辽宁省抚顺市中级人民法院

行 政 判 决 书

（2022）辽04行终192号

上诉人（原审第三人）清原满族自治县住房和城乡建设局，住所地清原满族自治县长岭街30号。

法定代表人于峰，该局局长。

委托诉讼代理人关贵晨，该局工作人员。

委托诉讼代理人赵纯东，辽宁满诚律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）赵广臣，男，1958年5月15日出生，满族，现住清原满族自治县。

原审被告清原满族自治县不动产登记中心，住所地清原满族自治县清原镇长岭街28号。

法定代表人葛纯才，该中心主任。

委托诉讼代理人孙宝富。

原审第三人清原满族自治县四方房地产开发有限公司，住所地清原满族自治县清原镇站南街（白云16a-4-102）。

法定代表人贾震，该公司总经理。

委托诉讼代理人高松。

上诉人清原满族自治县住房和城乡建设局（以下简称“清原县住建局”）因与被上诉人赵广臣、清原满族自治县不动产登记中心（以下简称“清原县不动产登记中心”）、原审第三人清原满族自治县四方房地产开发有限公司（以下简称“清原县四方公司”）撤销房屋所有权登记一案，不服新宾满族自治县人民法院（2022）辽0422行初33号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，第三人清原县四方公司开发清原镇旭晨家园商住楼，在竣工验收后，拖欠清原县住建局房屋维修基金以及与政府各行政部门相关费用未能清算。第三人清原县四方公司用其名下的59套房产（包括原告赵广臣购买的清原镇站东街旭晨家园10-1-402号房屋）申请抵顶所欠费用，并出具了旭晨家园以物抵债房源明细单。2015年2月6日，被告为清原县国资局与第三人清原县四方公司办理了房屋产权转移登记，并为清原县国资局发放了清原县房权证清字第0××4号房屋产权证书。2015年3月9日，被告为第三人清原县住建局与清原县国资局办理了房屋产权转移登记，将案涉房屋转移至第三人清原县住建局名下，并为第三人清原县住建局发放了清原县房权证清字第0××3号房屋产权证书（房屋坐落：清原镇站东街旭晨家园10-1-402）。2014年12月26日，原告赵广臣与第三人四方公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人四方公司开发的清原镇站东街旭晨家园10-1-402号房屋，建筑面积143.21平方米。原告赵广臣在交纳全部购房款58.42968万元后，经第三人四方公司配户入住并实际占有该房屋居住使用至今。嗣后，原告在申请办理房屋产权证时得知，因第三人四方公司拖欠清原县住建局房屋维修基金以及与政府各行政部门相关费用未能清算，其所购买的房屋已经被被告办理房屋产权转移登记，登记在第三人清原县住建局名下。原告于2022年7月21日诉讼来院，要求判决撤销被告为第三人清原县住建局办理的清原镇站东街旭晨家园10-1-402号房屋的产权转移登记（产权证号：清原县房权证清字第0××3号）。

原审法院认为，原告赵广臣购买第三人四方公司房屋，并占有该房屋实际居住、使用至今，其诉讼主张是为了完全实现自己的物权，且与被告为清原县国资局与第三人四方公司及为第三人清原县住建局与清原县国资局办理的房屋产权转移登记行为有利害关系，因此赵广臣具有原告诉讼主体资格。第三人四方公司与第三人清原县住建局于2015年2月3日所签订的协议系房屋抵顶协议。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例交纳契税”。第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更手续。纳税人未出具完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋权属变更手续”。在本案中，被告清原县不动产登记中心在第三人清原县住建局及清原县国资局没有提供契税完税证明的情况下，为其办理了房屋产权变更登记，其行为违反了《房屋登记办法》第三十三条（五）项的规定，被告办理房屋产权转移登记主要证据不足，程序违法，故对原告的诉请本院应予支持。依照《中华人民共和国某某诉讼法》第七十条（一）项、（三）项之规定，判决：撤销被告清原满族自治县不动产登记中心为第三人清原满族自治县住房和城乡建设局办理的清原满族自治县清原镇站东街旭晨家园10-1-402号房屋登记（产权证号：清原县房权证清字第0××3号）案件受理费50.00元，由被告负担。

上诉人清原县住建局上诉称，请求依法判令：一、撤销新宾满族自治县人民法院（2021）辽0422行初56号行政判决；二、依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；三、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误。案涉房屋系清原县四方公司开发建设，其因拖欠代收的房屋维修资金等相关行政费用，将案涉房屋抵顶给清原县住建局，由清原县四方公司与清原县住建局在清原县不动产登记中心处办理房产转移登记。经审查清原县住建局提交的材料后，清原县不动产登记中心依法办理了案涉房产的转移登记。将案涉房产登记在上诉人处。整个登记过程符合当时有效的《房屋登记办法》的规定,合法有效。并且,在清原县不动产登记中心为案涉房产办理转移变更登记时，清原县四方公司并未向其提供该房产已与被上诉人签订买卖合同的材料，故登记合法。上诉人通过合法程序取得了案涉房屋的所有权，即使办理程序中存在瑕疵，但不影响清原县四方公司以房抵顶代收欠缴的房屋维修资金的事实，该抵顶行为合法有效，且已经办理了物权变更登记。而被上诉人虽然缴纳了购房款，但其与清原县四方公司买卖合同的债权债务关系不能对抗上诉人已经办理的物权登记。综上，请求二审法院依法予以审查，并支持上诉人的上诉请求。

被上诉人赵广臣辩称，一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。

原审原告清原县不动产登记中心述称，案涉房产系本案第三人四方公司开发建设，初始登记在四方公司名下，后在2015年2月转移登记到清原满族自治县国有资产管理办公室名下。2015年3月又转移登记到本案第三人清原县住建局名下，并办理了所有权转移登记手续。整个登记过程符合当时施行的《房屋登记办法》的规定，合法有效。原告诉请撤销案涉登记没有事实及法律规定，法院应依法驳回原告诉讼请求。

原审第三人清原县四方公司述称，一审法院判决认定清原满族自治县不动产登记中心在第三人城建局没有提供契税证明的情况下为其办理了房屋产权变更登记，其行为违反房屋管理办法的规定。县城建局与四方公司签定的抵顶合同无效，协议约定内容违反法律规定。住宅房屋按2000元/平方米，门市房按市场销售价格50%抵顶，直接损害开发企业产权。抵顶房屋价格明显低于市场交易价格的50%，侵害了企业利益,登记目的实为抵押登记，隐瞒了抵押登记的事实，登记机关并未进行审慎审查。请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求，维持原判，做出公正裁决。

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实相同。

本院认为，本案的争议焦点是清原县不动产登记中心为清原县住建局与清原县四方公司办理的房屋所有权转移登记行为是否符合法律规定。根据《房屋登记办法》第三十三条规定，“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案清原县住建局与清原县四方公司提供的办理房屋转移登记的依据是《抵顶房屋协议书》，从该协议内容上看，清原县住建局是为了收取清原县四方公司欠款而签订抵顶协议，协议中约定清原县四方公司可以对抵顶房源出售、回赎，因此该协议内容不能体现双方具有实际转让和取得房屋所有权的意思表示。该协议实质是清原县住建局通过办理产权登记的形式，以保证其实现收取清原县四方公司所欠费用的目的。因此该抵顶协议不属于房屋所有权发生转移的证明材料，清原县不动产登记中心为清原县住建局和清原县四方公司办理的房屋转移登记行为不符合上述规定的办理房屋转移登记的法定要件。同时，清原县不动产登记中心在清原县住建局没有提供契税完税证明的情况下，为其办理了房屋产权变更登记，违反了《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条关于“纳

税人未出具完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋权属变更手续”。综上，清原县不动产登记中心办理的案涉房屋所有权转移登记依据不足、程序违法。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国某某诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费共计50元,由清原满族自治县住房和城乡建设局承担。

本判决为终审判决。

审判长 柳红‎审判员王雪‎审判员孙**

二〇二三年一月十日

书记员 战      续      楠