新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）新30民终447号

上诉人（原审原告）：乃某，男，1992年7月5日出生，住新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州阿图什市。

委托诉讼代理人：古再努尔克尤木，新疆桥梁律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：阿图什市某物业管理有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州阿图什市。

法定代表人：李某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：雷某，男，该公司经理。

被上诉人（原审被告）：中国某股份有限公司克州分公司，住所地新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州阿图什市。

负责人：何某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张晓芸，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。

上诉人乃某因与被上诉人阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司恢复原状纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿图什市人民法院（2025）新3001民初729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年10月1日立案受理后，依法组成合议庭，并于2025年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人乃某及其委托诉讼代理人古再努尔克尤木、被上诉人阿图什市某物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人雷某、被上诉人中国某股份有限公司克州分公司的委托诉讼代理人张晓芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

乃某上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司签订的《KZ-ATS克州金洋芋小区站址租赁合同》无效；3.判令中国某股份有限公司克州分公司立即拆除案涉屋顶通信基站并恢复原状；4.判令阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司连带赔偿乃某财产损失、租金收益、精神损害等共计42500元（其中：房屋修复费15000元、屋顶占用费22500元、精神损害5000元）；5.本案一、二审诉讼费用由阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司承担。事实和理由：一、一审判决法律适用错误，严重损害乃某实体权利。（一）乃某主体资格认定错误。一审以“未办理产权登记”否认乃某诉讼主体资格，违反《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：合法占有人基于专有部分特定使用功能遭受损害时，有权主张权利。乃某已提交《购房协议》《物业费缴纳记录》《水电费凭证》等，证明自2021年6月起持续占有并使用案涉房屋。铁塔基站导致的漏水损害直接侵害乃某专有部分，其作为直接利害关系人完全具备诉权。（二）租赁合同效力认定严重违法。1.业主委员会授权程序违法。依据《物业管理条例》第十二条，利用共有部分经营需经业主大会双三分之二表决通过。阿图什市某物业管理有限责任公司提交的《授权委托书》仅有业委会盖章，无业主表决记录佐证，且乃某已提供22户业主书面反对证据。阿图什市某物业管理有限责任公司擅自出租屋顶收益未向业主公示分配，违反《中华人民共和国民法典》第二百八十二条。2.基站建设违反规划强制性规定。涉事基站位于住宅楼顶，但阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司未提交《建设工程规划许可证》，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条。某客运有限公司2015年出租时已非产权人（业主购房后产权转移），其无权处分共有部分。二、拆除基站诉求有充分法律依据。一审以“公共利益”为由驳回拆除请求，但忽略以下事实：1.基站选址严重不当。依据《电磁环境控制限值》（GB8702-2014)第4.2.2条，基站不得建于住宅建筑主墙面正投影范围。案涉基站正位于乃某卧室上方，违反国家强制性标准。2.未履行替代方案义务。《电信条例》第四十八条要求“先建后拆”，但中国某股份有限公司克州分公司从未提供迁移方案或补偿预算，主观上拒绝履行义务。3.持续侵权状态亟待终止。基站导致房屋结构性损伤（一审已认定漏水因果关系），若不拆除，损害将持续扩大。三、赔偿金额认定显失公平。1.屋顶占用费应全额支持。2.房屋损失赔偿严重不足。3.精神损害赔偿应子支持。

阿图什市某物业管理有限责任公司辩称，我们收到了中国某股份有限公司克州分公司的费用，但是经过业主委员会同意后才装的铁塔，该费用是物业公司代收并且经过业主委员会同意的。

中国某股份有限公司克州分公司辩称，对乃某提出的各项诉讼请求及事实与理由均不认可，请求依法驳回。关于乃某所提及的第二项确认合同无效以及要求恢复原状的诉讼请求，一审中对乃某身份资格，查明的事实和法律依据正确，乃某不是适格的权利主体。乃某要求恢复原状，提出对小区楼顶公共部分进行恢复，该权利是全体小区业主的权利，而非乃某一个人权利，该请求导致小区全体业主公共权利丧失，应当驳回其诉讼请求。对于第四项诉讼请求，一审中其既没有提交证据证明房屋损害与中国某股份有限公司克州分公司之间有法律关系，该举证责任应当由乃某来承担。对于乃某的上诉请求我们一审提交了相应证据，阿图什市某物业管理有限责任公司依据业主授权和中国某股份有限公司克州分公司签订租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第280条规定，阿图什市某物业管理有限责任公司与中国某股份有限公司克州分公司签订的合同没有违反法律规定和公共秩序，合法有效，乃某作为业主应当对其有一定的容忍力，合同有效的情况下，乃某无权提出恢复原状的诉求。

乃某向一审法院起诉请求：1.判令阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司签订的租赁合同无效；2.判令阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司共同支付屋顶占用租金22500元（按照年租金6000元计算，计算至2025年3月10日）；3.判令中国某股份有限公司克州分公司立即拆除搭建在乃某屋顶的通信基站并恢复原状；4.判令阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司支付乃某财产损失和其他损害赔偿金共计15000元；5.判令阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司承担本次诉讼的诉讼费等所有费用。

一审法院认定事实：2015年11月1日案涉楼栋原始开发商及产权人某客运有限公司与中国某股份有限公司克州分公司签订合同编号为XXXX号《KZ_ATS克州金洋芋小区HE_CSAP22站址租赁合同》。合同双方约定，由某客运有限公司向中国某股份有限公司克州分公司提供位于阿图什香港城西区大门左侧某运输公司大楼楼顶50平米场地用作无人值守基站机房，并提供楼顶平台供中国某股份有限公司克州分公司安装室外天线设备；有效期自2015年11月1日起至2025年10月31日。2016年11月14日，某客运有限公司出具《证明》，载明阿图什市香港城西区大门左侧某运输公司大楼顶场地产权归属于某客运有限公司，在中国某股份有限公司克州分公司与该公司签订租赁合同期间，如因产权问题而发生纠纷由某客运有限公司负责解决。2015年11月，案涉信号铁塔基站建成。

2022年9月9日，阿图什市香港城东区业主委员会及阿图什市香港城西区业主委员会分别向中国某股份有限公司克州分公司出具了《委托授权书》，委托阿图什市某物业管理有限责任公司与中国某股份有限公司克州分公司签订租赁合同并收取相应场地租赁费。

2022年12月7日，阿图什市某物业管理有限责任公司与中国某股份有限公司克州分公司签订编号为XXXX号《KZATS克州金洋芋小区HECSAP22站址租赁合同》，合同约定由阿图什市某物业管理有限责任公司向中国某股份有限公司克州分公司提供位于阿图什香港城西区大门左侧某运输公司大楼楼顶50平米场地用作中国某股份有限公司克州分公司自建轻体房作为无人值守基站机房，并提供楼顶平台供中国某股份有限公司克州分公司安装室外天线设备。租赁期为5年，自2022年7月1日起至2027年6月30日，年租金为8900元。同日，双方签订编号为XXXXX号《党校站址租赁合同》，合同约定阿图什市某物业管理有限责任公司向中国某股份有限公司克州分公司提供位于天山路香港城右侧大楼楼顶的30平方米场地用作中国某股份有限公司克州分公司自建轻体房作为无人值守基站机房，并提供楼顶平台供中国某股份有限公司克州分公司自行安装室外天线设备，租赁期5年，自2022年7月1日至2027年6月30日止，年租金为6000元。

案涉房屋属于克州某客运有限责任公司家属楼，位于新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州阿图什市。2021年8月23日，克州某客运有限责任公司出具《证明》，载明2021年6月15日因原房主范某自身生活困难，将案涉房产以280,000元经双方协议卖给乃某。案涉房屋未在房屋登记机关备案，也未登记过户至乃某本人名下。2021年6月，乃某入住案涉房屋，是该房屋的实际居住人，但至今未办理产权登记手续，乃某购房时已知晓案涉房屋屋顶建有信号铁塔基站的事实。2023年4月，房屋出现漏水，事故发生后，乃某多次与中国某股份有限公司克州分公司协商维修事宜未果。2023年4月28日，中国某股份有限公司克州分公司出具《情况说明》，载明在2023年6月15日之前完成对通信基站的整改，对该通信基站所处位置进行防水维修，并对屋内部分漏水造成的乳胶漆脱漏进行维修。2023年9月18日，中国某股份有限公司克州分公司第一次对案涉信号铁塔基站屋顶进行维修，共花费11,265.95元；2023年10月12日，中国某股份有限公司克州分公司第二次对案涉信号铁塔基站屋顶进行维修，共花费8,202.85元；截止目前，中国某股份有限公司克州分公司未对乃某屋内毁损部分进行维修。

2025年4月17日，一审法院组织乃某、中国某股份有限公司克州分公司、克州某管理局工作人员至案涉房屋现场，由克州某管理局工作人员持专业仪器监测了屋内各个位置的电磁辐射值，并拍摄了电磁辐射监测结果的照片，经监测案涉房屋各个位置的电磁辐射值符合国家标准，电磁辐射值均不超过7微瓦，极其微小，且远远小于《电磁环境控制限值》（GB8702-2014）中规定的通信基站电磁辐射标准为功率密度≤40微瓦/平方厘米的标准，不会对人体产生危害。同时，一审法院勘察案涉房屋毁损的情况时，发现漏水位置处于信号铁塔基站下方，屋顶及墙面壁纸水渍明显。

一审法院认为，本案立案案由为恢复原状纠纷，但还涉及确认合同无效纠纷，侵权责任纠纷，根据案件实际情况本案案由应为财产损害赔偿纠纷。本案的争议焦点为：1.乃某要求确认阿图什市某物业管理有限责任公司与中国某股份有限公司克州分公司签订的租赁合同无效的问题；2.乃某是否有权要求阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司支付楼顶租金以及是否有权要求拆除信号铁塔基站恢复原状；3.乃某要求阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司支付乃某财产损失和其他损害赔偿是否有事实和法律依据。

一、关于乃某要求确认阿图什市某物业管理有限责任公司与中国某股份有限公司克州分公司签订的租赁合同无效的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则;（二）制定和修改管理规约;（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金;（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金;（七）改建、重建建筑物及其附属设施;（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本案中，信号铁塔基站属于国家通讯基础设施，中国某股份有限公司克州分公司对案涉场地租赁、占有使用的行为不属于严格意义上改变公共部分用途或经营行为，系基于为公共群体提供通信信号这一公共利益目的而为，乃某对此负有忍耐义务。阿图什市某物业管理有限责任公司在阿图什市香港城物业东区业务委员会的授权委托下与中国某股份有限公司克州分公司签订了关于案涉信号铁塔基站的租赁合同，虽未严格召开业主大会，但案涉楼栋长征求楼栋业主意见后参与了授权决定，符合阿图什市大部分小区业主委员会履行职责的普遍现状。同时，案涉楼栋业主只有百分二十的业主向阿图什市某物业管理有限责任公司缴纳物业费，且未缴纳维修基金，阿图什市某物业管理有限责任公司收取租金后将其用于物业服务及日常维护、维修，未损害乃某及全体业主的利益。另，维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，乃某诉请事项涉及全体业主利益，其作为个人业主不具备单独起诉的主体资格。综上，对于乃某要求确认案涉租赁合同无效的诉求，一审法院不予支持。

二、乃某是否有权要求阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司支付楼顶租金以及是否有权要求拆除信号铁塔基站恢复原状的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中，专有部分是指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的作为区分所有权之标的的建筑物部分。共有部分一般包括建筑物的基本构造部分、建筑物的共有部分及附属物、仅为部分区分所有人所共有的共有部分等。楼房的顶端，以其自然物理属性和功能用途来看，属于该楼房的全体业主共有。第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。本案中，案涉房屋楼顶的租赁收益应为全体业主所有，乃某无权单独请求阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司支付对共有部分使用的租赁费用。同理，乃某也无权代表全体业主单独请求中国某股份有限公司克州分公司拆除信号铁塔基站。另，乃某在购买案涉房屋时，知晓信号铁塔基站的存在但并未提出异议，且仍然选择购买案涉房屋，视为对信号铁塔基站建设的认可。故，一审法院对乃某要求阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司支付楼顶租金以及中国某股份有限公司克州分公司拆除信号铁塔基站恢复原状的诉求不予支持。

三、乃某要求阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司支付乃某财产损失和其他损害赔偿的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百零七条规定，国家、集体、私人的物权或者其他权利人的物权受法律平等保护，任何人或者组织不得侵犯。第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。本案中，乃某作为案涉房屋的实际使用人，对案涉房屋享有占有、使用等权益。乃某诉称中国某股份有限公司克州分公司所属的信号铁塔基站导致其房屋屋顶及墙面受损，要求阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司承担房屋损害赔偿，根据中国某股份有限公司克州分公司作出的情况声明以及漏水位置（信号铁塔基站正下方），足以证明中国某股份有限公司克州分公司的侵权行为与乃某损害结果具有因果关系，应当承担房屋损害赔偿责任，阿图什市某物业管理有限责任公司无需承担责任。目前，中国某股份有限公司克州分公司已对楼顶区域进行修复，对于屋内修复费用，一审法院结合现场勘查及现有证据并考虑房屋原有装修的折旧因素，酌情认定向乃某赔偿房屋修复费用3000元。

根据《中华人民共和国民法典》第一千一百八十三条规定，侵害自然人人身权益造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。因故意或者重大过失侵害自然人具有人身意义的特定物造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。本案中，经一审法院组织乃某、中国某股份有限公司克州分公司及克州某管理局工作人员现场测明，乃某屋内各个位置辐射值均远低于国家水平，对人身健康并不存在危害，且乃某也未提出证据证明其遭到严重精神损害，对于乃某主张的精神损害赔偿，一审法院不予支持。

综上，对乃某因房屋毁损造成的损失，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第二百零七条、第二百七十一条、第二百八十二条、第一千一百六十五条、第一千一百八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、中国某股份有限公司克州分公司与本判决生效之日起十日内向乃某赔偿财产损失3000元；二、驳回乃某的其他诉讼请求。案件受理费738元（乃某实际缴纳1800元），由乃某负担679元，中国某股份有限公司克州分公司负担59元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

乃某提交照片打印件4张，用于证明：铁塔基站旁边的排气管被中国某股份有限公司克州分公司损坏至今未修复，导致乃某卫生间不能正常排气。阿图什市某物业管理有限责任公司质证认为，真实性认可，证明的问题不认可，无法证明排气管口被中国某股份有限公司克州分公司损坏，且我们认为不影响卫生间排气正常使用。中国某股份有限公司克州分公司质证认为，真实性认可，对证明的问题及关联性不予认可，通风管口预留了，并没有损坏通风管口，排气不正常并不一定是因为管口问题导致。本院认证认为，对该组证据的真实性予以认可，但乃某未提交充足证据证明排气管口被中国某股份有限公司克州分公司损坏，故对其证明目的不予采纳。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为乃某的各项诉求是否应予支持，结合查明的事实，本院综合评述如下：

第一，关于乃某主张确认阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司签订的《KZ-ATS克州金洋芋小区站址租赁合同》无效，要求中国某股份有限公司克州分公司立即拆除案涉屋顶通信基站并恢复原状的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”根据上述法律规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本案中，案涉室外天线设备为楼顶设施，其承载的服务功能具有公共属性，如果拆除会对该室外天线设备服务的移动通信客户的合法权益产生一定的影响，应由全体共有业主依据法定程序决定是否保留或拆除。本案中，案涉室外天线设备的拆除对乃某所在楼房及周边的信号接收均会造成影响，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，故一审判决认定乃某不具备单独起诉主体资格，且对其上述诉讼请求不予支持，并无不当。

第二，关于乃某主张各项赔偿的问题。首先，对于乃某主张的屋顶占用费22500元，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”本案中，阿图什市某物业管理有限责任公司依据业主委员会授权将案涉属于业主共有部分的楼顶出租给中国某股份有限公司克州分公司建设室外天线设备并收取租金，根据上述法律规定，该租金收益属于全体业主共有。故乃某该项主张缺乏法律依据，一审判决不予支持，并无不当。其次，对于乃某主张的财产损失及其他损害赔偿金15000元，根据法律规定侵权行为的构成要件为违法行为、损害事实、因果关系及主观过错。本案中乃某提出其房屋因信号铁塔原因受损，但其并未提交证据证明其房屋受损修复费用，一审法院根据现场勘查情况酌情予以支持3000元，本院认为符合当地实际情况，并不再予以调整。乃某所主张的精神损害赔偿，缺乏事实和法律依据，一审判决未予支持，亦无不当。

另，乃某在二审中增加要求阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司赔偿精神损害赔偿金5000元的诉讼请求，且阿图什市某物业管理有限责任公司、中国某股份有限公司克州分公司不同意调解。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百二十六条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”故本院对此不予审理。

综上所述，乃某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费663元（乃某实际交纳863元，其中多交纳的200元，由本院予以退还），由乃某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 杨   子   江

审 判 员 任   延   庆

审 判 员 巴哈尔古 丽太外库

二〇二五年十二月二十五日

法官助理 夏伊代 艾 合麦提

书 记 员 凯迪丽亚努尔买买提