案外人：孙晓庆,男，1976年4月6日出生，汉族，无业，户籍地河南省安阳市殷都区。

委托诉讼代理人：张静，河南瑞业律师事务所律师。

申请执行人：万家共赢资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区浦电路360号5层。

法定代表人：伏爱国，总经理。

委托诉讼代理人：孙培睿，男，1983年8月16日出生，汉族，万家共赢资产管理有限公司场外业务部职员。

委托诉讼代理人：于来宏，北京市正皓律师事务所律师。

被执行人：安阳德宝置业有限公司，住所地河南省安阳市文峰区文峰大道宏昌公寓2号楼4层。

法定代表人：王太敬，总经理。

委托诉讼代理人：马翠翠，北京大成（郑州）律师事务所律师。

被执行人：王太敬，男，1966年8月17日出生，汉族，安阳德宝置业有限公司总经理。

委托诉讼代理人：马翠翠，北京大成（郑州）律师事务所律师。

在本院执行万家共赢资产管理有限公司（以下简称万家共赢公司）与安阳德宝置业有限公司（以下简称德宝公司）、王太敬金融借款合同纠纷一案中，案外人孙晓庆对本院查封的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人孙晓庆称，法院依万家共赢公司申请查封了德宝国际名城共178套房屋，其中包括孙晓庆购买的×号楼×单元×层×号房屋（以下简称涉案房屋）。该房屋系孙晓庆向德宝公司购买，双方签订了合法有效的书面买卖合同即《商品房认购书》，孙晓庆交付了全部购房款，且在查封之前领取了钥匙，已经实际占有该房屋，对签订合同和没有办理过户不存在任何过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称最高院执异司法解释）第二十八条、第二十九条规定，请求法院中止对涉案房屋的执行。

申请执行人万家共赢公司称，1.案外人与德宝公司签订的认购书不属于法律所规定的商品房买卖合同,且认购书中认购人是两个人，现在只有孙晓庆一个人提出异议，程序是有问题的；2.现有证据无法证明案外人已经将购房款交付德宝公司；3.现有证据无法证明案外人已经实际占有涉案房屋。因此，不同意案外人的请求。

被执行人德宝公司和王太敬称，同意中止对涉案房屋的执行。

本院查明，孙晓庆、范园园系夫妻关系。2015年4月12日，二人共同与德宝公司签订《商品房认购书》，约定二人购买德宝公司开发的涉案房屋，购买人在接到德宝公司通知后7日内到德宝公司签订《商品房买卖合同》。同日，二人支付了全部购房款，德宝公司向二人开具了收到购房款的收据。德宝公司于2015年6月17日将涉案房屋钥匙交付给孙晓庆。双方就涉案房屋至今未签订《商品房买卖合同》，未办理商品房预告登记、网签和产权过户手续。

2015年10月19日，本院依万家共赢公司申请，分别出具（2015）四中民（商）保字第309、311号民事裁定书，分别裁定冻结被申请人德宝公司、王太敬银行存款11230万元和15000万元或查封、扣押、冻结被申请人其他相应价值的财产。2015年10月21日，本院发出协助执行通知书，查封了德宝公司名下安阳国贸中心德宝国际名城的178套房产及相应的国有土地使用权，其中包括涉案房屋。

2015年12月18日，本院就万家共赢公司与德宝公司、王太敬金融借款合同纠纷二案分别作出一审判决，310号判决德宝公司于判决生效后十日内偿还万家共赢公司贷款10280万元、利息、罚息以及律师费10万元，王太敬对上述债务承担连带保证责任；312号判决德宝公司于判决生效后十日内偿还万家共赢公司贷款14100万元、利息、罚息以及律师费10万元，王太敬对上述债务承担连带保证责任。上述二判决均已发生法律效力。2016年3月17日，本院对万家共赢公司申请强制执行案立案。

本院认为，首先，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。

其次，本案系金钱债权执行中，买受人作为案外人提出的执行异议。根据最高院执异司法解释第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且买受人权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。关于本案是依照第二十八条进行审查，还是依照第二十九条进行审查，本院认为，上述两条规定属于选择适用关系，而非排除适用关系，两条文的适用应一并进行审查，买受人情况只要符合其中一条，即可排除执行。

结合本案，根据查明事实，本案案外人孙晓庆及其妻范园园与德宝公司在法院查封之前签订了《商品房认购书》，合同中双方对买卖涉案房屋达成了一致的意思表示，该意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应视为在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。故申请执行人万家共赢公司提出双方没有合法有效的商品房买卖合同的意见，不能成立。孙晓庆、范园园在本案中选择以孙晓庆一人名义而非二人共同主张权利，系当事人对自己权利的处分，亦符合法律规定，申请执行人万家共赢公司提出本案程序存在问题的意见，本院不予支持。

本案案外人全额支付了《商品房认购书》约定的总价款，德宝公司收到房款后出具了公司盖章的收据，申请执行人万家共赢公司对此提出异议，认为款项支付与否存疑，但其于本案中并未提交相应证明德宝公司与本案案外人存在恶意串通、伪造付款事实的证据，因此，申请执行人的上述意见，本院不予采纳。现买受人在法院查封之前已经取得涉案房屋钥匙的行为，属于合法占有该不动产。虽然涉案房地产开发、销售以及登记行为存在缺陷，但买受人不具有过错，属于非自身原因未办理过户登记。德宝公司在审批、建房、验收过程中存在问题的责任，亦不应由买受人承担。作为房屋买受人的案外人已经就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案情形符合最高院执异司法解释第二十八条规定，故本院对其提出中止对涉案房屋执行的请求，予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止对河南省安阳国贸中心德宝国际名城×号楼×单元×层×号房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长高晶

审判员李冬梅

审判员程娜

法官助理石雨冰

二〇一八年二月二十四日

书记员郝雪