江西省宁都县人民法院

民 事 判 决 书

（2024）赣0730民初3281号

原告：肖某，男，1984年9月6日出生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。

原告：李某英（系原告肖某之配偶），女，1985年11月17日出生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。

两原告委托诉讼代理人：黎晓宇，江西赣宁律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

两原告委托诉讼代理人：邱燕燕，江西赣宁律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。

被告：赣州某某置业有限公司，住所地：宁都县。

法定代表人：喻某妹。

委托诉讼代理人：涂某，男，汉族，住江西省南昌市红谷滩区，代理权限：特别代理。

原告肖某、李某英与被告赣州某某置业有限公司（以下简称某某置业公司）不动产登记纠纷一案，本院于2024年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖某及其委托诉讼代理人黎晓宇、邱燕燕到庭参加诉讼，被告赣州某某置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。

两原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付原告违约金45403元（计算到实际领证之日，即2024年2月5日）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告是夫妻关系。2019年3月25日，两原告向被告购买位于中梁江都府13栋3单元505室的房产，并签订《赣州市商品房买卖合同》，合同编号20****371。该合同第二十条（二）约定，被告应在商品房交付之日起365天内办理不动产权证书，否则按应该完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款0.5%的违约金。按照约定，被告应在2020年3月11日前向原告办好不动产权证书，但实际却等到2024年2月5日才办好不动产权证书。因此，被告应从2020年3月12日起至2024年2月5日止两原告支付违约金：860723元＊0.05%＊1055天＝45403元。经原告多次催要，未果。为维护原告的合法权益，原告特具状诉至法院，请求法院判决支持原告的诉请。

被告某某置业公司辩称：一、起诉状记载的被告的法定代表人错误被告法定代表人并非赵某，而是喻某妹，赵某是被告前任法定代表人，非被告现任法定代表人，被告现任法定代表人已经由赵某变更为喻某妹且已经办理工商变更登记，被告向法庭提交的公司营业执照有详细、明确记载。二、被告并未及时缴纳房屋维修基金及契税，其违约在先，故逾期办证违约责任不应由被告独自承担，被告与原告签署的《赣州市商品房买卖合同》（下称“购房合同”）第十九条第二款明确约定了原告有义务在合同订立之日起30日内缴纳案涉商品房维修基金及契税，但原告均并未在该约定期限内履行契税缴纳义务，原告行为已经构成违约。债具有无因性，原告的违约责任不因被告能否及时办理房屋不动产权证书（下称“产证”）而发生改变，原告应对其违约行为承担相应的违约责任。且本案中不存在可以免除原告违约责任的免责事由，原告也未提供证据证明其存在相应的免责事由。另外，产证办理属于双务行为，需要被告与原告双方密切配合，并非被告一方即能办理的。缴纳维修基金及契税并取得缴纳凭证后属于办证的前置条件，当前置条件未成就时，后续产证办理程序将无法进一步推进。而该前置条件未成就的原因在于原告未如约履行购房合同约定义务所导致的，并非被告原因所导致，故该法律后果应由原告自行承担。三、原告未提供证据证明在取得办证资料后及时提交给了被告，其应承担相应举证不能法律后果原告必须根据不动产登记机构的规定，提供包括身份证、户口本、购房合同以及房款和税费的缴纳证明等完整的办证文件给被告，并由被告代为向不动产登记机构递交。这些材料一旦经不动产登记机构审核无误后，房产才能正式进入办理权证的程序。然而，原告未能提供足够的证据来证明其已及时将办证所需的资料及时且完整提交给了被告。若因原告未能及时、有效且全面向被告提交相关办证材料（例如提交错误、遗漏或需补充的文件等），从而导致办证工作延误的，则由此产生的逾期办证违约责任应由原告自行承担。四、即使要计算逾期办证违约金，非被告原因导致的逾期，违约责任不应由被告承担被告所面临的逾期办证违约责任，应当自原告提供有效且完整的办证材料，并且这些材料已经得到不动产登记部门审核通过的那一天起开始计算。如若是被告在收到原告提交的办证材料后90日内，未能向不动产登记部门递交这些材料并申请办理产证，这种情况下的逾期办证违约责任可由法院裁定由被告承担。相反，如果被告在收到办证材料的90日内已经及时向不动产登记部门提交了这些材料并申请了办证，但由于不动产登记部门的办证流程本身的繁琐和冗长导致办证工作延期，这种情形下的逾期办证违约责任不应归咎于被告，因为不动产登记部门办理时限的问题非被告所能控制。另外，根据赣州市人民政府办公室【赣市府办字（2020）10号】文件，新冠疫情属不可抗力，房地产开发项目由于新冠疫情原因交付期限可以延期3个月。既然房屋交付期限延期了3个月，则房屋办证期限亦应当相应顺延3个月。五、原告所主张的逾期办证违约金标准明显过高，应依法予以调整原告对违约金的索赔额显然过高，此类违约金理应基于违约行为所导致的实际损失来计算。然而，在本案中，原告并未能提供相应证据来证实其因房产证逾期办理而遭受的具体损失，以及该损失与被告之间存在直接的因果关系。因此，对于其提出的违约金索赔不应予以法院的支持。进一步考察本案可以发现，原告所面临的损失部分源于其自身逾期缴纳契税及维修基金，或是拖延向被告提交必要的办证文件；另一部分损失则是由政府不动产登记部门繁琐允长的办证流程所导致。考虑到这些因素，请求法院在判决时能够充分考量这些情况，并据此对原告的索赔进行适当的调整。六、即便办证逾期，法院也应酌情豁免被告相关逾期办证违约责任当前房地产市场下行严重，本案如果按原告诉请判决高额违约金，可能导致被告后续经营难以为继并最终导致破产处境，如此结果，最终损害的还是广大购房者的利益，这与最高院出台的关于人民法院的裁判应当符合党中央“六保六稳”政策是背道而驰的，与赣州市政府“房地产去库存”政策也是背道而驰的。在此，特提供【赣市府办字（2020）10号文件】供法庭参考。综上，产证逾期办理系因原告逾期提交办证资料、政府部门办证效率太低以及疫情不可抗力等多种因素所导致的，且原告早已实际占有房屋且产权已经办妥，原告签订购房合同目的已经实现。鉴此，被告请求人民法院依法驳回原告的全部诉请。

原告肖某、李某英围绕其诉讼主张向法庭提交了以下证据：第一组证据，原告的身份证以及被告的主体信息查询，证明原被告的诉讼主体资格；第二组证据，赣州市商品房买卖合同以及购房发票、契税发票、维修资金发票，证明原告购买被告的商品房支付了相应的价款以及税费，根据合同第20条第2项的规定，被告应在商品房交付之日起365天内办理不动产权证书，否则按应该完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金，另外根据合同的第11条，房屋的交付日期是2020年3月11日前；第三组证据，不动产权证及支付工本费的转账凭证以及投诉信息，证明被告实际交付不动产权证原告的时间是2024年2月5日。

被告某某置业公司向法庭提交了【赣市府办字（2020）10号文件】关于有效应对疫情促进我市房地产业健康发展的通知。证明疫情顺延办证时间。

被告某某置业公司未到庭未对原告的证据进行法庭质证。

原告对被告向法庭提交的证据质证意见为：对这份证据的真实性合法性没有异议，但对其关联性和证明对象有异议，被告并没有因为疫情而延期交房所以逾期办理不动产权登记证书并不属于不可抗力的范畴。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。本院认为，原被告的上述证据真实发生，证据来源合法，与本案待证事实相关联，本院对原被告的上述证据均予以确认并在卷佐证。本院予以采信。

根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告是夫妻关系。2019年3月25日，两原告向被告购买位于宁都县**镇**栋**单元**室**房产，并签订《赣州市商品房买卖合同》，合同编号20****371。该合同第二十条（二）约定，被告应在商品房交付之日起365天内办理不动产权证书，否则按应该完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款0.5%的违约金。按照约定，被告应在2020年3月11日前向原告办好不动产权证书，被告于2023年8月4日已经办妥不动产权证（证号：赣20**宁都县不动产权第0005167号），但原告实际却等到2024年2月5日才拿到不动产权证书。因此，原告认为，被告应从2020年3月12日起至2024年2月5日止向两原告支付违约金：860723元＊0.05%＊1055天＝45403元。另查明，2022年9月宁都县发生疫情。2019年3月25日签订《赣州市商品房买卖合同》的同时，两原告同时与被告签订《委托办理权属登记协议书》，该委托书第三条约定：“出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得权属证书的时间由登记部门确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。”

本院认为，本案为不动产登记纠纷。原、被告双方签订案涉中梁江都府13栋3单元505室的《商品房买卖合同》及《委托办理权属登记协议书》均系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，本院予以确认。两原告以被告逾期办理案涉房屋权属登记证书违背了合同约定，但双方另行签订了委托办理权属登记协议书，该协议另行约定“出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得权属证书的时间由登记部门确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。”且办理案涉房屋权属登记证书的逾期责任不完全系被告的主观故意，系多方原因构成，现被告已经交付案涉房屋，原告也已经入住案涉房屋并取得了案涉房屋的权属登记证书，合同目的已经实现。两原告要求被告支付逾期办理案涉房屋权属登记证书的违约责任，本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院可以缺席审理并判决。对此，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十五条、第五百九十八条、第五百九十九条、第六百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

驳回原告肖某、李某英全部诉讼请求。

案件受理费935元，由原告肖某、李某英共同负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。

本判决书生效后，即视为当事人已知晓执行通知内容，负有履行义务的当事人应当履行本判决书确定的义务，逾期未履行的，应当向执行法院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、损毁财产及高消费等妨害、逃避执行的行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 员  陈梦元

二〇二四年九月二十六日

代理书记员  黄依婷