中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2024）最高法民申496号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：成都某某房地产营销策划有限公司，住所地四川省成都市武侯区。

法定代表人：王某。

委托诉讼代理人：王健，四川律治律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钱勇，四川律治律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：四川某某房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市金牛区。

法定代表人：许某法。

再审申请人成都某某房地产营销策划有限公司（以下简称某1公司）因与被申请人四川某某房地产开发有限责任公司（以下简称某2公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院（2023）川民终XX号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

某1公司申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第六项规定的情形，应予再审。主要事实和理由：（一）某1公司代理销售的412套住宅应计算溢价佣金。1.如何确定销售“底价”进而计算溢价佣金不是单纯的举证责任，而是一种识别、解释与认定，应依据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第四百六十六条、五百一十条规定，按照有利于合同的实现，结合订立合同的目的与诚实信用原则进行解释与认定；2.原判不支持溢价佣金，有违合同目的、有悖意思自治。诉争佣金主要包括基础佣金、溢价佣金。主合同佣金为：基础佣金1.8%＋溢价佣金二八分成,案涉《贾家“荟储·首座”项目营销代理合同补充协议》（以下简称《补充协议》）虽没有明确约定底价，但鉴于基础佣金比例下调为1.5%,仍然也要计算溢价佣金。合同履行过程中，不仅在已打印且签订的协议上，也在《补充协议》尾部手写备注“2.补充协议调为佣金1.5%、有溢价”（注:两句话之间有顿号）。这就明确强调了《补充协议》佣金为：基础佣金1.5%＋溢价佣金二八分成；3.双方达成一致认可溢价佣金只是“暂不计算”，但后续仍然要计算，原判对此不予支持纯属错误；4.应运用合同漏洞填补规则予以裁判。即便合同约定不明，但在已经履行情况情形下，应当依据《民法典》五百一十条、五百一十一条等规定，运用合同漏洞填补规则，使之有效。5.案涉房屋销售困难，某1公司对溢价佣金不是坐享其成，不宜简单以举证不能驳回某1公司关于溢价佣金的诉请。（二）销售部门经理无权代理某1公司对外进行结算并处分（放弃）近千万元的佣金，原判对职务代理认定错误。1.邓X伟的行为系“种类越权”而非“幅度越权”。“工作人员在结算单上签字，要视其有无该项职权来认定效果属于法人，适用的就是职务代理规则。”而《民法典》一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。既然某2公司举示邓X伟的名片证实其为某1公司策划部门经理，那么某2公司对邓的职责边界就非常清楚；2.结合双方公司做出意思表示的行为方式，某2公司无法得出邓有权代理的结论。结算单均没有公司印章，也无法定代表人王某签字，仅仅有事后邓X伟在该复印件上的签字无法产生“有理由相信”的信赖。（三）二审判决对违约金的计算错误。首先，调减幅度明显过大。主合同第六部分第二条约定200万元违约金情形，按照原判计算违约金仅为数十万元，原判如此调减有违比例原则。其次，某1公司出资三百万元修建售楼部、展厅有巨大额投入，再结合原审没有支持前述溢价佣金、认定邓X伟有权放弃近千万佣金情形下，仍然大额调减违约金，导致双方权利义务严重失衡。

本院认为，结合某1公司再审申请书载明的事由及其提供的证据，本院对以下问题进行审查：

（一）关于某1公司代理销售的412套住宅是否应当计算溢价分成的问题

本案中，某1公司与某2公司于2017年10月2日签署的《补充协议》第二条第2款仅具体约定了首批70套洋房、200套高层的销售底价均价。针对270套后的，《补充协议》第二条第3、4、5款明确说明要需双方按一定的套数分期再次确定。某1公司在一审阶段自认其针对412套住房未要求某2公司确认住宅销售底价，在二审阶段亦未提供证据证明双方已经达成以房屋备案价为基数下浮3%作为销售底价均价的一致意见，也即双方自始至终未就270套后的412套住宅底价均价达成合意，而该责任并能归结于某2公司，由此，溢价分成无计算的前提基础和依据。同时，因国家对房地产政策调整，案涉二期住宅均实行一房一价定价销售，开发商及销售商均不应违背定价销售政策另行确定销售底价。某1公司申请再审主张其代理销售的412套住宅应当计算溢价分成的事由，无事实及法律依据。

（二）关于销售部门经理邓X伟是否有权代理某1公司对外进行结算并处分的问题

本案中，邓X伟系某1公司“荟储•首座”销售部的策划经理，负责具体销售工作，主持销售部内部会议和安排工作，且邓X伟亦协同某1公司法定代表人王某对外与某2公司参与会议，存在具有代理权的外观。再结合某1公司未证明其另行向某2公司约定或指定相关事宜的负责人，亦未提供证据证明某2公司知道或者应当知道邓X伟没有结算代理权，以及某2公司接受并实际履行邓X伟制作的《结佣申请1》《结佣申请2》等因素，二审判决认定邓X伟向某2公司出具的结佣申请能够代表某1公司，并无不当。某1公司申请再审主张其销售部门经理无权代理某1公司对外进行结算并处分的事由，不能成立。

（三）关于违约金是否应当调减的问题

本案中，双方当事人在《项目营销代理合同》以及《补充协议》中约定了以每日千分之一的标准计算违约金，某2公司辩称约定的标准过高，请求予以调整减少。某1公司在再审申请中主张出资三百万元修建售楼部、展厅有巨大额投入，但该部分出资并非因违约造成的损失，而是履行合同的必要支出。在某1公司未提交任何证据证明其损失的情况下，原审法院将逾期付款违约金的标准调整为每日万分之三，已经充分体现了损失补偿性及违约惩罚性。某1公司申请再审主张违约金调减幅度明显过大的事由，本院不予支持。

综上，某1公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定如下：

驳回成都某某房地产营销策划有限公司的再审申请。

审判长 万 挺

审判员 谢 勇

审判员 赵风暴

二〇二五年五月二十九日

书记员 吴彤彤