湖北省黄梅县人民法院

民 事 判 决 书

（2023）鄂1127民初1667号

原告：湖北中南恒基置业有限公司。住所地：黄梅县五祖大道（北街）东侧“正街鑫城”2栋D层。统一社会信用代码：914211276797881470。

法定代表人：杨建辉，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈汉良，湖北江弘律师事务所律师。代理权限为特别授权。

被告：柳小英，女，汉族，1982年4月1日出生，现住黄梅县。

委托诉讼代理人：胡雅丽，湖北益惠民律师事务所律师。代理权限为一般代理。

原告湖北中南恒基置业有限公司（下称“中南恒基公司”）与被告柳小英返还原物纠纷一案，本院于2023年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中南恒基公司的委托诉讼代理人陈汉良及被告柳小英的委托诉讼代理人胡雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中南恒基公司向本院提出诉讼请求：1.判令柳小英返还（正街鑫城）徐州街2-208铺；2.由柳小英承担本案诉讼费用。事实与理由：经查，自2017年7月以来，柳小英竟然在中南恒基公司不知情的情况下，私下与案外人（董兴元）（未经授权）相互串通，以签订所谓“商铺租赁协议”的方式，长期占用中南恒基公司（正街鑫城）徐州街2-208铺。2023年3月8日，中南恒基公司曾向柳小英发出书面催告，要求其在一周内自动退出所占门店，但柳小英却至今仍未退出。综上所述，柳小英无权长期占有商铺的行为，已严重侵害了中南恒基公司的物权。为了维护中南恒基公司的合法权益不受非法侵害，根据我国《民法典》第二百三十五条、第二百三十八条的规定，中南恒基公司要求柳小英返还商铺，并赔偿损失。

柳小英辩称，1.中南恒基公司起诉柳小英没有事实及法律依据；2.柳小英与案外人董兴元签订的租赁合同是合法有效的，中南恒基公司不但知情，而且还收取董兴元关于该商铺的租金。综上，请求驳回中南恒基公司的全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对于中南恒基公司提供的证据，柳小英对证据3、证据4、证据5的证明目的有异议，认为其签订的租赁合同是合法的，其没有侵权，其占有该商铺是合法取得。对于律师函，其不清楚是否收到该律师函，真实性无法确认，且该律师函达不到其证明目的。对于南昌仲裁裁决书，与本案无关联性。本院经审查认为，对于中南恒基公司提供证据3、证据4、证据5，柳小英的异议成立，上述证据均达不到中南恒基公司的证明目的。对于律师函，与中南恒基公司提供的微信聊天记录系一组证据，证据间能相互印证，共同证实2021年8月9日，中南恒基公司以律师函的形式通知彭兴国、刘长和解除委托关系，并已履行通知义务，对该证据的证据效力予以认定。对于南昌仲裁裁决书，因涉及租赁对象与本案没有关联性，故该证据的效力不予认定。2.对柳小英提供的证据，中南恒基公司对证据1有异议，认为签订合同的相对方不是本案的原告，而是案外人，故对该合同的真实性、关联性有异议。对证据2中的说明，与本案无对抗性；对租赁合同和委托书无异议，但该委托行为于2019年8月9日解除；对于中南恒基公司出具的收条，与本案无关联性；对承诺书，没有加盖中南恒基公司公章，且夏小平不是中南恒基公司员工，故该份承诺系无效承诺；对于律师函和借条，均与本案无关联性。本院经审查认为，对于柳小英提供的证据1《店面租赁合同》与证据2中的《委托书》《正街·鑫城商铺租赁合同》、补充证据收条、微信聊天记录，能相互印证，证据效力均予认定。对于证据2中的董兴元所作的说明，系孤证，达不到其证明目的，证据效力不予认定。对于证据2中的《承诺书》没有加盖中南恒基的公章，证据效力不予认定。对于证据2中彭兴国、刘长和出具的收条，能够与《正街·鑫城商铺租赁合同》形成证据链，证据效力予以认定。对于补充证据中的《律师函》，由湖北益惠民律师事务所于2019年9月10日对中南恒基公司作出的，从该证据所载明的内容得知，中南恒基公司对彭兴国、刘长和将中南恒基所有的商铺对外出租的事实是明知的。对于补充证据中的借条，因出具借条的主体是华中恒基公司而非本案的中南恒基公司，与本案无关联性，证据效力不予认定。

依据上述有效证据，并结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下，2016年6月1日，中南恒基公司委托案外人彭兴国、刘长和对其所有的位于正街鑫城一期物业（地面一层、二层）进行出租。2017年7月28日，彭兴国、刘长和与黄梅县黄梅镇家乐福超市签订了《正街·鑫城商铺租赁合同》，约定彭兴国、刘长和将位于黄梅县××道××街××层××街××号××商铺××镇家乐福超市使用，合同期限自2017年8月1日起至2024年1月31日止，其中2017年8月1日至2018年1月31日期间免收租金。商铺租金为8000元／年两间，每12个月交纳一次，每次交纳8000元。2022年3月18日，黄梅县黄梅镇家乐福超市的经营者董兴元又将正街鑫城一层徐州街2-208号商铺转租给本案的被告柳小英，并签订了《店面租赁合同》，约定：租赁期限为三年，自2022年3月10日起至2025年3月20日止；租金三年不变，每年租金为14000元，在签订合同时一次性付清第一年租金，第二年和第三年租金共计28000元，在2023年1月20日前一次性付清。合同签订后，柳小英于2023年2月17日交纳第二年和第三年租金共计28000元。

另查明，1.彭兴国、刘长和于2023年2月14日收取董兴元交纳的徐州街2-208号商铺2023年2月31日（实为28日）至2024年2月31日（29日）租金4000元，并出具了收条。

2.位于黄梅镇正街鑫城徐州街2-208号商铺至今由柳小英占有使用。

3.2019年8月9日，中南恒基公司以律师函的方式通知解除其与彭兴国、刘长和之间的委托关系。

本院认为，涉案合同的效力问题。有关《正街·鑫城商铺租赁合同》的效力问题。该租赁合同由彭兴国、刘长和与黄梅县黄梅镇家乐福超市签订，虽涉案商铺属中南恒基公司所有，但其于2016年6月1日向彭兴国、刘长和签署委托书，授权彭兴国、刘长和对黄梅镇正街鑫城一期物业（地面一层、地面二层）进行出租，在中南恒基公司未解除彭兴国、刘长和委托前，彭兴国、刘长和在委托期限内有权代理中南恒基公司签订合同，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，虽然彭兴国、刘长和以自己的名义和他人签订租赁合同，签订合同主体形式上存在瑕疵，但中南恒基公司对彭兴国、刘长和签订租赁合同是明知的，故彭兴国、刘长和与黄梅县黄梅镇家乐福超市签订《正街·鑫城商铺租赁合同》对中南恒基公司具有法律约束力。

有关《店面租赁合同》的效力问题。该租赁合同由黄梅县黄梅镇家乐福超市的经营者董兴元与柳小英签订，虽转租行为发生在租赁期限内，但转租赁期限超出原租赁期限，依照《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。本案中，柳小英签订的租赁合同转租期限截止日为2025年3月20日，超过了承租人的剩余期限，故对超出剩余期限的，本院不予认可。

综上，因案涉商铺租赁期限至中南恒基公司起诉时，尚未超过原《正街·鑫城商铺租赁合同》的租赁期限，故中南恒基公司要求柳小英返还房屋之诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、第五百零九条、第七百一十六条、第七百一十七条、第九百一十九条、第九百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：

驳回湖北中南恒基置业有限公司的诉讼请求。

案件受理费300元，减半收取150元，由湖北中南恒基置业有限公司负担。

如不服本判决，可在接到本判决书的次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

审 判 员  洪 军

二〇二三年六月三十日

法官助理  尤琦琪

书 记 员  李程程