辽宁省阜新市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）辽09民初424号

原告（反诉被告）：张恩风，男，汉族，1980年9月29日生，住沈阳市大东区。

原告（反诉被告）：陆丹丹，女，汉族，1983年3月23日生，住沈阳市大东区。

委托代理人：马宝忠，男，回族，1970年4月26日生，住沈阳市皇姑区。

被告（反诉原告）：阜新银行股份有限公司银合支行，住所地：阜新市细河区中华路51号。

负责人：李亚丹，该行行长。

委托代理人：齐玉阳，邰振楠，辽宁观策律师事务所律师。

第三人：阜新康泰房产开发有限公司，住所地：阜新市细河区东风路93号。

法定代表人：李洪森，该公司总经理。

诉讼代表人：阜新旭宝合破产清算事务有限公司（阜新康泰房产开发有限公司破产管理人），住所地：阜新市细河区。

法定代表人：谭晓东，该公司总经理。

委托代理人：李昭懿、赵颖，辽宁远嘉律师事务所律师。

原告（反诉被告）张恩风、陆丹丹与被告（反诉原告）阜新银行股份有限公司银合支行及第三人阜新康泰房产开发有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院于2022年9月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张恩风及委托代理人马宝忠，被告（反诉原告）阜新银行股份有限公司银合支行的委托代理人齐玉阳、邰振楠，第三人阜新康泰房产开发有限公司破产清算管理人阜新旭宝合破产清算事务有限公司的法定代表人谭晓东及委托代理人李昭懿、赵颖，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张恩风、陆丹丹向本院提出诉讼请求：一、请求贵法院依法判决解除原告与被告基于阜新康泰房产开发有限公司签订【合同编号：A2017008205】的商品房买卖合同而签订的贷款合同抵押合同。二、对原告己偿还的银行贷款145150元（计算到2022年9月份）享有优先偿付的权利，第三人承担连带偿还责任。三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：一、2016年12月份被告在售楼处悬挂条幅，大力宣传【罗马假日携手云联惠，购房款全部返还】模式启动，”零首付，消费返还〃。言称他们加盟云联商城，只要签约，不花一分钱，便可以零首付购房，贷款由开发商偿还。原告听信宣传蛊惑，于2017年11月15日在被告提供的《商品房买卖合同》及相关贷款手续上签字，然后在康泰房产开发工作人员的引领下，在阜新银合支行做的抵押贷款，这期间由康泰房产开发有限公司开发建设的位于细河区东风93号的罗马假日楼盘是在建设当中，是预售房屋，购房合同第二条中说明是商品房预售许可证，证号为阜房许字第【20140025】，购房合同第八条交付期限为【2017年12月31日前】。（有阜新市不动产登记中心的出具的合同复印件一份）而时至今日，该房屋因康泰房产开发破产没有交付使用。这期间被告未向原告出具任何商品房买卖合同，所有贷款手续也都是康泰房产开发有限公司与阜新银合银行积极合作完成的，原告只是配合签字，履行手续，提供身份证和银行卡，符不符合贷款要求，交没交首付款我毫不知情。后来经过向不动产登记部门调取房产信息，才得知相关情况。这期间，原告向被告银合支行交付保险费（20885元)、偿还按揭贷款的月供（本金及利息538238.24元)、被告康泰房产开发承诺购房款返还并没有兑现。直到2021年，第三人进入破产清算程序，原告从管理人处了解到，与原告情况一样购房人很多，第三人都没有兑现承诺，才意识到自己确实被骗了。因该商品房买卖合同中约定的房屋价款不是双方真实意思表示，康泰房产存在欺诈和虚假宣传行为。康泰房产开发有限公司又与阜新银合支行恶意串通，给房屋做高合同价格（见购房合同，单价为5620.00元）获得高额贷款，损害原告方合法权益。在这笔贷款办理中，银合支行积极配合，监管失职是造成纠纷的主因，银合支行负有主要责任。而且该处房产无竣工验收手续，不能办理房屋产权证，至今不能使用。原告现在既没得到房产，更没有得到贷款。依据最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第15条第一款规定，当事人一方请求解除合同的，应予以支持。依据《民典法》第五百六十三条：第三、四款，有下列情形之一的，当事人可以解除合同。另，2022年3月11日，康泰房产破产管理人出具债权审查意见书《康泰债权编号KT-155之一》，管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，依法收回房产，解除合同。二、在抵押按揭贷款买房模式下，由于《商品房买卖合同》的解除，原告不再享有细河区电工街25号-2181房屋的所有权。那么原告基于阜新康泰房产开发有限公司签订【合同编号：A2017008205,细河区电工街25号-2181】而签订的《抵押合同》、《借款合同》的合同目的无法实现，亦被解除。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。三、因康泰房产开发有限公司收回细河区电工街25号-2181的房屋，房屋产权的所有人是康泰房产开发有限公司，因此阜银合支行应去抵押房屋所有权单位康泰房产开发有公司去索要贷款本金和利息。而不应该再向原告索要押贷款，原告既没有得到细河区电工街25号-2181的抵押房贷款，更没有得到细河区电工街25号-2181的房屋。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件用法律若干问题的解释》(2020年12月23日最高人法院事判委员会第1823次会议通过）第二十一条，以保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方，请确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果保全人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审商品房买卖合同被确认无效或者被撤销的、解除后，商品担保贷款合同也被解除，出卖人应当将收受的购房贷款购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。依据上述司法解释，原告的购房贷款应由康泰房地产有限公司承担，并将收取的购房贷款本金及利息返还给阜新银合支行，原告不负有返还义务。补充一点，因多交了一个月的月供，张恩风标的变更为145150元。

被告阜新银行股份有限公司银合支行辩称，一、答辩人同意解除《个人贷款借款合同》《抵押合同》《保证合同》。1.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条(二)的规定，原告已经明确表示并以自己的行为表明不履行主要债务，同时因为原告已经严重违约，不按照合同的约定履行自己的偿还贷款本息的义务，因此被告同意解除《个人贷款借款合同》《抵押合同》这两个合同。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条的规定，这两个合同解除后，原告仍然应当承担偿还贷款本息和抵押担保的义务，关于这一问题，被告提起反诉来维护自己的利益。二、原告诉讼请求第二项没有事实和法律依据。1.原告已经偿还被告的贷款本金和利息，是根据双方签订的《个人贷款借款合同》履行原告自己的偿还贷款本息的义务，要求被告返还没有事实和法律依据。2.原告偿还被告的贷款本金和利息，已经向第三人主张优先受偿权，第三人也确认对原告偿还被告的贷款本金和利息为优先债权。因此原告不能重复主张该债权。3.原告还应当偿还尚欠被告的贷款本息，被告在反诉中提出具体的本息金额。综上，请求法院依法裁判，以维护答辩人的合法权益。

第三人阜新康泰房产开发有限公司述称，一、原告的第一项诉求虽然与第三人无关，但第三人认为案涉合同应当解除，理由如下：第一，案涉房屋系破产财产，应当适用破产法相关规定。1、《中华人民共和国企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。案涉商品房在第三人进入破产清算程序时并未发生物权转移，也不符合产权交付的条件，因此仍然是破产财产。原告若为真正的消费购房人，则其也是享有该房屋的优先受偿权，而不是物权。2、康泰公司进入破产清算程序后，原告就案涉房屋向管理人申报债权，要求解除双方之间《商品房买卖合同》，管理人基于其购买房屋的基本情况同意解除。管理人行使合同解除权的依据为企业破产法第18条之规定。目前，该房屋已经由管理人决定收归破产财产。因此，无论从任何层面来讲，案涉房屋都是破产财产。第二，原告不是真实的购房人身份。第三人从未向原告交付过该房屋，且本案案涉借款也是直接汇入第三人账户，第三人也替原告张恩风还过贷款。对清偿贷款的事实，管理人向法庭提供第三人的账目予以证实。如原告是真实的购房人，康泰公司不可能支付原告房屋贷款。第三、案涉《借款合同》系附随《商品房买卖合同》从合同，应当予以解除。1、原告继续承担还款义务违反公平原则。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者的银行按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。2、主合同解除时，附随的借款合同应当解除。《最高院商品房买卖合同司法解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应子支持。”第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据上述司法解释规定，案涉借款合同的产生是基于商品房交易行为的产生，在管理人与原告已经解除《商品房买卖合同》的情况下，已经明确了商品房借款合同目的不能实现，原告请求解除案涉借款合同，法院应当支持。同时，康泰公司作为出卖人，应当将收受的购房贷款连同产生的利息一并返还给阜新银行，即阜新银行向康泰公司申报该部分债权并主张涤除权。3、阜新银行在本案借贷关系中存在过错，不是善意第三人案涉房屋按揭贷款过程中存在“高评高贷”问题、贷款资料虚假及贷款行为审查不严问题，房屋价值被作价评估数额虚高太多，明显违背市场交易秩序，因此而产生的贷款数额实际是该房屋的真实价格。被告作为贷款审批发放部门，没有严格审查房屋价值及所贷款数额的真实性，对于最终产生的损失，阜新银行存在过错。阜新银行应当对其发放房屋贷款行为的合法性、合规性提供证据加以证实。反之，就应当承担相应的过错责任。另，被告的代理人在多次庭审中均阐明因部分购房人的交易涉及“云联惠”活动，而该活动已经被定性为违法的传销行为，根据《民法典》中合同效力的相关规定，违法订立的合同应当自始无效。在合同无效的情况下，各方法律关系均应当消除，最终由康泰公司作为房款的收受方来承担房款返还责任。二、对于原告的第二项主张，管理人同意承担相应的责任，但原告的债权应当在第三人破产清算财产分配时一并参与分配。综上，在原告已经与管理人解除主合同的情况下，本案应结合康泰公司作为房开企业破产的情况加以考量，支持康泰公司管理人的上述观点。

反诉原告阜新银行股份有限公司银合支行向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告张恩风、陆丹丹支付反诉原告：

1.贷款本金人民币参拾参万壹仟零贰拾柒元零捌分（￥331027.08元）；2.利息人民币壹拾壹万壹仟肆佰捌拾柒元柒角玖分（￥111487.79元）（利息计算期间为2022年9月21日至2037年10月9日），并按照《个人贷款借款合同》的约定，支付自2022年9月21日至履行付款义务完毕之日止的罚息和复利。3.违约金40万元×20%＝8万元。以上金额合计为：人民币伍拾贰万贰仟伍佰壹拾肆元捌角柒分（￥522514.87元）。二、判令反诉原告有权处置位于阜新市细河区电工街25号2181房屋，以便优先偿还本案债务。三、判决反诉被告承担反诉原告为实现债权而支付的律师代理费￥10000.00元；四、判令第三人在保证合同约定的范围内承担连带保证责任；五、请求法院判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉的事实和理由：2017年10月10日，反诉原告与反诉被告签订了《个人贷款借款合同》（编号为：×××5Ｄ），借款本金为40万元，贷款期限为20年，贷款月利率为3.47‰，逾期利率为在原贷款基础上加收30%，还款方式为按月等额本息还款，借款人违反合同约定义务的，贷款人有权按本合同项下的贷款金额的20%收取违约金；同日，反诉原告与反诉被告签订了《抵押合同》，反诉被告将坐落于阜新市细河区电工街25号2181的房屋所有权抵押给原告，并办理了抵押预告登记。同日，反诉原告与第三人阜新康泰房产开发有限公司签订《保证合同》，保证方式为连带责任保证。保证期间为主合同履行期限届满之日起二年。合同签订后，反诉原告如约向反诉被告提供贷款40万元，反诉原告履行了自己的合同义务。现反诉被告违反《个人贷款借款合同》的约定，自2022年9月份起停止偿还贷款本息，并要求解除《个人贷款借款合同》《抵押合同》。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条的规定，反诉被告应当偿还尚欠的贷款本息。由于反诉被告与第三人解除了《商品房买卖合同》，致使反诉原告对位于阜新市细河区电工街25号2181房屋的抵押权无法实现。故依据相关法律规定，主张有权处置位于阜新市细河区电工街25号2181房屋，以便优先偿还本案债务。综上所述，反诉被告的行为严重侵害了反诉原告的合法权益，故反诉原告提起反诉，请求贵院查明事实，支持反诉原告的反诉。

反诉被告张恩风、陆丹丹辩称，我方所购买的房产已经列为破产财产，依照企业破产法第18条，现康泰公司已经进入破产程序，但康泰公司与原告的房屋买卖合同未履行完毕，因此符合解除商品房买卖合同的条件，另企业破产法第30条规定，为此，原告所购房屋已被管理人收回，在被告违规放贷的前提下，原告承担了巨额的偿还债务。

第三人阜新康泰房产开发有限公司述称，第一、三、五项诉请与我无关，第二项，反诉原告无权处置案涉房屋，第四项，第三人同意在案涉房屋的价值范围内承担相应的责任。

经审理查明，原告参加第三人开发的罗马假日小区在售楼处开展的《罗马假日携手云联惠》购房款全部返还活动，享受零首付全额贷款购房活动，2017年10月10日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于阜新市细河区电工街25号2181号房，建筑面积90.88㎡，房屋价款510746.00元；并向阜新银行申请按揭贷款，同日，原告与被告签订了《个人贷款借款合同》（编号为：×××5Ｄ），借款本金为40万元，贷款期限为20年，贷款月利率为3.47‰，还款方式为按月等额本息还款。同日，原告与被告签订了《抵押合同》，原告将坐落于阜新市细河区电工街25号2181的房屋抵押给被告，并办理了抵押预告登记。同日，被告与第三人阜新康泰房产开发有限公司签订《保证合同》，保证方式为连带责任保证，保证期间为主合同履行期限届满之日起二年。合同签订后，被告如约向原告提供贷款40万元。原告自2022年10月份起停止偿还贷款本息。

另查明，本院于2021年1月15日作出（2020）辽09破申16号民事裁定书，裁定受理阜新康泰房产开发有限公司的破产清算申请。同日，本院作出（2020）辽09破申16号之一民事决定书，指定阜新旭宝合破产清算事务有限公司担任阜新康泰房产开发有限公司破产管理人。2021年9月2日，本院作出（2021）辽09破17号民事裁定书，裁定宣告阜新康泰房产开发有限公司破产。2021年4月20日，原告向第三人申报债权，2022年8月25日，管理人作出康泰债权编号：KT-155之一号《债权审查意见书》，该意见书解除了《商品房买卖合同》，收回案涉房屋，确认原告偿还的银行贷款142650元为优先债权。原告提出异议，诉讼至本院。

以上事实有《商品房买卖合同》、《个人贷款借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》、《记账凭证》、《债权审查意见书》、本院（2020）辽09破申16号民事裁定书、（2020）辽09破申16号之一民事决定书、（2021）辽09破17号民事裁定书等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。

本院认为，对于张恩风、陆丹丹要求解除《个人贷款借款合同》、《抵押合同》的诉请。本案中张恩风、陆丹丹与阜新康泰房产开发有限公司于2017年10月10日签订了《商品房买卖合同》,此后因无法交房,双方解除《商品房买卖合同》。庭审中,张恩风、陆丹丹与阜新康泰房产开发有限公司双方均确认双方已解除了《商品房买卖合同》,本院对此亦予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条之规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案签订的《商品房买卖合同》已解除,张恩风、陆丹丹与阜新银行股份有限公司银合支行签订的《个人贷款借款合同》、《抵押合同》及阜新银行股份有限公司银合支行与阜新康泰房产开发有限公司签订的《保证合同》的目的已无法实现,各方也同意解除《个人贷款借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》，故张恩风、陆丹丹的该项诉请合法有据,本院予以支持。各方签订的《个人贷款借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》亦予以解除。对于张恩风、陆丹丹要求确认的破产债权数额及优先受偿问题。张恩风、陆丹丹请求确认的债权为已还贷款本息145150元，各方对偿还的数额无异议，阜新康泰房产开发有限公司管理人作出康泰债权编号：KT-155之一号《债权审查意见书》确认张恩风、陆丹丹偿还的银行贷款为优先债权，本院予以确认，但张恩风、陆丹丹主张该笔债权由阜新银行股份有限公司银合支行偿还无法律依据，对该项主张本院不予支持。对于涉案房屋的剩余银行按揭贷款。截至2022年10月,涉案房屋的剩余贷款本金、利息及违约金合计515664.87元，阜新银行股份有限公司银合支行主张由张恩风、陆丹丹予以偿还,阜新康泰房产开发有限公司承担保证责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款之规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中《商品房买卖合同》已解除，《个人贷款借款合同》、《抵押合同》亦解除，阜新康泰房产开发有限公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用阜新银行股份有限公司银合支行的按揭贷款，阜新银行股份有限公司银合支行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对张恩风、陆丹丹、阜新康泰房产开发有限公司的债权，张恩风、陆丹丹未取得房屋却支付了部分银行贷款，若按合同约定的权利义务关系处理，则在张恩风、陆丹丹对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理的加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则，故按照前述法律规定，涉案房屋的剩余贷款本金、利息及违约金合计515664.87元,由阜新康泰房产开发有限公司向阜新银行股份有限公司银合支行予以偿还，张恩风、陆丹丹不再承担偿还剩余贷款的责任。关于阜新银行股份有限公司银合支行主张的其有权处置案涉房屋及由张恩风、陆丹丹支付律师费10000元的问题，因无法律依据，本院不予支持。综上,根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款之规定,判决如下:

一、原告（反诉被告）张恩风、陆丹丹与被告（反诉原告）阜新银行股份有限公司银合支行签订的《个人贷款借款合同》、《抵押合同》解除;

二、第三人阜新康泰房产开发有限公司向被告（反诉原告）阜新银行股份有限公司银合支行偿还本金、利息及违约金合计515664.87元;

三、驳回原告（反诉被告）张恩风、陆丹丹的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）阜新银行股份有限公司银合支行的其他反诉请求。

案件受理费150元，由第三人阜新康泰房产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向辽宁省高级人民法院在线提交上诉状。

审 判 长 苑明珠

审 判 员 朱有明

审 判 员 杨晓光

二〇二三年二月二十七日

法官助理 纪德姝

书 记 员 孟 浩