上海市静安区人民法院

行 政 判 决 书

（2022）沪0106行初357号

原告龚瑞芳，女，1963年3月4日出生，汉族，住上海市黄浦区丽园路879号402室。

被告上海市浦东新区规划和自然资源局，住所地上海市浦东新区锦安东路475号。

法定代表人齐峰，局长。

委托代理人陆良超，上海市浦东新区规划和自然资源局工作人员。

委托代理人缪蓓亚，上海市乔文律师事务所律师。

第三人龚惠玲，女，1941年7月15日出生，汉族，住上海市普陀区泰山三村16号704室。

委托代理人周民，男，1970年4月8日出生，汉族，住上海市普陀区交通西路129弄10号1502室，系第三人龚惠玲之子。

第三人龚振之，男，1966年6月16日出生，汉族，住上海市黄浦区鲁班路277弄B幢2号101室。

第三人朱悦铭，男，1976年11月24日出生，汉族，住上海市浦东新区东靖路2250弄10号1401室。

第三人朱绍福，男，1951年8月22日出生，汉族，住上海市浦东新区东靖路2250弄10号1401室。

委托代理人朱悦铭，身份信息同上，系第三人朱绍福之子。

原告龚瑞芳不服被告上海市浦东新区规划和自然资源局（以下简称浦东规划资源局）所作责令交出土地决定，向本院提起行政诉讼。本院于2022年5月7日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因本案处理结果与龚惠玲、龚振之、朱绍福、朱悦铭有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2022年11月24日公开开庭审理了本案。原告龚瑞芳，被告浦东规划资源局的委托代理人陆良超、缪蓓亚，第三人龚惠玲的委托代理人周民，第三人龚振之，第三人朱悦铭暨第三人朱绍福的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告浦东规划资源局于2021年7月9日向张斐斐等（户）作出沪浦征地责令[2021]第104号责令交出土地决定（以下简称被诉责令交地决定），根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》（以下简称《暂行规定》）第二十六条、《上海市征地房屋补偿争议协调和处理试行办法》（以下简称《试行办法》）的规定，决定责令张斐斐等（户）自收到决定书之日起十五日内，搬离浦东新区北蔡镇落实私房政策通知书地址为北蔡镇虹桥南街54、58、龚家弄43号，门牌地址为虹桥南街58、60、62号、龚家弄43号[浦综房字（93）落政第060号落实私房政策通知书所记载房屋]（以下简称涉案房屋），交出土地，搬至浦东新区听康路79弄1号1802室、浦东新区听康路79弄1号1703室、浦东新区周阳路258弄10号1401室、浦东新区周阳路258弄10号1402室。

原告龚瑞芳诉称，原告等人的祖产房屋位于本市浦东新区北蔡镇，是三进绞圈房屋，分别由大房张斐斐等户（即原告户）、二房龚振樑等户、三房张银根等户各自继承。原告户将自住保留房之外的部分祖产房屋交政府经租，后于1992年返还，落证通知书记载面积为179.02平方米。涉案房屋的落政私房持有人为龚顾杏英（已故）。龚顾杏英与龚继昌（已故）共育有龚鑫德（已故）、龚勤华（已故）、龚逸文（已故）、龚惠玲。原告是龚鑫德女儿，张斐斐是龚逸文女儿。被诉责令交地决定认定事实及程序违法，主要理由为：1.涉案房屋所在土地性质应为国有土地，而非集体土地。涉案房屋于1992年经原川沙县人民政府征地，土地性质即转为国有土地。且涉案房屋是原告家庭的祖产，为解放前在私有土地上建造，所有权人均为城镇居民户口。1992年征地时未对涉案房屋进行补偿安置，2020年启动安置补偿时，涉案房屋已纳入城市规划区，符合《最高人民法院关于审理涉及集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条的情形，参照执行国有土地上房屋补偿标准。2.面积有误且未经被征收人确认。涉案房屋未扩建、翻建过，被告仅依据落证通知书确认合法建筑面积错误，遗漏补偿天井、院落、地下室。浦东新区房产测绘中心2019年1月8日出具的《房屋土地权属调查报告书》，包括原告户在内的三户地上建筑总面积为624.05平方米，该报告遗漏测绘原告户地下室。3.补偿安置标准不合理。未保障原告户产权房屋调换和货币补偿的选择权。产权安置房调换价格远低于被征地块周边市场价格。4.评估机构选定不合规、专业性不足。前后多次出具的评估报告差异很大。且涉案房屋应按古建筑予以评估。被诉责令交地决定认定事实不清、程序违法，侵害原告户合法权益，故请求法院撤销被告浦东规划资源局作出的被诉责令交地决定。

被告浦东规划资源局辩称，关于补偿标准，涉案房屋所在土地于1992年被征地，但未进行安置，属于征而未拆，应当按照集体土地上房屋的补偿标准进行补偿安置。关于房屋面积，涉案房屋《落实私房政策通知书》记载的面积为179.02平方米，上海市浦东新区物业管理事务中心（简称浦东物管中心）摘录的自住房保留面积为25平方米，故核定涉案房屋有证建筑面积为204.02平方米。《房屋土地权属调查报告书》载明涉案房屋实测面积为184.31平方米，该户实测面积小于认定面积，承诺仍按照认定面积204.02平方米给予补偿。地下室不能按照房屋计算面积，其已纳入房屋结构，并在评估报告中予以体现。对于评估价格，评估报告已经专家委员会确认合理。原告未提供相关资料证明涉案房屋属于古建筑。此外对于龚八弟、龚顾杏英、龚桂莲三户共有的公用部位予以另行补偿。被诉责令交地决定程序合法，认定事实充分，适用法律正确。请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。

第三人龚惠玲、龚振之、朱绍福、朱悦铭述称，同意原告的诉讼请求，请求法院判决撤销被诉责令交地决定。

经审理查明，顾杏英（即龚顾杏英，1972年3月17日报死亡），其生前与龚继昌（已故）育有子女：龚勤华（1991年6月24日报死亡）、龚逸文（2017年4月24日报死亡）、龚鑫德（2017年3月23日报死亡）、龚惠玲。龚勤华生前与丈夫姚祖保（1980年5月14日报死亡）育有姚美娟（2019年3月14日报死亡）、姚志良（2020年1月20日报死亡）、姚志新、姚志平、姚彩娟。龚鑫德生前与妻子施银娣育有龚瑞芳、龚靖芳、龚振之。龚逸文生前与丈夫（已故）育有张斐斐（2022年3月11日报死亡）、张裴裴。张斐斐生前与丈夫朱绍福育有一子朱悦铭。

1992年11月9日，原川沙县人民政府发布川府土征字（92）第653号《关于在北蔡莲溪新村建造解困房、改造动迁房及商品住宅征用土地的批复》，涉案房屋所在集体土地在上述征地范围内。2018年8月31日，上海市人民政府发布沪府土[2018]413号《关于批转国土资源部上海市2017年（浦东新区2018年第四十五批次）农用地转用和土地征收方案批复的通知》，涉案房屋在该批次建设项目用地范围内。2018年10月19日，上海市浦东新区人民政府发布沪[浦]征地告[2018]第101号《征收土地方案公告》。2020年6月30日，被告浦东规划资源局发布沪[浦]征地房补告[2020]第111号《征地房屋补偿方案公告》，该区域土地使用权基价为2,100元/平方米，价格补贴为450元/平方米。2021年1月22日，上海市浦东新区人民政府审核批准上述征地房屋补偿方案，签约期限为2021年1月25日至2021年2月8日。上海市浦东新区房屋征收事务中心（简称浦东征收中心）委托上海市浦东第二房屋征收服务事务所有限公司（简称浦东二征所）实施补偿。

1993年11月10日，原上海市浦东新区综合规划土地局作出（浦综房）字（93）落政第060《落实私房政策通知书》载明：业主龚顾杏英，代理人龚鑫德。座落北蔡路南街54、58号、龚家弄43号，建筑面积179.02平方米房屋，自1993年10月起撤销改造，发还产权，自行管业。2021年3月11日，浦东二征所工作人员至浦东物管中心调查，浦东物管中心工作人员回复：根据66年的物管资料和91年的落政复查情况记载：龚家弄43号、虹桥南街58、60、62号房屋，业主龚顾杏英（户）有楼上一间自住房屋，记载面积为25平方米。同时认为该户在征收时有证面积的确定应为落证单面积＋自住房面积，即：龚顾杏英（户）：179.02＋25=204.02㎡。同年6月，上海市浦东新区北蔡镇人民政府核定张斐斐等（户）有证建筑面积为204.02平方米，无户籍在册人口，无可申请建房人口。

经投票确定上海万千土地房地产估价有限公司（以下简称万千公司）为浦东新区北蔡镇老集镇同福村和三林镇东明村“城中村”改造地块（北蔡镇老集镇区块经营类地块）项目的估价机构。因张斐斐等（户）拒绝评估，2020年11月7日，万千公司以2020年6月30日为评估时点对涉案房屋进行参照评估，结论为：房屋（1）和房屋（2）建安重置单价结合成新后的评估单价分别为1,072元/平方米、2,236元/平方米。2021年1月5日，浦东二征所将上述评估分户报告及操作口径送达张斐斐等（户）。后因涉案房屋坐落地址进行调整，万千公司于2021年1月21日出具估价分户报告单，涉案房屋坐落地址由“上海市浦东新区北蔡镇虹桥南街54、58号、龚家弄43号”调整为“上海市浦东新区北蔡镇虹桥南街54、58、60、62号、龚家弄43号”，并于同日作出估价分户报告单的调整变更说明，表明2020年11月7日的评估分户报告单作废，以2021年1月21日出具的估价分户报告单为准。2021年1月26日，浦东征收中心向张斐斐等（户）送达评估鉴定意见征询函，后张斐斐申请评估鉴定。2021年1月31日，浦东二征所向张斐斐等（户）送达了调整后的评估分户报告单及变更说明。2021年4月22日，上海市土地估价师协会土地估价专家委员会向浦东征收中心就涉案房屋补偿价格评估分户报告出具鉴定结论，主要内容为：该分户报告的内容、估价方法的选用符合相关规范要求，但由于未能进入房屋内部查勘、地下室未计算、以及未充分考虑部分房屋构造的特殊性，建议估价机构进入估价对象内部复核查勘后重新进行测算调整。2021年4月27日，浦东征收中心将上述鉴定结论送达张斐斐等（户）。2021年4月30日，万千公司对涉案房屋出具了估价分户报告单，后因墙体表述有误，且张斐斐等（户）同意入户评估，补充装修、附属设施评估结果，该2021年4月30日出具的估价分户报告单作废。2021年5月10日，万千公司以2020年6月30日为评估时点对涉案房屋进行评估，经评估：房屋（1）为砖木结构，包含雕花木樑，建安重置单价结合成新后的评估单价为1,766元/平方米，装饰评估价为34,233元；房屋（2）为砖木结构，包含地下室，建安重置单价结合成新后的评估单价为2,802元/平方米，装饰评估价为173,435元；附属设施评估价为41,549元。2021年5月12日、13日，浦东征收中心向张斐斐等（户）送达了评估分户报告、评估鉴定意见征询函，后张斐斐申请评估鉴定。2021年6月4日，上海市土地估价师协会土地估价专家委员会就涉案房屋评估分户报告出具鉴定结论，主要内容为：该分户报告基本合规，估价结果基本合理。2021年6月7日，浦东征收中心将上述鉴定结论送达张斐斐等（户）。

因张斐斐等（户）未在签约期限内与浦东征收中心达成补偿安置协议，浦东征收中心于2021年6月15日作出沪浦房征补（2021）第（101）号《具体补偿方案》，并于次日向张斐斐等（户）送达具体补偿方案及产权调换房屋估价分户报告。该补偿方案主要内容为：张斐斐等（户）房屋有证建筑面积为204.02平方米。其中162.24平方米房屋建安重置结合成新单价为2,802元/平方米，41.78平方米房屋建安重置结合成新单价为1,766元/平方米。张斐斐等（户）应得房屋货币补偿安置款为1,048,630.96元，即：（2,802+2,100+450）×162.24+（1,766+2,100+450）×41.78，房屋装修补偿款为207,668元，附属设施补偿款为41,549元。浦东征收中心提供以下房屋以产权房屋调换方式进行补偿：（1）浦东新区听康路79弄1号1802室，建筑面积52.17平方米，一室一厅，房屋安置价为142,520元；（2）浦东新区听康路79弄1号1703室，建筑面积50.88平方米，一室一厅，房屋安置价为141,388.50元；（3）浦东新区周阳路258弄10号1401室，建筑面积120.51平方米，三室二厅，房屋安置价为393,725.50元；（4）浦东新区周阳路258弄10号1402室，建筑面积120.51平方米，三室二厅，房屋安置价为393,725.50元；以上四套安置房屋，建筑面积合计为344.07平方米，安置价合计为1,071,359.50元。产权房屋调换后，张斐斐等（户）应支付浦东征收中心房屋调换差价款22,728.54元。另浦东征收中心将支付张斐斐等（户）装修补偿款、附属设施补偿款共计249,217元。两相抵扣后，浦东征收中心将支付张斐斐等（户）226,488.46元，还将另行按规定支付搬家补助费和设备迁移费等。因未在签约期限内达成协议，被告向张斐斐等（户）送达两次协调会议通知，张斐斐等（户）参加了2021年6月23日协调会，但未能达成协议。浦东征收中心于2021年7月4日对张斐斐等（户）实施补偿，将具体补偿方案、入户通知书、银行支票送达涉案房屋处。张斐斐等（户）拒绝接受补偿，具体补偿方案中明确的搬迁期限已到期，仍拒不搬迁和交出土地，浦东征收中心于次日报请被告作出责令交出土地决定。被告经审核，于同月9日作出被诉责令交地决定，并于同日、同月12日送达张斐斐等（户）。原告不服，诉至本院，要求判如所请。

另查明，涉案房屋所在的龚家弄43号，虹桥南街58、60、62号系龚家老宅，分为龚八弟、龚顾杏英、龚桂莲三户。被告于2021年7月6日对龚八弟的继承人龚振樑等户作出沪浦征地责令〔2021〕第103号责令交出土地决定，对龚顾杏英的继承人张斐斐等户作出被诉责令交地决定，对龚桂莲的继承人张银根等户作出沪浦征地责令〔2021〕第102号责令交出土地决定。根据上海市浦东新区房产测绘中心于2019年1月8日出具的《房屋土地权属调查报告书（实估）》，经实地测绘，上述房屋总建筑面积为624.05平方米，其中“龚顾杏英”（即张斐斐等户）所在居住房屋面积为184.31平方米。三户共有的共用部位面积为84.81平方米。

又查明，2023年8月17日，浦东房屋征收中心、浦东二征所向本院出具承诺书及情况说明，承诺对张斐斐等户仍按照204.02平方米给予补偿。同时对张银根等户、张斐斐等户、龚振樑等户共同实际使用的共用部位面积84.81平方米予以补偿，待三户自行协商达成一致意见或者经法定程序确认后，再按户另行补偿。

以上事实，由原、被告均提交的被诉责令交地决定；原告提交的户口簿复印件、身份证复印件、死亡医学证明、房屋土地权属调查报告书；被告提交的川府土征字（92）第653号文、沪府土[2018]413号文、征收土地方案公告、被征收房屋坐落图、征收集体土地居住房屋补偿调查结果公示及张贴照片及见证单、征收集体土地居民房屋现状调查结果更正公示及张贴照片及见证单、可建未建房屋建筑面积认定汇总表（经营性）及张贴照片及见证单、可建未建房屋建筑面积认定更正公示（经营性）及张贴照片及见证单、征地房屋补偿方案公告及张贴照片及见证单、征地房屋补偿方案实施告知书及张贴照片及见证单、征地房屋补偿委托实施合同、操作口径及张贴照片及见证单、估价机构报名通知、候选估价机构名单公示及张贴照片及见证单、征收房屋“协商”确定估价机构结果表、征地房屋补偿“投票”确定估价机构结果表、确定估价机构结果公示及张贴照片及见证单，营业执照、房地产估价机构备案证书、房地产估价师资质证书、法人身份证明、告知书、评估通知、告知书及评估通知送达回证、上海市征收集体土地房屋补偿评估分户报告单及送达回证、估价分户报告单调整变更说明、变更后上海市征收集体土地房屋补偿评估分户报告单及送达回证、评估鉴定意见征询函及送达回证、评估分户报告鉴定结论及送达回证、复核结果的说明、估价分户报告单更正及补充说明、评估复核结果说明及评估分户报告更正补充说明及评估分户报告送达回证、鉴定报告的结论及送达回证、谈话笔录、落实私房政策通知书、身份证明、户籍事项证明、户籍情况调查表、张斐斐等（户）房屋有证建筑面积的计算、关于张斐斐等（户）房屋占地及建筑面积的情况说明、可申请建房基本情况说明、房源调拨单、地块征收房源、征收安置房调拨供应联系单、不动产权证书、项目安置房源清册、安置房一楼一价、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息、产权调换房屋估价分户报告、空房证明、房屋征收补偿谈话笔录、征收集体土地房屋补偿工作人员上岗证、旁证人身份证明、具体补偿方案及产权调换房屋估价分户报告送达回证、征地房屋补偿协调会议通知及送达回证、征地房屋补偿协调会签到表、协调会议记录、实施补偿的通知及送达回证、具体补偿方案及入户通知书及农业银行支票送达回证、实施补偿的通知及送达回证、实施补偿工作记录、实施补偿工作记录表、关于对张斐斐等（户）实施补偿和该户搬迁交地事宜的情况报告、送达回证、承诺书等证据以及当事人庭审陈述为证。

本院认为，根据《暂行规定》第五条第二款的规定，区（县）土地管理部门组织实施本行政区域的征地房屋补偿工作，被告浦东规划资源局具有作出被诉责令交地决定的职权。因原告户未能在签约期限内与浦东征收中心达成补偿安置协议，浦东征收中心向该户送达具体补偿方案，补偿方案包括补偿标准、安置房屋的地点、面积和价值等内容，符合征地房屋补偿方案的规定。被告两次召开协调会，但最终双方未能达成协议。补偿方案答复期满后，原告户未同意该补偿方案，浦东征收中心遂对该户实施征地房屋补偿，在该户拒绝接受补偿的情况下，浦东征收中心遂向被告报请作出责令交出土地决定。被告经审查后根据《暂行规定》第二十六条及《试行办法》的规定，在法定期限内作出被诉责令交地决定，执法程序并无不当。

关于原告的诉称意见，对于原告提出的涉案房屋面积认定错误的主张，根据《暂行规定》第十二条的规定，征地房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。房屋的用途和建筑面积，以宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件的记载为准。本案中，涉案房屋系建筑结构完整、建造年代久远的老宅，并无有效的宅基地使用证或者房地产权证确认其房屋面积。涉案房屋曾因社会主义改造而收归国有，后于1993年10月撤销改造，发还产权。1993年龚顾杏英持有的《落实私房政策通知书》载明发还房屋的建筑面积为179.02平方米，征收工作人员至浦东物管中心摘录自住保留房面积为25平方米，以上合计204.02平方米。而根据2019年1月8日上海市浦东新区房产测绘中心出具的《房屋土地权属调查报告书》载明，涉案房屋的实测面积为184.31平方米。原告等人在庭审中亦表明涉案房屋从未翻建、改建过。按照涉案房屋的实际居住使用情况来看，若征收部门以实测面积184.31平方米进行安置补偿亦无不妥。但从保护被征收人利益的角度出发，涉案房屋的实测面积小于落证发还及自住保留房面积，被诉责令交地决定及征收部门在本案诉讼过程中亦承诺以落证发还及自住保留房面积予以安置补偿，最大程度保护了原告户的权益。此外，对原告户在内的三户共同使用的共用部位面积84.81平方米亦应待该三户自行协商达成一致意见或者经法定程序确认后，再予另行补偿。关于原告主张地下室、天井、院落应认定为房屋面积，缺乏依据，本院难以支持。且估价机构对涉案房屋价值进行评估时，业已考虑到地下室这一因素，在评估价格上有所体现。关于原告提出的补偿方式问题，涉案房屋在征收土地的范围内，被告以集体土地标准对该户进行房屋补偿，并无不当。关于原告提出的评估问题。征收基地确定的估价机构，系按照简单多数原则经投票选出并经公示，程序并无不当。被征地房屋的评估价格是由具有评估资质的评估机构，根据集体土地房屋评估标准作出的，且评估报告经上海市土地估价师协会土地估价专家委员会鉴定，鉴定结论为该分户报告基本合规，估价结果基本合理。至于原告提出的应参照古建筑评估涉案房屋的意见，原告并未提供涉案房屋属于古建筑的相关证据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：

驳回原告龚瑞芳的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告龚瑞芳负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 长  陈剑红

人民陪审员  朱福荣

人民陪审员  董振芳

二〇二三年八月三十一日

法官 助理  江晓丹

书 记 员  王懿莹

附：相关法律条文

《中华人民共和国行政诉讼法》

第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。