原告：黄某芬（WONG,C某），女，1962年3月22日出生，香港特别行政区永久性居民。
委托诉讼代理人:陈剑诚，广东冈州律师事务所律师。
被告：某百货商行，住所地广东省中山市。
经营者：张某红，女，1996年3月2日出生，汉族，福建省诏安县。
被告：李某新（LEE,W某），男，1971年10月6日出生，香港特别行政区永久性居民。
委托诉讼代理人：刘文媛，广东正鸿律师事务所律师。
原告黄某芬与被告某百货商行（以下简称某商行）、张某红、李某新房屋租赁合同纠纷一案，诉讼过程中，原告黄某芬撤回对张某红的起诉，本院予以准许。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄某芬的委托诉讼代理人陈剑诚、被告李某新的委托诉讼代理人刘文媛到庭参加诉讼。被告某商行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄某芬向本院提出诉讼请求：1.判令某商行向黄某芬支付占用黄某芬位于中山市物业期间的占用费【占用费按每月人民币4000元（以下币种均指人民币），从2021年1月1日起至涉案物业返还之日止】及逾期利息（逾期利息以当月实际拖欠的占用费为基数，分别自实际拖欠月份次月1日起至实际清偿占用费之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算）；2.判令李某新对上述第一项的款项承担连带清偿责任；3.判令某商行注销其营业执照；4.判令某商行、李某新立即交还中山市三角镇月湾路XX号首层第XX卡物业给黄某芬并撤离黄某芬的物业。事实和理由：某商行自2020年6月1日占用黄某芬位于中山市营业至今，某商行从未向黄某芬支付过物业占用费。黄某芬已通过律师发出律师函，要求张某红、某商行、李某新在2021年1月20日前撤离清场交回物业给黄某芬并支付占用费，但张某红、某商行、李某新拒绝交回物业并一直霸占使用至今。李某新是出租方，未经黄某芬同意擅自将黄某芬的物业出租并与某商行、张某红签订租赁合同，收取某商行和张某红租金和押金。李某新负有及时腾退物业及支付逾期腾退物业占用费的义务，且李某新亦实际占有控制涉案物业，也是占用人之一，因此李某新需对某商行的债务承担连带清偿责任。黄某芬与某商行、张某红、李某新从未签订租赁合同，某商行的营业执照违法取得，某商行应依法注销某商行的营业执照。
李某新辩称，1.李某新与黄某芬曾是女婿与岳母的关系，当时是一家人，黄某芬让李某新关闭自己的印刷厂来三角镇做生意，后2018年李某新与黄某芬的女儿在香港离婚，离婚时黄某芬用三角物业十年经营权换李某新将位于香港深水埗物业给黄某芬的女儿。李某新与黄某芬的女儿离婚后，李某新一直经营三角物业且按月向黄某芬支付租金4万元，至今李某新一直在向黄某芬支付租金。但在离婚手续办完后，黄某芬反悔，并向李某新主张三角物业的权利，黄某芬主观意思以三角物业经营权骗取李某新将香港物业交给其女儿后再赶走李某新，以达到利益最大化。2.李某新没有侵占三角物业的主观故意，李某新与黄某芬之间是租赁合同关系。李某新作为承租人在管理经营三角物业，时间长达十年。在李某新与黄某芬女儿离婚后，方式变更为李某新承租三角物业，从2018年底一直向黄某芬支付租金，这是黄某芬与李某新达成的租赁协议。由于李某新具有十年租赁期限，所以李某新与租客签订长期租赁协议，而黄某芬在利用该物业骗取李某新放弃香港物业后马上要求与李某新解除租赁协议，实际是黄某芬违约，其行为严重损害李某新的合法权益。3.由于黄某芬与李某新具有合法租赁关系，李某新按月向黄某芬支付租金，黄某芬无权要求李某新及租客另外向黄某芬支付租金。李某新认为由于李某新对外转租的都是长期租客，最长协议至2026年，所以李某新与黄某芬之间的租赁期限应当以此为期。黄某芬仅因其与李某新的租金过低随意解除合同的行为不符合双方当初建立租赁关系时所反映的真实意思，也有损公平原则，损害李某新与租户的合法权益。4.与黄某芬存在租赁关系的是李某新，与某商行、张某红无关，某商行、张某红无需向黄某芬承担责任。5.黄某芬要求注销某商行营业执照缺乏事实及法律依据。6.从2024年3月起，张某红与李某新协商将租金减至3200元/月。7.李某新诉请支付2021年1月1日起至还清之日止的占用费，但是李某新于2024年3月27日才提起诉讼，故2021年1月1日至2021年3月27日期间的占用费已超过诉讼时效，法院应依法驳回该部分诉讼请求。8.李某新诉请支付利息没有事实和法律依据。
某商行未作答辩。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄某芬为位于中山市（建筑面积4709.28平方米；粤房地权证中府字第**130052XX号）房屋的权利人。中山市三角镇结民村民委员会出具的场地使用证明反映黄某芬房产证（证号：粤房地证字第01130052XX号）上的地址：“中山市”与现实经营场所“中山市”相同，产权均为黄某芬所有。黄某芬称其在2019年口头约定将上述房屋出租给李某新使用一年，租金为40000元/月。李某新确认其向黄某芬承租了上述房屋，以及租金为40000元/月，但其认为承租期限为十年。自2020年11月26日起，黄某芬委托代理律师通过现场张贴的方式，先后向李某新及承租上述物业的租户发出多份律师函，要求于2020年12月31日解除其与李某新的租赁关系，以及李某新需于2020年12月31日将上述物业交回给黄某芬，而租户则需在2021年1月1日起向黄某芬交纳租金或搬离上述物业。李某新于2020年12月14日还委托律师向租户发出律师函，称其与黄某芬之间存在合法租赁关系，双方的租赁关系未解除，其对黄某芬单方发出的解除通知不予认可，并要求租户仍按照与李某新的租赁合同履行。
某商行是个体工商户，成立于2020年6月8日，经营者为张某红。企业登记档案资料反映，2020年6月1日，黄某芬作为出租方（甲方）与承租方（乙方）张某红签署《店面租赁合同》，主要约定：甲方将位于中山市面租赁给乙方；租期为2020年6月1日起至2023年5月31日止，每月租金3800元。黄某芬称其并未签署过上述《店面租赁合同》。国家企业信用信息公示系统查询到，某商行的住所地仍位于中山市。李某新称某商行仍在使用涉案租赁物，某商行尚未支付2021年12月至2023年2月期间的租金。
自2019年1月起2021年2月期间，李某新每月通过银行转账向黄某芬付款40000元并备注支付当月租金。自2021年3月至2021年11月期间，李某新每月通过银行转账向黄某芬付款44000元并备注支付当月租金。黄某芬于2021年3月3日通过银行转账方式向李某新付款44000元并在转账附言一栏标注“不存在租赁关系，退款”。此外，何某名下尾号5251中国工商银行账户于2021年12月9日、2023年1月16日、2023年2月28日、2023年3月30日、2023年4月30日、2023年5月31日、2023年6月30日、2023年7月31日向黄某芬名下尾号7240中国银行账户各转账付款44000元并在转账附言记载代李某新支付2021年12月租金及2023年1月至7月期间租金。
另查，李某新曾于2021年3月对黄某芬就案涉租赁事项提起诉讼，后因未缴纳诉讼费用按撤诉处理。本院于2021年10月20日立案受理黄某芬诉某商行、张某红、李某新物权保护一案，案号为（2021）粤2072民初20062号，李某新在该案中提出某商行向其支付2020年6月1日起的租金等多项诉讼请求。在该案庭审过程中，李某新称案涉租赁物每月租金为3500元。
再查，黄某芬曾向本院起诉李某新犯侵占罪、合同诈骗罪，本院于2022年12月8日作出（2021）粤2072刑初2144号刑事判决，判决李某新无罪。黄某芬不服上诉至中山市中级人民法院，中山市中级人民法院作出（2023）粤20刑终34号刑事裁定，裁定驳回上诉，维持原判。上述刑事裁定还查明：2009年，李某新与黄某芬的女儿方颖怡结婚，同年黄某芬将其名下物业【包括：（一）中山市物业，房产证号粤房地证字第C52859XX号，土地证号中府国用（2007）第易0400**，建筑面积4229.27平方米，土地面积4518.8平方米；（二）中山市物业，房产证号粤房字第47321XX号、粤房字第49259**，土土地证号中府国用（2008）第0404**建筑面积1818.2平方米，土地面积3290平方米；（三）中山市，粤房地权证中府第01130052XX号，土地土地证号中府国用（2010）第0400**筑面积4709.28平方米，土地面积3333.3平方米；以上物业总建筑面积为10756.75平方米】交给方颖怡代为管理；期间，李某新协助方颖怡代管理以上物业，自2009年10月26日开始，中山某有限公司等厂企及个人作为租户承租上述物业；2019年间，李某新与方颖怡离婚，期间黄某芬同意将其上述物业租赁给李某新，并同意每月收取以上物业租金4万余元，之后李某新按月支付租金给黄某芬；2020年11月26日，黄某芬的代理人广东金硕律师事务所黎彩贤律师先后向李某新及承租以上物业的租户发出律师函6份，多次要求李某新及承租以上物业的租户于2021年1月1日搬离租赁的物业。
本院认为，黄某芬以其与李某新之间的租赁合同关系已于2020年12月31日解除、李某新继续占用租赁物属于无权占有为由提起本案诉讼；而李某新则以双方存在租赁合同关系且租赁期限未届满、其有权继续占有使用租赁物为由提出抗辩；即争议的对象是租赁合同关系是否终止，故本案应该为租赁合同纠纷。
因黄某芬及李某新为香港特别行政区居民，某商行为内地法人，故本案为涉港房屋租赁合同纠纷。各方当事人未约定纠纷处理的准据法，在诉讼中黄某芬、李某新均同意适用内地法律处理本案，某商行对此未提出异议，且本案房屋租赁合同的履行地点亦位于内地，内地法律与本案合同纠纷具有最密切联系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十七条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”之规定，本案应当适用内地法律作为准据法解决本案争议。因当事人主张的本案租赁合同的订立、履行、解除、占有等事实分别发生于《中华人民共和国民法典》实施前后，应分别适用相应法律事实发生时的法律规定予以处理。
黄某芬主张其与李某新口头约定将涉案房屋出租给李某新，租赁期间为1年即至2019年12月31日止，后又多次发函通知李某新租赁合同于2020年12月31日解除，可以推知其确认租赁合同至2020年12月31日终止。而李某新则主张双方之间的租赁合同关系自2019年起设立，租赁期限为10年。即双方对于2019年1月1日起至2020年12月31日期间存在的租赁合同关系均予以认可。基于意思自治原则，本院对此予以确认。本案争议的处理关键在于双方的租赁合同关系在2021年1月1日之后是否仍然存续。对此，本院认为，首先，黄某芬与李某新之间并未订立书面的租赁合同，亦无证据证明双方通过其他方式约定或确定了租赁期限，本案诉讼中双方对此亦存在重大分歧无法达成一致，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，应当认定双方之间的租赁合同为不定期租赁。其次，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”对于不定期租赁，租赁当事人均享有任意解除权。本案中，黄某芬于2020年11月26日向李某新发函，明确通知李某新于2020年12月31日解除双方之间的租赁合同，李某新亦确认收到该通知函件并以回函及起诉方式提出异议。故黄某芬以通知方式单方行使法定解除权，符合法律规定，应予确认，即使李某新对此提出异议，亦不影响双方之间的房屋租赁合同关系于2020年12月31日依法终止。最后，虽然李某新主张在该租赁合同关系终止后仍于2021年1月至12月、2023年1月至7月支付了相应期间的租金款项，但李某新在明知黄某芬已通知解除租赁合同而未取得其同意继续向其银行账户转账付款、黄某芬亦明确向其表态不同意收取其租金并曾作退款行为、双方在2021年至2022年期间就涉案房屋租赁占用问题产生多起民事及刑事诉讼争议的情况下，不能仅以李某新及其代付人向黄某芬的银行账户汇入了相关款项、黄某芬未予全部退回等为由视为黄某芬同意收取李某新支付的租金，并进而推定黄某芬与李某新通过其收付租金行为默示达成了继续租赁的意思表示一致或形成了事实上的租赁关系。综合上述分析，本院认定黄某芬与李某新之间的不定期租赁合同关系已于2020年12月31日因黄某芬行使法定解除权而终止。
在涉案租赁合同于2020年12月31日终止后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，本案中，黄某芬为涉案房屋的权利人，而李某新对其至今仍占有涉案房屋并无异议，李某新虽主张黄某芬给予其涉案房屋10年的经营使用权，但黄某芬不予确认，且李某新也未能举证证明，故黄某芬诉请李某新向其返还涉案房屋，本院予以支持。
关于占有使用费及逾期利息。因双方的租赁合同已于2020年12月31日解除，李某新应于上述日期返还案涉租赁物，但李某新未能返还，故黄某芬诉请李某新向其支付自2021年1月1日起至返还之日止的占有使用费，本院予以支持。至于李某新辩称2021年1月1日至2021年3月27日的占有使用费已超过诉讼时效的问题。经查，李某新与张某红于2020年6月1日签订店面租赁合同，而本院于2021年10月20日立案受理黄某芬诉某商行、张某红、李某新物权保护一案，案号为（2021）粤2072民初20062号，李某新在该案中提出某商行向其支付2020年6月1日起的租金等多项诉讼请求，黄某芬提起诉讼的行为发生诉讼时效中断的法律效果，故本院认定黄某芬在本案主张的占有使用费均未超过诉讼时效。对于占有使用费的数额，李某新与张某红签订的店面租赁合同约定租金为3800元/月，李某新在（2021）粤2072民初20062号案件中称涉案租金为3500元/月，并在本案庭审中称涉案租金从2024年3月起调整为3200元/月，但均未提供证据证明其与某商行对涉案租赁物的租金进行协商调整，故本院对李某新该项主张不予采信，李某新应参照店面租赁合同约定涉案房屋的出租价格即3800元/月向黄某芬支付占有使用费至返还之日，黄某芬诉请李某新支付超出上述金额的占有使用费，本院不予支持。对于占有使用费的利息，在黄某芬与李某新对涉案租赁物的使用尚存在争议的情况下，本院前述已支持黄某芬诉请李某新向其赔付涉案房屋的占有使用费，黄某芬再主张自拖欠月份次月1日起的占有使用费的利息没有依据，本院不予支持。
李某新及其代付人何某在2021年及2023年期间共向黄某芬付款828000元，该款项虽然不能认定为租金，黄某芬亦不同意抵扣，但鉴于黄某芬已实际收取该款项，为简化款项处理，减少后续纠纷，该款项宜在前述李某新应向黄某芬赔偿的占用费损失中予以充抵。但上述款项是李某新针对黄某芬其名下的下述物业【包括：（一）中山市物业，房产证号粤房地证字第C52859XX号，土地证土地证号中府国用（2007）第易0400**面积4229.27平方米，土地面积4518.8平方米；（二）中山市物业，房房产证号粤房字第47321XX号、粤房字第49259**土地证号土地证号中府国用（2008）第0404**积1818.2平方米，土地面积3290平方米；（三）中山市，粤房地权证中府第01130052XX号，土地证号中土地证号中府国用（2010）第0400**4709.28平方米，土地面积3333.3平方米；以上物业总建筑面积为10756.75平方米】的整体支付，而本案所涉占用费仅是针对其中位于中山市250平方米的部分物业，故其在本案中的充抵部分应根据李某新意愿确定或按本案所涉房屋在上述整体物业中的面积占比确定，具体执行抵扣应在黄某芬与李某新就上述整体物业的纠纷处理完毕后一并进行，本案不作单独抵扣。
关于某商行的责任承担问题。李某新确认其将涉案房屋出租给某商行使用，且某商行仍在继续占有使用涉案房屋，但某商行尚未支付2021年12月至2023年2月的租金。因此，在某商行经传票传唤未到庭抗辩及提交相反证据的情况下，本院采信李某新的上述主张。本院前述已认定李某新应当返还涉案房屋，故黄某芬诉请实际占用人某商行向其返还涉案房屋，本院亦予以支持。对于占有使用费，因李某新长期代为管理涉案房屋，且黄某芬亦确认其在2019年将涉案房屋出租给李某新使用，故某商行向李某新承租涉案房屋并缴纳租金并无过错。此外，虽然黄某芬在2020年11月26日开始向李某新及租户发出律师函要求解除租赁合同及搬离涉案房屋，但李某新也于2020年12月14日向租户发出律师函，表明其不认可黄某芬的主张并要求租户继续履行与其的租赁合同。因此，在黄某芬与李某新对涉案租赁物的使用尚存在争议的情况下，某商行按原租赁合同继续向李某新缴纳租金并使用涉案房屋并无过错，黄某芬诉请某商行向其支付已缴纳租金期间的占有使用费，本院不予支持。对于某商行欠付租金期间，即2021年12月1日起至2023年2月28日的占有使用费，某商行应与李某新承担连带责任。
关于黄某芬要求某商行注销某商行营业执照的诉请。黄某芬主张某商行用于登记注册的《店面租赁合同》并非黄某芬签署，某商行违法取得营业执照。但营业执照的登记注册事项属于相关行政机关的职权范围，黄某芬应向有关机关申请解决，故本院对于黄某芬的上述诉请不予处理。
某商行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。
综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：
一、被告李某新（LEE,W某）、某百货商行于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黄某芬（WONG,C某）返还位于中山市首层第90卡的涉案房屋；
二、被告李某新（LEE,W某）于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黄某芬（WONG,C某）支付2021年1月1日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（按人民币每月3800元计算）；
三、被告某百货商行对上述第二项判项中的人民币57000元（3800元×15个月）房屋占有使用费与被告李某新（LEE,W某）承担连带清偿责任；
四、驳回原告黄某芬（WONG,C某）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2700元（已由黄某芬预交），由被告李某新（LEE,W某）负担。原告黄某芬（WONG,C某）预交的案件受理费人民币2700元，由本院予以退还；被告李某新（LEE,W某）应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院补缴案件受理费人民币2700元。
如不服本判决，原告黄某芬（WONG,C某）、被告李某新（LEE,W某）可在判决书送达之日起三十日内，被告某百货商行可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 刘紫怡
二〇二五年一月十八日
书记员 黄瑜聪