上海市长宁区人民法院

民 事 判 决 书

（2023）沪0105民初495号

原告：沈桂珍，女，1949年11月7日出生，汉族，住上海市长宁区。

委托诉讼代理人：英洁，上海康明律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙菁，上海康明律师事务所律师。

被告：黄桂芳，女，1956年4月26日出生，汉族，住福建省福州市闽侯县。

被告：上海新泾房地产开发有限公司，住所地上海市长宁区哈密路431号。

法定代表人：徐清，董事长。

委托诉讼代理人：尤国民，上海市欣宏律师事务所律师。

被告：上海新凯物业管理公司，住所地上海市长宁区剑河路465号。

法定代表人：董蕾婷，董事长。

委托诉讼代理人：尤国民，上海市欣宏律师事务所律师。

原告沈桂珍与被告黄桂芳、上海新泾房地产开发有限公司（以下简称新泾公司）、上海新凯物业管理公司（以下简称新凯公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2023年1月6日立案后，依法适用简易程序。因在审理中发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依法适用普通程序独任制审理。2023年4月26日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告沈桂珍及其委托诉讼代理人英洁、孙菁，被告黄桂芳，被告新泾公司、新凯公司的共同委托诉讼代理人尤国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告沈桂珍向本院提出诉讼请求：依法确认三被告关于上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）签订的《上海市公有住房出售合同》无效。事实和理由：涉讼房屋原系公有住房，2010年开始由原告丈夫赵振常承租。原告自2010年起与赵振常在涉讼房屋共同生活直至2020年7月23日赵振常去世。赵振常去世后，涉讼房屋由原告一人独自居住。被告黄桂芳系赵振常前妻，二人于2004年3月5日协议离婚后，被告黄桂芳即搬离涉讼房屋居住于他处，近二十年来从未再入住过涉讼房屋，但其户籍在离婚后未迁出。赵振常去世后，被告黄桂芳于2020年12月29日取得了其为承租人的《上海市租用居住公房凭证》。2022年7月5日，被告黄桂芳作为买受人，被告新泾公司作为出售人、被告新凯公司作为被告新泾公司的代理人签署了《上海市公有住房出售合同》。2022年7月28日，被告黄桂芳取得涉讼房屋的《不动产权证书》。原告认为：上述关于涉讼房屋从赵振常承租的公有住房演变为被告黄桂芳名下产权房的过程，存在明显的违法以及侵权行为，理由如下：《上海市房地资源局关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》第十二条规定：《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。显然，原告完全符合此条规定。《上海市房屋租赁条例》第四十一条第（二）款规定：公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。据此规定，2020年赵振常去世后，原告比被告黄桂芳更有资格成为涉讼房屋的承租人，虽然当时被告黄桂芳在被告新凯公司的不公平指定下成为了承租人，但原告具备成为涉讼房屋承租人的资格，依法依然未变。《上海市房屋租赁条例》第四十一条还规定：租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。据此规定，原告对涉讼房屋拥有法定的居住权。被告新泾公司、新凯公司在将涉讼房屋出售给被告黄桂芳时，应取得居住权人即原告的同意，否则即为违法。此前原告于2021年向上海市长宁区人民法院提起的要求确认指定被告黄桂芳为涉讼房屋承租人之行为无效的诉讼中的被告正是本案的三被告。显然，三被告均对原告十多年来居住于涉讼房屋、依法拥有涉讼房屋居住权、依法属于涉讼房屋的同住人等情况，统统知晓。由此可见，三被告在涉讼房屋的买售中存在明显的违法和恶意串通，涉讼房屋的买售，严重侵害了原告的合法权益，依法应当确认无效。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向法院提起本案诉讼，望法庭明察事实、依法裁判。

被告黄桂芳辩称，原告虽于2010年与赵振常结婚，但婚后未长期居住在涉讼房屋内，原告主张其系涉讼房屋同住人，但未能提供证据证明。赵振常申请成为涉讼房屋承租人时，擅自使用了被告黄桂芳的印章，被告黄桂芳对此并不知情。被告黄桂芳依据法院生效判决，办理购买公房手续并取得涉讼房屋产权证，原告应对买卖合同无效承担举证证明义务。不同意原告的诉讼请求。

被告新泾公司、新凯公司辩称，原告虽与赵振常系夫妻关系，但未将户口迁入涉讼房屋，也未报备其系共同居住人。被告新泾公司、新凯公司办理购买公房手续符合相关规定。不同意原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下事实：

原告与赵振常于2010年7月1日登记结婚，被告黄桂芳系赵振常前妻。涉讼房屋原承租人为赵振常，赵振常死亡后，涉讼房屋承租人变更为被告黄桂芳。

2021年6月9日，本院立案受理原告与三被告其他用益物权纠纷一案〔案号为（2021）沪0105民初13029号〕，原告在该案中请求确认被告新泾公司、新凯公司将涉讼房屋租赁户名由赵振常变更为被告黄桂芳的行为无效。

该案经审理查明有如下事实：

被告新泾公司系涉讼房屋的产权人，委托被告新凯公司对涉讼房屋进行物业管理。

1994年3月，赵振常与被告黄桂芳登记结婚，居住于本市XX路XX号房屋。

1994年10月，XX路XX号房屋动迁过程中，动迁单位同意被告黄桂芳单位参建9平方米，决定分配涉讼房屋约29平方米居住面积的住房。

1995年1月，赵振常及其父母原承租的XX路XX号房屋动迁分得涉讼房屋，新配置人员为赵振常及其父母、被告黄桂芳。涉讼房屋二房一厅，面积29平方米，承租人为赵振常父亲赵某。四位新配置人员居住于涉讼房屋。

1996年2月，赵某报死亡。

1999年6月，赵振常母亲刘某报死亡。

2002年7月，被告黄桂芳户籍迁入涉讼房屋。

2004年3月，赵振常与被告黄桂芳协议离婚，约定涉讼房屋南间12平方米由赵振常居住，北间9平方米由黄桂芳居住，厨房、卫生间、客厅公用，女方如再婚自动放弃居住权。

2006年前后，被告黄桂芳搬离涉讼房屋，物品均留于北间并上锁。

2010年3月，涉讼房屋承租人变更为赵振常。

2010年7月，原告与赵振常登记结婚，两人居住于涉讼房屋，涉讼房屋房租由两人缴纳。

2020年7月，赵振常报死亡。

2020年10月，涉讼房屋户主变更为被告黄桂芳。同时，被告黄桂芳在文汇报上刊登涉讼房屋承租人为赵振常的租用居住公房凭证的遗失声明。

2020年11月，被告黄桂芳向被告新凯公司持上述遗失声明挂失了承租人为赵振常的租用居住公房凭证，并申请变更承租户名。

2020年12月，涉讼房屋承租人变更为被告黄桂芳，涉讼房屋2021年的房租由被告黄桂芳缴纳。

2021年2月，因被告黄桂芳破坏涉讼房屋防盗门等，双方发生争议而报警。涉讼房屋现仍由原告居住使用。

该案经审理认为，涉讼房屋系动迁安置公房，被告黄桂芳系安置对象之一，曾居住于涉讼房屋，其与涉讼房屋原承租人赵振常离婚时约定对涉讼房屋保留居住权，同时结合被告黄桂芳户籍情况等，被告黄桂芳符合涉讼房屋承租人资格。原承租人赵振常死亡后，因被告黄桂芳申请，作为公房管理单位的被告新凯公司经审查后，认为被告黄桂芳符合承租人资格，并办理了承租人变更手续，并无不妥。该案据此判决：驳回原告的全部诉讼请求。

后原告不服判决提出上诉，上海市第一中级人民法院以（2021）沪01民终16011号立案受理。该案经审理查明，一审法院认定事实无误，依法予以确认。该案经审理认为，该案一审、二审的审查范围均仅限于被告黄桂芳是否具备涉讼房屋承租人资格。根据该案现已查明的事实，涉讼房屋系XX路XX号房屋动迁取得，在动迁过程中，被告黄桂芳单位参建9平方米，被告黄桂芳对涉讼房屋的取得具有贡献，此为其一；其二，2002年7月起，被告黄桂芳户籍始终在涉讼房屋内；其三，被告黄桂芳与原承租人赵振常离婚前居住于涉讼房屋，离婚时，其与赵振常协议约定保留被告黄桂芳的居住权，离婚后，被告黄桂芳物品亦一直存放在涉讼房屋内，被告黄桂芳为涉讼房屋的共同居住人。一审综合上述情况认定被告黄桂芳符合涉讼房屋承租人资格，该院不持异议。原承租人赵振常死亡后，被告黄桂芳在履行了挂失原租赁凭证遗失手续后，向被告新凯公司申请变更涉讼房屋承租人。经审核，被告新凯公司认为被告黄桂芳符合涉讼房屋承租人资格，并按照规定将涉讼房屋承租人变更为被告黄桂芳，该行为亦无不当。该案据此判决：驳回上诉，维持原判。

2022年7月5日，被告黄桂芳就涉讼房屋出具《职工家庭购买公有住房协议书》，落款“承租人或受配人”处由被告黄桂芳签名并盖章，落款“同住成年人”处无签名或盖章。

后被告黄桂芳（乙方）与被告新泾公司（甲方）签订《上海市公有住房出售合同》，约定由被告黄桂芳购买涉讼房屋。落款由被告新凯公司作为被告新泾公司的代理人盖章确认。

2022年7月28日，被告黄桂芳成为涉讼房屋权利人。

审理中，原、被告确认，被告黄桂芳将涉讼房屋购买成为产权房时，户籍在册人员仅有被告黄桂芳一人。原告另确认，原告户籍未迁入涉讼房屋。

因被告黄桂芳无意调解，致本院调解不能。

本院认为，根据上海市规定，购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。涉讼房屋原承租人赵振常死亡后，涉讼房屋承租人变更为被告黄桂芳，且上述变更行为已得到生效民事判决的确认，而被告黄桂芳同时也系涉讼房屋唯一户籍在册人员。被告新泾公司、新凯公司根据上述情况，认定被告黄桂芳有权购买涉讼房屋，并与之签订《上海市公有住房出售合同》并无不当，本案不存在合同无效的情况。虽原告主张，其与赵振常结婚后，即居住在涉讼房屋至今。但是，一则，原告户籍从未迁入涉讼房屋；二则，涉讼房屋的来源与原告无关；三则，原告非涉讼房屋受配人。原告能入住涉讼房屋系基于赵振常的配偶身份，而此不代表原告属于被告黄桂芳在购买公有住房时需征得同意的同住成年人，亦不代表原告有权购买涉讼房屋，况且赵振常现已经死亡。综上，本院对原告的诉讼请求难以支持。

据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告沈桂珍的诉讼请求。

案件受理费80元，由原告沈桂珍负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员  臧佳俊

二〇二三年六月十五日

书记员  屠晓婷

附：相关法律条文

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。