案外人：徐建强，男，1966年12月24日生，汉族，住江苏省宜兴市。

申请执行人：无锡市工业设备安装有限公司，住所地江苏省无锡市经贸路18号。

法定代表人：朱正，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。

被执行人：宜兴花园酒店有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园路绿园路88号太平洋大厦。

法定代表人：顾珩，该公司董事长。

本院在执行申请执行人无锡市工业设备安装有限公司（以下简称设备安装公司）与被执行人宜兴花园酒店有限公司（以下简称花园酒店公司）仲裁纠纷一案中，因本院查封了座落于宜兴市宜城街道华利山庄96号房产，并公告拟进行处置。案外人徐建强向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人徐建强提出异议称：宜兴市XX街道华利山庄96号房屋由花园酒店公司开发建造，2008年11月12日，花园酒店公司将该房屋以208.8万元出售给香港居民王惠芳，双方签订了《商品房买卖合同》，并予公证。约定房款分二次付清：合同签订当日缴付总房款的30%，2008年11月30日前缴付其余70%房款（以商业贷款方式支付）。商业贷款到账后不久，王惠芳因资金周转困难提出退房并解除《商品房买卖合同》，但嗣后因《商品房买卖合同》系公证并王惠芳本人不能到场等原因，致使《商品房买卖合同》备案登记不能撤销。花园酒店公司遂以208万元将该房出售给其，双方于2009年9月9日签订了房屋买卖协议。2014年5月22日花园酒店公司为王惠芳办理了96号房屋的初始登记手续。上述96号房其早在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并实际占有该房，也同意将剩余价款148万元交付法院执行，至今未办理过户登记手续，非因其自身原因所致。请求法院立即解除对该房屋的查封。

为证明其主张，其提供了花园酒店公司房款收据存根、交房时支付的附属费用收据存根、财产保全担保《公证书》、房产证、土地证复印件共计11张，证明其已支付部分购房款并已在法院查封之前即实际占有涉案房屋且非因其自身原因未办理过户登记。

申请执行人设备安装公司辩称：根据我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。本案中宜兴市XX街道华利山庄96号房屋系王惠芳与花园酒店公司签订《商品房买卖合同》并办理了合同备案登记，后办理了产权证书，案涉房产属于王惠芳所有。案外人徐建强提出其与花园酒店公司也签订了房屋买卖协议，但未提供该协议文本，即使存在协议也属违法无效，无法履行的。徐建强在法院查封前即使占有该房产也属于非法占有，且其并未支付全部购房款。其明知案涉房产已由王惠芳与花园酒店公司签订合同并备案登记，仍然购买案涉房产具有主观过错，更谈不上办理房产过户手续。据此，请求驳回徐建强的异议请求。

被执行人花园酒店公司未作答辩。

本院经审查查明：设备安装公司与花园酒店公司仲裁纠纷一案，无锡仲裁委员会于2017年9月21日作出（2014）锡仲裁字第3号裁决书，依据该裁决书，花园酒店公司应向设备安装公司支付剩余工程价款14430788.39元并承担相应的违约金。该裁决生效后，因花园酒店公司未按裁决书履行义务，设备安装公司即向本院申请强制执行。本院于2017年10月23日立案执行。

另查明，本案在仲裁过程中，本院依据设备安装公司的财产保全申请，于2016年9月9日作出（2013）锡仲保61号民事裁定书和协助执行通知书，至宜兴市不动产登记中心办理查封登记，查封了宜兴市XX街道华利山庄96号等数套房产。

又查明，2017年5月23日，宜兴市XX街道华利山庄96号房产经宜兴市房地产管理部门核准登记颁发了房产证及土地使用权证，房产证号为：宜房权证宜城字第XX号，土地使用权证号为：宜国用（2014）第41021602241号。房屋所有权人和土地使用权人均为王惠芳。

还查明，2017年12月4日，本院作出（2017）苏02执597号公告，公告本院已查封上述房产，并将对上述房产采取进一步执行措施（拍卖、变卖等）的情况，公告还通知相关权利人（包括但不限于购房人、共有人、抵押权人等）自公告之日起十五日内向本院主张权利或提出异议。逾期未主张的，自行承担由此产生的一切法律后果。案外人徐建强即向本院提出前述执行异议。

以上事实，有无锡仲裁委员会（2014）锡仲裁字第3号仲裁裁决书、本院协助执行通知书、公告、宜兴市不动产登记中心房屋权属证明、当事人举证材料等证据在卷佐证。

本案争议焦点为：本院查封的宜兴市XX街道华利山庄96号房屋应否解除查封、中止执行。

本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案外人徐建强主张宜兴市XX街道华利山庄96号房产系其购买所有，提供了花园酒店公司房款收据存根、交房时支付的附属费用收据存根、财产保全担保《公证书》、登记在王惠芳名下的房产证、土地证，但上述证据并非法律意义上的物权凭证，不具备法律规定的物权效力，依据上述证据并不能证明徐建强为争议房屋的所有权人。本案争议房屋产权应当按照房屋权属登记记载的房屋所有权人认定为王惠芳所有。故案外人徐建强的主张不符合法律规定的排除执行条件，其要求解除查封、中止执行的异议请求不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十五第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回徐建强的异议请求。

如案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长刘永刚

审判员秦小兵

审判员朱明

二〇一八年一月二十四日

书记员张萍