广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2023）粤01民终12962号

上诉人（原审被告、反诉原告）：简趣珍，女，1973年7月20日出生，汉族，住广州市海珠区。

委托诉讼代理人：刘焱，广东鹏瑞律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭玉湘，女，1960年1月15日出生，汉族，住广州市海珠区。

委托诉讼代理人：何妍，广东法制盛邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄芮瑾，广东法制盛邦律师事务所律师。

上诉人简趣珍因与被上诉人郭玉湘确认合同无效纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初28563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人简趣珍上诉请求：1.改判简趣珍与郭玉湘之间不存在房屋买卖合同关系或将本案发回重审；2.改判郭玉湘赔偿简趣珍装修价值164600.90元；3.由郭玉湘承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定简趣珍、郭玉湘之间存在房屋买卖合同关系，属事实认定不清。除郭玉湘于2006年4月11日与广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社（以下简称沥滘经联社）签订《房屋买卖合同》外，简趣珍与郭玉湘并未签订书面房屋买卖合同，也无口头协议，一审法院以不合常理为由认为双方存在房屋买卖合同关系，显然违背案件事实和以证据为根据原则。房屋买卖属重大交易行为，一审法院主观臆测双方存在房屋买卖合同关系且该关系无效，更不合常理，也无任何证据。二、即便认定双方存在房屋买卖合同关系，一审法院遗漏查明该房屋买卖合同关系中的交易时间、金额、方式及双方身份等重大事项，属事实认定不清。一审法院未审查前述交易重要事项即认定双方之间存在房屋买卖合同关系且该关系无效，依据不足。一审法院以同楼盘关联案件参考认为双方之间存在的房屋买卖合同关系无效，但关联案中买卖双方的交易金额都与沥滘经联社签订的《房屋买卖合同》中的金额大体相当。本案中，郭玉湘与沥滘经联社签订的《房屋买卖合同》的金额为380570元，若二审法院继续认定双方存在房屋买卖合同关系，则交易金额也应参考同楼盘关联案件的金额及郭玉湘在一审的陈述金额定价。三、一审法院以双方同期签订《借款合同》及涉案房屋一直由简趣珍管控使用就采信郭玉湘称双方存在房屋买卖合同关系，属事实认定不清，适用法律错误。经公证的《借款合同》为双方的真实意思表示，合同约定的借款金额为50万元，简趣珍向郭玉湘实际支付544540元。另根据简趣珍提交的《收据》，明确记载郭玉湘购买涉案房屋，因资金不足向简趣珍借取现金，充分证实郭玉湘向简趣珍借款用于购房的事实。一审法院以双方同期签订《借款合同》就偷换概念认为双方存在房屋买卖合同关系，显然法律适用错误，且《借款合同》与《房屋买卖合同》的金额存在巨大差异，显然不合常理，也与同楼盘关联案件事实及金额相悖。四、一审法院认定双方之间存在房屋买卖合同关系后，再以同楼盘关联案件的材料认定涉案房屋买卖合同关系无效，从而判决简趣珍返还涉案房屋，属适用法律错误。同楼盘关联案件的当事人之间均签订过房屋买卖合同，对交易的金额、时间及支付等均有约定，与本案没有可比性，本案并不存在房屋买卖合同关系则无从谈起合同无效。再者，一审法院未对经公证的《借款合同》予以评价，若二审法院仍认定双方存在房屋买卖合同关系，则《借款合同》也应合法有效，简趣珍实际出借金额544540元扣除房款380570元后，剩余金额将另循法律途径解决。五、一审中评估的164600.90元是基准日的装修价值，已包含折旧，一审法院再次折旧属重复认定。现场勘查的照片可证实涉案房屋装修用材和保养及维护较好，一审法院酌定的50000元过低，应予以调整。综上，请求二审法院判如所请。

被上诉人郭玉湘二审辩称：一、简趣珍与郭玉湘之间存在口头房屋买卖合同关系，一审法院对此认定正确。双方于2006年订立口头房屋买卖合同，由简趣珍支付购房款给沥滘经联社后，涉案房屋由简趣珍使用居住，简趣珍支付了13000元友情款给郭玉湘。简趣珍非沥滘村股民，无购房资格，其借用郭玉湘的股民资质购买涉案房屋，双方构成口头房屋买卖合同关系。二、双方之间无借款转账记录，也无郭玉湘还款记录及简趣珍催收记录，简趣珍主张双方系借款合同关系缺乏事实依据。双方签订借款合同是为保障涉案房屋买卖合同能顺利进行，双方并不存在实际的借款行为。三、涉案房屋的装修造价评估未包含折旧，一审法院基于简趣珍对装修的使用年限判决郭玉湘补偿一定的装修款是合理的。一审评估的装修工程造价按评估基准日2022年3月2日评估含税造价为164600.90元，按房屋装修时期对应的规范评估含税造价为123391.42元，上述价格都是按同期定额标准进行评估得出的，不包含折旧。一审法院在此基础上结合简趣珍已居住使用年限进行折旧，认定装修损失为50000元，认定事实清楚，应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回简趣珍的全部上诉请求，维持原判。

因本案纠纷，郭玉湘于2021年12月13日诉至一审法院，请求判令：1.郭玉湘、简趣珍的房屋买卖合同无效（口头合同）；2.简趣珍立即腾空、搬出涉案的沥滘经联社集体土地住宅房（广州市海珠区南洲路星晖园星晖二街7号A3-406房），并完好返还郭玉湘；3.简趣珍承担本案诉讼费用。简趣珍向一审法院提出反诉请求：1.郭玉湘返还简趣珍（广州市海珠区南洲星晖园星晖二街7号A3-406房）装修款244696.88元；2.由郭玉湘承担本案反诉费用及评估鉴定费等费用。

一审法院经审理查明：2006年4月10日，邬九杨、郭玉湘（甲方）与简趣珍（乙方）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款50万元（此前已付6万元，2006年5月1日前付34万元，另10万元在2008年4月10日前支付），年利率为20%；乙方要求还款应提前一个月通知甲方等。该合同办理了公证手续。

2006年4月11日，沥滘经联社（甲方、卖方）与郭玉湘（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：“出卖人经广州市人民政府批准已取得位于广州大道东侧、南洲路南侧、高速公路北侧地段的地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设商业及住宅楼……乙方自愿购买甲方兴建的位于广州市海珠区南洲路的沥滘现代城A3栋4层06号单元，建筑面积121.231平方米，购房价是380570元……房屋产权性质属于集体土地住宅房”。

郭玉湘表示上述合同是基于简趣珍知道有购买涉案房屋的信息后，提出借用郭玉湘的资格由郭玉湘向经济社买房，然后再卖给简趣珍，故才签订该合同，并在事后收取了简趣珍给付的友情款13000元；对于购房款，自己是没有出资的。简趣珍对此予以否认，认为房屋是郭玉湘购买，与自己无关，自己也没有付过款。

涉案房屋交付后，由简趣珍管控使用至今，并由简趣珍做了装修。郭玉湘、简趣珍不是同一集体经济组织成员。

本案诉讼中，因双方对简趣珍投入房屋的装修价值存在争议，简趣珍申请对装修造价作司法评估。据此，一审法院委托广东华穗工程咨询有限公司进行评估鉴定。该司于2023年3月8日作出评估结论：一、按照评估基准日2022年3月2日对应的规范计算，装修含税造价为164600.90元。其中1.郭玉湘认为属于交付标准，非简趣珍装修的部分，涉及金额单列，该部分评估含税造价为65693.12元；2．郭玉湘认为简趣珍未举证，不应进行评估的部分，涉及金额单列，该部分评估含税造价为5797.79元；3.简趣珍提出需补充评估的部分（1-2项），涉及金额单列，该部分评估含税造价为4301.15元；4.简趣珍提出需补充评估的部分（3-9项），涉及金额单列，该部分评估含税造价为23068.85元。二、按涉案房屋装修时期对应的规范计算，装修含税造价为123391.42元；1.郭玉湘认为属于交付标准，非简趣珍装修的部分，涉及金额单列，该部分评估含税造价为42898.01元；2.郭玉湘认为简趣珍未举证，不应进行评估的部分，涉及金额单列，该部分评估含税造价为5201.74元；3.简趣珍提出需补充评估的部分（1-2项），涉及金额单列，该部分评估含税造价为3208.89元；4.简趣珍提出需补充评估的部分（3-9项），涉及金额单列，该部分评估含税造价为17951.92元。简趣珍支出了鉴定费12034.84元。

郭玉湘对评估结论提出异议，认为房屋交付时是半毛坯，带有部分装修，这可从买卖合同附件中的装修标准可证明；另部分装修项目在简趣珍提供的装修工程结算表中未提及，故上述项目均应在评估价中剔除。简趣珍认同2022年3月2日评估基准日所评估得出的装修价164600.90元。

一审法院认为，根据查明的事实，反映郭玉湘与沥滘经联社签订房屋买卖合同后，将房屋交给了简趣珍居住使用至今。郭玉湘主张其仅是名义上向沥滘经联社购买涉案房屋，然后再转卖给简趣珍，并由简趣珍实际出资支付房款的意见，结合双方于同期签订的借款合同内容及房屋一直由简趣珍管控使用的实际情况，一审法院予以采信。简趣珍否认涉案房屋是其购买，并称为保障涉案借款合同的还款得以实现，郭玉湘自愿将房屋交给其一直使用的意见，因缺乏相关证据证明，且与常理不符，一审法院对此不予采信。据此，应认定郭玉湘、简趣珍之间存在房屋买卖合同关系。

从一审法院审理涉案房屋所在楼盘的关联案件材料可知，涉案房屋土地为集体土地。按照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。涉案的广州市海珠区南洲路沥滘现代城A3栋4层06号单元属于沥滘经联社取得土地使用权的地块上兴建完成，且该房屋性质属于集体土地住宅房，其出让、转让等权益均受法律限制。因简趣珍并非沥滘经联社组织成员，根据上述法律规定，郭玉湘、简趣珍不能买卖上述房屋。故郭玉湘、简趣珍之间的买卖合同关系应为无效，对双方当事人自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，郭玉湘现诉请要求简趣珍返还该房屋，合法有据，一审法院予以支持。

关于简趣珍提出的反诉请求问题。因简趣珍所要求返还的装修损失款，是简趣珍为购置居住房屋所投入的支出，属于损失的范围，故应由郭玉湘予以赔偿。至于装修价值，按照评估基准日2022年3月2日计算出的评估造价为164600.90元，郭玉湘表示房屋交付时是半毛坯状态，故评估中有多个项目需要扣除，但郭玉湘对此主张不能提供充分证据证明，且从房屋买卖合同附件可知交楼时，房屋也是仅有墙面批荡和粉刷、厨厕贴瓷砖的基本装修。因此，该评估造价可予采纳。根据房屋现场评估时的现状，结合已居住使用年限的折旧率，一审法院酌定该装修损失为50000元，应由郭玉湘赔偿给简趣珍。

根据公平原则，郭玉湘应在判决支付完相关款项给简趣珍的同时才有权利接收讼争房屋。

由于造成合同无效双方均有过错，所以本案鉴定费由双方共同承担。

综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，于2023年3月24日判决如下：一、郭玉湘与简趣珍之间关于广州市海珠区南洲路沥滘现代城A3栋4层06号单元房屋的买卖合同关系无效；二、郭玉湘在本判决生效之日起30日内，向简趣珍赔偿装修损失50000元；三、简趣珍在收齐上述判决第二项所确定的款项的同时，将广州市海珠区南洲路沥滘现代城A3栋4层06号单元房屋腾空并交还给郭玉湘；四、驳回简趣珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费13800元、反诉受理费2485元，由郭玉湘负担本诉受理费6900元、反诉受理费508元；由简趣珍负担本诉受理费6900元、反诉受理费1977元。另郭玉湘在本判决生效之日起30日内，向简趣珍支付鉴定费6017.42元。

经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

二审庭询中，简趣珍陈述其共计向郭玉湘借款544540元，其中，2006年5月1日前通过现金方式支付了6万元，2006年4月12日通过现金方式支付了404500元，2010年9月30日通过转账方式支付了80040元。简趣珍另陈述其于2008年3月对涉案房屋进行装修，并于2008年年底入住；入住的原因是其要求郭玉湘夫妇归还借款，郭玉湘夫妇没钱归还，就将涉案房屋提供给其无偿使用，并称在沥滘村进行拆迁时获得补偿款后向其归还借款。

另查，郭玉湘在一审期间提交了微信记录，其中，简趣珍在2021年10月14日向郭玉湘称“房子我一定会卖的，我不会不卖的”“房子是你的，事实是我买的又不是抢你的，只不过现在你们想买回的情况下，大家搞好就不用麻烦，昨天还有个我们池滘那边的人打电话来问要买，我开了个价格给他”；简趣珍在2021年10月18日向郭玉湘的儿子称“这间房子如果价钱合适就卖了，卖给谁都是一样的，卖回给你也一样，转卖给其他人也一样，但是现在你们的价钱太低，拉开得太大，那怎么谈”。简趣珍在二审庭询中称因其法律意识浅薄，故微信中的陈述是不严谨的。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：

本案二审争议的焦点是简趣珍与郭玉湘之间成立何种法律关系的认定问题。郭玉湘主张其与简趣珍之间为房屋买卖合同关系，是简趣珍以郭玉湘的名义与沥滘经联社签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋；简趣珍则认为其与郭玉湘之间为借款关系，因郭玉湘要购买涉案房屋但资金不足而向其借款。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，郭玉湘的主张具有高度可能性，本院予以采纳，具体理由为：

第一，虽然双方签有《借款合同》，但简趣珍主张其分别于2006年5月1日前、2006年4月12日、2010年9月30日向郭玉湘支付借款6万元、404500元、80040元，前述款项的支付时间、支付金额与《借款合同》并不一致。此外，对于6万元的支付问题，简趣珍未能提供任何证据予以证明；对于404500元的支付问题，虽然提交了《收据》予以证明，在郭玉湘否认收到该款项的情况下，简趣珍未能就款项的支付情况及款项来源进一步举证；对于80040元的支付问题，虽然有银行的业务回单，但未注明款项的支付性质，且简趣珍一方面陈述郭玉湘没有还款能力，一方面又继续向郭玉湘出借款项，出借的款项金额大于《借款合同》约定的金额，亦未要求郭玉湘就多出部分的款项出具借条，简趣珍对此均未能作出合理解释。因此，单凭《借款合同》无法认定双方的真实意思是郭玉湘向简趣珍借款买房。

第二，简趣珍未能提供任何证据证明曾向郭玉湘要求归还借款，且现有证据也未能显示双方曾就借款的归还及用房屋占用费来冲抵借款利息进行过沟通和协商。此外，《借款合同》约定第三笔款项的支付时间为2008年4月10日前，即若简趣珍所述双方是借款关系，则在简趣珍取得涉案房屋并对房屋进行装修之时，简趣珍对郭玉湘的借款还未全部出借完毕，更不可能存在郭玉湘已经需要归还借款的问题，故简趣珍在二审中陈述其入住涉案房屋的原因是郭玉湘没钱归还借款，就将涉案房屋提供给其无偿使用，该主张缺乏事实依据，也明显违反一般常理。退一步说，若简趣珍关于郭玉湘是借款买房的主张成立，则郭玉湘在取得涉案房屋后就立即提供给简趣珍装修入住，郭玉湘并未使用涉案房屋，这也不符合郭玉湘购买涉案房屋的目的。

第三，从双方的微信聊天记录的内容来看，简趣珍从未表述郭玉湘将涉案房屋交予其使用是因为郭玉湘未归还借款，反而称“房子我一定会卖的，我不会不卖的”“房子是你的，事实是我买的又不是抢你的，只不过现在你们想买回的情况下，大家搞好就不用麻烦”“这间房子如果价钱合适就卖了，卖给谁都是一样的，卖回给你也一样，转卖给其他人也一样”，更加能印证郭玉湘当时是向简趣珍出售涉案房屋，而非向简趣珍借款购买涉案房屋。

综合考虑上述因素，并根据优势证据原则，本院认为郭玉湘主张其以其名义向沥滘经联社购买涉案房屋后再转卖给简趣珍，具有高度的可能性，本院予以采信，可以认定郭玉湘与简趣珍之间就涉案房屋存在事实上的房屋买卖合同关系，一审法院对此认定正确。因涉案房屋所在土地为集体土地，而简趣珍并非沥滘经联社的成员，现郭玉湘要求确认其与简趣珍之间就涉案房屋所形成的房屋买卖合同关系无效，有充分的事实和法律依据，本院予以支持，简趣珍应当向郭玉湘返还涉案房屋。

至于装修损失问题。根据评估意见书的内容，按照评估基准日2022年3月2日计算出的评估造价为164600.90元，该结果所依据的是评估基准日所对应的规范及定额，并未包含折旧。如前所述，双方的房屋买卖合同关系无效，一审法院根据涉案房屋的现状及已居住使用年限的折旧率，酌情认定郭玉湘应向简趣珍赔偿50000元，合法有据，并符合公平原则，应予维持。

综上所述，上诉人简趣珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1977元，由上诉人简趣珍负担。

本判决为终审判决。

审判长 邓 颖

审判员 戴俊英

审判员 李光华

二〇二三年七月二十六日

书记员 陈金闪

曾华倩