邹方春与重庆市两江新区新京小额贷款股份有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书
邹方春与重庆市两江新区新京小额贷款股份有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书
重庆市第一中级人民法院
民事判决书
原告（执行案外人）：邹方春。
委托诉讼代理人：何中丽，重庆三大律师事务所律师。
被告（申请执行人）：重庆市两江新区新京小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码915xxx862322192。
法定代表人：龚云定，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭楠，重庆新隆基律师事务所律师。
第三人（被执行人）：重庆市博天房地产开发有限公司，统一社会信用代码915xxx98001941C。
法定代表人：项英，董事长。
委托诉讼代理人：秦冰杰。
原告邹方春诉被告重庆市两江新区新京小额贷款股份有限公司（以下简称新京小贷公司）、第三人重庆市博天房地产开发有限公司（以下简称博天房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用普通程序开庭审理。本案审理期间,原告邹方春于2017年3月15日申请追加重庆市博天房地产开发有限公司、重庆国畅房地产开发有限公司（原重庆麦格房地产开发有限公司）为本案第三人，后于2017年5月18日撤回对重庆国畅房地产开发有限公司追加为第三人的申请。原告邹方春及其委托诉讼代理人何中丽，被告新京小贷公司的委托诉讼代理人彭楠，第三人博天房产公司的委托诉讼代理人秦冰杰到庭参加诉讼。本案审理中，原、被告及第三人申请和解三个月。本案现已审理终结。
原告邹方春向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对位于重庆市涪陵区桥南路19号蓝山郡1号楼2幢3-7号住房的强制执行，并解除对房屋的查封；2.判令被告承担所有的诉讼费用。事实和理由：1.重庆市涪陵区桥南路19号蓝山郡1号楼2幢3-7号房屋经重庆市涪陵区人民法院（2016）渝0102民初7980号民事判决确认，该房屋所有权归原告所有，为原告的个人财产，被告与原告之间并无债权债务纠纷，故被告无理由申请法院查封原告的合法财产。2.原告已经支付了诉争房屋的全部价款，且原告实际占有使用该诉争房屋。故被告与博天房产公司、重庆麦格房地产开发有限公司之间的债权债务纠纷理应自行解决，无理由查封执行原告的个人财产。
被告新京小贷公司辩称：1.原告的诉请不符合排除执行的条件，原告是在查封之后签订的买卖合同；2.原告和第三人之间有串通的情况，原告和第三人之间的付款没有相应的凭据，且付款不符合房地产正常交易的惯例；被告在查封后对该房产粘贴了公告，原告一直没有向法院提出执行异议，事隔一年才提出异议，原告和第三人有串通的嫌疑。
第三人博天房产公司述称：支持原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
原告邹方春举示了下列证据：1.涪陵区人民法院（2016）渝0102民初7980号民事判决书一份，证明涉案房屋已判决确认原告为所有权人，确认原告已经缴纳了全部房款。2.原告与第三人博天房产公司签订的重庆市商品房买卖合同一份，该公司出具的收据7份（其中2013年2月7日支付购房款155000元，2014年7月2日以转账方式支付购房款304000元，现金方式支付购房款46586元，共计支付购房款505586元），博天地产公司、傅敏于2012年3月31日向邹方春借款255000元的借条复印件一份，以及邹方春于2014年7月1日的银行取款凭证2份，证明原告的父亲邹志清和原告与第三人博天房产公司于2013年2月7日签订房屋买卖合同，并且于2014年7月2日付清了全部购房款。3.重庆市涪陵蓝山郡物业管理处出具的接房须知及房屋验收交接表、入伙流程办理卡、蓝山郡业主概括登记表各一份，缴费人为邹方春的水、电、气卡及交费票据共六张。证明原告实际在居住涉案房屋。4.原告在重庆市涪陵区国土资源局开具的无房查询结果证明一份，证明原告没有其他住房。5.重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执异1664号执行异议裁定书一份，其中执行法官查明事实部分，证明原告在涉案房屋被查封之前已经和第三人博天房产公司签订了房屋买卖合同并支付了房款。
被告新京小贷公司质证认为，对证据1的真实性没有异议，但判决确认的事实与实际情况不符，该判决是错误的。证据2房屋买卖合同形式上是真实的，内容是虚假的，房屋买卖合同是在查封后进行倒签，原告从来没有进行房屋登记；博天地产公司、傅敏于2012年3月31日向邹方春借款255000元的借条复印件的真实性不认可；博天地产公司出具的收据形式上是真实的，实质上不是真实的，不符合交易惯例，没有开具不动产发票；两份银行取款凭证的真实性无异议，但无法证明邹方春所取款项汇入了博天地产公司，该证据也不能达到原告的证明的目。证据3房屋验收交接表形式上是真实的，入住日期应该是真实的，水、电、气交费收据的真实性无异议。证据4的真实性无异议，但只能证明原告在涪陵区没有住房，在重庆没有住房，不能证明其配偶方没有住房，达不到原告的证明目的。证据5的真实性无异议。
第三人博天地产公司质证认为，对原告邹方春举示的证据的真实性均无异议。关于博天地产公司出具的收据补充说明一点，因博天地产公司经营不善，欠缴税费，相关主管部门不允许博天地产公司开具发票，导致博天地产公司无法开具涉案房屋不动产发票。另有相当多的业主，博天地产公司也无法开出不动产发票。
被告新京小贷公司举示了下列证据：1.重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民执字第200-7号执行裁定书一份，证明对涉案房屋进行了查封。2.重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法执恢复字第14号续查封执行裁定书，证明对涉案房屋继续查封。3.2016年4月28日由工商登记机关出具的准予变更登记书，说明重庆两江新区新京小额贷款有限公司的名称变更情况。4.照片打印件4张，证明法院查封涉案房屋之后于2015年4月16日到涉案房屋现场粘贴了公告，原件存放在本案执行案卷里。
原告邹方春质证认为，对被告举示的两份裁定书的真实性没有异议，执行裁定书可以证明被告查封涉案房屋是在原告与第三人博天地产公司签订买卖合同之后。查封的时间是2014年4月21日，而原告买房合同签订的时间是2013年2月7日。博天地产公司、傅敏于2012年3月31日向邹方春借款255000元，其中的155000元转为首付房款，其余房款付清的时间是2014年7月2日，购房款共计505586元。对准予变更登记书认可真实性；查封公告照片打印件看不清内容，不能确定是涉案房屋。
博天地产公司质证认为，对被告举示的证据的真实性无异议，被告举示的查封公告照片打印件无法证明属于涉案原告的房屋。
对原告邹方春、被告新京小贷公司举示的上述证据，本院认定如下：对原告邹方春举示的邹方春与博天房产公司签订的重庆市商品房买卖合同、重庆市涪陵蓝山郡物业管理处出具的接房须知及房屋验收交接表、水、电、气交费收据、重庆市涪陵区国土资源局开具的无房查询结果证明及重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执异1664号执行异议裁定书等证据的真实性，本院予以确认。对原告举示的2013年2月7日支付购房款155000元，2014年7月2日以转账方式支付购房款304000元，现金方式支付购房款46586元，共计支付购房款505586元等收据，本院将在后文予以评述。对原告举示的重庆市涪陵区人民法院（2016）渝0102民初7980号民事判决书作为证据，本院评述如下：其一，该判决载明的原告邹方春与被告博天地产公司房屋买卖合同纠纷案受理时间为2016年9月6日，判决时间为2016年10月27日，判决如下：一、邹方春、邹志清与重庆市博天房地产开发有限公司之间于2013年2月7日签订的两份《重庆市商品房买卖合同》合法有效。二、位于重庆市涪陵区、-1-18号车位产权归邹方春所有。该判决中涉及的《重庆市商品房买卖合同》指向的位于重庆市涪陵区房屋即为本案诉争房屋。其二，依据《最高人民法院》第9条规定，在执行阶段，案外人对人民法院已经查封、扣押、冻结的财产提起异议之诉的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十八条的规定，由执行法院受理。案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，其他法院已经受理尚未作出裁判的，应当中止审理或者撤销案件，并告知案外人向作出查封、扣押、冻结裁定的执行法院起诉。《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定，“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。"依据上述规定，邹方春在本院执行局于2014年4月21日已查封涉案房屋后，向重庆市涪陵区人民法院提起诉，已违反上述管辖权规定。综上所述，邹方春举示的重庆市涪陵区人民法院（2016）渝0102民初7980号民事判决不能成为本案的依据。
对被告举示的重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民执字第200-7号执行裁定书、重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法执恢复字第14号续查封执行裁定书及准予变更登记书、2015年4月16日到涉案房屋现场粘贴公告的照片打印件等证据的真实性，本院予以确认。
本案审理中，本院应原告邹方春的申请，调取了2014年7月1日邹方春通过交通银行账号为62×××65向傅敏账号为62×××70的中国农业银行重庆渝中观音岩支行转账100000元的交易明细，2014年7月1日邹方春从上海浦东发展银行账号为98×××66取款并向傅敏的中国农业银行重庆渝中观音岩支行账号为62×××70汇款300000元的交易明细。本院组织当事人进行了正交换与质证，各方当事人对本院调取的银行交易明细的真实性均无异议，原告认为其向第三人博天地产公司指定的傅敏账户付款40万元，原告在购买涉案房屋时是在售房部购买的，因当时博天地产公司解释说其公司账户被冻结了，傅敏当时是公司实际管理人，并且是博天地产公司指定傅敏的账户，还出具了收据；被告认为邹方春付款给傅敏而非博天地产公司，付款时间在涉案房屋查封之后，与本案没有关系；第三人博天地产公司认为，原告邹方春按照合同约定向我公司付清了房款。
审理中，第三人博天地产公司举示了2017年11月1日“说明"一份，载明：由于邹方春购房交款的时间，我司账户被冻结，所以由公司的实际管理者傅敏代我司收取了购房款，用于我司实际使用。博天地产公司同时举示了傅敏于2017年11月2日出具“情况说明"一份，载明：于2014年7月1日收到邹方春分别从两个银行账户汇入的款项，一笔为30万元整，一笔为10万元整，该40万元为本人代重庆博天房地产开发有限公司（下简称博天地产）收取的房款，即邹方春购买重庆市涪陵区桥南路19号蓝山郡1号楼2幢3-7号房屋的房款。大股东彭学珍为本人母亲，因博天地产公司账户被冻结，无法出入款项，故当时暂用本人账户为公司运营出入款项。博天地产公司同时述称，其公司大股东叫彭学珍，小股东是付孝露，二者系母子关系；彭学珍与傅敏也是母子关系，傅敏跟付孝露系亲姐妹关系，傅敏是博天地产公司的实际管理者。本院组织当事人进行了正交换与质证，被告质证认为对上述“说明"与“情况说明"相信是博天地产公司与傅敏出具的，形式上的真实性认可，但记载内容虚假，款项不应该是房款，跟交易习惯不符；傅敏收了房款说是用于公司使用，这不是真是的，我们认为双方有串通、逃避执行之嫌；傅敏当时也不是博天地产公司的股东，也没在博天地产公司担任高管职务，付款给傅敏没有关联性。原告质证认为上述“说明"与“情况说明"证明了原告邹方春将房款汇给博天地产公司这个事实，邹方春一直找博天地产公司的时候都是找傅敏，都是跟傅敏在衔接，还有跟博天地产公司的代理人秦冰洁衔接，后来查询后才知道博天地产公司是家族企业。
对上述证据本院作如下评述：虽然邹方春举示的由博天地产公司出具的购房收据并非正式不动产发票，但根据邹方春与博天房产公司之间签订的重庆市商品房买卖合同第五条付款方式、付款期限中分期付款的约定，结合邹方春于2014年7月1日的银行汇款、转账给傅敏的交易凭证、博天地产公司的“说明"、傅敏的“情况说明"可知，邹方春已经按照约定付清了涉案房屋全部购房款，本院对原告邹方春已经付清涉案房屋全部购房款的事实予以确认。
根据经审查确认的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定本案案件事实如下：2013年2月7日，邹方春、邹志清（邹方春之父）与博天地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定邹方春、邹志清共同购买重庆市涪陵区房屋，总成交金额为505586元，邹方春的份额为10%，邹志清的份额为90%，并约定第一期房款以借款155000元转房款，第二期房款350586元在2014年7月2日前支付。同日，博天地产公司出具收据，载明收到邹方春借款转蓝山郡2-3-7房款155000元。2014年7月1日，户名为邹方春的交通银行重庆涪陵支行、上海浦东发展银行重庆涪陵支行账户分别以转账和汇款方式向傅敏账号为62×××70的中国农业银行重庆渝中观音岩支行支付100000元、300000元，共计400000元。次日，博天地产公司出具三张收据，分别载明以转账方式收到邹方春交付的蓝山郡2-3-7房款304000元、以现金方式收到邹方春交付的蓝山郡2-3-7房款46586元、以转账方式收到邹方春交付的蓝山郡-1-17、-1-18车位款96000元。以上收据均加盖了博天地产公司财务专用章。其中邹方春共计支付涉案房款505586元（借款转房款155000元+转账方式收房款304000元+现金方式收房款46586元）。
2014年4月21日重庆市第一中级人民法院作出（2013）渝一中法民执字第200-7号执行裁定，查封了包括涉案房屋在内的房产。2016年4月13日，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法执恢复字第14号执行裁定书，裁定继续查封涉案房屋在内的房产。
2015年10月9日，博天地产公司向邹方春交付涉案房屋。邹志清于2016年8月25日去世，邹志清的继承人中除邹方春以外的其他继承人均书面申明放弃继承邹志清对涉案房屋的权利。
另查明，2017年2月15日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01执异1664号执行裁定书，裁定驳回邹方春中止涉案房屋继续执行的异议请求。
上述事实，有双方当事人提交的重庆市商品房买卖合同、接房须知及房屋验收交接表、水、电、气交费收据、重庆市涪陵区国土资源局开具的无房查询结果证明、重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执异1664号执行异议裁定书、重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民执字第200-7号执行裁定书、重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法执恢复字第14号续查封执行裁定书、准予变更登记书、查封公告、银行交易明细、博天地产公司出具的“说明"、傅敏出具的“情况说明"以及双方当事人的陈述等证据予以佐证，上述证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，系案外人即本案原告邹方春与申请执行人即本案被告新京小贷公司及被申请执行人即本案第三人博天地产公司之间发生的权利义务纠纷。根据案件事实，结合本案各方当事人的陈述与答辩情况，本案的争议焦点概括如下：其一，邹方春与博天地产公司之间是否存在恶意串通逃避债务的情形；其二，邹方春是否在人民法院查封涉案房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同；其三，涉案所购商品房是否系用于邹方春居住且其名下无其他用于居住的房屋；其四，邹方春已经支付的购房款是否超过合同约定总价款的百分之五十。围绕本案的争议焦点，本院对本案作如下评述。
第一，现有证据不能证明邹方春与博天地产公司之间存在恶意串通逃避债务的情形。根据查明的案件事实，邹方春与博天地产公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》为2013年2月7日。涉案房屋被查封之后于2015年4月16日现场粘贴了查封公告。合同签订后，邹方春按照合同约定以借款转房款方式支付了首付款155000元，并依约于2014年7月1日以转账方式支付涉案房款304000元、以现金方式支付房款46586元，共计支付涉案房屋全款505586元。虽然邹方春以转账方式向傅敏支付了包括车库款在内共计400000元涉案房款，但邹方春是按照博天地产公司的要求将上述款项支付至傅敏账户，博天地产公司出具了相应购房收据，结合涉案房屋查封公告的时间是2015年4月16日，该时间晚于邹方春付款时间2014年7月1日分析，作为普通购房者，按照房地产公司的要求向指定账户支付购房款的行为不存在主观过错，邹方春的行为不具有可责难性。博天地产公司述称，因博天地产公司的银行账户被冻结等原因，在邹方春向傅敏支付上述款项后，该公司向邹方春出具了涉案房屋的购房款收据，并述称傅敏为博天地产公司的实际管理者。虽然博天地产公司的上述说法仅为单方陈述，没有其他证据予以佐证。但对邹方春而言，没有证据证明其存在与博天地产公司恶意串通的共同故意。
第二，邹方春是否在人民法院查封涉案房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同。根据审理查明的事实，原告邹方春与博天地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定邹方春购买重庆市涪陵区的涉案房屋，总成交金额为505586元；并约定第一期房款以借款155000元转房款，第二期房款在2014年7月2日前支付。2014年4月21日重庆市第一中级人民法院作出（2013）渝一中法民执字第200-7号执行裁定，查封了包括涉案房屋在内的房产，并于2016年4月13日作出（2015）渝一中法执恢复字第14号执行裁定书，裁定继续查封涉案房屋在内的房产。综上，邹方春于2013年2月7日与博天地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》在先，人民法院于2014年4月21日作出（2013）渝一中法民执字第200-7号执行裁定查封涉案房屋在后，故邹方春的购房行为符合在人民法院查封涉案房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同的情形。
第三，涉案所购商品房是否系用于邹方春居住且其名下无其他用于居住的房屋。原告邹方春及邹志清（邹方春之父）与博天地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定邹方春、邹志清共同购买重庆市涪陵区房屋用于居住，邹方春的份额为10%，邹志清的份额为90%。邹志清于2016年8月25日去世后，邹志清的继承人中除邹方春以外的其他继承人均书面申明放弃继承邹志清对涉案房屋的权利，涉案房屋的产权归邹方春所有。结合原告邹方春举示的重庆市涪陵区国土资源局无房证明分析，涉案房屋符合邹方春用于居住且其名下没有其他用于居住的房屋的情形。
第四，邹方春已经支付的购房款是否超过合同约定总价款的百分之五十。原告邹方春与被告博天地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定邹方春以505586元购买涉案房屋；同日，邹方春向博天地产公司以借款转房款方式支付155000元；并按照合同约定于2014年7月1日前以转账方式支付涉案房款304000元、以现金方式支付涉案房款46586元。综上，邹方春已经付清涉案房屋全款505586元（155000元+304000元+46586元）。故原告邹方春符合已经支付的购房款超过合同约定总价款的百分之五十的情形。
综上所述，原告邹方春享有足以排除人民法院强制执行的权益，其诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二第一款第(一)项之规定，判决如下:
一、不得对位于重庆市涪陵区桥南路19号蓝山郡1号楼2幢3-7号住房强制执行；本院（2016）渝01执异1664号裁定于本判决生效时自动失效。
二、驳回原告邹方春的其他诉讼请求。
案件受理费8350元，由被告重庆市两江新区新京小额贷款股份有限公司负担。该费用原告邹方春已预交，不退，由重庆市两江新区新京小额贷款股份有限公司于判决生效后十日内迳付邹方春。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市高级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审 判 长 郑 泽
审 判 员 闫信良
代理审判员 伏虹瑾
二〇一七年十二月七日
书 记 员 余 培