【审理法院】：华东地区／浙江省／浙江省嘉兴市中级人民法院／浙江省嘉兴市秀城区人民法院

【法院层级】：中级法院

【案例类型】：普通案例

【审理程序】：一审

【案　　号】：民事／物权纠纷／担保物权纠纷／质权纠纷

【文书类型】：判决书

【审结时间】：2022/12/2 0:00:00

郭校美、戚长芬等与破产有关的纠纷一审民事判决书

郭校美、戚长芬等与破产有关的纠纷一审民事判决书

浙江省嘉兴市秀洲区人民法院民事判决书
(2022)浙0411民初4255号

  原告：郭校美。。
  原告：戚长芬。。
  原告：吴叶灿。。
  原告：吴叶佳。。
  四原告委托诉讼代理人(特别授权代理)：金樑、陈晓宇，浙江登恒律师事务所律师。
  被告：嘉兴市嘉瓯置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲工业区。
  管理人：浙江大公律师事务所。
  诉讼代表人：冯坚，管理人负责人。
  委托诉讼代理人(特别授权代理)：范平淹、丁翔，浙江大公律师事务所律师。
  原告郭校美、戚长芬、吴叶灿、吴叶佳与被告嘉兴市嘉瓯置业有限公司(以下简称嘉瓯公司)与破产有关的纠纷一案，本院于2022年10月9日受理，依法适用简易程序，于2022年11月2日公开开庭进行了审理，原告吴叶灿及其委托诉讼代理人金樑，被告委托诉讼代理人范平淹、丁翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  四原告提出诉讼请求：1．判决确认吴桂桥与被告就好一家家居购物广场1号楼2楼12263、12209号商铺的商品房买卖关系合法有效，被告协助原告办理上述涉案房屋的不动产登记手续；2．判决被告返还原告购房款136223元。审理中，原告撤回上述第2项诉讼请求，本院予以准许。
  事实和理由：吴桂桥(四原告系吴桂桥的法定继承人)与被告于2004年10月10日签订《“好一家家居购物广场”商品房认购担保书》(以下简称《商品房认购担保书》)一份，约定吴桂桥认购“好一家家居购物广场”1号楼：(1)商铺二层建026单元建筑面积约180平方米，造价为每平方米1900元，总金额为342000元；…以上三项合同总金额为342000元，另该客户已交纳联建配套费198000元，合计房价总金额为54万元。另，《商品房认购担保书》约定“工程建筑完成±0时，认购方需再次支付购房款171000元整(一次性付款优惠2万元整)”等内容。
  前述文书签订后，吴桂桥按约将款项支付给被告，履行了付款义务(实际支付了649000元)，但被告并未按《商品房认购担保书》约定以挂号信或特快专递的形式向吴桂桥通知签约商品房买卖合同，且不退还吴桂桥多支付的136223元房款，不提供给吴桂桥购房款对应的发票，导致吴桂桥一直无法办理涉案房屋的不动产权登记手续。
  2005年8月25日，在被告交付房屋后，被告安排其关联公司嘉兴市好一家家居购物广场有限公司(乙方，以下简称好一家公司)与吴桂桥签订《好一家家居购物广场委托租赁经营合同》，合同约定将吴桂桥购买的好一家家居购物广场房号为建026的房产委托给乙方经营，建筑面积为180平方米，委托租赁经营期限为五年，年租金为购房款的10％，同时合同就违约责任等进行了约定。
  2011年6月28日，双方又续签了两份《好一家家居购物广场商铺委托管理合同》，合同明确载明吴桂桥将其自有的位于嘉兴市秀洲区秀园路128号好一家家居购物广场1号楼二楼12209号(套内建筑面积为62.92平方米，建筑面积为91.42平方米)、12263号商铺(套内面积为59.28平方米，建筑面积为86.13平方米)的房产委托给乙方好一家公司统一管理，双方就委托管理期限、费用及支付方式、权利义务等进行了约定，但好一家公司未能按约支付款项，后续将商铺退还给吴桂桥，由吴桂桥自行出租。
  2019年12月10日，嘉兴市秀洲区人民法院分别裁定受理好一家公司、嘉瓯公司破产清算案，并指定浙江大公律师事务所为破产管理人。据原告从破产管理人处了解：被告在未与吴桂桥签订涉案房屋的商品房买卖合同、未去住建局备案的情况下，未有将涉案房屋登记在其自身名下，导致现在涉案房屋从未出现在住建局的档案中，也没有登记在任何权利人名下；但本案涉案房屋实际交付吴桂桥并由吴桂桥占有使用多年系客观事实。
  原告认为：吴桂桥向被告认购了涉案房屋，并全款支付购房款，已完成付款义务；现因被告原因导致吴桂桥无法签订涉案房屋的商品房买卖合同，继而无法办理涉案房屋的不动产权证书，系被告严重违约，被告的违约行为严重损害了吴桂桥的合法权益，应当依法承担相应的法律责任。现因吴桂桥已于2020年5月30日过世，四原告作为吴桂桥的法定继承人，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。
  被告嘉瓯公司(管理人)口头答辩称：据管理人向嘉瓯公司原法定代表人夏良祖调查，夏良祖对原告系上述涉案房屋的联建户的事实无异议，因未缴纳手续费、税费等原因，未办理房屋过户登记手续。另，管理人向有关部门查询，上述涉案房屋有交接手续，但无登记信息。请求法院依法处理。
  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提供了《商品房认购担保书》、支付凭证和收据、《好一家家居购物广场委托租赁经营合同》、《关于交纳购房款的通知》《好一家家居购物广场商铺委托管理合同》、退还产权式商铺通知书、商铺状况告知函、“联建户未办证在销控内”《好一家家居购物广场商铺委托物业管理合同》、死亡证明、殡葬证、火化证明、亲属关系证明等证据；被告提供了向嘉兴市自然资源和规划局秀洲分局(以下简称秀洲资规局)查询嘉瓯公司名下房屋的登记信息。本院就本案涉案房屋的相关情况，向秀洲资规局发送《征询函》，秀洲资规局向本院书面回复。
  本院认定原告起诉陈述的基本事实，但有关涉案房屋价款的支付细节情况除外。另认定如下事实：审理中，本院就涉案商铺的相关情况向秀洲资规局征询相关意见，该局于2022年11月10日向本院出具书面复函，称：好一家家居购物广场项目不存在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过)(以下简称土地使用权纠纷司法解释)第十九条所列示的情形；原告主张的房屋已办理初始登记，若需登记至权利人名下可根据人民法院的生效法律文书及其他相关凭证办理；等。
  本院认为：根据本案原、被告提供的各项证据分析，吴桂桥先是以联建的名义与嘉瓯公司合作开发好一家家居购物广场房屋，后双方签订《商品房认购担保书》，约定吴桂桥向嘉瓯公司认购特定的房屋即涉案房屋，并不分享房地产开发的利润，也不承担房地产开发的风险。涉案房屋已实际交付吴桂桥，由吴硅桥占用、使用至今，当前也无包括被告在内的其他人对上述房屋主张权利。土地使用权纠纷司法解释第二十五条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案吴桂桥与被告之间的行为符合上述规定的情形，由此，本院认定上述《商品房认购担保书》及相关行为的实质是吴桂桥与被告之间就涉案房屋的买卖合同关系。上述房屋买卖合同关系不存在合同无效的情形，当属合法有效。至于如何协助办理涉案房屋的不动产登记手续，被告管理人可根据秀洲资规局向本院出具的复函的要求(已送达被告管理人)处理。吴桂桥死亡后，其民事合同权利义务由其第一顺序继承人即本案四原告继承。综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过)第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过)第二十五条，《中华人民共和国继承法》(1985年4月10日第六届全国人民代表大会第三次会议通过)第二条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决如下：
  被告嘉兴市嘉瓯置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告郭校美、戚长芬、吴叶灿、吴叶佳办理位于嘉兴市秀洲新区秀园路128号好一家家居购物广场1号楼2楼12263、12209号商铺的不动产登记手续。
  案件受理费减半收取40元，由原告郭校美、戚长芬、吴叶灿、吴叶佳负担，于本判决生效后七日内交纳。
  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。(后附页)


审判员吴海峰
二○二二年十二月二日
书记员沈月勤

逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
3．本案生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。