江苏省常州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）苏04民终5451号

上诉人（原审被告）：常州某有限公司，住所地常州市钟楼区。

法定代表人：陈某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：朱李军，江苏一川律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李智添，江苏一川律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：高某，女，1977年6月18日生，汉族，住常州市钟楼区。

上诉人常州某有限公司（以下简称某公司）因与被上诉人高某房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常州市钟楼区人民法院（2025）苏0404民初4596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年10月14日立案后，依法组成合议庭于2025年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人某公司的委托诉讼代理人朱李军、李智添、被上诉人高某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

某公司上诉请求：1、撤销（2025）苏0404民初4596号民事判决；2、依法驳回被上诉人在一审时的全部诉讼请求；3、将本案移送纪委监委，依法追究常州市钟楼区人民法院有关办案人员滥用职权的法律责任；4、将本案移送纪委监委，依法追究常州市钟楼区住房和城乡建设局有关办案人员滥用职权的法律责任。事实和理由：一审判决认定上诉人未履行为被上诉人办理不动产登记的事实，属于认定事实错误。一、2020年7月23日，上诉人取得《建设工程竣工验收备案表》后，2020年8月5日上诉人取得了《常州市商品房交付使用备案通知书》，2020年9月11日，上诉人向常州市钟楼区某申请办理已售商品房（包括被上诉人购买的房屋在内）的不动产登记事宜，发现上诉人的已售商品房均被常州市钟楼区人民法院查封，无法办理不动产登记。二、常州市钟楼区人民法院对上诉人已售商品房超额查封的行为，没有任何事实依据和法律依据，常州市钟楼区人民法院应当对被上诉人房屋无法办理不动产登记的后果承担赔偿责任。三、上诉人无法履行办理不动产登记的义务，并非上诉人的过错，不应当承担赔偿责任。常州市钟楼区人民法院对上诉人已售商品房执行上述超额查封时，未向某公司送达执行裁定。上诉人得知已售商品房均被常州市钟楼区人民法院查封后，即向常州市钟楼区人民法院提出了执行异议。四、常州市钟楼区住建局（区征收部门）以上诉人未提供优购房源,征收补偿安置尚未结束为由，暂时不办理被征收房屋权证的注销，致使自规管理部门无法向某公司提供产权证明，导致上诉人无法为被上诉人办理不动产登记。另外，上诉人没有收到常州市钟楼区人民法院的执行裁定书和执行的结果通知书，也没有收到常州市中级人民法院的执行裁定书和执行结果通知书，并不清楚上诉人的三块案涉土地已经被查封的事实，因此上诉人没有过错。综上所述，原判决因认定事实错误，导致法律适用错误，判决错误，上诉人请求撤销原判决，驳回被上诉人一审的全部上诉请求。

高某辩称，某公司与他人的纠纷与我无关，我认可一审判决。

高某向一审法院起诉请求：1．判令某公司向高某支付两项费用共计11603.52元（9805.52＋1798）：逾期办证违约金9805.52元。（办证期：2020年1月15日至2020年4月13日商品房交付之日90天内违约期：自2020年4月14日至2022年7月1日计809天）止按日支付房价款的万分之0.1计算，计算方式：1212054元*0.00001*809天=9805.52元，2022年7月1日实际完成办理产权证书之日止的违约金。2．房屋面积差金额1798元。3．本案诉讼费由某公司承担。一审审理中，高某明确诉讼请求为：1．判令某公司向高某支付逾期办证违约金9790.97元。（办证期：2020年1月15日至2020年4月13日，商品房交付之日90天内违约期：自2020年4月14日至2022年7月1日计809天）止按日支付房价款的万分之0.1计算，计算方式：1210256元*0.00001*809天=9790.97元，2022年7月1日实际完成办理产权证书之日止的违约金。2．房屋面积差金额1698元（扣除电费100元）。3．本案诉讼费由某公司承担。

一审法院认定事实：2017年11月16日，高某（买受人）与某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，其中约定：高某向某公司购买施工编号为君泰尚德花园4幢乙单元1404室房屋一套，预测建筑面积114.58平方米，单价每平米10578元，总价1212054元。合同第9条约定该商品房交付应当同时符合下列条件：该商品房所在楼幢已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房所在楼幢已取得建设行政主管部门出具的《常州市商品房交付使用备案通知书》。第10条约定出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房。第18.2条、《补充协议》第12.1条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房不动产登记证书的，买受人不解除合同，自买受人应当完成不动产登记的期限届满之日起至实际完成不动产登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之0.1的违约金。第12.3条约定，若出现下列情形之一的，出卖人可据实顺延办理初始登记和顺延办理买受人的不动产权证书的期限或拒绝按本合同约定时间为买受人办理权属登记相关手续并不承担违约责任：……（5）因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和按本合同约定时间办理产权登记相关手续的……合同还约定了其他事项。

合同签订后，某公司于2020年9月18日向高某开具金额为1210256元的购房发票一张。

一审审理中，高某陈述其于2020年1月21日办理交付手续，于2022年7月1日取得案涉房屋的不动产权证书，载明实测建筑面积为73.02平方米。其主张逾期办证违约金按照发票金额1210256元计算，自2020年4月14日至2022年7月1日共计809天，1210256＊0.00001＊809天=9790.97元。

另据法院（2023）苏0404民初397号生效判决查明，案涉房屋所在楼幢于2020年1月17日由建设单位组织竣工验收合格，7月20日报送工程竣工验收备案文件，申请备案，于2020年7月23日取得《建设工程竣工验收备案表》，于2020年8月5日取得《常州市商品房交付使用备案通知书》。

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。高某与某公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，高某履行了支付房款、缴纳税款等义务，某公司应按约为高某办理房屋产权登记手续。依照《补充协议》12.1条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房不动产登记证书的，买受人不解除合同，自买受人应当完成不动产登记的期限届满之日起至实际完成不动产登记之日止，出卖人按日计算向买受人已付全部房价款万分之零点一的违约金。因某公司未能取得新建商品房初始登记，导致高某未能在房屋交付之日起490日内取得房屋不动产登记证书，故某公司应当向高某承担逾期办证违约责任。关于违约金金额的认定，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。法院认为，《商品房买卖合同》已明确约定商品房交付时，某公司应同时取得建设工程竣工验收备案证明文件、《常州市商品房交付使用备案通知书》，该两份文件的取得亦系某公司办理新建商品房初始登记的前置条件，否则无法办理初始登记，进而将商品房登记至买房人名下。某公司在未取得上述两文件的情况下于2020年1月14日发布交付准备通知书，不应视为上述合同约定的商品房交付行为，高某不应以此作为要求某公司协助买房人办理不动产登记证书义务90日期限的起算点。某公司于2020年7月23日取得《建设工程竣工验收备案表》、2020年8月5日取得《常州市商品房交付使用备案通知书》，但未在2020年8月5日起90日内协助高某取得不动产登记证书，故应自90日后的2020年11月4日起，至高某取得不动产权证书之日即2022年7月1日止（605天），按每日万分之零点一标准向高某支付违约金。关于违约金的计算基数，高某主张以票面金额1210256元计算逾期办证违约金，不违反相关合同约定，法院予以支持。据此，某公司应当支付的逾期办证违约金，法院计算为51210256＊0.00001＊605-7322.09元。关于高某主张退还的房屋面积差价1698元，有《商品房买卖合同》、购房发票、房屋不动产权证书为证，法院依法予以支持。某公司经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩权利，因此引起的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第一百三十七条第一款、第一百四十七条、第一百六十五条之规定，一审判决：一、常州某有限公司于判决生效之日起十日内支付高某2020年11月4日至2022年7月1日期间的逾期办证违约金7322.09元；二、常州某有限公司于判决生效之日起十日内支付高某房屋面积差价1698元；三、驳回高某的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取45元（高某已预交），由常州某有限公司承担（高某同意其预交诉讼费中由常州某有限公司负担部分，由常州某有限公司直接向其支付，法院不再退还，并于判决生效之日起十日内直接支付高某。）

二审中，上诉人某公司向本院提供了以下证据：

一、不动产证。证明内容和证明对象：某公司取得常州市某乙签发的土地使用权证三本，分别为：2008年11月24日，常国用（2008）第0283840号（土地为T形)；2014年12月19日，常国用（2014）第655770号（土地为三角形)；2015年2月12日，常国用（2015）第5063号（土地为L形）。

二、常州市商品房预售许可证。证明内容和证明对象：1.某公司取得常州市住房保障和房产管理局签发的常州市商品房预售许可证三张，分别为：2017年8月9日，预售范围为君泰尚德花园2幢，君泰尚德花园3幢；2017年10月24日，预售范围为君泰尚德花园1幢，君泰尚德花园4幢；2018年6月21日,预售范围为君泰尚德花园6幢，君泰尚德花园5幢(销售结束1幢至4幢才申请了5幢和6幢的预售许可证)。2.某公司于人民法院查封土地使用权和房屋所有权前一年多，已经取得了君泰尚德花园1幢至4幢的预保许可证，并且将1幢至4幢的房屋对社会公众进行销售，所有1幢至4幢（包括本案涉房屋在内）均在2018年6月21日前销售完毕，也即1幢至4幢（包括本案涉房屋在内）均在人民法院第一次查封某公司的土地使用权、房屋所有权（2018年8月29日）前已经销售完毕。3.（结合其他证据和商品房销售流程可以证明)所有销售结束的1幢至4幢的房屋均进行了网签备案，人民法院在查封前应当知悉该1幢至4幢的房屋均进行了网签备案。

三、查档证明。证明内容和证明对象：1.常州市某甲于2020年9月11日向某公司提供的查档证明显示，常州市钟楼区人民法院以（2017）苏0404执1935号执行文书，将某公司的证据1中的三本国有土地使用权证全部查封，且查封期限为2018年8月29日至2021年8月28日。2.常州市钟楼区人民法院以（2017）苏0404执1935号执行文书以及其执行后果，造成了某公司三本土地使用权证上的所有房屋（包括在查封前已经销售的1幢至4幢房屋）无法办理不动产登记。

四、常州市钟楼区人民法院于2018年8月29日作出的（2017）苏0404执1935号执行裁定书、常州市钟楼区人民法院于2018年8月29日作出的（2017）苏0404执1935号协助执行通知书。证明内容和证明对象：1.（2017）苏0404执1935号执行文书的执行依据为的常州市钟楼区人民法院作出的(2015)钟民初字第2752号、常州市中级人民法院作出的(2016)苏04民终3905号民事判决书。2.常州市钟楼区人民法院因执行申请常州市钟楼区永红街道宣塘村民委员会的申请，于2018年8月29日作出的（2017）苏0404执1935号执行裁定书，裁定查封被执行人某公司名下所有的土地，土地证号分别为(2008)0283840、常国用(2014)第65770号、常国用(2015)第50**，期限均为三年(自2018年8月29日至2021年8月28日)。3.常州市钟楼区人民法院于2018年8月29日作出的（2017）苏0404执1935号协助执行通知书，要求常州市某甲协助执行:查封被执行人某公司名下所有的土地，土土地证号分别为(2008)0283840、常国用(2014)第65770号、常国用(2015)第50**期限均为三年(自2018年8月29日至2021年8月28日)。

五、常州市钟楼区人民法院于2018年9月5日作出的（2017）苏0404执1935号执行裁定书。证明内容和证明对象：1.常州市钟楼区人民法院因执行申请常州市钟楼区永红街道宣塘村民委员会的申请，常州市钟楼区人民法院于2018年9月5日作出的（2017）苏0404执1935号执行裁定书，裁定查封被执行人常州某有限公司名下所有的君泰尚德花园5幢101、102、103、104、201、202、203、204、301、302、303、304、401、402、403、404、501、504、601、602、603、604、702、703、801、802、803、804、902、903室房屋（共30套)，期限均为三年(自2018年8月29日至2021年9月4日)。2.该30套的市场价超过4000万元，远超过了执行依据为常州市钟楼区人民法院作出的(2015)钟民初字第2752号、常州市中级人民法院作出的(2016)苏04民终3905号民事判决书判项中的金额，远超过了执行申请人申请执行的金额。3.常州市钟楼区人民法院明知查封该30套房屋，已经能够达到执行的目的，仍然将某公司的三本国有土地使用权证予以查封，常州市钟楼区人民法院相关执行人员（系签发证据3、证据4中的两份执行裁定书的审判员)等人明显存在失职行为。该查封行为造成某公司在被常州市钟楼区人民法院查封期间(2018年8月29日至2021年8月28日)无法为房屋买受人办理不动产证登记，从而引起众多买受人以某公司迟延办理不动产证登记为由,向某公司主张违约金；而常州市钟楼区人民法院判决支持某公司承担违约责任造成某公司的损失，系执行人员等人的失职行为引起某公司的损失，构成刑法的第三百九十九条第三款执行判决、裁定失职罪。

六、常州市钟楼区人民法院于2016年11月8日作出的(2015）钟民初字第2752号民事判决书，常州市中级人民法院于2017年6月30日作出的（2016）苏04民终3905号民事判决书。证明的内容和证明对象：常州市钟楼区人民法院于2016年11月8日作出的（2015）钟民初字第2752号民事判决书，判决：一、某公司于判决生效之日起十日内向常州市钟楼区永红街道宣塘村民委员会支付征收补偿款19072268元并按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年1月1日起计付利息至实际付清之日止。……常州市中级人民法院于2017年6月30日作出的（2016）苏04民终3905号民事判决书，驳回某公司上诉，维持原判。常州市钟楼区永红街道宣塘村民委员会通过申请执行的征收补偿款仅为19072268元，远远低于上述证据5中查封的某公司的30套房屋的市场价，也即通过查封某公司的30套房屋可以达到执行目的（足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用），依法不得再超额查封，详见《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条（修订前的第二十一条）。某公司的三本国有土地使用权证（土地使用权证所在的土地在使用上可以分割，且房地一体，查封了房屋也就已经及于房屋所在土地，再查封某公司的三本国有土地使用权证没有任何法律上的正当性和合理性，详见《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条，修订前的第二十二条）。

七、常州市中级人民法院于2021年5月12日作出的（2021）苏04执第244号执行裁定书、于2021年5月17日作出的（2021）苏04执第244号协助执行通知书。证明内容和证明对象：1.（2021）苏04执第244号执行裁定书裁定：一、冻结、扣划被执行人某公司银行存款125725.80元及相应利息或查封、扣押其相应价值的财产；二、冻结、扣划被执行人执行费1786元。2.（2021）苏04执第244号协助执行通知书要求常州市某甲协助执行：查封被执行人某公司名下位于中吴大道1818号的不动产〔土地土地证号：常国用(2015)第50**查封被执行人某公司名下位于中吴大道1818号的不动产〔土地证土地证号：常国用(2014)第657**封被执行人某公司名下位于宣塘桥水产市场的不动产〔土地证号土地证号：(2008)02838**常州市中级人民法院查封的某公司的三本国有土地使用权的市场价值超过了亿元，而执行债权的总额不过12万余元。4.常州市中级人民法院相关执行人员（系签发第六组证据中两份协助执行通知书的工作人员）等人明显存在失职行为。该查封行为造成某公司在被常州市钟楼区人民法院查封期间(2021年5月17日至2024年5月16日)无法为房屋买受人办理不动产证登记，从而引起众多买受人以某公司迟延办理不动产证登记为由，向某公司主张违约金；而法院判决支持某公司承担违约责任造成某公司的损失，系法院相关执行人员等人的失职行为引起的某公司的损失。常州市中级人民法院相关执行人员等执行判决失职的行为因此构成刑法的第三百九十九条第三款执行判决、裁定失职罪。

八、(2024)苏0404民初4172号民事判决书。证明对象：常州市钟楼区人民法院作出判决，判决某公司向胡某、钱某支付违约金等共计5918.18元。

九、(2025)苏0404执1916号结案通知书。证明对象：某公司已经向执行申请人胡某、钱某支付了违约金等5918.18元、执行费50元。

被上诉人质证认为，土地冻结到2021年8月28日，说明8月29日就可以开始给我们办理土地证了。

本案争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人承担逾期办证的违约责任。

本院认为，本案双方《商品房买卖合同》第9条约定了案涉房屋交付时应满足的条件；第18.2条约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内（不超过90日）取得该商品房的不动产权证书的，双方按照《补充协议》处理；《补充协议》第十二条则约定了因出卖人原因逾期办证的违约责任、违约金标准以及免责条款。本案中，上诉人在2020年8月5日取得交付备案通知书后，未在90日内协助被上诉人取得不动产登记证书，上诉人按约应承担相应违约责任。上诉人主张因人民法院超额查封、区征收部门未办理被征收房屋权证的注销等理由导致其无法为被上诉人办理不动产登记，且并不清楚案涉土地已经被查封的事实，不存在过错。依据我国《民法典》第五百九十三条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。上诉人二审提交的九组证据旨在证明案涉土地使用权被查封导致无法办理不动产权证，但本院认为，上诉人主张的土地使用权查封或征收纠纷，系上诉人与案外人之间的争议，并非购房者原因引起，故本院对上诉人二审所提交证据的关联性不予认可。上诉人作为出卖人，负有确保房屋无权利瑕疵、符合初始登记要求并及时协助被上诉人办证的义务，而不仅仅是上诉人二审所述的提供相关资料，即便如上诉人所述因第三人原因导致履约障碍，亦属其与案外人之间的履约争议，该争议与本案双方之间并非同属一个法律关系，上诉人不能据此请求免除其对购房者的违约责任。

关于上诉人主张的《补充协议》第十二条第3款第5项约定的免责条款，本院认为，首先，该条款系上诉人为了重复使用而预先拟定；其次，从该条款行文来看，并未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等明显标识，上诉人亦未举证证明其采取了合理的方式提示对方注意该条款或对该条款予以说明；再次，该条款明确了“因政策及政府主管部门原因、工作程序”，故对该条款的合理解释应限定为不可归责于双方的政策调整或政府履职障碍。本案中上诉人所主张的司法查封或可能存在的案外争议，并不属此类。故一审判决以上诉人取得交付备案通知书之日为起点，按照双方约定的办证期限和违约金计算标准认定上诉人逾期办证的违约责任，具有合同和法律依据，并无不当。

综上，某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经调解未成，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费90元，由上诉人常州某有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 万扬飞

审 判 员 万海峰

审 判 员 罗希夷

二〇二五年十二月二十九日

法官助理 谢媛媛

书 记 员 吴 冰