云南省丽江市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2025)云07民终948号

上诉人（原审被告）：四川某有限公司，统一社会信用代码：915105xxxxxxxxxxxx，住所地：四川省泸州市泸县潮河镇街村。

法定代表人：李某，董事长。

委托诉讼代理人：赖某，女，1988年10月11日生，汉族，住云南省丽江市永胜县，四川某有限公司员工，代理权限为一般授权代理。

被上诉人（原审原告）：王某，男，1979年5月27日生，汉族，高中文化，自由职业，住云南省丽江市永胜县，现住云南省丽江市古城区，公民身份号码：XXX。

委托诉讼代理人：王碧榉，云南裕发律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

原审第三人：玉龙某有限公司，统一社会信用代码：915307xxxxxxxxxxxx，住所地：云南省玉龙纳西族自治县。

法定代表人：周某，董事长。

委托诉讼代理人：徐某，男，1976年6月16日生，汉族，住四川省彭州市，玉龙某有限公司员工，代理权限为特别授权代理。

上诉人四川某有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人王某、原审第三人玉龙某有限公司（以下简称某乙公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2025）云0702民初1105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年11月12日立案后，因本案与（2025）云07民终908号案件为系列案，本院依法组成合议庭，于2025年12月25日公开开庭对两案进行了合并审理。上诉人某甲公司的委托诉讼代理人赖某、被上诉人王某及委托诉讼代理人王碧榉、原审第三人某乙公司的委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人某甲公司上诉请求：一、撤销丽江市古城区人民法院（2025）云0702民初1105号民事判决第一项；二、驳回被上诉人王某的全部诉讼请求，维持（2023）云0702财保1号民事裁定书对金某小区房产的财产保全查封。事实与理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。（一）没有充分证据证实保全裁定之前案涉房屋已经由被上诉人使用，一审认定案涉房屋在丽江市古城区人民法院作出（2023）云0702财保1号保全裁定之前已经由被上诉人使用是错误的。（二）证据证实被上诉人除了在永胜县拥有合法的住宅房屋外，还拥有丽江市古城区，其购买案涉房屋不是为了满足家庭居住生活需要。一审判决认定该事实错误，适用《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条的规定也错误。二、一审判决认为在案涉财产保全案件中，保全第三人财产限额为57908580元，而关联的民事调解书确认第三人欠付上诉人工程款欠款金额仅为3100余万元，财产保全的金额已远远超过应付上诉人的工程欠款是错误的。上诉人申请保全时对案涉查封的全部房屋仅作了粗略的估价，现在该房屋能否拍卖到3100余万元是未知的，更为严重的是包含案涉查封的房屋在内，第三人开发的金某小区第一期工程仅税款就尚欠3000多万元，如不在拍卖款中优先缴纳欠税和拍卖之时又产生的税款，税务机关是不会出具销售发票的，买受人也就无法办理产权过户，如此，拍卖所剩款项难以偿付上诉人工程款。综上，请依法支持上诉人的全部上诉请求。

被上诉人王某辩称，一、案涉房产在丽江市古城区人民法院作出（2023）云0702财保1号保全裁定之前已经交由王某使用，王某已经取得对房屋的管理使用权和所有权。二、王某与第三人协商一致后支付全款购买案涉房屋，双方签订的《房屋确认单》性质属于买卖合同，应依法认定王某在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。三、王某已经与第三人签订商品房买卖合同，支付全款，且所购房屋用于家庭居住生活需要，王某对房屋享有的民事权益足以排除某甲公司的保全执行。四、依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，王某要求第三人交付案涉房产的请求权优于上诉人的建设工程价款优先受偿权，并能够排除人民法院强制执行。五、案涉房产未办理网签备案手续的原因在于第三人，王某对此没有过错。六、某甲公司与第三人之间的建设项目工程款经生效法律文书确定的金额为3100万元左右，该公司申请财产保全金额为57908580元，属于超标的查封，对生效法律文书确定金额之外的财产，依法应当解除查封。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由缺乏事实依据及法律依据，请依法驳回上诉，维持原判，并由上诉人承担一、二审诉讼费。

原审第三人某乙公司未作陈述。

被上诉人王某向一审法院起诉请求：一、判决终止（2023）云0702财保1号民事裁定对金某小区房产的财产保全，解除对上述房产的查封；二、判决确认金某小区房产归原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：位于丽江市古城区祥和办事处庆云路南侧15号地块开发的“金某小区一期”住宅项目由第三人某乙公司开发建设。2020年1月8日，案外人王某乙（原告王某妹妹）认购金某小区第一期11-2幢某室房屋，同时原告王某认购第一期其他一套房屋，随后原告与王某乙置换房屋，由原告认购案涉的第一期11-2幢某室房屋，并于2020年2月29日向第三人办理了房屋置换的手续。《金某小区房屋确认单》载明：认购房屋为11栋2单元某号，房屋总价为1031528.42元，优惠情况单价6800元，优惠后总价为912832元，首付款金额282832元，按揭贷款630000元，需补交182832元；付款方式为一次性付款的，一次性付款优惠5%，房款为885447元，已付金额100000元。后原告王某置换案涉房屋后，选择一次性付款，于2020年2月21日支付500000元，于2020年3月20日支付385447元，共计885447元，原告已支付完案涉房屋的款项。为此，第三人于2020年2月21日向原告出具了一份《收据》，载明收王某金某小区11-2-201购房款，金额为500000元；于2020年3月20日向原告出具一份《收据》，载明收王某金某小区11-2-201购房款385447元。2022年3月20日，原告王某（乙方）与第三人某乙公司（甲方）就案涉房屋签订了一份《金某小区定购书》，载明乙方自愿认购甲方所拥有的金某小区11-2-某号房屋，建筑面积约为133.45m2，房屋总价款为885447元，乙方自愿交纳该套房屋全款885447元，本定购书至签订商品房买卖合同后失效。2023年1月6日，被告某甲公司以第三人某乙公司未付工程款为由，向一审法院申请保全某乙公司名下价值57908580元的财产，一审法院受理后，于当天作出（2023）云0702财保1号民事裁定书：一、以46026843.32元为限冻结第三人某乙公司在古城农村商业银行账户内的资金；二、若上述银行账户内资金不足时，查封第三人某乙公司名下位于金某小区一期工程的以下建筑物，查封期限为3年：（一）至（五）查封金某小区一期工程中第S3标段的10个商铺；轮候查封一期66栋共15套餐厅和办公室、一期67幢共7套商铺及酒店、一期68栋共7套商铺及酒店、一期69幢15套餐厅及办公室…（六）查封一期22幢2单元301室、8-1幢201室、11-2幢某室…上述冻结银行账户、查封不动产以57908580元为限。上述查封的财产中金某小区第一期11-2幢某室为案涉房屋。一审法院根据上述民事裁定查封了第三人某乙公司的相应账户及房产。第三人某乙公司为此提出复议，以金某小区第一期的22-2幢301室出售给案外人王某丙、8-1幢201出售给案外人钟某、11-2幢201房屋出售给原告王某，且均已全额支付房款为由，请求解除对上述三套房产的保全措施。一审法院于2023年1月16日作出（2023）云0702财保1号之一民事裁定书，驳回第三人某乙公司的复议申请。古城区不动产中心于2023年5月7日，对金某小区小区包括案涉房屋在内的753户进行首次登记公告。原告于2025年2月14日，以其办理案涉房屋的网签备案及房产相关手续时才发现被查封为由，向一审法院提出执行异议，要求解除查封案涉房屋。一审法院于2025年2月26日作出（2025）云0702执异18号执行裁定书，驳回原告王某的异议申请。原告王某不服该执行裁定，故而提出本案诉讼。审理中，原告确认其在古城区颐养泰和有一套房产登记在其名下，用于居住。审理中查明，被告某甲公司在申请上述财产保全后，于2023年1月16日将第三人某乙公司诉至法院，要求第三人某乙公司支付工程价款。一审法院受理后，第三人某乙公司提起反诉。经审理于2024年12月27日作出（2023）云0702民初57号民事判决，确认第三人某乙公司应限期支付被告某甲公司欠付的工程款32055696.79元及违约金，并确认某甲公司在欠付工程款范围内对金某小区住宅小区建设项目工程折价或拍卖所得价款享有优先受偿权，驳回第三人某乙公司的反诉请求，现该案件经第三人某乙公司上诉至云南省丽江市中级人民法院，在二审阶段，经云南省丽江市中级人民法院调解，作出（2025）云07民终483号民事调解书。该民事调解书中双方达成如下协议：“一、由玉龙某有限公司于2025年9月10日之前支付四川某有限公司工程款31055696.79元及保全申请费5000元；二、由玉龙某有限公司按每日500元的标准支付四川某有限公司自2023年1月16日起至实际付款之日止的违约金；三、四川某有限公司在欠付工程款31055696.79元内对其承建的金某小区住宅小区建设项目工程折价或拍卖所得价款享有优先受偿权；四、由四川某有限公司于2025年9月10日之前支付玉龙某有限公司鉴定费185100元…”。

一审法院认为，本案在审理中，双方当事人对原告购买案涉房屋的行为是否足以排除执行的民事权益产生了争议。原告代理人与第三人代理人均表示案涉房屋在一审法院作出保全裁定之前就已全额支付购房款并已实际管理使用，并以其是商品房消费者的权益优先于建设工程价款优先权主张其权利，而排除被告对案涉房产的查封。而被告则主张原告支付的款项未进入商品房预售的资金监管账户，也无法证明是唯一居住用户，工程价款应当优先支付为由，提出不足排除以执行。对此，根据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。本案中，原告王某于2020年3月20日前已交付案涉房屋的全部价款，并于2022年3月20日与第三人某乙公司签订《商品房认购协议书》，认购案涉房屋，取得了房屋钥匙，即取得对房屋的管理使用权，而被告某甲公司因第三人欠付工程款而向法院申请财产保全的时间为2023年1月6日。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第六条第三款的规定，当事人以认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件，未明确约定在将来一定期限内另行订立合同，或者虽然有约定但当事人一方已实施履行行为且对方接受的，人民法院应当认定为本约合同成立。结合本案中上述商品房确认单及定购书的内容，双方对房屋价款、房屋建筑面积、具体房号、支付时间及违约责任均有明确具体的约定，且原告已全额支付了购房款，已实施履行行为，而第三人也接受并交付了该房屋给原告，案涉房屋至今未能办理网签备案手续，系第三人某乙公司自身原因所致，本案原告与第三人之间应当视为合同成立，而案涉房屋性质为住宅，原告已在一审法院作出保全措施前已取得房屋的管理使用权，其主张所购房屋系用于满足家庭居住生活需要。综上，原告的民事权益足以排除被告申请保全的执行行为，且被告在案涉的财产保全案件中保全第三人财产限额为57908580元，而关联的（2025）云07民终483号民事调解书确认第三人欠付被告工程款金额仅为3100余万元，财产保全的金额已远远超过第三人应付被告的工程欠款。故对原告代理人及第三人代理人的上述主张依法予以采信，而对被告代理人的上述主张依法不予采信。综上，对原告提出请求判决终止（2023）云0702财保1号民事裁定书中对案涉房屋的财产保全，解除对该房屋的查封的诉讼请求，基于原告存在足以排除执行的民事权益，依法应当支持。对原告提出判决确认案涉房产归原告所有的诉讼请求，本案中，原告与第三人之间的本约合同虽成立，但不动产作为特殊商品，房产管理部门对不动产买卖有特别规定，而案涉房产尚未按规定进行网签备案手续，尚需要原告与第三人进一步办理且完善相关手续，不宜在本案中确认案涉房屋的归属，依法不予支持。原告与第三人可另行协商处理。综上，经一审法院审委会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第三条第一款、第六条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定，判决：一、终止执行（2023）云0702财保1号民事裁定书中对金某小区住宅小区第一期11-2幢某室房产的财产保全，解除对该房产的查封措施；二、驳回原告王某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告王某负担。

本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。

经二审审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点是能否终止对金某小区住宅小区第一期11-2幢某室房产的财产保全。对此，本院评判如下。

从房屋的交易情况看。2020年1月8日，案外人王某乙（王某妹妹）认购金某小区第一期11-2幢某室房屋，后与王某置换，由王某认购该房屋，并于2020年2月29日向第三人办理了房屋置换手续。王某于2020年2月21日、2020年3月20日分两次支付了全部购房款885447元，某乙公司出具收条。2022年3月20日，某乙公司与王某签订《金某小区定购书》，并向王某交付房屋钥匙，王某已实际取得案涉房屋的管理使用权。2023年1月6日，某甲公司与某乙公司因工程欠款纠纷向一审法院申请财产保全查封案涉房屋并于1月16日诉至一审法院。古城区不动产中心于2023年5月7日对金某小区小区753户进行首次登记公告，案涉房屋的权利人为王某。即在某甲公司申请对案涉房屋查封前，王某已通过支付对价的方式取得房屋的管理、使用权，并实际占有房屋。王某在支付对价后未能办理网签手续的原因在于某乙公司。另，某甲公司与某乙公司之间的建设项目工程款经生效法律文书确定的金额为3100多万元，某甲公司申请财产保全金额为57908580元。

从双方签订的合同看。王某与某乙公司签订的房屋确认单及商品房认购协议的内容对房屋价款、房屋建筑面积、具体房号、支付时间及违约责任均有明确具体的约定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第六条第三款关于“当事人以认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件，未明确约定在将来一定期限内另行订立合同，或者虽然有约定但当事人一方已实施履行行为且对方接受的，人民法院应当认定为本约合同成立”之规定，双方就案涉房屋的买卖关系成立。

从王某购买案涉房屋的目的看。案涉房屋性质为住宅，虽然王某在丽江市古城区颐养泰和有一套房产，其主张所购房屋系给孩子生活居住，与父母和孩子分开居住生活的客观实际相符，亦属于满足家庭居住生活需要。

从法律规定看。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。即王某的主张满足该法律规定的三个条件。

王某对案涉房产享有的权益足以排除某甲公司申请保全的执行行为，申请解除对案涉房屋的查封符合法律规定。因此，对王某提出终止执行（2023）云0702财保1号民事裁定对案涉房屋的财产保全，解除对该房屋的查封的诉讼请求依法应当支持。某甲公司主张案涉房屋在查封前未交付使用、王某购买房屋不是用于满足家庭居住生活需要的上诉观点，无证据证明，且与查明事实不符，本院不予支持。

综上所述，上诉人某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人四川某有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 张培贵

审 判 员 聂云辉

审 判 员 普丽仙

二〇二五年十二月二十六日

法官助理 冯宁慧

书 记 员 吴 燕