内装修时施工不当导致波纹管破裂造成进水，但并无相应证据佐证，可以认定被告绿城上海分公司未尽到及时修理更换的义务，致原告房屋进水造成财产损失，至于被告上海新富港房地产发展有限公司，作为小区建设单位，对于原告房屋下沉式庭院的集水井、排水泵与控制箱等设备设施建造施工中存在安全隐患、设计缺陷，导致排水故障，亦是原告房屋进水造成财产损失的重要因素，因被告绿城上海分公司系被告上海绿城公司的分公司，上述赔偿责任由被告绿城公司承担。故对原告要求被告绿城公司、被告上海新富港房地产发展有限公司共同赔偿财产损失及对集水井、排水泵与配电箱等设备设施进行全面维修、整改的诉讼请求，予以支持。针对争议焦点三，鉴定意见明确原告房屋在2021年6月10日遭受水淹造成的财产损失修复费用估算为159,445.90元，原告提出要求2020年3月其房屋遭受水淹造成装修损坏后的修复费用一并予以计算，鉴于2020年3月、2021年6月10日原告房屋水淹部位基本一致，根据现有证据并结合案件实际情况，本院采纳鉴定意见的修复费用计算财产损失金额。鉴定费按票据金额计。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条、第一千一百六十七条、第一千一百八十四条之规定，判决如下：

一、被告绿城物业服务集团有限公司、被告上海新富港房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告许见秋财产损失修复费用159,445.90元。

二、被告绿城物业服务集团有限公司、上海新富港房地产发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内对上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室房屋地下一层南侧下沉式庭院内：污水泵控制箱重新安装，底边距地1.5m；更换排水泵控制箱，控制箱防护等级IP65；按照竣工图要求的控制功能：平时两用一备，高峰时三台同时工作；更换浮球液位计，浮球液位计的线缆应不受温度变化的影响；按竣工图要求，设置水位报警系统，信号接至小区物业值班室；请水泵生产商的售后技术人员对1号水泵运行声音异常问题进行检测并修复。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

鉴定费52,000元，由被告绿城物业服务集团有限公司、上海新富港房地产发展有限公司负担；案件受理费5,751元，由原告许见秋负担2,262元，被告绿城物业服务集团有限公司、上海新富港房地产发展有限公司负担3,489元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员舒海卫

二〇二三年六月三十日

法官助理徐晓雯

书记员徐晓雯

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民法典》

第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第一千一百六十七条侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

第一千一百八十四条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。