湖北省孝感市孝南区人民法院

行政判决书

(2023)鄂0902行初13号

  原告：钟佳。

  原告：舒梦。

  以上两原告的委托诉讼代理人：谈伟，湖北山川律师事务所律师。代理权限：一般代理。

  被告：孝感市不动产登记中心。住所地：孝感市文化路60号。统一社会信用代码：12420900MB0W54817F。

  法定代表人：祁成刚，该中心主任。

  委托诉讼代理人：范瑞梅，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：一般代理。

  委托诉讼代理人：陈苏令，湖北锡爱律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。

  被告：孝感高新技术产业开发区管理委员会(原孝感经济开发区管理委员会)。住所地：孝感市交通西路391号。统一社会信用代码：11420900011297196L。

  负责人：舒俊，该管委会主任。

  委托诉讼代理人：杨晓林，湖北孝法律师事务所律师。代理权限：一般代理。

  第三人：孝感银湖科技有限公司。住所地：孝感市孝汉大道38号。统一社会信用代码：914209006884908524。

  法定代表人：冯正木，该公司执行董事、经理。

  委托诉讼代理人：谭龙哲，该公司员工。代理权限：特别授权，包括代为承认部分或全部诉讼请求，代为放弃、变更或增加诉讼请求，代为进行调解或和解，代为签署调解协议或和解协议，代为进行撤诉、上诉，代为签收相关法律文书等。

  委托诉讼代理人：尹延威，湖北维思德律师事务所律师。代理权限：特别授权，包括代为承认部分或全部诉讼请求；代为放弃、变更或增加诉讼请求；代为进行调解或和解，代为签署调解协议或和解协议；代为进行撤诉、上诉；代为签收相关法律文书等。

  原告钟佳、舒梦诉被告孝感市不动产登记中心行政登记一案，原告钟佳、舒梦不服本院(2022)鄂0902行初10号行政判决，向湖北省孝感市中级人民法院提起上诉。2022年12月20日，该院作出(2022)鄂09行终72号行政裁定，以原判遗漏必须参加诉讼的当事人为由，裁定撤销本院上述判决，发回本院重审。本院于2023年1月28日立案后，依法追加孝感高新技术产业开发区管理委员会为本案共同被告参加诉讼，并组成合议庭适用普通程序于2023年4月21日公开开庭进行了审理。原告钟佳、舒梦的委托诉讼代理人谈伟，被告孝感市不动产登记中心的出庭负责人李建涛及委托诉讼代理人范瑞梅、陈苏令，被告孝感高新技术产业开发区管理委员会的出庭负责人严福运及委托诉讼代理人杨晓林，第三人孝感银湖科技有限公司的委托诉讼代理人谭龙哲、尹延威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告钟佳、舒梦诉称，2019年11月26日，原告与孝感银湖科技有限公司签订三份房屋买卖合同(编号分别为：ＸＧ17xxx031；ＸＧ17xxx033；ＸＧ17xxx035)，并已支付全部房款，依法取得位于孝感市××道××号××道南侧三栋房产(66幢1层101室、66幢2层201室、66幢3层301室)及土地的所有权。依据2008年12月8日被告与武汉银湖科技发展公司签订的《孝感市中小企业城项目合同书》中第四条第五款约定，按照规划，可建设多层标准工业厂房，也可根据入住企业需要量身定做多层厂房，在甲方的协调下办理土地权证分割和房产权证手续。同时，《湖北省人民政府关于实施最严格节约集约用地制度等的通知》(鄂政发〔2014〕24号)中已明确规定“……经所在地市、县级政府同意，在不改变功能和土地用途的前提下，可对房产、国有建设用地使用权分割转让……”，以及2018年11月5日〔2018〕10号《孝感市国土资源局局长办公会议纪要》中明确：“……三是工业用地及土地上房屋(厂房)不动产转移登记时，按照转让协议和当事人申请直接办理不动产转移登记……”。孝感市国土资源局高新区分局于2020年12月23日在《关于湖北银湖科技公司请求办理厂房不动产权转移登记的拟办建议》中也明确：“依据原市国土资源局局长办公会议纪要〔2018〕10号文件内容，工业用地及地上房屋(厂房)不动产转移登记时，按照转让协议和当事人申请直接办理不动产转移登记。”2016年11月23日，孝感市人民政府分管领导针对市国土资源局呈送《关于孝感银湖科技有限公司银湖科技园厂房分割转移登记的请求》已作出明确“同意转移分割登记”的批复。2017年3月10日，孝感市人民政府分管领导针对孝感高新区呈送《关于孝感银湖科技有限公司银湖科技园厂房分割转移登记的请示》已作出明确“同意转移分割登记”的批复。上述政府文件、纪要及批文(复)均可以说明，原告只要具备房屋(厂房)转让协议和不动产转移登记的申请，被告作为政府授权的具有不动产登记职能的行政机关就应依法履行给与原告办理不动产转移分割登记的职责。另外，原告在被告申请办理不动产转移登记之前，被告已为基于同一事实的同在银湖科技园内其他的经营业主办理过不动产转移分割登记的行为。而被告不履行行政职责是基于2021年8月3日孝感市高新技术产业开发区管理委员会对于孝感市不动产登记中心的《关于工业不动产登记有关问题的回函》，该回函中“入园企业需同高新区管委会签订项目投资协议书，对土地利用功能、发展项目、投资强度、税收强度有具体要求，凡属于高新区区域内工业类不动产需办理转移登记手续的，需经高新区管委会出具审查意见。”原告认为，该回函的内容违背《中华人民共和国城市房地产管理法》第61条、《城市房屋权属登记管理办法》第17条等法律的规定，同时与上述省人民政府〔2014〕24号文件及市人民政府及市国土资源局的文件精神也相违背。原告已于2021年7月9日向被告孝感市不动产登记中心申请办理不动产转移登记，但被告一直拖延不予受理，要求原告提供被告孝感高新技术产业开发区管理委员会的批准文件。为此，原告还多次向被告孝感高新技术产业开发区管理委员会要求出具批准文件，其也不予出具。原告已按照法律及上述政府文件的规定取得了不动产转让协议、房屋产权来源正当合法。而且，此前被告也已为同类经营业主办理过不动产转移登记，依据行政行为的合法、合理性原则，以及行政行为要平等对待相对人的原则，两被告理应为原告办理不动产转移分割登记手续，依法履行行政职责。综上，原告请求法院依法判决：1.两被告依法履行行政职责，在法律规定的期限内给予原告办理三栋房产及土地的转移分割登记手续(三栋房产分别为：孝感银湖科技产业园66幢1层101室、66幢2层201室、66幢3层301室)；2.两被告承担本案诉讼费。

  原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、钟佳、舒梦身份证，证明原告的诉讼主体资格及身份相关信息。证据二、《孝感市不动产登记中心信息查询》，证明孝感市不动产登记中心的诉讼主体资格及单位相关信息。证据三、房屋买卖合同三份(编号分别为：ＸＧ1700660031、ＸＧ1700660033、ＸＧ1700660035)，证明钟佳、舒梦与孝感银湖科技有限公司签订三份房屋买卖合同，并已支付全部房款，已依法取得位于孝感市××道××号××道南侧三栋房产(66幢1层101室、66幢2层201室、66幢3层301室)及土地的所有权。证据四、转款凭证(多份)，证明钟佳、舒梦已经支付全部房款，履行了买房的义务。证据五、《关于办理不动产转移登记的申请》，证明孝感银湖科技有限公司向孝感市国土资源局高新区分局申请办理不动产分割转移登记手续的申请内容。证据六、《孝感市不动产登记回执》，证明钟佳、舒梦已向孝感市不动产登记中心申请办理不动产转移登记，且提供了相关资料，但孝感市不动产登记中心一直拖延不予受理，向钟佳、舒梦出具不予受理的材料。证据七、《孝感市中小企业城项目合同书》，证明2008年12月8日被告与武汉银湖科技发展公司签订的《孝感市中小企业城项目合书》第四条第五款约定，按照规划，可建设多层标准工业厂房，也可根据入住企业需要量身定做多层厂房，在孝感市不动产登记中心的协调下办理土地权证分割和房产权证手续，该合同书确定了可以办理不动产分割转移登记手续的内容。证据八、《湖北省人民政府关于实施最严格节约集约用地制度等的通知》(鄂政发〔2014〕24号)，证明该文件中已明确规定“……经所在地市、县级政府同意，在不改变功能和土地用途的前提下，可对房产国有建设用地使用权分割转让……”，这是可以办理不动产分割转移登记手续的重要依据，如果不办理，则孝感市不动产登记中心涉嫌违法。证据九、《孝感市国土资源局局长办公会议纪要》〔2018〕10号，证明2018年11月5日孝感市国土资源局开会确定的：“……三是工业用地及地上房屋(厂房)不动产转移登记时，按照转让协议和当事人申请直接办理不动产转移登记……。”这是针对孝感市范围内具体办理不动产分割转移登记手续的重要依据，如果不办理，则孝感市不动产登记中心涉嫌违法。证据十、《关于湖北银湖科技公司请求办理厂房不动产权转移登记的拟办建议》，证明孝感市国土资源局高新区分局于2020年12月23日作出的该文件中也明确：“依据原市国土资源局局长办公会议纪要〔2018〕10号文件内容，工业用地及地上房屋(厂房)不动产转移登记时，按照转让协议和当事人申请直接办理不动产转移登记”，这是具体实施单位对于办理不动产分割转移登记手续的重要依据，如果不办理，则孝感市不动产登记中心涉嫌违法。证据十一、《关于孝感银湖科技有限公司银湖科技园厂房分割转移登记的请示》、孝开管文〔2017〕2号请示及公文处理签，证明2016年11月23日孝感市人民政府分管领导针对市国土资源局呈送该文件已作出明确“同意转移分割登记”的批复；2017年3月10日孝感市人民政府分管领导针对孝感高新区呈送该文件已作出明确“同意转移分割登记”的批复，依据该请求内容，本案应当办理不动产分割转移登记手续，如果不办理，则孝感市不动产登记中心涉嫌违法。证据十二、《关于工业不动产登记有关问题的回函》，证明孝感市不动产登记中心不履行行政职责，是基于2021年8月3日孝感市高新技术产业开发区管理委员会对于孝感市不动产登记中心的该回函，该回函中“入园企业需同高新区管委会签订项目投资协议书，对土地利用功能、发展项目、投资强度、税收强度有具体要求，凡属于高新区区域内工业类不动产需办理转移登记手续的，需经高新区管委会出具审查意见”，如果不办理，则孝感市不动产登记中心涉嫌违法。证据十三、《建设工程竣工规划条件核实证明》，证明案涉厂房容积率和规划均符合相关规定。同时证明银湖产业园建设项目查询信息与被告应不应该向原告办理不动产转移分割登记手续无关，不影响办理不动产转移分割登记手续。证据十四、《孝感国家高新区收文处理签》，证明2018年7月25日孝感银湖科技向上级主管部门申请办理不动产预告抵押和预抵押手续的情况汇报，上级部门经过审查，均同意予以支持，要求不动产中心按照政策办理，现住孝感市不动产登记中心没有办证，也是违反该文件的规定。证据十五、《关于办理银湖科技工业厂房不动产预告登记和预抵押手续的意见》，证明孝感市高新区已经为符合条件的银湖业主办理了预售商品房买卖预告登记书、预售商品房抵押预告登记手续，证明银湖科技的房屋符合登记条件，而本案钟佳、舒梦在名单中，但是至今未办理，已经违反文件规定，应当由孝感市不动产登记中心承担办证义务。证据十六、《孝感市自然资源和规划局专题会议纪要》〔2022〕2号，证明孝感市高新区应当为符合条件的房屋购买人办理房屋产权登记手续。证据十七、孝感银湖科技产业园入园民营企业现有待办银行按揭预告登记预抵押统计表(第一批未完待续)，证明孝感市高新区经济发展局统计的，包括钟佳、舒梦的房屋购买人没有办理房屋产权登记手续的统计。

  被告孝感市不动产登记中心辩称，一、答辩人已受理原告不动产登记申请，因原告提交的资料不全，答辩人已书面送达《不予登记告知书》，要求原告补充资料，不存在行政不作为。原告于2021年7月9日在市民之家不动产登记窗口申请办理银湖科技园63幢1－3层(102、202、302室)的工业厂房的不动产登记手续，经审查，原告提交的材料不符合《不动产登记暂行条例》第十六条的要求，未提交法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。答辩人向原告书面送达了《不予登记告知书》，要求其补充材料，已经依法履行行政职责。二、答辩人作出的《不予登记告知书》有事实、法律依据。《湖北省人民政府关于实施最严格节约集约用地制度的通知》(鄂政发〔2014〕24号)第三条第五款规定：“多层标准厂房容积率一般应达到1.2以上，多层标准厂房建成后，经所在地市、县人民政府同意，在不改变功能和土地用地的前提下，可对房产、国有建设用地使用权分割转让，市、县人民政府享有优先购买权。”本案案涉工业厂房容积率仅为0.95，未达到鄂政发〔2014〕24号文件关于厂房产权分割的规定。且2015年高新区管委会出台的《高新区管委会关于加强孝感银湖科技产业园管理的意见》(孝开管〔2015〕34号)规定，入园企业需同高新区管委会签订项目投资协议书，对土地利用功能、发展项目、投资强度、税收强度有具体要求，高新区内工业类不动产办理转移登记手续需经高新区管委会出具审查意见，该《审查意见》是《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条第(八)项规定的申请房屋所有权转移登记应当提交的必要材料。答辩人据此要求原告补充高新区管委会的审查意见，符合相关法律法规的规定。且答辩人审查后认定其材料不符合《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定，决定不予登记，在办理期限内出具了《不予登记告知书》，并告知其救济手段及期限，作出行政行为程序合法。三、原告未按《不予登记告知书》补充材料，致使无法办理登记，答辩人不予办理转移登记符合法律规定。综上所述，答辩人对原告作出的《不予登记告书》事实清楚、程序合法、适用法律准确。请求法院驳回原告的诉讼请求。

  被告孝感市不动产登记中心在法定期限内向本院提交如下证据：证据一、银湖产业园建设项目查询信息，证明银湖产业园项目容积率为0.95。证据二、《不予登记告知书》，证明被告按原告申请办理不动产转移登记，因原告提交的材料不符合法律规定的要求，决定不予登记，程序合法。法律依据：《湖北省人民政府关于实施最严格节约集约用地制度的通知》(鄂政发〔2014〕24号)、《高新区管委会关于加强孝感银湖科技产业园管理的意见》(孝开管〔2015〕34号)，《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》。

  被告孝感高新技术产业开发区管理委员会辩称，一、原告购买案涉厂房的用途改变了孝感银湖科技产业园园区多层标准工业厂房的土地功能定位和土地用途性质。1.2008年12月8日，答辩人孝感高新技术产业开发区管理委员会(原孝感经济技术开发区管委会)同武汉银湖科技发展有限公司签订《孝感中小企业城项目合同书》约定，孝感银湖科技产业园的产业内容为，建设光电子、精密设备制造、汽车零部件、模具等项目产业园和科技企业孵化器，最终形成集科研、生产、服务于一体的现代化工业集群区。孝感银湖科技产业园的土地用途为工业用地，建设项目为多层标准工业厂房或量身订做多层工业厂房。2.原告以所购买的厂房为住所，在孝感市市场监督管理局登记注册湖北大钟国际贸易有限公司。该公司的经营范围为：货物及技术进出口(不含国家禁止或限制进出口的货物及技术)；计算机技术领域内的技术开发、技术咨询及技术转让：数据处理和存储服务；食品生产、加工及销售：日用品、化妆品、服装鞋帽、办公用品、体育用品、健身器材、计算机软件及辅助设备、酒、茶叶销售；商务信息咨询(不含商务调查、投资咨询和中介服务，不得从事证券、期货、理财等金融衍生产品的交易)。依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。行业分类属于批发和零售业、技术咨询服务业，不是工业。3.原告所购案涉厂房的实际用途为一楼用于出租给他人作货物仓库；二楼用于租赁，出租他人；三楼用于办公，用途是商业经营。原告并未将案涉厂房用于工业。二、根据本案事实，依据相关法律规定，案涉厂房不能办理不动产转移登记。1.《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第三款规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。2.《湖北省人民政府关于实施最严格节约集约用地制度的通知》(鄂政发〔2014〕24号)第三条第(五)规定“……多层标准厂房建成后，经所在地市、县人民政府同意，在不改变功能和土地用途的前提下，可对房产、国有建设用地使用权分割转让，市、县人民政府享有优先购买权。”第三条第(六)规定：“加强工业用地管理。严禁擅自改变土地用途，对未开发建设的工业用地，经依法批准改变用途进行经营性开发的，按原协议价格收回土地，重新招标、拍卖、挂牌出让。支持物流中心、标准厂房建设，严禁以物流中心、标准厂房、工业地产等名义建设批发零售市场和写字楼。对工业用地改变功能和土地用途，变相进行房地产开发的，房管部门不得批准商品房预售许可，国土资源部门不得分割办理土地使用权证书。”综上所述，案涉厂房的房产、国有建设用地使用权分割转让需被告孝感高新技术产业开发区管理委员会审查。因原告购买案涉厂房的用途改变了孝感银湖科技产业园园区多层标准工业厂房的土地功能和土地用途。被告孝感高新技术产业开发区管理委员会依法履行职责，不同意案涉厂房办理不动产转移登记。

  被告孝感高新技术产业开发区管理委员会在法定期限内向本院提交如下证据：证据一、《孝感中小企业城项目合同书》，证明：1.孝感银湖科技产业园园区产业内容为，建设光电子、精密设备制造、汽车零部件、模具等项目产业园和科技企业孵化器，最终形成集科研、生产、服务于一体的现代化工业集群区。2.孝感银湖科技产业园的土地用途为工业用地，建设项目为多层标准工业厂房或量身订做多层工业厂房。证据二、《国家企业信用信息公示报告》及案涉厂房现场照片，证明原告购买案涉厂房没有用于工业。

  第三人孝感银湖科技有限公司述称，一、孝感银湖科技有限公司已经具备配合办理不动产分割转移登记的条件。孝感银湖科技有限公司开发孝感银湖科技产业园项目，案涉产业园项目范围内建筑经孝感市住房保障和房屋管理局批准发给《商品房预售许可证》(孝房预售许字〔2017〕0666号)。后该公司与本案原告分别签订《商品房买卖合同》，将位于孝感市××道××号××道南侧三栋房产(66幢2层101室，66幢2层201室，66幢3层301室)及土地使用权转让给钟佳。2018年8月6日，经孝感高新技术产业开发区经济发展局出具《关于办理银湖科技工业厂房不动产预告登记和预抵押手续的意见》，业已批准为钟佳办理预售商品房买卖预告登记手续。案涉产业园项目范围内建筑买卖合法合规，现也已取得不动产权证，具备办理不动产权分割转移登记的前置条件。且孝感银湖科技有限公司积极推动配合、协助本案原告办理不动产权分割转移登记，尽到卖方的责任和义务。二、业主申请办理不动产分割转移登记满足政策条件要求。1.案涉房屋容积率符合政策要求。《湖北省人民政府关于实行最严格节约集约用地制度的通知》(鄂政发〔2014〕24号)第三条第(五)款之规定：“多层标准厂房容积率一般应达到1.2以上……鼓励和引导社会投资主体参与多层标准厂房建设经营……多层标准厂房建成后，经所在地市、县人民政府同意，在不改变功能和土地用途的前提下，可对房产、国有建设用地使用权分割转让……”根据以上要求，银湖科技产业园项目已经取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》(核字第ＫＨ18－012－001号)，载明容积率为1.3，满足容积率要求。2.办理银湖科技园厂房分割转移登记事项已经孝感市高新区管委会报请孝感市政府办公室批示，明确同意办理。2016年11月23日，孝感市政府分管领导对市国土资源局呈送的《关于孝感银湖科技科技园厂房分割转移登记的请求》已明确作出“同意转移分割登记”的批复。2017年3月10日，也就类似批复。3.本案原告未改变工业厂房功能和土地用途。三、办理分割转移登记符合行政平等原则及最新政策精神。案涉园区项目中，此前已有多户同类别业主在没有政策变动的情况下，办理了不动产转移登记手续。依照行政法同等性、平等性原则，不应以任何理由设置障碍阻扰办理分割登记。且2020年11月3日，原告已取得批复在不动产登记中心缴纳了契税等相关税费，同年2020年12月23日，已有业主取得同样的批复后办理完结不动产转移登记手续。另，《孝感市自然资源和规划局专题会议纪要》〔2022〕2号第二条第2项规定：“对规划验收核实证明明确容积率在1.2以上工业用地上建设的多层标准厂房申请分割转移登记的，按市委、市政府《关于实施‘亩产论英雄’推进土地集约高效可持续利息的工作方案》规定，直接申请办理房产、国有建设用地使用权分割登记。”最新政策表明，原告具备办理不动产权分割转移登记的条件。

  第三人孝感银湖科技有限公司向本院提交如下证据：证据一、《商品房预售许可证》《不动产权证》《关于办理银湖科技工业厂房不动产预告登记和预抵押手续的意见》《关于办理不动产转移登记申请》，证明孝感银湖科技有限公司具备配合办理本案产权分割转移登记，并积极推进办理不动产分割转移登记手续。证据二、《湖北省人民政府关于实行最严格解约集约月底制度的通知》(鄂政发〔2014〕24号)、《建设工程竣工验收规划条件合适证明》《关于孝感银湖科技有限公司银湖科技园厂房分割转移登记的请示》《关于湖北银湖科技公司请求办理厂房不动产权登记的拟办建议》，证明政策要求办理本案类别不动产分割转移登记需满足社会投资主体、容积率不改变功能和土地用途以及市、县人民政府同意等条件，现本案中已经满足相关条件。证据三、孝感市国有土地使用权公开交易见证书13号、14号。证明同类型主体在同等政策下，申请办理分割转移登记获批。证据四、《孝感市自然资源和规划局专题会议纪要》(〔2022〕2号)，证明按最新政策要求，工业厂房容积率超过1.2，可直接申请办理分割转移登记。

  经庭审质证，对于原告钟佳、舒梦提交的证据，被告孝感市不动产登记中心质证称，对证据一、证据二无异议；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，称不动产所有权的转移以登记为生效要件，该证据无法达到证明目的；对证据四无异议；对证据五的“三性”均有异议，原告未能提供原件，无法核实对真实性，且该证据中的申请人是银湖公司，不是本案被诉行政行为的行政相对人，与本案没有关联性；对证据六无异议；对证据七无异议，办理不动产分割转移登记手续，需要在高新区管委会的协助下进行；对证据八的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，该文件明确多层标准厂房在建设后需要经所在地县、市人民政府的同意才能对房产进行分割转让，因原告未取得高新区政府的同意，被告不予办理转移登记符合规定；对证据九、证据十的“三性”均有异议，无法核实其真实性，同时该会议纪要属于行政机关内部过程性公文，不具有终局性，对于不动产若干前置行政审批的问题只是提供建议，该证据无法达到原告的证明目的；对证据十一的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该证据系行政机关内部文件，应当是不予公开的，对该证据取得的合法性存疑，且不动产登记中心依据法律规定不予登记，并告知原告补正材料也符合该文件精神；对原告提交的证据十二的真实性、合法性无异议，关联性，证明目的有异议，该证据洽洽说明在高新区内办理工业内的不动产转移登记需要高新区管委会出具审查意见；对证据十三的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，该76栋建筑中包含A1-A4，4幢高层建筑，层数达26层的高层建筑，不属于鄂政发〔2014〕24号文件中规定的多层标准厂房，对于该部分不应计算到容积率之中，1-72号厂房的容积率因低于1.0，无法达到原告的证明目的；对证据十四、十五、十七的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。预告登记不等同于转移登记，本案案涉房屋因未取得高新区管委会同意，转移登记条件并未成就；对证据十六的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该会议纪要讨论的是分割登记，并非转移登记，无法到达原告证明目的。被告孝感高新技术产业开发区管理委员会对原告提交的证据一、证据二无异议；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，称买卖合同第一条约定土地用途为工业用地，第三条约定规划用途为工业；对证据四不发表质证意见；对证据七无异议，补充一点，原告购买案涉房产如果需要办理转移登记，则不能改变土地用途和厂房的功能定位(工业)；对证据八的真实性无异议，其不属于证据范畴，是国家规范性文件，对证明目的有异议，原告购买厂房改变了地用途和厂房的功能定位，不能办理转移登记；对证据十，该建议针对的67号，而原告主张的是66号，与本案没有关联性，而且建议上也说了需要依法依规办理；对证据十一的质证意见同被告孝感市不动产登记中心的质证意见一致，补充说明一点，孝开广文〔2017〕2号文件明确说明在不改变功能和土地用途的前提下，才能办理房产和用地使用权的转让；对证据十二的真实性无异议，对证明目的有异议，回函中进一步表明办理工业不动产转移登记不能改变土地的性质和功能定位；对证据十四、证据十五、证据十七的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据解决的是不动产预告登记和预抵押问题，不涉及本案所争议的不动产转移登记；对证据五、证据六、证据九、证据十三、证据十六的意见与被告孝感市不动产登记中心的质证意见一致。第三人孝感银湖科技有限公司对原告提交的证据无异议。

  对于被告孝感市不动产登记中心提交的证据，原告钟佳、舒梦质证称，对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，内容详见原告提交的证据十三的证明目的，该证据可以否定被告孝感市不动产登记中心的证据；对证据二的真实性无异议，对证明内容有异议，不予受理没有法律依据，侵害了原告的合法权益。被告孝感高新技术产业开发区管理委员会对被告孝感市不动产登记中心提交的证据无异议。第三人孝感银湖科技有限公司的质证意见同原告钟佳、舒梦的质证意见一致。

  对于被告孝感高新技术产业开发区管理委员会提交的证据称，原告钟佳、舒梦质证称，对证据一的真实性无异议，对证明内容有异议，原告购买房屋就是为了工业生产，第三人可以予以证明；对证据二的真实性、证明内容均有异议，原告购买房屋就是为了工业生产，第三人可以予以证明。被告孝感市不动产登记中心质证称无异议。第三人感银湖科技有限公司质证称，对证据一的真实性没有异议，对证明目的、关联性有异议。土地用地性质和功能在审核办理不动产转移申请时，应以土地出让合同为准。并且在第三人提交的证据中，可以证明当时征询了高新区管委会的意见，高新区管委会未提到项目合同书里面的要求；对证据二的“三性”有异议，原告购买案涉房屋确实用于工业用途，且根据国家标准，仓储用途属与工业用途。

  对于第三人孝感银湖科技有限公司提交的证据，原告钟佳、舒梦质证称无异议。被告孝感市不动产登记中心质证称，对于第一组证据中证据一、证据二、证据三的“三性”无异议，对证据四的质证意见同对原告证据五的质证意见一致，对第一组证据的证明目的有异议，因未取得高新区管委会同意，银湖科技公司不具备办理产权登记条件。对第二组证据中的证据一无异议，对证据二、证据三、证据四同对原告证据的质证意见一致；对第二组证据的证明目的不认可，在本案中不具备登记的条件。对第三组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的和关联性有异议，该证据与案涉房屋无关。对第四组证据的质证意见同对原告证据十六的质证意见。被告孝感高新技术产业开发区管理委员会质证称，对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。第一组证据中的证据一、证据二均明确载明用途是工业用地，原告购买案涉厂房并未实际用于工业生产，不符合办理转移登记的相关规定；证据三与本案没有关联性；证据四明确要求依法依规办理。对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。第二组证据中的证据一不是证据种类，是规范性文件；证据二、证据三表明办理案涉房屋的转移登记，不能改变土地的用途和功能定位；证据四与本案没有关联性。第二组证据也不能实现其证明目的。对第三组证据的真实性无异议，但与本案没有关联性。对第四组证据的质证意见同对原告证据十六的质证意见。

  本院对上述证据认定如下：1.关于原告钟佳、舒梦提交的证据。证据一钟佳、舒梦身份证明信息，能够证明原告的身份信息。证据二孝感市不动产登记中心信息查询，能够证明被告单位相关信息。证据三房屋买卖合同三份、证据四转款凭证，能够证明钟佳与孝感银湖科技公司于2019年11月26日签订三份房屋买卖合同，约定购买位于孝汉大道南侧孝感××幢××层××号××层××号××层××号。后钟佳向第三人支付部分房款，第三人向钟佳开具湖北增值税普通发票。2021年7月9日，孝感市国税局将钟佳、舒梦作为纳税人开具税收完税证明，收取钟佳、舒梦契税、印花税，证明注明房屋位置：孝汉大道38号(银湖科技产业园66幢)101、201、301，房屋面积1802.78㎡，合同签订时间2019-11-26，楼层3，房间号301，共有人舒梦、钟佳。证据五关于办理不动产转移登记的申请，能够证明第三人孝感银湖科技有限公司于2020年11月3日向孝感市国土资源局高新区分局申请办理不动产分割转移登记申请，孝感市国土资源局高新区分局在该申请书上签署“拟同意，建议依法依规办理”并加盖该分局公章。证据六孝感市不动产登记回执，能够证明被告孝感市不动产登记受理了原告、第三人的转移登记申请。证据七《孝感中小企业城项目合同书》，能够证明武汉银湖科技发展有限公司于2008年12月8日与孝感经济开发区管委会签订《孝感中心企业城项目合同书》，该合同书中约定“按照规划，可建设多层标准工业厂房，也可根据入驻企业需要量身订做多层工业厂房，在甲方孝感经济开发区管委会的协调下办理土地证分割和房产证手续”，该合同还对其他事项等进行了约定。证据八《湖北省人民政府关于实行最严格节约集约用地制度的通知》(鄂政发〔2014〕24号)，该文件与被告、第三人提交的文件一致，能够证明湖北省人民政府文件规定，多层标准厂房建成后，经所在地市、县人民政府同意，在不改变功能和用途的前提，可对房产、国有土地建设用地使用权分割转让。证据九《孝感市国土资源局局长办公会议纪要》(〔2018〕10号)、证据十《关于湖北银湖科技公司请求办理厂房不动产权转移登记的拟办建议》、证据十一《关于孝感银湖科技有限公司银湖科技园厂房分割转移登记的请示》(孝国土文〔2016〕129号)、孝开管文〔2017〕2号请示及公文处理签，并未明确指出案涉房屋可以办理转移登记，不能达成原告的证明目的。证据十二《关于工业不动产登记有关问题的回函》，能够证明2021年8月3日孝感市高新技术产业开发区管理委员会对孝感市不动产登记中心进行回函，要求凡属于高新区区域内工业类不动产需办理转移登记手续的，需经高新区管委会出具审查意见。证据十三《建设工程竣工规划条件证明》，能够证明孝感银湖科技有限公司建设的银湖科技产业园厂区整体竣工验收(共76栋建筑)，建设工程分项目为1－72号厂房，Ａ1-Ａ4楼，容积率为1.32。证据十四《孝感国家高新区收文处理签》、证据十五《关于办理银湖科技工业厂房不动产预告登记和预抵押手续的意见》、证据十六《孝感市自然资源和规划局专题会议纪要》〔2022〕2号、证据十七、孝感银湖科技产业园入园民营企业现有待办银行按揭预告登记预抵押统计表(第一批未完待续)，均不能证明案涉房屋符合办理转移登记的条件。2.关于被告孝感市不动产登记中心提交的证据。证据一银湖产业园建设项目查询信息，显示建设项目名称为银湖产业园73－77＃厂房，与案涉厂房无关，本院不予采信。证据二《不予登记告知书》，能够证明被告孝感市不动产登记中心对原告钟佳提交的案涉厂房转移登记申请不予办理，并释明了原因。对于被告孝感市不动产登记中心提交的依据《湖北省人民政府关于实行最严格节约集约用地制度的通知》(鄂政发〔2014〕24号)、《高新区管委会关于加强孝感银湖科技产业园管理的意见》(孝开管〔2015〕34号)，本院依法予以采信。3.关于被告孝感高新技术产业开发区管理委员会提交的证据。证据一《孝感中小企业城项目合同书》，能够证明孝感银湖科技产业园园区产业内容为现代化工业集群区，建设项目为多层标准工业厂房。证据二《国家企业信用信息公示报告》及案涉厂房现场照片，能够证明原告购买案涉厂房没有用于工业生产。4.关于第三人孝感银湖科技有限公司提交的证据。第一组证据《商品房预售许可证》《不动产权证》《关于办理银湖科技工业厂房不动产预告登记和预抵押手续的意见》《关于办理不动产转移登记申请》，能够证明第三人于2017年11月17日就孝感银湖科技产业园63－68号楼办理商品房预售许可证，但不能证明案涉房屋符合转移登记条件。第二组证据《湖北省人民政府关于实行最严格节约集约用地制度的通知》(鄂政发〔2014〕24号)、《建设工程竣工验收规划条件核实证明》《关于孝感银湖科技有限公司银湖科技园厂房分割转移登记的请示》《关于湖北银湖科技公司请求办理厂房不动产转移登记的拟办建议》，能够证明案涉厂房办理转移登记的条件之一是需要所在地市、县人民政府同意，本案不符合相关条件。第三组证据与本案无关，本院不予采信。第四组证据不能证明案涉房屋符合办理转移登记的条件。

  经审理查明，2019年11月26日，原告钟佳、舒梦作为共同购买人，以原告钟佳的名义与第三人孝感银湖科技有限公司签订了三份商品房买卖合同(合同编号分别为：ＸＧ1700660031；ＸＧ1700660033；ＸＧ1700660035),购买该公司位于孝感市××道××号××道××幢××层××室××层××室××层××室的工业厂房，原告按照约定支付房款，第三人孝感银湖科技有限公司向原告开具了增值税票据。2021年7月9日，原告向被告孝感市不动产登记中心申请为上述购买的厂房办理转移登记手续，被告孝感市不动产登记中心于当日向原告钟佳出具编号为xxx《不予登记告知书》。该告知书载明：“因《湖北省人民政府关于实施最严格节约集约用地制度的通知》(鄂政发〔2014〕24号)第三条第五款要求(多层标准厂房建成后，经所在地市、县人民政府同意，在不改变功能和土地用途的前提下，可对房产、国有建设用地使用权分割转让，市、县人民政府享有优先购买权)，及2015年高新区管委会出台的《关于加强孝感银湖科技产业园管理的意见》(孝开管〔2015〕34号)文件规定，入园企业需同高新区管委会签订项目投资协议书，对土地利用功能、发展项目、投资强度、税收强度有具体要求。因此，需要补充高新区管委会的审查意见，我中心方可办理不动产登记。”原告钟佳、舒梦对该告知书不服，向本院提起行政诉讼。

  另查明，2008年12月8日，孝感经济开发区管委会作为甲方与乙方武汉银湖科技发展有限公司签订《孝感中小企业城项目合同书》，该合同书载明“……项目内容：按照整体规划，建设光电子、精密设备制造、汽车零部件、模具等项目产业园和科技企业孵化器，最终形成集科研、生产、服务于一体的现代代工业集群区。……按照规划，可建设多层标准厂房，也可根据入驻企业需要量身订做多层工业厂房，在甲方的协调下办理土地权证分割和房产权证手续。”2018年12月18日，孝感市城乡规划局、孝感高新技术产业开发区规划委员会办公室向孝感银湖科技有限公司颁发了核字第KH18-012-001号《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》，内容为：建设单位孝感银湖科技有限公司，建设项目名称银湖科技产业园厂区整体竣工验收(共76栋建筑)，建设位置文昌大道以北、万山路以东，建设工程规划许可证编号KA09-012-003.KA11-010-001.KA16-003-002.KA16-001-003.KA12-008-001.KA17-007-009.容积率1.32，使用性质工业，总建筑面积363364㎡，建设工程分项名称1-72号厂房，地上1-3层，使用性质工业；A1-A4楼，地上1-26层，地下1层，使用性质工业。

  还查明，2014年4月24日，湖北省人民政府发布《湖北省人民政府关于实施最严格节约集约用地制度等的通知》(鄂政发〔2014〕24号)。该文件第三条第五项规定：“……多层标准厂房建成后，经所在地市、县级政府同意，在不改变功能和土地用途的前提下，可对房产、国有建设用地使用权分割转让，市、县人民政府享有优先购买权。……”2015年9月30日，被告孝感高新技术产业开发区管理委会员印发《高新区管委会关于加强孝感银湖科技产业园管理的意见》(孝开管〔2015〕34号)，该《意见》要求不得擅自改变工业用地用途，不得擅自改变建设规划，并设置了入驻企业的条件，明确了入驻程序，在“规范产权办理”中明确园区房屋的受让(租赁)人应为“经认定的企业总部的非自然人、符合工业区入驻条件的企业法人”。

  本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”之规定，孝感市不动产登记中心具有办理其辖区内不动产登记的职能。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：……(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；……(八)其他必要材料。”《湖北省人民政府关于实施最严格节约集约用地制度的通知》(鄂政发〔2014〕24号)第三条第五款规定“……，多层标准厂房建成后，经所在地市、县人民政府同意，在不改变功能和土地用途的前提下，可对房产、国有建设用地使用权分割转让，市、县人民政府享有优先购买权……。”原告购买房屋属于多层标准厂房，被告孝感市不动产登记中心要求原告钟佳、舒梦提交相应批准文件，符合上述法律规定。

  根据《孝感市机构编制委会员关于印发〈中共孝感高新技术产业开发区工作委员会孝感高新技术产业开发区管理委员会主要职责内设机构和人员编制规定〉的通知》(孝编文〔2014〕1号)、《中共孝感市委机构编制委员会关于印发孝感高新技术产业开发区党工委管委会及所属事业单位职能配置、内设机构和人员编制规定的通知》(孝编文〔2022〕131号)规定，被告孝感高新技术产业开发区管理委员会作为孝感市人民政府的派出机构，负责管理高新区经济、行政事务。本案案涉房屋位于被告孝感高新技术产业开发区管理委员会辖区范围内，属于工业用地用途的多层标准厂房，根据《湖北省人民政府关于实施最严格节约集约用地制度的通知》(鄂政发〔2014〕24号)文件规定，该管理委员会具有对多层标准厂房建成后分割转让进行审批的职能。从上述文件第三条第五款规定来看，案涉房屋办理转移登记必须满足两个条件：一是被告孝感高新技术产业开发区管理委员会同意；二是不改变功能和土地用途。也即被告孝感高新技术产业开发区管理委员会是否同意，是其行使行政职权、履行管理职责的体现，依法具有决定权。根据双方2008年12月8日签订的《孝感中小企业城项目合同书》，以及《高新区管委会关于加强孝感银湖科技产业园管理的意见》(孝开管〔2015〕34号)规定，被告孝感高新技术产业开发区管理委会员应当审查银湖科技园区房屋受让(租赁)人的资质条件、有无改变工业用地用途等事项。其在审查过程中，认定案涉房屋用途不符合办理转移登记的条件，并不予出具同意办理案涉房屋转移登记的批准文件，符合法律规定。

  综上所述，被告孝感市不动产登记中心以原告钟佳、舒梦未提交被告孝感高新区管委会的审查意见为由，不予办理转移登记，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法；被告孝感高新技术产业开发区管理委会员经审查对案涉房屋不予出具批准同意的文件，亦并无不当。原告钟佳、舒梦的诉讼请求不能成立，依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：

  驳回原告钟佳、舒梦的诉讼请求。

  案件受理费50元，由原告钟佳、舒梦负担。

  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审 判 长 王友根

人民陪审员 胡进文

人民陪审员 杨 丹

二〇二三年六月五日

书 记 员 黄江南