新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院

民 事 判 决 书

（2025）新0106民初11377号

原告：陈某，男，1981年5月16日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区。

被告：新疆某有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区。

法定代表人:辛某，兼该公司董事。

委托诉讼代理人：安某，女，该公司员工。

原告陈某与被告新疆某有限公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2025年12月11日立案后，依法适用小额程序,于2025年12月19日公开开庭进行审理。原告陈某到庭参加诉讼，被告某公司委托诉讼代理人安某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某向本院提出诉讼请求：1.依法请求贵院判令被告退还原告房款11,066.35元:2.依法请求贵院判令被告承担本案的全部诉讼费用。

事实和理由：2016年9月28日，原告与被告签订了《商品房预售合同》合同约定:原告购买被告开发得公寓号房,该商品房的用途为商业服务；合同第三条约定该商品房套内面积31.40平方米，合同第四条约定房屋总金额292,003元，合同补充协议第九条约定：实际交付面积差异值在0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿。本合同的约定计价面积为该房屋的套内建筑面积，任何情况下，任何情况下，双方如果就套内建筑面积差异进行结算的，均应先扣除0.6%的实测套内建筑面积的误差，然后再按照扣除误差后的套内建筑面积多退少补。合同签订后,原告于2016年9月28日支付首付款146,003元并依照约定办理银行按揭贷款手续,银行已于2016年10月5日前将余款140,000元按揭贷款全额支付被告,至此,原告已按照合同履行全部付款义务。根据不动产证该房屋实际套内建筑面积30.03平方米，合同第三条约定该商品房套内面积31.40平方米，面积差异-4.56%、依据合同补充协议第九条约定，被告应退原告套内建筑面积的误差款为11,066.35元（1.19平方米*9,299.45元）。原告多次向被告主张退原告套内建筑面积的误差款,至今未达成一致协商意见。为了依法维护原告的合法权利，原告特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的全部诉讼请求。

某公司辩称，本案诉讼时效已经经过,应驳回原告的诉讼请求案涉房屋已于2017年12月31日交付,原告依约接收房屋，并委托我方代为办理不动产权登记,应当知道房屋存在面积差异问题,诉讼时效自该日起开始计算,至原告提起诉讼之日2025年3月21日,以立案日期为准,远超法律规定的3年诉讼时效。在本案中，自诉讼时效起算之日起至原告起诉前,原告从未以任何有效方式向答辩人主张过权利。原告既未通过书面函件、邮件、短信等形式向答辩人提出履行请求,也未向相关部门申请调解、仲裁或提起诉讼。答辩人也从未作出过同意履行义务的意思表示。因此，大案不存在导致诉讼时效中断的法定事白。在本案中,由于原告的主张已超过诉讼时效期间,且不存在诉讼时效中断、中止的情形，答辩人依法有权提出诉讼时效抗辩，拒绝履行原告所主张的义务。若法院支持原告的诉讼请求，将违背诉讼时效制度的立法目的,即督促权利人及时行使权利,维护社会交易秩序的稳定和安全。综上所述，原告在本案中的诉讼请求已超过法定的诉讼时效期间，且无诉讼时效中断、中止的事由,答辩人恳请贵院依法审查并支持答辩人的诉讼时效抗辩意见,依据《民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关一适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定驳回原告的全部诉讼请求。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

本院经审理认定事实如下：2016年9月28日，被告某公司（出卖人）与原告陈某（买受人）签订1份编号为2016预0085151《商品房预售合同》，合同第一条约定：项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于经济技术开发区（头屯河区）玄武湖路666号，出让证号为乌国用2014第0040666；该地块土地面积为56,644.71平方米，规划用途为公寓，土地使用年限自2013年12月26日至2053年12月25日止；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为宝能城，建设工程施工合同约定的开工日期为2014年5月1日，竣工日期为2017年10月1日。合同第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的公寓号房，房屋代码为51634411，该商品房用途为商业服务，属钢筋混凝土结构，层高为3.3米，建筑层数地上40层，地下2层；该商品房预测建筑面积共40.19平方米，其中套内建筑面积31.40平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.79平方米。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7,265.56元，总金额贰拾玖万贰仟零叁元整。第五条，面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1．双方自行约定：按附件五补充协议第9条处理。第六条付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款，首期（含定金）人民币146,003元于2016年9月28日前交付，余额人民币140,000元于2016年10月5日前由买受人向银行申请个人住房商业贷款支付到出卖方。合同还约定了交付期限、违约责任等内容。该合同落款出卖人处有某公司合同专用章及法定代表人章签章，买受人处有陈某签字、按手印。该合同后附附件五：《合同补充协议》特别提示，约定：9．对于面积差异处理双方增加约定如下：实际交付面积差异值在士0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿。当交付使用的商品房实际面积与合同约定面积的误差达到合同约定的解除合同条件时，买受人有权在出卖人书面通知后15日内决定是否解除合同。如买受人未在上述期限内将解除合同的书面通知送达出卖人的，则视为买受人接受该商品房，同意继续履行合同，对于面积误差在土3%以上的部分双方按合同约定单价多退少补。如买受人解除合同的，则按本合同第五条约定处理。本合同的约定计价面积为该房屋的套内建筑面积，公摊部分的面积差异双方互不补偿。任何情况下，双方如果就套内建筑面积差异进行结算的，均应先扣除0.6%实测套内建筑面积的误差，然后再按照扣除误差后的套内建筑面积多退少补。20．本附件是本合同的有效组成部分，且与本合同具有同等法律效力。若本附件条款与本合同不一致之处，以本附件为准。该协议落款出卖人处有某公司合同专用章及法定代表人章签章，买受人处有陈某签字、按手印。合同签订后，原告陈某按照合同约定方式向被告某公司支付房款，案涉房屋于2020年5月28日取得不动产权证书，登记的房屋建筑面积为40.16㎡、专有建筑面积为30.03㎡、分摊建筑面积为10.13㎡。

上述事实有陈某提交的《商品房预售合同》、不动产权证书，当事人的陈述及本院庭审笔录为证。

本院认为，原告陈某与被告某公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：原告陈某要求被告某公司退还因房屋实际套内建筑面积少于购房合同约定面积产生的面积差部分产生的违约金11,066.35元的诉讼请求有无事实及法律依据。本院认为，案涉《商品房预售合同》第五条面积确认及面积差异处理约定“根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1．双方自行约定：按附件五补充协议第9条处理。”故双方对于商品房交付后产权登记面积与合同约定面积产生差异的情况下，另行作出了约定即合同附件五补充协议第9条。而该条亦明确约定，“本合同的约定计价面积为该房屋的套内建筑面积，公摊部分的面积差异双方互不补偿。任何情况下，双方如果就套内建筑面积差异进行结算的，均应先扣除0.6%实测套内建筑面积的误差，然后再按照扣除误差后的套内建筑面积多退少补。”同时，附件五补充协议第20条约定“本附件是本合同的有效组成部分，且与本合同具有同等法律效力。若本附件条款与本合同不一致之处，以本附件为准。故对于面积差异的处理方式，双方达成新的合意，约定为“计价面积为房屋的套内建筑面积”，但案涉合同及附件并未对房屋的套内建筑面积单价进行明确约定。结合《商品房预售合同》附件五补充协议第9条约定的面积差异结算方式，被告某公司应当退还原告陈某：292,003元/31.40㎡=9,299.46元/㎡，（31.40㎡-30.03㎡-30.03㎡×0.6％）×9,299.46元/㎡=11,064.68元。对于原告陈某主张面积差违约金11,066.35元的诉讼请求，本院在11,064.68元范围内予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三十九条、第四十条、第五十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，《中华人民共和国民事诉讼法》六十七条、第一百六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：

判令被告新疆某有限公司于本判决生效十日内向原告陈某支付违约金11,064.68元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼标的11,066.35元，给付标的11,064.68元，占诉讼标的的99.98%，本案诉讼费76.66元，减半收取38.33元（原告已预交），由被告新疆某有限公司负担38.32元，原告陈某负担0.01元。

本判决为终审判决。

审判员  王莹莹

二〇二六年一月四日

书记员  包亚飞