广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2023）粤01民终13553号

上诉人(原审原告)：林静恒，男，1972年4月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。

委托诉讼代理人：刘华，广东华穗律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘世满，广东华穗律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：广州市花都区炭步镇文一经济联合社，住所地广东省广州市花都区炭步镇文一村。

法定代表人：谭玲波。

委托诉讼代理人：钟秋霞，广东裕信律师事务所律师。

上诉人林静恒、广州市花都区炭步镇文一经济联合社（以下简称文一经济联合社）缔约过失责任纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2022）粤0114民初5278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

林静恒上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持林静恒的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由文一经济联合社承担。事实和理由：一、一审法院认定的基本事实错误。本案据以认定合同无效的核心问题是“违法用地”问题。根据广州市规划和自然资源局花都区分局的两次复函，其中第一次复函内容为：“来函所涉地块位于广州市花都区炭步镇文一经济合作社集体土地所有权红线范围内，土地权利性质为集体土地所有权，2018年土地利用现状为建设用地”。后法院再次发函调查具体规划情况，该局第二次复函“由于贵单位没有提供CAD文件及土地权属等材料，我局未能准确核查相关规划情况，本次核查仅作为参考使用。根据位置图所示范围，经初步核实，地块控制性详细规划大部分为农林用地，涉及小部分道路用地；土地利用总体规划大部分为林地，涉及小部分园地；城市总体规划大部分为限建区，涉及小部分适建区。”两份答复函前后内容自相矛盾，且第二份复函语焉不详，引起了林静恒的怀疑。经多次信访后，相关部门口头透露，涉案地块2018年之前确实是建设用地，之所以成为“农业用地”，是当地政府建设物流园挪用用地指标所致。二、一审判决赔偿金额过低，未对建设厂房进行评估，采用酌情认定的方式超出法院的自由裁量权限，责任分配失当，且对林静恒的搬迁等合理费用未能支持。本案双方签署的合同汇总，林静恒投资建厂附条件的合同合计30年。现因地块用地性质问题导致合同无效，而林静恒对用地性质变化并不知情，一审法院判令林静恒存在过错并承担50%责任没有依据。文一经济联合社应对于合同无效承担全部责任并按照评估价格赔偿厂房建设费用及搬迁费用。三、一审法院驳回林静恒排除妨碍、拆除涉案厂房的诉请，违反现有法律及“复耕复绿”政策，一审判决实际上支持文一经济联合社继续违法，以司法判决的形式否定“复耕复绿”的政策，处理不当。林静恒主张将涉案厂房拆除，消除非法状态，应得到一审法院的支持。综上，一审判决查明事实与法律适用错误，理应撤销并依法改判。

文一经济联合社辩称：文一经济联合社是基于政府对合同审查工作的要求才向法院提起确认合同部分无效的诉讼，并非林静恒所主张的一开始认定涉案地块是农业用地才提起的确认合同无效。文一经济联合社在起诉时是对于超出租赁合同30年期限的部分期限确认无效而已，且该合同无效是应法院调查认定涉案地块的土地利用现状为建设用地及林静恒并未办理建设用地规划许可才导致合同无效。文一经济联合社自始至终均是因法院的调查结果才得知涉案地块的土地性质在2018年已完成变更。事实上本案合同是在2004年已签订完毕并实际履行，文一经济联合社并没有使双方签订的合同无效的主观故意。缔约过失责任是指在合同履行过程中因违背诚实信用原则而承担的损害赔偿责任。本案合同在2003年1月26日签订并实际履行，且文一经济联合社并没有主观的过错，另外在合同的履行期间林静恒已通过租赁土地获得了巨大的经济利益，并在租赁土地上兴建了厂房并转租他人，并未因林静恒使用土地造成任何损失。虽协议被法院认定无效，但已履行了超过19年，即将届满，林静恒此时向文一经济联合社主张缔约过失责任，不符合缔约过失责任的构成要件。其次，林静恒承租土地是为了兴建厂房，作为承租方不可能不知道建设厂房需要办理建设用地规划手续，可见林静恒才是导致租赁协议无效的过错方。林静恒并非对涉案土地的使用性质、需要办理建设工程规划许可手续的事情毫不知情，其应当承担合同无效的全部责任。最后，林静恒请求排除妨害是没有事实和法律依据的。林静恒所诉的非法占有农业用地与事实不符。报建厂房是由林静恒所为，其承认未办理农用地审批手续或建设用地许可手续才导致合同无效，而非文一经济联合社导致，其既无过失也无侵害林静恒的行为。且租赁期即将届满，涉案土地将归文一经济联合社所有。

文一经济联合社上诉请求：1.撤销一审判决或发回重审；2.改判文一经济联合社无需向林静恒支付款项1125000元；3.改判由林静恒承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审法院认定文一经济联合社对《土地使用权租赁协议》被认定无效存在过错与事实不符。2003年1月26日文一经济联合社与林静恒签订《土地使用权租赁协议》，租赁期间林静恒在经营过程中产生的有关税费（如报建费等）全部由其承担，厂房基建期间的费用由其承担。签订协议后，文一经济联合社按照协议交付涉案土地给林静恒使用，涉案土地的厂房是由林静恒报建和兴建，其承租为了兴建厂房，《土地使用权租赁协议》多处提及报建事宜由林静恒承担。林静恒作为承租方和报建主体，应清楚兴建厂房需要办理建设工程规划许可手续，一审庭审中林静恒承认其未办理农用地转用审批手续或建设工程规划许可手续，一审法院罔顾以上事实仅以（2021)粤01民终29348号民事判决中认定的《土地使用权租赁协议》无效而认定文一经济联合社存在过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，在《土地使用权租赁协议》被认定无效前林静恒有义务向有关部门补办建设工程规划许可证或者获得主管部门批准建设，但其从签订《土地使用权租赁协议》之日起从未办理报建手续，可见其明知其需按照法定程序报建却不报建，由此而产生的不利后果应由其自行承担。如林静恒依法办理建设工程规划许可手续，《土地使用权租赁协议》并不必然因违反国家强制性规定而无效。林静恒主观上不履行报建义务，其主观过错明显，其应承担协议无效的全部责任和损失。二、一审法院认定文一经济联合社对《土地使用权租赁协议》认定无效存在过错的法律适用错误。文一经济联合社与林静恒签订的合同已成立多年，涉案《租赁协议》是在2021年12月被确认无效，此前双方均就涉案《租赁协议》的成立履行并不存异议，缔约过失责任始于要约生效，止于合同成立，是在缔结合同过程中产生的，不存在因合同相对方任一方的过错致合同不能成立，也不存在林静恒因缔约合同受到损失的情形。文一经济联合社的合同义务是出租土地给林静恒使用并将土地交付给其使用至今已有19年，《土地使用权租赁协议》的主要义务已将近履行届满。林静恒将涉案土地使用并兴建厂房转租给案外人使用至租赁协议届满前，林静恒至今都未产生损失，并无信赖利益的损失。林静恒此时向文一经济联合社主张缔约过失责任，不符合缔约过失责任的构成要件。三、一审法院酌定文一经济联合社与林静恒对损失各承担50%的责任有失公允，不符合公平原则。林静恒已知《土地使用权租赁协议》无效，不仅不搬离场地，还拒不缴纳场地占用使用费，并通过转租厂房获得巨额利益。另外《土地使用权租赁协议》已基本履行完毕，即使最终认定文一经济联合社与林静恒对损失各自承担相应责任，应由其承担主要责任。四、一审法院酌定文一经济联合社向林静恒赔偿损失1125000元没有事实和法律依据。林静恒没有提供证据证明涉案厂房等设施的建造成本，其应承担举证不力的后果。林静恒投资建厂成本是商业风险，应由其自甘风险，文一经济联合社已按租赁协议提供土地给林静恒使用，《土地使用权租赁协议》无效后，其理应返还场地给文一经济联合社。

林静恒辩称：文一经济联合社签订合同时承诺涉案土地为工业用地，且向林静恒出具了相关证明。林静恒是通过文一经济联合社招商引资才进行投资，当时是为了发展经济社的经济，相应的报建手续都存在不清晰、不规范的地方，但文一经济联合社在合同中明确向林静恒承诺涉案土地为工业用地。当时的报建与目前的规定有很大差异，故一审法院认定文一经济联合社对协议无效有过错是正确的，但林静恒认为其对协议无效不存在过错。其他意见与林静恒的上诉意见一致。

林静恒向一审法院起诉请求：1.文一经济联合社赔偿林静恒投资建设成本600万元（最终以实际评估为准）；2.文一经济联合社赔偿林静恒厂房搬迁、拆除费用120万元；3.文一经济联合社排除妨碍，配合林静恒将涉案厂房拆除；4.文一经济联合社承担本案诉讼费、评估费等。

一审法院认定事实：2003年1月26日，文一经济联合社（甲方）与林静恒（乙方）签订《土地使用权租赁协议》，约定：一、甲方自愿将位于叶村岗，面积为三十五亩的土地的使用权租赁给乙方使用。二、甲方保证该用于出租的土地的用途在国土管理部门登记为工业用地，否则视为甲方违约，乙方有权终止本协议。三、租赁期限为二十年，自2004年2月1日至2024年1月31日止。该土地使用权年租金为2000元／亩，租赁期间首十年（即2004年2月1日至2014年1月31日）年租金不变；以后每五年递增20%,即2014年2月1日至2019年1月31日期间，年租金为2400元／亩。2019年2月1日至2024年1月31日期间，年租金为2880元／亩。租赁期满后，乙方可继续向甲方租赁使用该土地十年，前五年每年租金为3456元／亩，后五年每年租金为4147.2元／亩。四、租赁期限内及租满后十年的续租期限内甲方不得以任何理由提高租金，乙方租赁使用该土地只承担向甲方支付租金的义务，政府有关部门征收的与该土地使用有关的一切农业税费，均由甲方承担，但乙方在经营过程中产生的有关税费（如报建费等），全部由乙方承担，甲方不得以此为由增加乙方应付的租金。如遇国家征收该有关土地，对该土地上的建筑物的补偿费归乙方所有甲方不得扣留。五、甲方为乙方提供壹年的厂房基建期，自2003年2月1日至2004年1月31日止。厂房基建期间，乙方使用该土地甲方不收乙方任何租金，广房基建期间亦不计算入承租期限内。如在推土过程中，与当地村民发生争议，甲方应当协调处理，如因此造成工期延误，则基建期间顺延。六、厂房基建期间的推土、平整土地、建厂房等的基建费用由乙方承担；因租赁使用该土地而须向其他方（如果农）支付的补偿费、搬迁费或其他费用均由甲方自己承担。乙方可借款给甲方，用以支付上述补偿费、搬运费或其他费用，借款数额以甲方向其他方实际支付的补偿、搬运费或其他费用的金额为准，甲方的借款由乙方从首次应交租金中开始扣减，至扣清为止。十、租赁期间或租赁期满后，如甲方出让该土地使用权，在同等条件下乙方享有优先购买权。十二、土地所有权属甲方，乙方只有使用权。租用期满，乙方并续租十年后（即2034年1月31日后）乙方在租用土地范围内所兴建的建筑物等不动产无偿归甲方所有，乙方的可动产部分在期满后30日内迁出，否则由甲方处理。

2021年12月28日，广州市中级人民法院作出（2021)粤01民终29348号民事判决书，该判决认定如下事实：2004年2月1日，文一经济联合社就涉案地块交付林静恒使用，林静恒称其在地块上建设厂房约15000平方米，2019年全部转租给他人使用。文一经济联合社称林静恒承租土地、厂房均未经过民主表决程序，租金一年一交，最后一次交租时间为2021年2月1日。该判决认为：《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”案涉土地面积为35亩，属于文一经济联合社的集体土地，经一审法院向广州市规划和自然资源局花都区分局调查得知，2018年土地利用现状为建设用地，并经过该局初步核实，该地块的控制性详细规划大部分为农林用地，涉及小部分道路用地；土地利用总体规划大部分为林地，涉及小部分为园地；城市总体规划大部分为限建区，涉及小部分适建区。本案中，林静恒与文一经济联合社签订的《土地使用权租赁协议》，约定文一经济联合社为林静恒提供一年的厂房基建期等，并且林静恒亦在庭审时确认涉案土地上建有厂房，未办理农用地转用审批手续或建设工程规划许可手续，可见涉案合同从约定内容和实际用途看均不符合土地利用总体规划，违反了上述《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，应属无效。判决确认文一经济联合社与林静恒签订的《土地使用权租赁协议》无效。该判决已经发生法律效力。

2022年1月25日，文一经济联合社向林静恒发出《撤场通知书》，要求林静恒在收到本通知书之日起3日内协商撤场事宜，林静恒拒绝协商或协商不成的，于收到本通知之日起一个月内自行搬离涉场地。

庭审中，林静恒确认从2022年1月至今未向文一经济联合社缴纳租金。涉案厂房等设施主体改建都是2004年，门口的围墙、保安亭都是后面根据需要建造的。另查明，根据《2022年广州市房屋租金参考价》花都区工业用房租金中炭步镇其他区域租金为6元／平方米／月。

一审法院认为：生效民事判决已确认文一经济联合社与林静恒签订的《土地使用权租赁协议》无效，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当各自承担相应的责任。”本案土地性质为农林用地，文一经济联合社将涉案土地出租给林静恒，林静恒确认在涉案土地上建有厂房，未办理农用地转用审批手续或建设工程规划许可手续。双方对于《土地使用权租赁协议》的无效均存在过错。因此，该协议被认定为无效后相应的法律责任后果双方均负有责任，一审法院酌定林静恒与文一经济联合社对损失各承担50%的责任。

关于林静恒主张的投资建设成本。林静恒未提供证据证实涉案厂房等设施的建造成本，林静恒申请对涉案厂房的造价进行鉴定评估。一审法院认为，因本案租赁协议即将届满，庭审中林静恒确认涉案厂房主体建设时间是2004年，加建和改建部分是后面根据需要建造。即使对涉案厂房及设施进行鉴定评估，因厂房建设时间较久，加建改建部分亦未有明确修建时间，会导致对涉案厂房等设施无法进行准确评估，评估结果也只能酌情参照，不能直接作为损失确定的依据，故对林静恒的鉴定评估申请，一审法院不予准许。综合考虑双方当事人的过错程度，场地被占用的经济损失、厂房的可利用情况、厂房折旧等因素，按照过错比例，一审法院酌定文一经济联合社向林静恒赔偿损失1125000元。

关于厂房搬迁费、拆除费。因双方签订的涉案合同无效，林静恒理应予以搬离，而搬迁费属于林静恒在租赁文一经济联合社场地时应当预见到的支出和固有的经营成本，且该费用尚未实际产生，林静恒主张文一经济联合社支付搬迁及拆除费用120万元，依据不足，一审法院不予支持。

关于林静恒要求文一经济联合社排除妨碍，配合林静恒将涉案厂房拆除的诉讼请求。本案是林静恒基于缔约过失责任提起的诉讼，文一经济联合社并非侵权行为人，且该主张属于诉讼请求不明确具体的情形，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，一审法院判决如下：一、广州市花都区炭步镇文一经济联合社于该判决发生法律效力之日起十日内向林静恒支付款项1125000元；二、驳回林静恒的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费62200元，由林静恒负担52500元，由广州市花都区炭步镇文一经济联合社负担9700元。

经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

林静恒二审提交（2022）粤0114民初10776号民事判决书拟证明其损失惨重。林静恒还于二审提交《中止申请书》，以其决定对（2021）粤01民终29348号案件申请再审，而该案的再审结果对本案具有重大利害关系为由请求本院中止审理本案。

本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”由此可见，合同无效涉及财产返还、折价补偿以及损害赔偿等法律后果，在原物返还或者折价补偿后，若当事人有损失的，对方当事人应当根据过错程度承担赔偿责任。同时合同无效后的损害赔偿性质上属于缔约过失责任，故其范围为信赖利益的损失，该信赖利益不得超过履行利益，且一方请求另一方承担缔约过失责任的，必须要举证证明遭受了实际损失。

本案中，林静恒与文一经济联合社所签订的《土地使用权租赁协议》虽被生效法律文书确认无效。但在合同被法院确认无效后，文一经济联合社和林静恒均确认林静恒并未将涉案土地返还给文一经济联合社，即涉案土地仍由林静恒占有和使用。鉴于涉案租赁协议即将届满且协议中明确约定了合同期限届满后涉案土地上兴建的建筑物等不动产无偿归属于文一经济联合社，故涉案土地返还的时间以及建筑物状况均会影响实际损失的认定。综上分析，在林静恒是否存在实际损失以及损失金额尚未确定的情形下，林静恒直接向法院提起诉讼请求文一经济联合社承担赔偿缔约过失责任的损失缺乏事实依据，本院对其诉请不予支持。一审法院在未查明基本事实的基础上就酌情确定文一经济联合社应承担相应的赔偿责任缺乏事实依据，本院予以改判。至于林静恒二审所提交的另案判决书所涉及的损失并非信赖利益损失，而是合同履行的利益，不属于缔约过失责任损害赔偿的范围，故对本案处理并无关联，本院不予采信。

对于林静恒提出中止申请，因（2021）粤01民终29348号案件是否进入再审尚未确定，故其以需要等待另案处理明显依据不足，本院不予准许。

综上所述，林静恒上诉请求不成立，本院不予支持。文一经济联合社的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决查明事实清楚，但处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和民事诉讼法》第六十七条、第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：

驳回林静恒的全部诉讼请求。

一审案件受理费62200元，二审案件受理费69250元，均由林静恒负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 崔小军

审 判 员 李 琦

审 判 员 茹艳飞

二〇二三年八月九日

法官助理 吴嘉茵

书 记 员 吴宝珊