孙玉德与中天建设集团有限公司、第三人丹东日月鑫置业有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书
孙玉德与中天建设集团有限公司、第三人丹东日月鑫置业有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书
辽宁省丹东市中级人民法院
民事判决书
原告（执行案外人）：孙德玉。
委托诉讼代理人：梁慧生。
被告（申请执行人）：中天建设集团有限公司。
法定代表人：楼永良。
委托诉讼代理人：宁月芹。
第三人(被执行人)：丹东日月鑫置业有限公司。
法定代表人：孙黔阳。
委托诉讼代理人：孙长江。
原告孙德玉诉被告中天建设集团有限公司、第三人丹东日月鑫置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告孙德玉的委托诉讼代理人梁慧生，被告中天建设集团有限公司的委托诉讼代理人宁月芹，第三人丹东日月鑫置业有限公司的委托诉讼代理人孙长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙德玉向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决立即停止对原告购买的位于丹东市西湖城小区2号楼1301室房屋和西湖城小区2号楼2404室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。二、请求法院确认原告与第三人于2010年9月28日签订的定向开发商品房认购意向书合法有效，并确认位于丹东市西湖城小区2号楼1301室房屋和西湖城小区2号楼2404室房屋归原告所有。三、判决第三人协助原告办理房屋所有权证。四、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与第三人于2010年9月28日签订西湖城商品房诚意认购书，原告以443706元和436031元购买第三人两处房屋，原告依约支付了购房款，第三人为原告出具收款收据。原告2010年所购买的房屋是期房，房屋于2014年建设竣工。原告多次找第三人要求办理入住手续及办理房屋所有权登记，但第三人以各种理由不予配合。2017年原告得知自己所购买的房屋，因被告与第三人之间的建设工程施工合同纠纷案件，被被告要求保全查封。2017年12月5日，原告依法向贵院提出书面执行异议，贵院于2018年1月25日作出（2018）辽06执异7号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告与第三人签订的定向开发商品房认购意向书是双方真实意思表示合法有效。原告与第三人虽然没有签订正规的商品房买卖合同，但是原告已经支付全部购房款，第三人也已经接受全部购房款。根据物权法第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力"。据此可以认定涉案两套房屋属于原告所有，法院不应查封执行该财产。
被告中天建设集团有限公司辩称：一、孙德玉与第三人间没有签订合法有效的商品房买卖合同，不能依据双方签订的商品房认购意向书确认孙德玉对涉案房屋享有物权，只能证明孙德玉对第三人享有债权，涉案房屋物权仍归第三人所有。二、孙德玉至今没有实际占有涉案房屋，是其自身原因造成的，与第三人无关。涉案房屋于2013年9月开始办理入户和交付手续，至今已4年半多，而孙德玉并没有与第三人签订商品房买卖合同，由此可以证明孙德玉购买涉案房屋不是用于家庭居住，而是炒房或做投机生意。三、孙德玉提供的收款收据，无法证明其已经全部支付购房款。四、孙德玉没有与第三人办理涉案房屋登记过户手续，自身具有过错。综上，涉案的房屋所有权属归第三人所有，中天建设集团有限公司申请依法查封第三人所有的房屋，符合民事诉讼法的相关法律规定，请求驳回孙德玉的诉讼请求。
第三人丹东日月鑫置业有限公司述称：对原告的诉讼请求没有异议。没有为原告办理备案和房照是因为原告想不交取暖费和物业费导致的。第三人多次通知原告办理备案进户，导致本案房屋被查封的责任在于原告本人。
本院经审理查明：2010年9月28日，原告（乙方）孙德玉与第三人（甲方）丹东日月鑫置业有限公司签订一份定向开发商品房认购意向书，该意向书第一条约定：“甲方拟在位于国门湾东兴园南侧地块进行商品房开发，项目名称为西湖城小区。乙方所在单位已与甲方达成定向开发协议，乙方自愿意向购买甲方开发的商品房，商品房用途为住宅，属钢混结构"。第二条乙方自愿购买的商品房面积、价款等基本情况约定：“1、乙方自愿购买该小区2号楼2404室房屋（规划房号，实际房号以地名办最终命名地址为准）。该商品房建筑面积约为135.69平方米。2、该商品房单价为3270元/平方米，总房款为443706元"。第三条付款方式及期限约定：“乙方一次性付清全部房款，在甲方办理完《商品房预售许可》后，甲乙双方依据本意向书签订《商品房买卖合同》"。协议签订后，2010年9月29日，原告向第三人支付房款443706元，第三人为原告出具了收款收据。
同日，原告（乙方）孙德玉与第三人（甲方）丹东日月鑫置业有限公司又签订一份定向开发商品房认购意向书，该意向书第一条约定：“甲方拟在位于国门湾东兴园南侧地块进行商品房开发，项目名称为西湖城小区。乙方所在单位已与甲方达成定向开发协议，乙方自愿意向购买甲方开发的商品房，商品房用途为住宅，属钢混结构"。第二条乙方自愿购买的商品房面积、价款等基本情况约定：“1、乙方自愿购买该小区2号楼1301室房屋（规划房号，实际房号以地名办最终命名地址为准）。该商品房建筑面积约为148.31平方米。2、该商品房单价为2940元/平方米，总房款为436031元"。第三条付款方式及期限约定：“乙方一次性付清全部房款，在甲方办理完《商品房预售许可》后，甲乙双方依据本意向书签订《商品房买卖合同》"。协议签订后，2010年9月29日，原告向第三人支付房款436031元，第三人为原告出具了收款收据。协议签订至今，原告未办理入住手续，亦未实际占有涉案房屋。原告平时居住在黑龙江省双鸭山市。
本院在审理被告中天建设集团有限公司与第三人丹东日月鑫置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，被告中天建设集团有限公司于2017年10月12日向本院提出保全申请，要求冻结第三人丹东日月鑫置业有限公司银行存款3900万元或查封其相应价值的财产。本院于2017年10月13日作出（2017）辽06民初74号民事裁定，冻结第三人丹东日月鑫置业有限公司银行存款3900万元或查封其相应价值的财产（查封了包括涉案房屋在内的84套房屋）。原告孙德玉不服该裁定，向本院提出书面异议。请求依法解除对国门湾东兴园南侧西湖城小区2号楼1301室、2404室房屋的查封。本院于2018年1月24日作出（2018）辽06执异11号执行裁定书，驳回原告孙德玉的异议请求。原告孙德玉不服该裁定，向本院提起本案诉讼。
本院确认的上述事实，有《定向开发商品房认购意向书》、收款收据、（2018）辽06执异11号执行裁定书等证据材料。上述证据经当庭质证及本院审查，可以采信。
本院认为：本案争议的焦点问题是：一、原告与第三人签订的《定向开发商品房认购意向书》是否合法有效，应否判令第三人协助原告办理房屋所有权证；二、应否确认涉案西湖城小区2号楼1301室和2404室房屋归原告所有；三、应否停止对涉案西湖城小区2号楼1301室和2404室房屋的强制执行。
关于第一个焦点问题。本案系案外人执行异议之诉，而原告与第三人签订的《定向开发商品房认购意向书》是否合法有效，第三人应否协助原告办理房屋所有权证与本案并非同一法律关系，不属于本案审理范围，对原告请求确认其与第三人签订的《定向开发商品房认购意向书》合法有效，判令第三人协助办理房屋所有权证的诉讼请求，本院不予支持。
关于第二个焦点问题。《中华人民共和国物权法》第十四条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的。自记载于不动产登记簿时发生效力"。虽然原告与第三人司签订了《定向开发商品房认购意向书》，但涉案房屋仍登记在第三人处，物权仍归第三人，故对原告要求确认涉案房屋归其所有的请求，本院不予支持。
关于第三个焦点问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"的规定，原告与第三人虽然在本院查封涉案房屋之前签订了《定向开发商品房认购意向书》，并支付了全部房款，但原告与第三人签订的只是《定向开发商品房认购意向书》，并非是商品房买卖合同，而原告亦未能在本院查封涉案房屋之前办理入户手续，也未实际入住合法占有涉案房屋，亦未提供证据证明涉案房屋没有办理过户登记不是其自身原因造成的，且原告平时居住在黑龙江省双鸭山市，故原告无权排除对涉案房屋的执行。故对原告请求停止对涉案房屋执行的请求，本院亦不予支持。
综上，原告的诉讼请求不合理，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回原告孙德玉的诉讼请求。
案件受理费12597元，由原告孙德玉负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十15日内，向本院递交上诉状10份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院，同时向辽宁省高级人民法院预交二审案件受理费，若在上诉期满后7日内未缴纳上诉费，则视为自动放弃上诉权利。
审判长 李 军
审判员 李大为
审判员 姜淇瀚
二〇一八年五月四日
书记员 赵婷婷