浙江省桐庐县人民法院
民事判决书
（2022）浙0122民初3585号
原告：鲍成锋。
原告：赵文思。
二原告共同委托诉讼代理人：李凌峰、申屠晓娟，浙江某某茂律师事务所律师。
被告：杭州圆宁科技有限公司，住所地：桐庐县桐庐经济开发区站西路181号综合楼568室。
法定代表人：罗帅，公司董事长。
委托诉讼代理人：白筱靖。
原告鲍成锋、赵文思与被告杭州圆宁科技有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年10月9日立案受理，依法由审判员 游荣华适用简易程序，于10月25日公开开庭进行了审理，原告赵文思及委托诉讼代理人李凌峰、申屠晓娟，被告杭州圆宁科技有限公司的委托诉讼代理人白筱靖到庭参加诉讼。同年11月22日，本院裁定本案转入普通程序合议庭审理，依法组成合议庭于12月5日公开开庭进行了审理。原告赵文思及委托诉讼代理人申屠晓娟，被告杭州圆宁科技有限公司的委托诉讼代理人白筱靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍成锋、赵文思向本院提出诉讼请求：1．被告赔偿原告损失104400元（按房屋总价款5％计算）；2．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告在桐庐县东兴路与320国道交叉口西北侧开发建设、销售名为圆尊府的商品房楼盘。2021年5月开始，被告为促进该楼盘房屋销售，通过委托广告公司发布户外广告及自行通过纸质宣传单页、电子广告图片、灯箱广告、视频等形式进行宣传。被告为了突出地理位置优势、交通便利等优点，提升商品房竞争力和价格，发布城市之芯项目在建的广告，但实际城市之芯项目至今尚未开工建设，而且被告明知该项目在2021年9月17日已处于暂停情况下，仍未对广告宣传进行调整，继续对外发布城市之芯的相关广告。另外，在房屋未实际售罄的情况下，被告对外宣传房屋售罄，以制造房源紧张的假象。受被告虚假宣传的影响，原告向被告购买圆尊府11幢1单元201室房屋，双方于2021年11月3日签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，房屋建筑面积113.21平方米，总价款208.8万元，原告已付清了全部购房款。2022年5月12日，桐庐县市场监督管理局经调查后认定，被告存在发布房源信息失实及对规划建设中的交通、其他市政条件作误导宣传的广告行为，作出桐市监处罚［2022］25号行政处罚决定书，责令被告改正，并在楼盘售楼处张贴公告消除影响持续七天，并决定处以罚款160000元，上缴国库。商品房属于特殊类型的商品，其价值不仅取决于房屋本身，区域配套设施和环境因素也对房屋价格具有不同程度的影响。被告从房屋销售宣传中获取利益，也应依法对其不当的销售宣传行为对购房人所造成的损失承担相应的法律责任。本案应适用《民法典》第五百条规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，由被告对原告的损失承担赔偿责任。
原告鲍成锋、赵文思为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1．《浙江省商品房买卖合同（预售）》，证明原告向被告购买圆尊府11幢1单元201室房屋，建筑面积113.21平方米，房价208.8万元；
2．购房发票，证明原告已经支付购房款；
3．城市之芯节点改造工程项目暂缓实施的情况说明，证明：（1）隧道上方建造公园为概念设计方案，未在G320沪瑞线桐庐东兴路平改立（城市之芯节点改造）工程项目设计范围内；（2）城市之芯节点改造工程已于2021年9月发布终止招标工作，项目尚未开工建设；
4．城市之芯节点改造工程土建施工终止招标公告，证明2021年9月17日，富春未来城开发建设公司发布终止城市之芯节点改造工程土建施工招标公告；
5．被告置业顾问微信朋友圈发布的广告，证明：（1）被告的销售人员一直在发布城市之芯在建、圆尊府=城市之芯、圆尊府一号楼前面中央大花园等虚假信息，未如实标注城市之芯项目的情况，在明知该项目已暂停的情况下，仍进行虚假宣传；（2）被告为营造热销现象，其置业顾问在朋友圈发布1某、11某楼已经售罄，但实际截止至2022年3月18日，该楼盘1某、11某楼尚未售罄；
6.11月30日及12月18日照片、视频，证明政府已经停止对城市之芯项目招标后，被告仍在其售楼大厅里面展示宣传城市之芯的广告资料，被告在售楼处的电视机里播放有城市之芯节点改造及相关效果图内容的视频；
7．行政处罚决定书，证明：（1）被告在明知城市之芯尚未开工建设的情况下，发布城市之芯在建内容的广告；（2）在城市之芯项目已暂停的情况下，未对广告内容进行调整，然后继续宣传该项目内容；（3）被告在1某、11某楼房屋实际未售罄的情况下，通过置业顾问朋友圈发布首开售罄等内容的电子广告，但实际截止至2022年3月18日，该2幢楼房屋均尚未售罄，营造首开房屋热卖的现象；（4）被告因其误导宣传的广告行为，被桐庐县市场监督管理局作出行政处罚；
8.2022年1月透明售房网关于圆尊府房价的信息，证明圆尊府房价一直下跌，1月备案均价18226元／平方米；
9.2021年6月21日透明售房网关于圆尊府房价的信息，证明案涉房屋备案单价为20273.17元／平方米，总价为2295125.58元；
10．照片，证明目前圆尊府楼盘价格15760元／平方米起。
被告杭州圆宁科技有限公司答辩称，被告不同意原告的所有诉讼请求。理由如下：1．根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。可见，商品房的销售广告和宣传资料必须同时满足三个条件，即开发规划范围内、有具体的说明和允诺、对订立合同和价格有重大影响，才能构成要约。因此，被告灯箱广告宣传、微信宣传、图文宣传的城市之芯项目是规划范围外的市政工程，该宣传内容不构成要约，实属要约邀请，并非合同内容，对双方不具有约束力；2．原、被告双方签订商品房认购协议及购房确认书，在双方存在书面协议的情况下，确定双方当事人的权利义务，应当根据双方的书面协议。商品房认购协议第十一条约定，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌等载体中的图片、数据、说明等仅作参考，买卖双方的权利义务以本协议、商品房买卖合同及签约文件书面约定为准。案涉合同已经明确排除了广告、灯箱宣传等广告内容作为合同条款，且原告已经对提示条款审慎查阅，自愿接受书面协议的约定。因此，原告不应当依据广告内容要求被告承担赔偿责任；3．原、被告双方于2021年7月签订了商品房认购协议，当时城市之芯项目并没有发生变化。广告视频、文件等内容输出均属事实，并无误导宣传的行为，且该系列广告已做了免责提示，提示买受人对周边市政条件的变化，应当有注意义务，出卖人不再另行通知，故在原、被告之间的买卖关系中，被告自始至终都不存在误导宣传的行为，没有理由要求被告承担原告所诉的赔偿损失的责任；4．被告发布的售罄广告虽存在数据不实，但与原告购买行为、购买价格没有直接的因果关系。原告主张的损失没有事实和法律依据，且损失金额的由来也没有任何支撑，故被告不予认可。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告杭州圆宁科技有限公司为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1．商品房认购协议，证明：（1）被告认购房屋时，城市之芯项目规划未变更；（2）协议第十一条约定，广告、灯箱及图片数据等均不构成双方权利义务的约束；
2．不动产权证书，证明城市之芯项目不在案涉商品房开发项目红线内；
3．《浙江省商品房买卖合同（预售）》，证明2021年11月3日原、被告双方签订合同时晚于售罄消息发布两个月；
4．微信工作群消息，证明2021年9月原告已经不再继续发布城市之芯项目规划，已做到了谨慎发布广告的义务；
5．广告宣传单，证明是邀约邀请，不是要约，且广告已做免责提示，对双方不具有约束力；
6．微信聊天记录，证明原、被告从未沟通过城市之芯项目、房屋售罄等内容，被告没有对买房的购买意愿做出任何误导；
7．桐庐发布，证明迄今为止官方对城市之芯项目的规划也未取消，被告发布错误消息系基于对政府的信赖；
8．裁判文书，证明红线外规划的变动不影响房屋买卖合同的效力，且开发商不存在违约行为；
9．购房确认书，证明规划变动被告不承担责任。
对于原告提供的证据，被告质证认为，证据1的真实性和证明目的予以认可；证据2的真实性和证明目的予以认可；证据3的真实性予以认可，但证明目的不予认可。因为该文件只是说暂缓实施并终止招标，但并未说终止该工程；证据4的真实性和证明目的予以认可；证据5的真实性予以认可，被告员工胡田田在6、7月间发布的信息确实是存在，但证明目的不予认可。因为当时城市之芯项目还没有变化，所以该信息是真实的。售罄消息属于虚假宣传的证明目的不予认可。因为行政处罚中说明是有信息存在不实，但并不构成虚假宣传；证据6的真实性和证明目的予以认可，因为该照片和视频确实是因为工作有疏漏，没有及时在现场撤掉；证据7的真实性予以认可，但证明目的不予认可。行政处罚决定书处罚的是被告在市场行为中是否有违法广告，违反广告法以及不正当竞争法或者是行政管理规定等一系列的法律法规而产生的处罚决定，与原、被告之间双方的商品房买卖合同关系是没有关联性的，因此证明目的不予认可；证据8的真实性予以认可，但证明目的不认可。房屋价格较原告购买时整体可能存在价格下跌，但并不能证明被告广告宣传与房屋的价格下跌有任何的直接因果关系；证据9的真实性予以认可，但证明目的不予认可，该透明售房网上，明确写明该价格并非实际价格。开发商实际销售价格是不高于备案价的，所以说该价格与房屋的实际价格包括原告所述的损失的依据均没有关联性；证据10的真实性予以认可，但证明目的不予认可，因为房屋都是一房一价，且开发商也注明了是15760元／平方米起，并非代表是房屋销售均价，或者说所有房屋售价都是这个价格，也与本案所说的价格没有关联性。
对于被告提供的证据，原告质证认为，证据1的三性无异议，证明目的有异议。对于“隧道上方建造公园”仅是概念设计方案，但被告一直是以“中央花园”作为重点宣传。另外在双方2021年7月31日签订商品房认购协议至2021年11月3日签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》期间，被告从未停止过宣传城市之芯项目，在售楼大厅里面也没有将有关城市之芯项目的图片、视频等撤架，包括销售人员的宣传也是一直在强调城市之芯项目，对双方签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》具有重大影响。商品房认购协议是由被告提供的格式合同，该合同第十一条免除被告责任，根据《民法典》第四百九十六条的规定，“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”该格式条款对原告不成立；证据2的三性无异议，但城市之芯项目紧邻圆尊府楼盘，对圆尊府项目的价格会产生很大的影响。被告前期一直将城市之芯项目作为重点内容进行宣传，一直强调从业主的房屋内可以看到隧道上方的花园。房屋的价值不仅是由其本身的物理属性所决定，也受所处的位置、周边的配套设施、视野、采光、户外环境等影响。国道如果下移，并在隧道上方建造花园，对于业主而言，交通上肯定更为便利，而且户外绿化的品质也会有本质的区别；证据3的三性无异议。但对证明目的有异议。行政处罚决定书认定的发布售罄消息时间是2021年6月25日至2021年7月29日期间，原告支付5万元定金的时间恰恰是2021年7月29日，2021年7月31日双方签订商品房认购协议。原告在与被告协商订立合同的过程，也即是被告虚假宣传11某楼商品房售罄消息期间；证据4三性不认可。根据原告提供的证据6-7反映的事实，截止至2022年1月，楼盘售楼处电视机中仍在播放有关城市之芯节点改造及相关内容的视频，说明被告仍然在继续恶意发布虚假广告，销售也在作城市之芯对项目利好的讲解；证据5真实性、关联性无异议，广告的内容违反《房地产广告发布规定》的相关规定，免责提示不明显，对消费者产生误导，不能免除广告发布者的责任；证据6真实性无异议，证明目的有异议。原告通过户外的广告、微信朋友圈的广告了解到圆尊府项目，在售楼部听了置业顾问的介绍后，决定购买这套房子，并且在7月29日付了定金后，才加的置业顾问的微信，销售也马上邀请其参加业主生日宴。销售对该项目的介绍主要是在售楼部，这也符合常理，因为售楼部里有沙盘、视频的演示，原告已经付了定金后，在微信上置业顾问自然不必再对该项目进行介绍了；证据7的三性无异议，证明目的有异议。桐庐发布上对城市之芯项目的介绍仅是说桐庐东兴路平改立工程方案通过，但在被告发布的信息为城市之芯项目在建。另外桐庐发布对该项目的介绍从未提及任何隧道上方花园内容，但被告却宣称从房间内可以看到花园，并将大花园、无遮挡作为一个卖点进行宣传。另外，目前政府对城市之芯项目的土建及监理已经终止招标，但被告得知该消息后仍然在继续发布有关城市之芯项目的广告。被告的宣传是违反《房地产广告发布规定》第四条的规定，在与买方订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假情况；证据8真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。被告在订立合同过程中存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假情况，致原告造成损失，违反先合同义务，应承担赔偿责任；证据9的三性无异议，证明目的有异议。配套设置是否建成虽然并非由被告决定，但被告不得“对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”。被告在发布广告及对客户介绍该楼盘时，对城市之芯项目作了虚假的宣传，而且有城市之芯项目及隧道上方花园的加持，必然对房价产生利好影响，也对业主是否购买该楼盘房屋产生影响。被告在订立合同过程中故意隐瞒重要事实并提供虚假情况，而且从城市之芯项目中获得房价的溢价收益，对此应对购房人的损失进行赔偿。
本院认证认为，原告提供的证据，被告对其真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认；被告提供的证据1-3，原告对其三性均无异议，本院予以确认；证据4，根据原告提供的证据7查明的事实，真实性予以确认；证据5-6，原告对其真实性无异议，真实性予以确认；证据7、9，原告对其三性均无异议，本院予以确认；证据8，原告对其真实性、合法性无异议，真实性、合法性予以确认。
根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2021年7月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房认购协议，协议约定：买受人预约购买出卖人开发的坐落于杭州市桐庐县圆尊府项目11幢1单元201室商品房；该商品房按照建筑面积计价，单价为20273.17／平方米，总房价款约为2295126元；买受人知悉并接受出卖人任何雇佣的人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员，如有）所出具或签署的与“《商品房买卖合同》及签约文件”有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或示范区、样板房、展示间、楼盘模型、售楼书或其他载体中的所有图片、数据、说明等仅作参考，买卖双方的权利义务以本协议、“《商品房买卖合同》及签约文件”书面约定为准。买受人不得以广告、售楼书、样板房等的相关内容及效力作为拒绝签订“《商品房买卖合同》及签约文件”的事由；在签订本认购协议前，买受人已认真阅读了本认购协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本认购协议各条款的含义，知悉双方的权利义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本认购协议。协议还对其他事项作出约定。同日，原告签署购房确认书，载明：本着诚实销售、尊重及保障您知情权的原则，出卖人（即杭州圆宁科技有限公司）已要求全体置业顾问向您真实、客观、准确地介绍［圆尊府］项目（以下简称本项目），但为避免由于口头传递造成信息不完全或偏差，为此请您对本项目相关情况作如下确认，请仔细了解后再予以选购并签署《商品房买卖合同》。第1项关于本区位的确认1.1请您在选购前自行对项目周边的环境情况进行实地踏勘了解。出卖人对项目周边仅能做大致了解和介绍，无法保证该等信息完全和准确，如本项目用地红线外配套设施（如交通、医疗、教育等市政、商业或公共配套等）未建成或者未投入运营情形或者周边环境发生改变的，出卖人不承担责任……第2项关于销售道具的确认2.1楼书、折页、沙盘、模型、示范区、样板房、装修体验馆、电子资料、报广、网络讯息等广告宣传资料均属于要约邀请，系提前制作且内容未及时更新，不构成要约或承诺……。同年11月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）就案涉房屋签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，合同约定：案涉房屋为全装修住宅，预测建筑面积113.21平方米；按照建筑面积计算，单价为18443.6元／平方米，总价款为2088000元，其中装修部分价款为373593元；买受人应当于2021年11月3日前支付首期房价款1288000元，剩余房款800000元由买受人申请贷款支付；出卖人应当在2023年11月30日前向买受人交付该商品房。合同还对其他事项作出约定。上述房价系原告首付六成而享受91折优惠后的房价。原告于2021年9月14日、11月3日分别支付1048000元、240000元，合计1288000元。其他购房款办理按揭贷款方式支付。
城市之芯项目不在圆尊府楼盘开发规划范围（俗称红线）内，桐庐发布根据桐庐县交通运输局提供的文字、图片于2021年4月9日公布该项目，载明：该项目为2021年桐庐县政府投资项目等。2021年9月17日，招标人桐庐县富春未来城开发建设有限公司向招标文件持有者发布G320沪瑞线桐庐东兴路平改立（城市之芯节点改造）工程土建施工终止招标公告，载明：根据招标文件及相关规定，因本项目涉及G320桐庐段交通规划布局调整需要，招标人--桐庐县富春未来城开发建设有限公司决定终止本次招标。投标人如已递交投标保证金或保函的，招标人将于终止公告发布后开始退还给投标人，请投标人及时联系招标人。2022年1月27日，浙江省桐庐经济开发区管理委员会向咨询G320沪瑞线桐庐东兴路平改立（城市之芯节点改造）工程项目情况的胡女士出具关于G320沪瑞线桐庐东兴路平改立（城市之芯节点改造）工程项目暂缓实施的情况说明，载明：工程项目起点为宝心路以东（ZK293＋600），项目终点为梅林路以西（ZK296＋100）。主线段设置一座明挖隧道，下穿尹家路、东兴路及洋洲路，隧道上方建造公园为概念设计方案未在G320沪瑞线桐庐东兴路平改立（城市之芯节点改造）工程项目设计范围内；G320沪瑞线桐庐东兴路平改立（城市之芯节点改造）工程于2021年9月发布终止该项目土建施工及监理招标工作，截止目前尚未开工建设。
2022年1月18日至1月21日，圆尊府多名业主向桐庐县市场监督管理局举报，称被告发布的楼盘销售广告中宣称城市之芯项目处于在建状态，但实际该项目未在建及2021年6月25日被告置业顾问在微信朋友圈发布含1某11某现已售罄等内容的广告，但实际该2幢楼房屋在当天并未销售完。桐庐县市场监督管理局经立案调查后，于5月12日作出桐市监处罚［2022］25号行政处罚决定书，查明如下事实：2021年5月，当事人（即被告，下同）将一含有“未来城芯入手圆尊府的九大理由……3城市之芯链接多元场景320国道下穿，形成立体式空间感受……”等内容的灯箱广告置于售楼处，并配置一张“城市之芯”项目效果图，进行宣传。2021年7月，当事人将另一灯箱广告置于售楼处对外宣传，广告内容含有“尊踞城市之芯坐享土拍红利圆尊府咫尺城市之芯抢占桐庐融杭时代利好320国道东兴路平改立工程预计于2021年8月开工。通过打造“城市之芯”，解决产城融合问题……“城市之芯”信息来源于桐庐发布《通过。总投资9.6亿，计划六月开工。桐庐这里要打造“城市之芯”》”等文字，并配有两张“城市之芯”项目效果图。同时，当事人还在该楼盘售楼处摆放一台电视机，循环播放“城市之芯节点改造”及相关效果图的内容。2021年7月7日、7月8日，当事人通过其置业顾问的微信朋友圈对外发布含有“……城市之芯（在建）全面焕新版块价值”“……城市之芯（在建）等配套云集……”等内容相关电子广告。2021年8月中旬，当事人安排工作人员在本县大润发超市分发含有“富春未来城芯（在建）”“约9.6亿巨资城市之芯（在建）”“桐庐通过打造城市之芯（在建），全面焕新版块价值……”等内容的纸质宣传单页。2021年9月底，当事人得知城市之芯项目暂停，虽在“圆尊府--客户沟通”微信群（系当事人内部工作群）中通知对城市之芯项目不再输出，但截止至2021年12月18日，前述两处灯箱广告仍被置于该楼盘售楼处进行宣传，截止至2022年1月16日该楼盘售楼处的电视机中也仍在播放有关“城市之芯节点改造”及相关效果图内容的视频。2021年6月25日至2021年7月29日期间，当事人通过圆尊府楼盘置业顾问的微信朋友圈发布含有“首开旗胜热销罄城1某11某现已售罄”“……首开售罄融创现象……”等内容的电子广告。经核实，该楼盘1某楼共有房屋128套房屋（包含2套精装样板房和1套工艺展示房），11某楼共有132套房屋。……1某和11某楼的房屋除2套精装样板房和1套工艺展示房外，227套房屋于2021年6月30日前完成认购，19套房屋属于工抵房，剩余11套房屋当事人无法提供材料以证明完成认购。同时，经本局就该楼盘1某、11某楼的房屋的销售情况向桐庐县住房和城乡建设局协查，显示截止至2022年3月18日，该楼盘1某楼完成网签91套、11某楼完成网签109套。该局认为，当事人为展示楼盘形象，突出楼盘地理位置优越、交通便利等优点，提升商品的竞争力，在广告宣传中，未根据实际情况如实标注城市之芯项目的情况，并在明知城市之芯项目已暂停的情况下，未及时对广告宣传进行调整，继续对外发布相关广告。同时，为营造首开房屋热卖的现象，在1某、11某房屋实际未售罄的情况下，对外宣传房屋售罄。当事人的行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第（四）项“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”的规定，属发布房源信息失实及对规划或者建设中的交通、其他市政条件作误导宣传的广告违法行为。该局根据《中华人民共和国广告法》的相关规定，作出如下处罚：责令当事人改正，并在楼盘售楼处张贴公告消除影响持续七天，并决定处以罚款160000元，上缴国库。
另查明，透明售房网2021年6月21日公布的案涉房屋备案单价为20273.17元／平方米，其中企业承诺装修价格3300元／平方米，总价2295125.58元。该网2022年1月公布的圆尊府房屋备案均价为18226元／平方米。目前，圆尊府楼盘广告宣传单价为15760元／平方米起。
本院认为
本院认为，原告主张被告在与其签订商品房购买合同期间发布房屋售罄的虚假信息，隐瞒城市之芯项目停止招标等对房屋价格有重要影响的信息，依照《中华人民共和国民法典》第五百条第（二）项的规定，被告应对原告的损失承担赔偿责任。上述法律规定系关于缔约过失责任的规定。缔约过失责任是一方当事人因违反先合同义务而造成对方信赖利益损失所应承担的民事责任。一般认为，缔约过失责任成立须具备下列条件：（1）缔约人在缔约过程中违反先合同义务；（2）缔约相对方受有损害；（3）违反先合同义务与损害有因果关系；（4）违反先合同义务方存在过错。具体到本案中，案涉商品房认购协议约定：出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或示范区、样板房、展示间、楼盘模型、售楼书或其他载体中的所有图片、数据、说明等仅作参考，买卖双方的权利义务以本协议、“《商品房买卖合同》及签约文件”书面约定为准。购房确认书中更是载明：请您在选购前自行对项目周边的环境情况进行实地踏勘了解。出卖人对项目周边仅能做大致了解和介绍，无法保证该等信息完全和准确，如本项目用地红线外配套设施（如交通、医疗、教育等市政、商业或公共配套等）未建成或者未投入运营情形或者周边环境发生改变的，出卖人不承担责任。被告对上述条款也通过黑体加粗确认条款尽到了特别提示和说明义务。原告作为签订案涉商品房买卖合同的民事主体，在签订案涉合同前，其理应对包括但不限于案涉房屋周边环境等因素进行充分的实地察看与了解，且商品房价格涨跌是受当前房地产市场的多种因素影响。桐庐县市场监督管理局虽对被告的广告违法行为进行了行政处罚，但不同的部门法规范调整的法律关系不能等同，桐庐县市场监督管理局的认定结论是从行政管理的角度，依据有关行政法律法规的规定进行审查后作出的，对于被告是否需因行政违法行为承担民事赔偿责任，仍需依据相关民事法律法规的规定进行分析认定。综上所述，被告并未违反先合同义务，也不存在过错，且案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》成立有效，故被告不应承担缔约过失责任，原告的诉讼请求本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第五百条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2022年3月22日最高人民法院审判委员会通过）第九十条的规定，判决如下：
驳回原告鲍成锋、赵文思的诉讼请求。
案件受理费2388元，由原告鲍成锋、赵文思负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。
审判长：游荣华
人民陪审员：姚红英
人民陪审员：盛小飞
二Ｏ二三年十月二十七日
书记员：邵丽华