原告：罗某，男，汉族，1972年11月10日出生，住所广东省江门市江海区，公民身份号码XXX。

委托诉讼代理人：彭小惠，广东仁辰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赖辉强，广东仁辰律师事务所律师。

被告：王某，女，汉族，1964年3月27日出生，住所广东省佛山市禅城区，公民身份号码XXX。

被告：冯某甲，女，汉族，1991年11月15日出生，住所广东省佛山市禅城区，公民身份号码XXX。

共同委托诉讼代理人：胡明杰，广东东成律师事务所律师。

共同委托诉讼代理人：谭可莹，广东东成律师事务所实习律师。

原告罗某诉被告王某、冯某甲共有物分割纠纷一案，本院于2023年10月24日立案受理后，依法适用简易程序于2023年11月27日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告罗某向本院提出诉讼请求：1.依法对原告与两被告按份共有的位于佛山市禅城区房屋进行拍卖或者变卖，所得款项由原告与两被告按照各自三分之一的比例进行分割。原告对请求分割的份额价值暂定为1670000元（具体以最终拍卖款/变卖款的三分之一为准）；2.判令两被告向原告支付两被告独占房屋期间的房屋占有使用费（房屋占有使用费，按照每月3000元标准，自2023年2月20日起计算至共有房屋实际分割过户完成之日止，暂计至2023年5月20日，房屋占有使用费为9000元）；3.本案诉讼费、评估费、拍卖费由两被告承担。

事实和理由：2023年2月1日，佛山市中级人民法院作出（2022）粤06执1045号之二执行裁定书，明确因被执行人冯某乙未履行佛山市中级人民法院作出的（2019）粤06刑初91号刑事判决及广东省高级人民法院作出的（2020）粤刑终1356号刑事判决确定的缴纳罚金义务，佛山市中级人民法院依法立案执行，执行案号为（2022）粤06执1045号。佛山中院在执行过程中，依法在淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台上公开拍卖被执行人冯某乙享有的位于佛山市禅城区房屋的三分之一份额，而原告罗某以最高价竞得前述案涉房屋三分之一份额，并已经向佛山中院交付全部拍卖款项。因此，佛山市中级人民法院作出（2022）粤06执1045号之二执行裁定书，裁定冯某乙对案涉房屋三分之一份额的所有权自前述执行裁定书送达原告之日转移至原告所有。前述裁定书于2023年2月20日送达原告，原告自此依法享有案涉房屋三分之一的所有权。

原告随后依据前述裁定书到不动产登记机构办理相关产权过户登记手续，不动产登记机构要求对案涉房屋进行重新测绘才能办理过户登记，但经原告与两被告多次协商及（2022）粤06执1045号执行法官及助理的多次调解，两被告均拒绝原告及测绘人员进场重新测绘，导致原告未能成功取得案涉房屋不动产权登记证书，原告也无法实际使用案涉房屋，损害了原告的合法权益。随后，为防止矛盾扩大化及妥善保障三方对案涉房屋享有的合法权益，原告向两被告多次通过电话、致函协商房屋分割方案，均未果。因原告与两被告无法对案涉房屋的分割及使用达成一致意见，且该房产无法进行实物分割，否则房屋价值将因实体物理分割大幅减损。故原告作为案涉房屋按份共有人，请求以拍卖或变卖案涉房产并对拍卖变卖所得价款按原被告各自的产权比例进行分配的方式对案涉房屋进行分割。

关于房屋占有使用费，原告对案涉房屋三分之一份额享有占有、使用、收益及处分的权利，但自原告取得案涉房屋三分之一产权份额起至今，案涉房屋一直由两被告占有使用，原告无法对该房产行使自己的法定权利，故两被告需向原告补偿因独自占有使用该房产而产生的房屋占有使用费。参照该地区一般的租金标准并结合该房产的实际情况，案涉房屋市场租金每月应以9000元标准计算，对应每月租金的三分之一（即每月房屋占有使用费）则是3000元。

基于以上事实及理由，为维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，特诉至法院，望判如所请。

被告王某、冯某甲共同辩称，一、不同意对案涉房屋进行拍卖，请求法院驳回原告拍卖案涉房屋的诉讼请求。原告以未能取得案涉房屋产权登记证书及无法使用房屋为由，要求拍卖案涉房屋没有事实和法律依据，理由如下：1.原告参与司法拍卖竞买案涉房屋三分之一的产权，佛山市中级人民法院已出具并送达执行裁定书，涉案房屋的三分之一产权已转移至原告名下，况且《拍卖公告》《竞买须知》均已明确案涉房屋有人使用及竞买后不能过户的风险由买受人承担，执行法院也没有在公告中作出清空交付的承诺，原告明知可能发生不能过户、不能接受使用房屋等风险的情况下，仍参与竞拍，成交后由请求法院对风险产生的不利后果进行救济，原告行为违反诚实信用原则，其诉讼请求不应得支持。2.依据《中华人民共和国民法典》第三百零一条、第三百零三条、第三百零四条规定，原告仅占有案涉房屋的三分之一份额，无权单方作出拍卖房屋的处分决定，也没有证据证明其取得共有份额后共有基础已经丧失或发生重大变化，原告提出分割涉案房屋，将对两被告的财产权益和生活安宁造成严重损害，违反了《中华人民共和国民法典》第七条规定。3.案涉房屋作为两被告一家三口自1999年至今的居所，承载了满满的家庭回忆，也是被告王某唯一的房产，两被告不能接受拍卖或出售三分之二份额的要求。佛山市中级人民法院公布的《佛山市房地产税收一体化系统核价结果表》显示，案涉房屋核定金额为3274737.43元（不含税），该价格足以反映案涉房屋的实际价值，按核价结果，案涉房屋三分之一份额的价值为1091579.14元，原告实际支付成交价为1156579.14元，两被告在与原告沟通过程中也同意按拍卖成交价回购案涉房屋三分之一份额，原告认为无利可图，方提起本案诉讼。二、原告诉请两被告支付房屋占有使用费，于法无据，法院不应予以支持。没有法律规定原告取得案涉房屋三分之一份额必然享有案涉房屋三分之一使用权的权利，按份共有人也没有对如何使用案涉房屋存在约定，两被告作为享有案涉房屋三分之二份额的权利人，享有占有、使用房产的权利，且该权利及于全屋。三、原告的诉讼请求不应得到支持，无评估、拍卖的必要，案件受理费用也应当由原告自行负担。况且，佛山市中级人民法院在2023年1月拍卖案涉房屋三分之一份额时房屋价值，与现时案涉房屋实际价值没有明显变化，原告认为案涉房屋三分之一份额对应价值为1670000元没有事实依据，案涉房屋价值应以佛山市中级人民法院公布的《佛山市房地产税收一体化系统核价结果表》为参考依据。

诉讼中，原告提交的证据有：（2022）粤06执1045号之二执行裁定书、送达回证、查册表、关于共有房屋处置的协商函、邮寄记录、通过光盘及翻译文字版、网址截图（案涉房屋所在地区同类房屋租金标准）。

诉讼中，被告提交的证据有：阿里资产拍卖标的物介绍、拍卖公告、竞买须知、优先购买权、竞买记录、竞价结果确认书、不动产登记信息及核价结果、竞拍记录（冯某甲）。

本院认证如下：本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议或对真实性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院将结合全案认定的事实采信的证据待后论述与认证。

综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：

佛山市禅城区房产登记权利人分别为冯某乙、被告王某、被告冯某甲【权利证号：粤房地共证字第C0238463号、粤房地证字第C1062928号、粤房地共证字第C0238464号、佛府国用（2002）字第XXXX号】，房屋由权利人按份共有，占有份额均为1/3。

2022年9月15日，佛山市中级人民法院通过佛山市房地产税收一体化系统对案涉38房地产进行核价，核定金额为3274737.43元（不含税）。核价后，佛山市中级人民法院于2022年12月16日发布拍卖公告，将于2023年1月18日至19日公开拍卖被执行人冯某乙名下所有的案涉38号房地产三分之一份额【权利证号：粤房地共证字第C0238463号、佛府国用（2002）字第XXX号】，起拍价1091579.14元。

2023年1月19日，被告冯某甲作为优先购买权人参与竞买，原告以最高价1156579.14元竞得案涉38号房地产三分之一份额。

2023年2月1日，佛山市中级人民法院作出（2022）粤06执1045号之二执行裁定，裁定案涉38号房地产三分之一份额的所有权自本裁定送达原告起转移。上述裁定书于2023年2月20日送达原告。

原告在取得案涉38号房地产三分之一份额的所有权后，因办理相关产权过户登记手续需对案涉38号房地产重新测绘，但被告王某告知案涉房屋在取得产权证书后存在加建无法办证，不同意协助重新测绘，提出这是自己唯一住房希望购回该三分之一份额。原告至今未能办理产权证书。

2023年5月9日，原告向两被告发送《关于共有房屋处置的协商函》，请求以折价补偿方式对共有房屋进行分割。如两被告同意协商分割，可由三方共同协商确认共有房屋价值并结合各方的实际经济情况再具体确定以原告购买两被告持有的共有房屋产权份额的方式或由两被告购买原告持有的三分之一产权份额的方式对共有房屋进行分割。

诉讼中，原、被告均确认涉案38号房屋由两被告居住，涉案38号房屋价值为3274737.43元。原告称愿意在评估价的基础上溢价400000元购买两被告的三分之二产权份额，两被告则坚称不同意出售，愿意支付1156579.14元购买原告的三分之一产权份额。

本院认为,本案为共有物分割纠纷。《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。”经查明，原告通过司法拍卖取得案涉房屋的三分之一产权，案涉房屋现由原告及被告王某、冯某甲按份共有，《拍卖公告》等并未禁止原告主张分割涉案房屋，也无证据证明原、被告曾就涉案房屋达成不得分割的约定。况且案涉房屋作为两被告的住所，事实上难以进行物理区分，考虑两被告系女性而原告对两被告而言系陌生男性，原告直接行使物权基本已不具备现实可能，若保持共有现状势必造成双方利益冲突以及矛盾升级，故根据上述法律规定，原告依法有权请求分割共有房屋。

关于分割方式。《中华人民共和国民法典》第三百零四条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。本案中，涉案物业为不动产，难以作实物分割，虽然双方对涉案房屋市场价值并无异议，但两被告不同意出让产权份额却未能与原告就折价补偿达成一致，原告主张拍卖涉案房屋，拍卖所得价款按照各自享有的三分之一份额进行分割，该诉请合法合理，本院依法予以支持。两被告自述其居住使用该房屋，故应配合涉案房屋的拍卖处置工作。至于评估费、拍卖费，因未实际产生且该费用是处置财产的必要费用，应当待实际拍卖分割确定后再按照双方的产权份额进行处理。

关于占有使用费问题。首先，两被告自始居住在案涉房屋，虽然原告通过竞买已取得房屋的三分之一产权，但事实上难以进行物理区分，且两被告占有大部份份额，原告认为两被告霸占该房屋，没有依据。其次，两被告是自住在该房屋，并非对外出租，没有获取其他利益。故原告诉请两被告支付占有使用费，依据不足，本院不予支持。

至于本案诉讼费用承担方式，因本案并无证据证明被告于物业分割过程中存在过错，故本院根据共有物分割比例，酌定由原告及两被告各负担50%的诉讼费用。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

一、原告罗某于本判决发生法律效力之日起三日内可申请法院对登记在被告王某、冯某甲名下的佛山市禅城区房地产【权利证号：粤房地证字第C1062928号、粤房地共证字第C0238464号、佛府国用（2002）字第XXX号】予以拍卖，拍卖所得价款扣处置费用后的剩余款项，由原告罗某与被告王某、冯某甲各得三分之一，被告王某、冯某甲应配合上述房屋的拍卖处置工作；

二、驳回原告罗某的其他诉讼请求。

本案适用简易程序，本诉受理费减半收取9956元（原告罗某已预交），由原告罗某负担4978元，被告王某、冯某甲共同负担4978元。因原告罗某已向本院预缴该费用，故本院在判决生效后依申请退回4978元给原告罗某。被告王某、冯某甲应于本判决生效之日起七日内向本院申领缴费通知书并交纳应由其负担的案件受理费4978元，逾期不缴，本院将依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判员  欧康平

二〇二四年一月十六日

书记员  梁茵琪