原审被告彭芳洪陈述称:一审认定彭芳洪与上诉人签订的《二手房买卖合同》、《4处房产转让交易合同》未履行合同约定的办理房屋过户手续,与事实不符。雨湖区解放北路4号附6号(面积726.95平方米)是彭芳洪与五上诉人及案外人王湘艳共同出资,以彭芳洪的名义拍卖购得,2011年5月彭芳洪与五上诉人及王湘艳签订《二手房买卖合同》后,已办理了过户手续,彭芳洪留下七分之一的份额,其他七分之六的份额由五上诉人及王湘艳六人平均享有,房产部门向包括彭芳洪在内的七人颁发了按份共有的产权证。2013年7月彭芳洪与五上诉人签订《4处房产转让交易合同》,2014年5月,彭芳洪以合同约定的4处房产各七分之一的份额抵偿先前所欠五上诉人138万元债务,不足部分另外出具了一张58万元的欠条。2016年2月1日,五上诉人在没接到法院强制执行通知的情况下在房产局办理了合同约定的房屋份额过户手续,彭芳洪(接到了执行通知)予以配合,彭芳洪认为,抵债也是付款,房屋已经过户表明合同已经依法履行。二、一审法院认定彭芳洪没有如实申报房产,导致房产在执行过程中被过户给他人,是恶意转移财产、逃避执行的行为,一审如此认定缺乏事实依据。彭芳洪在签订《还款协议》之前就已告知谢静案涉的两处七分之一的房产份额已不属于本人。2013年7月1日签订《4处房产转让交易合同》时,彭芳洪已将房产证和国有土地使用权证交付给五上诉人,于2014年5月通过以房款抵偿债务的方式与五上诉人结算了欠款,并约定两年内彭芳洪无力赎回房屋时再办理过户。根据物权法第十五条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,自合同成立起生效,未办理物权登记的,不影响合同的效力。因此,虽然在案涉房屋过户前,房屋仍然登记在彭芳洪名下,但事实上房屋已被出售,彭芳洪也收取了房款。因彭芳洪与五上诉人签订房屋买卖合同在先,谢静申请执行在后,彭芳洪转让房产偿还早期债务,在合同履行期内配合受让人履行合同条款,办理过户手续,不是恶意转移财产。而且,彭芳洪仅是担保人,不是借款人,作为担保人,彭芳洪无权用案涉的两处七分之一的共有房产提供担保。根据物权法第九十七条的规定,处分共有的不动产或动产,应当经占三分之二以上按份共有人同意,因此,彭芳洪在《还款协议》中以案涉房产提供担保不合法,彭芳洪的行为不是逃避执行的违法行为。三、一审撤销彭芳洪将案涉房屋七分之一份额过户给上诉人的行为适用法律不当。彭芳洪没有放弃到期债权和无偿转让财产的行为,也没有以明显不合理低价转让财产的事实。彭芳洪将案涉房产份额以7000元/平方米(门面)和2600多元/平方米(住宅)的价格,作价80万元转让给五上诉人,并由上诉人承担过户费用10多万元。综上,彭芳洪签署的《还款协议》是违规的,法院以《还款协议》作为强制执行依据并不充分。彭芳洪与五上诉人签订的《4处房产转让交易合同》是真实的,房款已经结清,彭芳洪配合过户是履行合同义务,并非放弃债权或低价转让财产,请求二审法院查明事实,撤销原判,依法支持彭芳洪的请求。
谢静向一审法院起诉请求:1.依法撤销被告彭芳洪将其名下位于湘潭市雨湖区广场街道解放北路4号附6号以及湘潭市雨湖区云塘街道韶山西路60号3栋1单元601号房屋过户给第三人汤侃、周艳湘、石农兴、欧阳宏军、冯鸾姣的行为;2.判决由被告彭芳洪承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定的事实:被告彭芳洪与第三人欧阳宏军、冯鸾姣、周艳湘、石农兴以及已经死亡的黄石萍和案外人(即证人王湘艳)原系合伙关系。以上七人共同出资购买了位于湘潭市雨湖区广场街道解放北路4号附6号(面积726.95平方米)私有商业用房(房产证号为:潭国用[2015]第19S02900),被告彭芳洪对该房屋享有七分之一的所有权。另外,被告彭芳洪与黄石萍、第三人周艳湘、案外人王湘艳一起共同购买了位于湘潭市雨湖区云塘街道韶山西路60号3栋1单元601号(面积63.68平方米)的房屋(房产证号为:潭国用[2015]第19S02900)。
2011年5月10日,被告彭芳洪与第三人欧阳宏军、冯鸾姣、周艳湘、石农兴以及黄石萍共同签订了一份《二手房买卖合同》,合同约定,由彭芳洪将位于雨湖区广场街道解放北路4号附6号,面积为726.95平方米的私有商业用房以788500元的价格出售给第三人欧阳宏军、冯鸾姣、周艳湘、石农兴、黄石萍。合同签订的付款方式为一次性付款,同时合同还约定双方委托湘潭市担保服务有限公司对该房转让价款实行全额监管。此后,双方并未按该合同约定进行办理房屋买卖手续。2013年7月1日,被告彭芳洪与第三人欧阳宏军、冯鸾姣、周艳湘、石农兴、黄石萍再次签订了一份《4处房产转让交易合同》,合同约定,被告彭芳洪将4处房产,包括位于湘潭市雨湖区广场街道解放北路4号附6号(面积为726.95平方米)的私有商业用房以及位于湘潭市雨湖区韶山西路60号601号房屋(面积为63.68平方米)和位于湘潭市雨湖区韶山西路6号602号房屋和位于湘潭市雨湖区韶山西路60号102号房屋转让给第三人。后黄石萍死亡,其子汤侃继承了黄石萍的遗产。
另查明,2015年11月27日,原告谢静与被告彭芳洪的女儿杨墨以及被告彭芳洪达成了一份《还款协议》。协议内容为:杨墨因资金周转困难,向谢静借款人民币200万元,杨墨已经于2015年10月31日归还谢静70万元,经双方清算确认,杨墨仍欠谢静130万元。对于该130万元欠款,双方约定还款期限至2015年12月15日,被告彭芳洪自愿提供连带担保责任,担保期限至2015年12月15日。《还款协议》还约定如果杨墨和彭芳洪不履行或者不完全履行其在合同项下的义务时,自愿接受司法机关的强制执行,而无需经过诉讼程序。该《还款协议》经过湖南省湘潭市湖湘公证处公证,具有强制执行效力。由于杨墨与彭芳洪均未履行《还款协议》,故原告谢静向公证机关申请执行证书。湖南省湘潭市湖湘公证处作出了(2015)湘潭湖证执字第52号执行证书,执行证书的内容为:“申请执行人谢静可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为杨墨、彭芳洪;执行标的为借款本金130万元整、违约金以及为实现债权所产生的合理费用。”2015年12月25日,谢静向湘潭市雨湖区人民法院申请强制执行。湘潭市雨湖区人民法院于当天立案并在当天向原告送达了《受理案件通知书》。湘潭市雨湖区人民法院执行局于2015年12月28日作出了(2015)雨法执字第1434号执行通知书、财产报告令和纳入失信被执行人名单风险提示。杨墨于2015年12月27日向执行局作出了无财产的申报内容。2016年1月27日,杨墨和被告彭芳洪均签收了(2015)雨法执字第1434号执行通知书、财产报告令被执行人财产申报表、法律文书送达地址确认书、传票。杨墨与被告彭芳洪均未在规定的时间申报财产。2016年2月1日被告彭芳洪与第三人汤侃、周艳湘、石农兴、欧阳宏军、冯鸾姣共同来到湘潭市房产管理局,将被告彭芳洪名下的位于湘潭市雨湖区广场街道解放北路4号附6号以及湘潭市雨湖区云塘街道韶山西路60号3栋1单元601号房屋过户至第三人汤侃、周艳湘、石农兴、欧阳宏军、冯鸾姣的名下。从第三人庭后提交的证据来看,第三人在与被告彭芳洪于2013年7月1日签订《4处房产转让交易合同》之后,并未按照合同约定支付80万元的交易款。
2016年2月6日,被告彭芳洪向湘潭市雨湖区法院执行局和湘潭市房产管理局提交了《申请撤销房产证的报告》,内容为:“我名彭芳洪,身份证430302195408020024。因受人胁迫,在不自愿的情况下,将湘潭市雨湖区广场街道解放北路4号附6号(产权证2015017183,面积547.28平方米+179.67平方米)过户给了石农兴、冯鸾姣、王湘艳、周艳湘、欧阳宏军、汤侃名下;将湘潭市雨湖区云塘街道韶山西路60号3栋1单元601号过户给了汤侃、王湘艳、周艳湘名下。现请求湘潭市雨湖区人民法院致函湘潭市房产局撤销他们的产权登记。申请人:彭芳洪。2016.2.6”。
2016年4月25日,原告谢静向湘潭市雨湖区法院执行局提交了一份《中止执行申请书》,内容为:现由于案外人提出执行异议,为了查明事实并维护自身合法权益,申请人欲向人民法院另行提起撤销权之诉,故提出中止执行申请。
2016年5月4日,湘潭市雨湖区人民法院作出了(2015)雨法执字第1434号执行决定书,内容为:本院在执行申请人谢静与被执行人杨墨、彭芳洪民间借贷纠纷一案中,被执行人杨墨、彭芳洪至今未履行湘潭市湖湘公证处作出的已经发生法律效力的(2015)湘潭湖证执字第52号执行证书所确定的义务,依照法律规定,决定将杨墨、彭芳洪纳入失信被执行人名单。同日,湘潭市雨湖区人民法院执行局作出了(2015)雨法执字第1434号执行裁定书,裁定:一、终结湘潭市湖湘公证处作出的(2015)湘潭湖证执52号执行证书的本次执行;二、如今后发现被执行人杨墨、彭芳洪有可供执行的财产,谢静随时可以再次向法院提出执行申请,且不受执行期限的限制。
一审法院认为,原告起诉的案由系撤销权纠纷,本案的审查内容就是本案是否符合撤销权的条件。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定:“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用,由债务人负担。”本条文是关于撤销权的法律规定。一、被告彭芳洪与第三人房屋买卖合同的性质
被告与第三人所签订的《二手房买卖合同》,双方并未履行给付购房款和办理过户手续的义务,双方实际上并未履行合同。被告与第三人签订《4处房产转让交易合同》之后,第三人也没有履行给付购房款80万元的义务,被告也没有履行办理过户的义务,故该合同也没有履行。房屋所有权仍归属于被告彭芳洪。
二、被告彭芳洪作为被执行对象,是否应当申报财产。
《4处房产转让交易合同》签订后,第三人并未按协议约定支付80万元的购房款,而被告与第三人也并未按照该协议办理房屋过户手续。房屋所有权在执行案件立案之前和立案之后的一段时间仍然登记在被告彭芳洪的名下。
2015年12月25日,原告谢静依据具有强制执行力的公证文书向湘潭市雨湖区人民法院申请强制执行。湘潭市雨湖区人民法院于当天立案并在当天向原告送达了《受理案件通知书》和《法律文书送达地址确认书》。湘潭市雨湖区人民法院执行局于2015年12月28日作出了(2015)雨法执字第1434号执行通知书、财产报告令和纳入失信被执行人名单风险提示。杨墨于2015年12月27日向执行局作出了无财产的申报内容。2016年1月27日,杨墨和被告彭芳洪均签收了(2015)雨法执字第1434号执行通知书、财产报告令被执行人财产申报表、法律文书送达地址确认书、传票。杨墨与被告彭芳洪军未在法院规定的时间内将其名下的房产和其它财产进行申报,已经违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第三十一条、第三十二条、第三十三条的规定。正是由于被告彭芳洪没有如实申报房产,导致登记在被告彭芳洪的房产在执行过程中过户给了第三人。被告彭芳洪在本案中具有明显的故意,也是本案产生的根本原因。
三、被告将四套房屋在执行过程中过户给第三人的行为
被告与第三人均陈述称办理过户手续的依据是2013年7月1日所签订的《4处房产转让交易合同》。从合同的表象来看,该合同虽然符合房屋买卖合同的构成要件,但从合同的实际履行来看,被告与第三人均未按照合同来履行各自的权利与义务即付款和过户的义务,故第三人并不因此取得房屋所有权,房屋所有权实际上还是被告彭芳洪的。
从2011年的《二手房买卖合同》以及2013年的《4处房产转让交易合同》的合同价款来看。2011年的1套房屋作价为78.85万元,而2013年的4套房屋一共却只作价80万元出售,即另外三套房屋作价为1.15万元出售(80万元-78.85万元),这明显不符合常理。这样的房屋交易合同明显属于以不合理的低价出售房屋。而第三人对于4套房屋的价格差异是知情的。
本案中,被告彭芳洪作为被执行对象,不但不如实申报财产,反而还将登记在其名下的房屋过户给第三人,被告的行为是逃避执行的违法行为,属于恶意转移财产。本案的案情符合《中华人民共和国合同法》第七十四条中关于债权人行使撤销权的规定。故本案中原告申请撤销被告彭芳洪将其名下的位于湘潭市雨湖区广场街道解放北路4号附6号以及湘潭市雨湖区云塘街道韶山西路60号3栋1单元601号房屋过户给第三人汤侃、周艳湘、石农兴、欧阳宏军、冯鸾姣的行为的诉讼请求,符合法律规定,法院予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定,判决:撤销被告彭芳洪将其名下的位于湘潭市雨湖区广场街道解放北路4号附6号和湘潭市雨湖区云塘街道韶山西路60号3栋1单元601号房屋过户给第三人汤侃、周艳湘、石农兴、欧阳宏军、冯鸾姣的行为。本案受理费100元,由被告彭芳洪负担。