上海市静安区人民法院

行政判决书

(2023)沪0106行初247号

  原告曹庆黔。

  委托代理人邹合强，上海瀛东律师事务所律师。

  被告上海市杨浦区住房保障和房屋管理局，住所地上海市杨浦区长岭路115号。

  法定代表人戴弘，局长

  出庭负责人殷旭东，副局长。

  委托代理人应豪，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局工作人员。

  委托代理人范效锋，上海九州通和律师事务所律师。

  第三人曹庆海。

  原告曹庆黔诉被告上海市杨浦区住房保障和房屋管理局(以下简称杨浦房管局)征收补偿协议纠纷一案，本院于2023年3月7日立案后，因与本案的审理结果有利害关系，本院依法通知曹庆海作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，适用普通程序，于2023年5月16日公开开庭进行了审理。原告曹庆黔的委托代理人邹合强，被告杨浦房管局的负责人殷旭东、委托代理人应豪、范效锋，第三人曹庆海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告曹庆黔诉称，位于本市杨浦区XX路XX弄XX号XX楼、前客堂、后客堂及二层阁房屋(以下简称杨树浦路房屋)原系原告曾祖父曹福寿的私房，曹福寿在1952年去世后，该房屋改为其妻曹兰英承租的公房，原告的父亲曹某1及兄弟曹兆云、曹某5均生长于此。1995年曹兰英去世，杨树浦路房屋的承租人变更为曹兆云。2016年7月13日，曹兆云报死亡，杨树浦路房屋的承租人并未发生变化。杨树浦路房屋纳入征收范围后，该房屋的同住人是被征收对象，有签订房屋征收补偿协议的主体资格并获得补偿利益。被告应审查明确杨树浦路房屋的同住人，与同住人或同住人委托的代理人签订房屋征收补偿协议。但被告是与第三人曹庆海于2020年7月23日签订杨树浦路房屋的国有土地上房屋征收补偿协议(征收编号J-8-1424)(以下简称系争房屋征收补偿协议)，而非杨树浦路房屋的同住人，被征收一方的签约主体资格错误。现原告诉至法院，要求判决系争房屋征收补偿协议无效。

  被告杨浦房管局辩称，杨树浦路房屋的承租人去世后，未确定新的承租人，故有资格与被告签订系争房屋征收补偿协议的是有可能成为承租人的人，即全体户籍在册人员。被告与户籍在册家庭成员共同委托的代理人即第三人曹庆海签订系争房屋征收补偿协议，签约双方主体适格。被告在征收过程中无认定同住人的职能，该户居住困难人数认定为6人，故该户不符合居住困难户的条件，居住困难人口的认定与同住人认定无关。系争房屋征收补偿协议约定的补偿内容符合法律法规和征收基地的房屋征收补偿方案，被告已经按约定履行补偿款支付义务，要求驳回原告的诉讼请求。

  第三人曹庆海述称，曹兆云去世后，第三人等人曾向物业公司申请变更承租人，但物业公司以第三人家庭内部有矛盾为由，未重新指定新的承租人。征收事务所工作人员告知第三人，因第三人他处有房，故不能参与杨树浦路房屋征收补偿利益的分配，但第三人应当享受补偿利益，故亦主张系争房屋征收补偿协议无效。

  经审理查明，杨树浦路房屋租用公房凭证登记的租赁户名为曹兆云(2016年7月13日报死亡)，在册户籍为原告曹庆黔、徐某、陈某2和曹某1、桂某、曹庆海、刘某、曹某2以及曹某4、曹某3。

  另查明，2020年6月28日，上海市杨浦区人民政府(以下简称杨浦区政府)作出杨府房征［2020］6号房屋征收决定，并附房屋征收补偿方案，其中居住困难保障补贴=折算单价X居住困难户人数X22平方米-被征收居住房屋补偿金额，折算单价为21,500元/平方米。杨树浦路房屋在征收范围内，该房屋确定总建筑面积为44.99平方米，未见证部位面积低于50平方米，前楼评估单价49,757元/平方米，前客、后客评估单价均为49,025元/平方米，装修评估单价为720元/平方米。

  征收过程中，户籍在册原告、众第三人以及原告的丈夫陈某1、曹某4的妻子谢莉共计十二人向被告申请居住困难人口认定。经被告核查，曹庆海系本市XX路XX弄XX号公寓登记的权利人，公寓建筑面积62.41平方米；刘某系本市青浦区华新镇华志路333弄公寓登记的权利人，公寓建筑面积87.44平方米；曹某4、曹某3、谢莉系本市XX路XX弄XX号公寓的权利人，公寓建筑面积74.22平方米。杨浦区大桥街道居住XX户XX小组XX路房屋征收中居住困难认定人数为六人，分别为曹某1、桂某、曹庆黔、徐某、陈某2和作为引进安置人口的陈某1。

  2020年7月17日，曹某3委托其父曹某4办理相关征收事宜。当月19日，曹某1、桂某、曹庆黔、曹某4、刘某出具委托书，委托第三人曹庆海作为该户代表，全权办理一切房屋征收补偿事宜。2020年7月23日，第三人曹庆海作为乙方(乙方一栏记载曹兆云(亡))代理人与被告签订系争房屋征收补偿协议，主要内容为：杨树浦路房屋换算建筑面积44.99平方米，未认定建筑面积低于50平方米；计算居住困难货币补贴的折算单价为21,500元/平方米；被征收房屋价值补偿款计3,159,898.17元、装潢补偿款32,392.80元；乙方不符合居住困难户条件；乙方选择货币补偿；其他各类补贴、奖励费用1,962,710元；协议生效后，乙方搬离原址60日内，甲方支付乙方协议约定的款项共计5,155,001元。协议还另约定了配合签约奖。第三人曹庆海向征收事务所出具完全货币补偿安置申请书，明确选择完全货币补偿安置方式，并要求将补偿款归于曹某1、曹某4名下。第三人曹庆海和曹某4向征收事务所递交房屋征收货币补偿款及家庭内部协议书，要求将获得的房屋征收补偿款5,155,000.97元中，3,805,000.97元补偿款存单做在曹某1名下，1,350,000元补偿款存单做在曹某4名下。

  2020年7月24日，被告发布公告称，截止2020年7月23日，被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订的房屋征收补偿协议书户数为2942户，达到本次房屋征收总户数85%以上，已经签订的房屋征收补偿协议书开始生效。2020年8月3日，杨树浦路房屋被移交给征收单位。

  以上事实，由租用居住公房凭证、户籍资料摘录单、房屋征收决定、房屋征收补偿方案、公告、建筑面积认定单、居住困难户申请家庭成员住房情况核查材料、居住困难户认定结果单及认定结果公告公示、估价分户报告、委托书、系争房屋征收补偿协议、征收居民房屋验收单、全货币补偿安置申请书、房屋征收货币补偿款及家庭内部协议书以及各方当事人陈述等为证。

  本院认为，杨浦区政府作出房屋征收决定，依法对包括杨树浦路房屋在内的房屋实施征收。被告杨浦房管局作为本行政区域的房屋征收部门，负责组织实施房屋征收与补偿工作，其是签订系争房屋征收补偿协议的适格甲方。本案的主要争议焦点有二：一是杨树浦路房屋承租人去世后，如何确定系争房屋征收补偿协议的乙方；二是如何理解确认为居住困难人口、同住人以及可享受补偿利益主体三者之间的关系。

  关于第一个争议焦点，房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人，继续履行租赁合同，可以向公有房屋产权人或管理人申请变更承租人。通常情况下，户籍在册人员均有成为新承租人的资格，家庭内部可协商一致推选新的承租人或由公有房屋产权人或管理人直接指定新的承租人。杨树浦路房屋的承租人去世后，户籍在册的原告、第三人等人均可以成为新的承租人。但直至杨树浦路房屋纳入征收范围，该户未能确定新的承租人，故由所有可能成为新承租人的户籍在册人员推荐签约代表作为系争房屋征收补偿协议的乙方，保障了可能获得征收补偿利益各方的权利，并无不妥。原告等人一致委托第三人曹庆海作为该户签约代表，与被告签订系争房屋征收补偿协议，乙方主体适格。

  关于第二个争议焦点，国有土地上房屋征收补偿工作承担着价值补偿和居住保障的双重职能，落实到杨树浦路房屋的征收补偿就是要比较房屋价值补偿数额和居住保障补偿数额，以确定该户是否可以享受居住困难户补贴。房屋价值补偿包括评估价格、价格补贴和套型补贴三项，该户共计可得3,159,898.17元。居住保障补偿按照征收项目的安置政策，按折算单价21,500元/平方米、异地安置22平方米计算，每位居住困难对象为473,000元。而能否被认定为居住困难对象，主要审查该户籍在册人员是否他处有房，这里他处有房包括自购房屋和福利性质的房屋，以明确被征收房屋是否其唯一赖以居住的房屋。被告经过核查，该户申请居住困难的十二人中六人他处无房，可以被认定为居住困难对象，则该户居住保障补偿数额为473,000X6=2,838,000元，低于房屋价值补偿款数额，故系争房屋征收补偿协议第六条明确该户不符合居住困难户条件，认定准确。而公有房屋同住人是指在被征收居住房屋处有本市常住户口，已经实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，这里的其他住房限定为福利性质的房屋，公房同住人在他处购买的商品房不属于他处有房。公有房屋同住人的认定，涉及的是享受征收补偿利益的主体，通常用于征收补偿利益的分割。故公有房屋同住人和居住困难对象，是不同语境下的两个概念，两者不能等同，更得不出没有被认定为居住困难对象就无法分得征收补偿利益的结论。前述该户六人认定为居住困难对象，只是计算居住保障补偿数额方法，不等于杨树浦路房屋征收补偿所得只能由该六人获得。被告作为征收部门，是以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿，不涉及户内人员征收补偿利益的分割，无认定公有房屋同住人的职权。

  基于前述两个争议焦点的分析，原告主张签约主体应当为同住人、第三人认为己方未被认定为居住困难对象导致无法获得征收补偿利益的观点，本院不予采纳，原告和第三人进而主张系争房屋征收补偿协议无效的理由，本院不予支持。查被告与原告签订的系争房屋征收补偿协议的全部内容，符合法律、法规和征收基地的补偿安置政策，系签约双方的真实意思表示，签约比例满足生效条件后，协议生效。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：

  驳回原告曹庆黔的诉讼请求。

  案件受理费50元，由原告曹庆黔负担。

  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 长 王剑晖

人民陪审员 董振芳

人民陪审员 邱燕华

二〇二三年六月二十七日

法官 助理 江晓丹

书 记 员 王懿莹