云南省昆明市中级人民法院

行 政 判 决 书

（2024）云01行终177号

上诉人（原审原告）：吴某嘉，女，1990年8月20日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。

委托诉讼代理人：吴某伏，男，1963年7月16日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区，公民身份号码：4303021963********。系上诉人吴某嘉的父亲，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）：昆明市住房和城乡建设局。

住所：云南省昆明市呈贡新区。

法定代表人：陈某波。

委托诉讼代理人：蒋文昊，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：邢燕，北京盈科（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。

上诉人吴某嘉诉被上诉人昆明市住房和城乡建设局（以下简称“昆明市住建局”）颁发预售许可证一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（以下简称“一审法院”）（2023）云0114行初147号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。

吴某嘉向一审法院起诉，请求：确认被告昆明市住建局于2014年2月27日作出的许可“保利六合地下商铺”预售行政行为违法。

一审法院认定以下案件事实：云南某某房地产开发有限公司（以下简称云南某某公司）向被告昆明市住建局申请办理位于昆明市西山区棕树营街办事处“六合天城”项目的商品房预售许可，提交了申请、预售（现售）基本情况、建设“六合天城”项目核准的批复、云南某某公司的营业执照、昆建房开证字2013第039号资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、房屋建筑工程施工许可证、施工现场信息进度照片、施工合同、工程款支付发票、预售方案、国有土地使用权出让合同、昆明市商品房销售明码标价备案回复、昆明市商品房销售价格公示表等材料。2014年2月27日，被告昆明市住建局向云南某某公司核发了预许昆字（2014026）号《商品房预售许可证》，项目名称为六合天城（Ａ1地块），项目地点为昆明市西山区棕树营街道办事处鱼翅路社区，预售范围为1幢、地下室。2013年8月2日，被告昆明市住建局向云南某某公司核发了预许昆字2013106号《商品房预售许可证》，项目名称为六合天城（Ａ2地块），预售范围2幢、3幢、5幢、6幢。2015年5月22日，原告吴某嘉与云南某某公司签订了《商品房购销合同》，合同约定原告购买六合天城（Ａ1地块）-1层Ｓ515号房，建筑面积为9.39平方米，用途为商业用房，价款为356369元，一次性付款，并于2015年5月26日办理了商品房买卖合同登记备案，合同载明土地使用权证号为昆国用（2012）第0**5号、建设工程规划许可证号为建字第530101201300104号；商品房预售许可证号为预许昆字2014026号。原告吴某嘉所购买的前述商铺于2023年5月8日办理了不动产登记证书，不动产登记信息载明的房屋坐落信息为昆明市西山区**街道**路社区**路**小区**地块）地下室-1层商铺Ｓ515号。原告吴某嘉的委托诉讼代理人吴某伏于2023年7月31日向昆明市自规局申请公开六合天城地下商铺土地使用证、规划许可证。昆明市自规局于2023年8月15日作出编号为ＸＸＧＫ2023181《关于政府信息公开申请的答复》，答复为六合天城项目地下商铺土地使用证已归入不动产登记资料，请根据相关规定依法向昆明市某某中心西山登记处泽惠院办证的不动产档案查询窗口进行查询。六合天城项目地下商铺规划许可证，经核实，六合天城项目位于鱼翅路投影部分的地下室未办理《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》。六合天城（西山区1号片区六合村“城中村”改造项目Ａ1、Ａ2、Ａ3地块）项目已经办理了《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》，并提供了相关的附件给吴某伏。经一审法院向昆明市自规局核实，原告所购买的Ｓ515号商铺位于六合天城项目Ａ2地块，不包含在鱼翅路投影部分。原告认为昆明市住建局为云南某某公司违法办理商品房预售许可，向一审法院提起诉讼。

一审法院认为，综合原、被告双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告起诉是否符合法定条件；二、被告作出的案涉商品房预售许可的行政行为是否合法。

一审法院认为，针对争议焦点一。1.关于原告是否具备主体资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，原告购买了六合天城项目的商铺，被告作出该房屋的预售许可的行政行为与原告有利害关系，故其有权提起诉讼。2.关于依据《行政诉讼法》第四十六条之规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”本案中，原告系在昆明市自规局于2023年8月15日作出的政府信息公开答复中得知云南某某公司办理《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》情况，且其商品房购销合同中载明的预售许可为Ａ1地块的预售许可，结合原告办理不动产权证首次登记时间为2023年5月8日，并载明其所购商铺位于Ａ2地块，其于2023年9月10日向一审法院起诉，未超过法定期限。故原告的起诉符合法定条件。

针对争议焦点二。根据《城市商品房预售管理办法》（2004年修正）第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”第七条规定：“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”第八条第（二）项规定：“审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。”《城市房地产开发经营管理条例》（2011修正）第二十三条规定“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”第二十四条之规定“房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合同；（四）预售商品房分层平面图；（五）商品房预售方案。”本案中，云南某某公司向被告昆明市住建局申请办理其开发建设的六合天城项目Ａ1、Ａ2地块预售许可时，其提供了符合上述条件的相关资料，被告在接受云南某某公司提交的资料后，经审核向被告核发了六合天城项目预售许可证，被告昆明市住建局核发的六合天城项目的商品房预售许可符合法律规定。

关于原告认为根据昆明市自规局答复的六合天城项目位于鱼翅路投影部分的地下室未办理《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》，被告提供的证据不能证明其所购商铺有合法的规划许可的问题，经查，原告所购买的商铺根据不动产登记信息记载位于A2地块，被告提交的六合天城A2地块（建筑工程）建字第53010120130103号《建设工程规划许可证》（发证时间2013年3月27日）建设规模栏已载明78951.13㎡/30123.94㎡，4栋，20-31层/-3层；地字第530101201200270号《建设用地规划许可证》用地性质已载明A1地块B1-商业设施用地；A2地块B-商业设施用地，可以证明原告所购案涉商铺在《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》的范围内，且昆明市自规局向一审法院复函已经明确原告所购买的商铺不在其作出的政府信息公开申请答复中的鱼翅路投影部分。关于原告庭后提交的调取证据申请，本案已查明案涉行政行为具有合法性，无调取的必要，故一审法院不予准许。

综上所述，原告吴某嘉的起诉符合法定条件，被告具有作出案涉商铺预售许可的法定职权，被告作出的案涉商品房预售许可证据充分，适用法律法规正确，程序合法，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定：“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。”一审法院依法判决驳回原告的诉讼请求。据此，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、第六十三条、第六十九条、第一百零二条之规定，判决：驳回原告吴某嘉的诉讼请求。案件受理费50元，由原告吴某嘉负担。

上诉人吴某嘉不服一审判决，向本院提出上诉：请求二审法院依法改判，确认被告昆明市住建局房屋预售许可行为违法。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。上诉人的代理人曾在一审开庭时，书面提出了不能证明预售许可合法的五项代理意见（见附件代理词第2页)，法庭仅对第一项予以回应，对其余四项只进行《城市商品房预售许可办法》法条的罗列，简单回应，云南某某公司提供了符合上述条件的相关资料，被告经审核核发了预售许可证。《建筑施工许可证》依据的《施工合同》仅含地下车库，《施工合同》中开、完工日期空白，被上诉人存在对《预售方案》审核不认真、不合法等等。针对上诉的代理人提出有事实证据的代理意见，法庭既未在审理时回应，更未在判决书中查明，故一审判决认定云南某某公司提供了符合《商品房预售许可办法》中规定材料的事实并不清楚，判决认定被上诉人预售许可合法明显证据不足。二、一审法院在审理阶段违反法定程序。法定辩论终结后，判决下达前，将《昆明市自然资源和规划局回函》发给上诉人要求质证，此回函已过法定举证期，且不在法院依职权调取证据范围内，一审法院此举显失公平，有违法利用公权力之嫌。综上所述，请求二审支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人昆明市住建局答辩称：云南某某公司向被上诉人提交了办理预售许可证的相关材料，被上诉人经审查，认为符合规定，遂颁发许可预售行政行为，符合法律规定。一审法院认定事实清楚，证据确实，不存在违反法律或者滥用公权利的嫌疑，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。

二审中，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院对证据的审核认定正确，本院予以认可。

二审查明其余事实与一审确认事实一致，本院依法予以确认。

本院认为,本案争议的焦点是1.被告办理商品房预售许可是否合法；2.被告是否尽到了审慎的审查义务。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定,人民法院审理行政案件,对行政行为是否合法进行审查,具体指对行政行为的主体资格和实施的具体行政行为有无事实依据和法律依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”和《城市商品房预售管理办法》第四条第三款“城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理”之规定,被上诉人办理商品房预售许可是法律授权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售,应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《城市商品房预售管理办法》第七条规定“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(一)商品房预售许可申请表；(二)开发企业的《营业执照》和资质证书；(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；(四)开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；(五)工程施工合同及关于施工进度的说明；(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图。”第八条规定：“房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。根据前述规定,开发企业办理预售许可时，应当向房地产管理部门提交相关材料申请预售许可，取得商品房预售许可，并由开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。本案中，云南某某公司向被上诉人申请预售许可时，提交了申请预售许可相关材料，被上诉人对提交的申请预售许可的材料是否符合法定条件进行形式审查，履行了合法审慎的审查职责，据此办理预售许可，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。上诉人提出《施工合同》中开工、完工日期空白，被上诉人审核不严谨的问题，本院经审查，《施工合同》中开工、完工日期确实存在空白，但《施工合同》同时亦明确“开工日期最终以乙方接到发包方开工令为准”、“竣工日期从乙方接到发包方开工令之日起，按合同总工期日历天数顺延计算”，故上述内容空白，不影响被上诉人对云南某某公司提供的材料进行审查；对于上诉人提出的预售价格与实际售价不一致等问题，不是本案审查的范围，不予评述。

关于上诉人主张其申请政府信息公开获得的《建设工程规划许可证》编号与昆明市自然资源和规划局回函的编号不一致，真实性存疑的问题，本院经审查，每份《建设工程规划许可证》上均存在二个编号，一个是位于“建设工程规划许可证”的下方“（建筑工程）建字第XXX编号”，一个是位于“建设单位（个人）”的右上方“云建NO.XXX”，且每份《建设工程规划许可证》均能相互对应，不存上诉人所称的编号不一致的问题。

关于上诉人认为一审法院程序违法,在庭审结束后依职权调取证据，显失公平，有违法利用公权力嫌疑的问题，经查,一审法院在庭审后,依职权向昆明市自然资源和规划局发函核实相关情况，并非为了证明被诉行政行为的合法性,而是为了进一步查明案件事实调取证据,故一审法院依职权调取证据不违反法律规定。

综上所述，上诉人要求确认被上诉人的行政许可行为违法,无事实及法律依据,本院不予支持，上诉人的上诉理由不能成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，二审应予以维持。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项，第一百零二条，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人吴某嘉负担。

本判决为终审判决。

审判长 张 锐

审判员 黄金成

审判员 雷斯祺

二〇二四年五月九日

书记员 叶 刚