葛世森等诉沈阳市皇姑区鑫健豪冻品商行外人执行异议之诉案
葛世森等诉沈阳市皇姑区鑫健豪冻品商行外人执行异议之诉案
辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民事判决书
原告:葛世森。
委托诉讼代理人：葛鹏（系原告儿子）。
被告：沈阳市皇姑区鑫健豪冻品商行。
经营者：孙玉财。
委托诉讼代理人：吕涛，辽宁泓汇律师事务所律师。
第三人：赵娜。
委托诉讼代理人：谢大勇（系被告赵娜爱人）。
原告葛世森与被告沈阳市皇姑区鑫健豪冻品商行、第三人赵娜案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛世森委托诉讼代理人葛鹏，被告沈阳市皇姑区鑫健豪冻品商行委托诉讼代理人吕涛，第三人赵娜委托诉讼代理人谢大勇到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告葛世森向本院提出诉讼请求：1、依法解除对大东区北海街4-2号2-3-4室的查封并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原告于2013年以69.5万元购买第三人赵娜名下位于沈阳市大东区××号××室的房屋一处，并且已经支付65.3万元的购房款，剩余4.2万元尾款是作为第三人赵娜配合过户的条件，具有保证金的性质，故没有支付，现该房屋已经由被告实际给付给原告，并且原告也已经实际入住，本案中原告情况符合该规定的全部条件，而沈河区人民法院（2017）辽0103执异78号裁定书以不符合第一条为由驳回原告的执行异议，这是对该规定的理解错误，该案剩余4.2万元尾款具有保证金性质，支付是附条件的，条件不成就当然就不能支付。综上，原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告沈阳市皇姑区鑫健豪冻品商行辩称，执因沈阳市皇姑区鑫健豪冻品商行与沈阳市沈河区金达莱石板烧烤店存在买卖合同纠纷，法院依法判决沈阳市沈河区金达莱石板烧烤店给付沈阳市皇姑区鑫健豪冻品商行58848元货款，履行期满后沈阳市沈河区金达莱石板烧烤店未履行该判决，沈阳市皇姑区鑫健豪冻品商行依法申请法院查封沈阳市沈河区金达莱石板烧烤店经营者赵娜名下的房产位于沈阳市大东区××号××房产，被告在查封该房产时，该房产备案登记在赵娜名下，而且原告还有剩余房款未支付，属于依法查封，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回诉讼请求。
第三人赵娜述称，2013年5月份，我与原告签订房屋买卖合同，约定我将世博家园的房屋出卖给原告，房屋总价款为69.5万元，原告起诉之前，我一共收到房款65.3万元，还剩4.2万元，因双方约定待房屋过户完毕后再一次性付清。该房屋迟迟未过户的原因是因为开发商原因办理不了房产证，后来我将开发商起诉至大东区法院，大东法院判决开发商配合办理房证，现在已经开始陆续给办理房证了。我将房屋卖给原告后一直是由原告的儿子居住，我对原告的诉讼请求没有异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
沈阳市皇姑区鑫建豪冻品商行与沈阳市沈河区好金达莱石板烧烤店买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月13日作出（2015）沈河民三初字第2066号民事判决书，判决沈阳市沈河区好金达莱石板烧烤店于本判决发生法律效力之日起十日内给付沈阳市皇姑区鑫建豪冻品商行货款人民币58848元及违约金（自2015年10月23日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。判决生效后，沈阳市沈河区好金达莱石板烧烤店未按期履行给付义务，沈阳市皇姑区鑫建豪冻品商行向本院申请强制执行。本院于2016年3月30日作出民事裁定书，预查封了备案登记在赵娜名下的位于沈阳市大东区××号××室，建筑面积为93.53平方米的房屋。后原告葛世森对本院预查封的位于沈阳市大东区××号××室房屋提出排除执行异议，2017年6月30日，本院作出（2017）辽0103执异78号执行裁定书，认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有；(三)已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人虽提供了与被执行人签订的《房地产经纪合同》及转款凭证、收条等证据，能够证明案外人已在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已合法占有使用该房屋，且已按照合同约定支付大部分价款，但其未能按照人民法院的要求将剩余房款交付执行。故案外人的异议主张，不符合上述法律规定，驳回案外人葛世森的异议。
另查明，赵娜、谢大勇与葛世森于2013年5月11日签订《房地产经纪合同》一份，合同约定，赵娜、谢大勇自愿将坐落于沈阳市大东区××号××室，建筑面积93.53平方米的房屋出售给葛世森，成交价格为695000元。原告诉讼前已向赵娜支付购房款653000元，2018年3月26日，原告按照法院的要求将剩余42000元购房款交付执行。
再查明，沈阳市沈河区好金达莱石板烧烤店系个体工商户，经营者为赵娜，于2016年5月31日办理注销登记。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有；(三)已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，原告起诉要求停止对房屋的查封和执行，应当从房屋买卖协议的有效性、价款支付的合理性、占有房屋的情况及未办理所有权过户登记手续的过错等方面综合认定。第一，从房屋买卖协议的有效性方面看，该协议系由中介公司居间签署，约定房屋总价、定金等内容符合一般交易习惯，应为有效协议，且该房屋买卖协议系于本院查封之前所签，符合能够排除执行的条件；第二，从价款支付的合理性方面看，《房地产经纪合同》约定总价款为人民币69.5万元，根据原告提供的收条以及2014年12月25日赵娜出具的说明，能够证明原告已经在诉讼前支付了65.3万元的房款，且在诉讼中原告又将剩余的4.2万元房款按照法院的要求交付执行；第三，从占有房屋的情况方面看，原告主张实际占有、使用案涉房屋，并提供了辽宁民生物业管理有限公司出具的证明，证明原告的儿子葛鹏是世博家园小区的业主并已交清2014年12月19日至2017年12月31日期间的物业费，故此应当认定原告具有实际居住、占有房屋的事实；第四，从未办理所有权过户登记手续的过错方面看，根据第三人赵娜的陈述和合同约定，未办理过户登记的过错并不在原告，因此，原告要求停止对案涉房屋强制执行，本院予以支持。关于原告要求解除对案涉房屋的查封的请求，解除查封属于申请行为，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故，原告要求解除查封的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、不得执行位于沈阳市大东区北海街4-2号2-3-4室房屋；
二、驳回原告葛世森的其他诉讼请求。
案件受理费人民币100元，由被告沈阳市皇姑区鑫健豪冻品商行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
本院作出的（2017）辽0103执异78号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 仲芳雪
人民陪审员 张 倩
人民陪审员 张 蕊
二〇一八年四月四日
书 记 员 年 华