上海市崇明区人民法院

民事判决书

（2023）沪0151民初10698号

原告：施胜国，男，1965年4月19日生，汉族，住上海市崇明区。

被告：上海锦策房产咨询有限公司，住所地上海市青浦区北青公路9138号1幢3层E区328室。

法定代表人：倪昌顺，执行董事。

委托诉讼代理人：陈静，上海中联律师事务所律师。

原告施胜国与被告上海锦策房产咨询有限公司（以下简称“锦策公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年10月7日立案受理，依法适用简易程序于2023年10月26日公开开庭进行审理，原告施胜国、被告的委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告施胜国向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2022年3月1日至2022年8月31日期间拖欠的房屋租金81,099元，并支付该所欠租金自2022年9月1日起至实际清偿之日期间按日万分之二计算的违约金；2022年9月1日至2023年2月28日期间拖欠的房屋租金81,099元，并支付该所欠租金自2023年3月1日起至实际清偿之日期间按日万分之二计算的违约金；2.被告支付原告2023年3月1日至2023年8月31日期间拖欠的房屋租金81,099元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买位于上海市崇明区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋，并与被告签订《委托经营管理协议》，将此房屋交由被告委托经营管理，并按期收取租金。2022年3月1日至2023年8月31日房屋租金，被告至今未付构成违约，故提起本案诉讼。

原告为证明其诉称的事实，向本院提交了上海市房地产权证、委托经营管理协议、上海增值税普通发票、税收完税证明作为证据。

被告锦策公司辩称，对原告诉请的租金数额、欠付情况、违约金起算的时间均无异议，鉴于受疫情影响，请求减免4个月租金，且被告之所以延期支付租金，系受疫情和实际经营状况的影响，属不可抗力，故被告不构成违约不应承担违约责任。另外，双方对违约金的约定过高，即使被告构成违约，也请求对违约金依法予以调低。另，2023年3月1日至2023年8月31日期间的租金发票原告尚未开具，不符合付款条件，不同意支付。

被告锦策公司未向本院提交证据。

经审理查明，原告施胜国系位于上海市崇明区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人，与被告锦策公司签订《委托经营管理协议》，约定由原告委托被告锦策公司经营管理该房屋，委托期限至2029年8月31日止，由施胜国收取经营收益并负担相应的收益税收。双方《委托经营管理协议》中约定，在原告委托被告经营管理期间，第1年、第2年无需支付原告租金收益，第3－15年期间被告经营管理该物业取得的租金收益按照A或B方案中取原告收入高者方案分配。根据A方案，2020年12月1日至2023年8月31日，原告收入（年收益含税）＝原告购买该物业的房价款÷0.9×7%，原告购买该物业的房价款为2,085,390元。审理中，原、被告双方一致确认按照A方案计付收益。双方《委托经营管理协议》中另约定，在委托经营期间原告的收入采取先经营后支付方式，第一次收入的支付时间2017年9月，其后每过半年支付一次，原告应在每年2月15日、8月15日前向被告提供上一半年度收入部分的发票，该发票应当符合税务机关相关规定，并满足被告的要求。被告有义务提前书面通知原告，且协助原告取得发票；原告委托被告在银行开设账户，被告应在收到原告按照上述约定提供的发票后在支付月内向原告的前述账户划付约定的经营管理收入。如原告不履行本协议约定的义务，则被告有权相应推迟划付原告收入；被告逾期支付上述款项的，每逾期一日按照应付金额的日万分之二向原告支付违约金，如逾期时间超过半年原告有权解除本协议。嗣后，双方按约履行。2022年3月1日至2022年8月31日、2022年9月1日至2023年2月28日、2023年3月1日至2023年8月31日的房屋租金分别为81,099元，被告分文未付，2023年3月1日至2023年8月31日的房屋租金发票尚未开具。原告经催款无果，遂涉讼。

本院认为，原、被告签订的《委托经营管理协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。被告抗辩受疫情影响，要求减免部分租金，原告对此不予认可。本院认为，原、被告未就疫情期间租金减免达成一致意见，被告亦未举证证明因疫情或者疫情防控措施导致其经营收益明显减少，故对被告该抗辩意见不予采纳。被告未全面按约履行相应付款义务，已构成违约，其辩称受疫情等影响属不可抗力的抗辩意见不成立，应当承担相应的违约责任。原、被告约定的违约金标准，符合法律规定，被告以违约金过高为由请求调整，依法难以采信。关于2023年3月1日至2023年8月31日期间的房屋租金，因原告尚未开具发票，故暂不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》五百零九条第一款、第五百七十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一.被告上海锦策房产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告施胜国2022年3月1日至2022年8月31日欠付房屋租金收益81,099元，并以该81,099元为基数按日万分之二计付原告施胜国自2022年9月1日起至实际清偿之日止的违约金；被告上海锦策房产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告施胜国2022年9月1日至2023年2月28日欠付房屋租金收益81,099元，并以该81,099元为基数按日万分之二计付原告施胜国自2023年3月1日起至实际清偿之日止的违约金。

二.原告施胜国的其余诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费3,840元，减半收取计1,920元，由被告上海锦策房产咨询有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 员：顾 硕

书 记 员：童晨燕

二Ｏ二三年十月三十日