上海市浦东新区人民法院

民事判决书

（2023）沪0115民初6990号

原告：王小双，女，1990年8月22日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。

委托诉讼代理人：窦少武，万商天勤（上海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何山，万商天勤（上海）律师事务所律师。

被告：上海康桥房地产开发经营有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区康桥东路1号。

法定代表人：郭飞鸣，执行董事。

委托诉讼代理人：王冰，江苏谋盛（宜兴）律师事务所律师。

原告王小双与被告上海康桥房地产开发经营有限公司（以下简称康桥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2023年1月4日立案后，依法适用简易程序审理，分别于2023年8月4日、9月27日公开开庭进行了审理。原告王小双的委托诉讼代理人何山，被告上海康桥房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人王冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王小双向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金人民币83,738.18元，自2020年8月1日起至2020年11月17日止，以6,542,045元为基数每日万分之一，超过90天的按日万分之二，超过180天的按日万分之三计算；二、判令被告向原告支付自2021年5月12日起至原告实际取得房屋不动产权证之日止的逾期办理不动产权证的违约金，自2021年5月12日起至2021年7月10日止，以6,542,045元为基数，按每日万分之一计算；自2021年7月11日起至原告实际取得房屋不动产权证之日止，以6,542,045元为基数，按每日万分之二计算；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年4月1日，原告与被告康桥公司签订《上海市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），原告向被告购买位于上海市浦东新区XX路XX弄XX苑XX号XX层XX室房屋（以下简称系争房屋）。合同对房屋的价格、交付时间、产权过户等均进行了详细约定，后原告按照被告要求支付了房款，被告向原告开具相关收据，但被告未按合同约定交付房屋、配合原告办理系争房屋的不动产权证，应当承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，原告诉至法院，望判如所请。

被告康桥公司辩称，1.2022年经相关程序，被告法定代表人已由“沈某”变更为“郭飞鸣”，但公司仍在沈某实际控制下，现任法定代表人郭飞鸣，至今未能接收到公司证照、财务资料，因此原告起诉的商品房预售合同关系的真实性、合法性、履行情况、收据的真实性有赖法院查明事实，由法院认定。但该笔销售存在异常，系沈某擅自出售，收款账户虽为被告账户，却并非合同第六条指定的监管账户，因此无法确定该款项是否为购房款。无法排除原告与被告、沈某之间存在其他的法律关系。即使支付的是购房款，由于未入监管账户，证明原告未按约履行合同约定付款义务，其履行存在瑕疵，导致本应用于房屋建设等监管使用的款项未获得监管，影响房屋交付及注销债权人抵押登记，对于逾期交房、逾期办证也存在过错。2.被告目前正在依法行权尽快获取公司相关印章等，解决逾期交房、逾期办证、以及房屋质量的善后问题，维护业主合法权益。同时配合查明被告被诉的26个民间借贷案件金额高达3.5亿元的实际情况。现法院已查明其中17件涉及虚假诉讼被驳回。综上，要求法院依法判决。

本院查明

本院经审理认定事实如下：2020年3月23日，原告向被告支付系争房屋购房定金100,000元。2020年4月1日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋暂定总价款为6,542,045元。合同第十条约定，甲方承诺在2021年1月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2020年7月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。甲方逾期九十天未按合同约定交付房屋的，自九十一天起按乙方已付房款的日万分之二支付违约金，甲方逾期一百八十天仍未按合同约定交付房屋的，自一百八十一天起按乙方已付房款的日万分之三支付违约金。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起10天内，由双方依法向上海市XX中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。该合同补充条款一第5条约定：乙方未按本合同第十四条约定办理有关手续，逾期六十天的，自六十一天起按房屋总价的日万分之一支付违约金；逾期一百二十天的，自一百二十一天起按房屋总价的日万分之二支付违约金；甲方未按本合同第十四条约定办理有关手续，按照对等原则承担违约金。

合同附件一付款方式和付款期限：按时间付款。付款方式：一次性付款。贷款方式：不贷款。1、乙方于2020年4月1日与甲方签约，并付首付房款计人民币2,292,045元；（大写）：贰佰贰拾玖万贰仟零肆拾伍元整。2、乙方于2020年6月15日前应支付房款计人民币4,250,000元；（大写）：肆佰贰拾伍万元整。

《预售合同》签订后，原告母亲顾丽芳按约向被告支付房款，其中签约当日转账支付2,192,045元，2020年6月10日POS机支付4,250,000元。原告于2020年6月10日付清了合同约定的购房款6,542,045元。

2020年11月17日，被告将系争房屋交付给原告，双方办理交房手续，原告母亲顾丽芳通过POS机向被告支付面积差价款903元。

2020年3月23日、4月1日、6月10日、11月17日，被告分别向原告开具收到上述钱款的收据。

本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。审理中被告辩称因法人变更等原因，无法查阅核实相关材料，无法排除原告与被告及沈某之间存在其他的法律关系，原告未将房款支付至合同约定的监管账户，无法确定是否为购房款等，要求法院予以审核认定。对此，原告陈述系按照被告要求的支付方式及提供的账户将房款支付至被告的账户。庭审查明，原告确按约已将全部房款支付至被告的账户，被告亦向原告开具了收据，并将系争房屋交付原告。被告对其辩称意见未提供充分的证据证明，本院难以采信。《预售合同》约定被告应于2020年7月31日前交房，但被告至2020年11月17日才交付房屋，应承担相应的违约责任。故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。对于逾期交房违约金的计算标准，本院根据合同约定、履行情况、过错程度以及损失大小酌情调整为日万分之一。根据合同约定被告应于2021年1月31日前取得大产证，取得大产证后30日内双方签署《房屋交接书》，在《房屋交接书》签署之日起10日内办理过户手续。被告至今未办理系争房屋的初始登记手续，取得大产证，致使原告迟延取得小产权证，故原告要求被告支付逾期取得小产证的违约金的诉请，本院予以支持。目前，被告办理房地产初始登记手续的时间尚不能确定，故逾期办理小产证违约金的截止日暂计算至本案判决之日止。逾期违约金的计算标准，本院根据合同约定，结合本案实际情况，酌情以已付购房款为基数，按每日万分之一点五的标准计算。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，第五百零九条第一款、第二款，第五百七十七条，第五百八十五条的规定，判决如下：

一、被告上海康桥房地产开发经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王小双逾期交房违约金（以6,542,045元为基数，自2020年8月1日起至2020年11月17日止按每日万分之一的标准计算）；

二、被告上海康桥房地产开发经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王小双逾期办理小产证违约金（以6,542,045元为基数，按每日万分之一点五的标准计算，自2021年5月12日起至2023年10月27日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11,297元，减半收取5,648.50元，由被告上海康桥房地产开发经营有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 员：龚燕敏

书 记 员：邱 娇

二Ｏ二三年十月二十七日