大连市旅顺口区人民法院

民 事 判 决 书

（2023）辽0212民初735号

原告：大连澍景投资有限公司，住所地大连市旅顺口区市场街10号。

法定代表人：王茂祥，该公司总经理。

诉讼代表人：大连澍景投资有限公司管理人。

委托诉讼代理人：马艳玲，辽宁昭明律师事务所律师。

委托诉讼代理人：方佳领，辽宁昭明律师事务所律师。

被告：大连唐营置业顾问有限公司，住所地大连市高新园区龙王塘村。

法定代表人：赵长菊，该公司经理。

委托诉讼代理人：裴后伟，男，1982年7月19日出生，汉族，该公司员工。

原告大连澍景投资有限公司（以下简称澍景公司）与被告大连唐营置业顾问有限公司（以下简称唐营公司）占有物损害赔偿纠纷一案，本院于2023年2月21日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告澍景公司的委托诉讼代理人马艳玲、方佳领、被告唐营公司的委托诉讼代理人裴后伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告澍景公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋占用费（按照房屋所在小区相同或相近其他房屋目前市场出租价格，自2020年5月31日起计算，其中38B-1-24-8、38B-1-21-4、38B-1-2-7、38B-1-7-7、38A-1-1-5及38B-1-2-4共计6套房屋计算至2022年4月20日止为269,100元，其余23套房屋计算至实际返还房屋之日止，暂计算至2022年7月31日止为1203840元，合计1472940元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：澍景公司于2012年开发建设位于大连高新技术产业园区顺龙路38A号、38B号、38D号的玉龙湾小区，后因无力清偿到期债务，大连市旅顺口区人民法院于2019年7月16日作出（2019）辽0212破申1号民事裁定书，裁定受理澍景公司破产清算的申请，并指定辽宁昭明律师事务所、大连正德会计师事务所有限公司（联合体）为管理人。管理人在执行职务过程中，被告向管理人申报对大连市高新技术产业园区顺龙路38号玉龙湾小区38B-5-7、38B-24-8、38D-10-2、38B-1-1、38B-1-2、38B-23-3、38B-1-4、38B-21-4、38B-1-5、38B-4-6、38B-2-7、38B-7-7、38B-2-8、38D-15-7、38A-1-2、38A-1-4、38A-1-5、38A-1-6、38A-1-7、38A-1-8、38B-2-4、38B-5-6、38B-6-6、38B-3-8、38B-24-4、38B-24-5、38B-2-6、38B-3-6、38A-2-2共29套房屋享有权利。经管理人审查，因该29套房屋系基于抵债而产生，房屋仍登记于澍景公司名下，故认定被告对房屋不享有任何优先权利，仅享有金钱债权。管理人通过第二次债权人会议通知被告于2020年5月31日前交还案涉房屋，但被告未交还。此后管理人多次催告被告交还房屋，但被告仅于2022年4月20日交还6套案涉房屋，其余23套房屋仍未交还。为此，原告于2022年向被告提起23起返还原物纠纷诉讼，2022年1月和9月法院作出判决，判决被告向原告返还其余23套房屋，但被告始终拒绝向原告交还，被告无权占用案涉房屋致原告无法对房屋占有、使用、收益、处分，已严重损害原告的权益。原告为此提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。

被告唐营公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告2015年就已经将案涉房屋出售给了被告，被告以原告欠付的到期债权履行了支付购房款义务，且双方已完成了案涉房屋的交接，被告依法享有对案涉房屋的占有、使用权，原告无权向被告主张支付占有使用费，请求驳回其诉讼请求。一、被告对案涉房屋享有占有、使用权有事实和法律依据。（2018）辽民终45号民事判决认定的事实中，已依法确认被告享有对原告的到期债权，案涉房屋是被告与原告通过签订《债务抵偿协议》《房屋买卖协议》，并以到期债权抵顶购房款后合法取得的。在该案中，原告也自认“被告与原告之间系房屋买卖关系。只不过是将到期债务转化为购房款。应当认定原告收取了被告的全部购房款。被告作为房屋买卖关系中的买受人，享有物权期待权。”可见，即便是在其他案件中原告也认可被告是通过房屋买卖方式合法取得案涉房屋的，被告享有对案涉房屋的物权期待权。被告对案涉房屋的占有、使用是有事实和法律依据的。二、案涉房屋并非破产财产，原告无权主张占有使用费。案涉房屋的买卖与交接已于2015年就已完成，被告也以原告欠付的到期债权支付了全部购房款，未能完成过户的原因是原告未履行［2017］大仲字第318号调解书，完成解押和协助过户。依据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六款“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产”之规定，案涉房屋不属于破产财产，原告无权主张占有使用费。原告不按生效判决确认返还之日主张占有使用费，而是主张自2020年5月31日起支付占有使用费没有事实和法律依据。如前所述，被告对案涉房屋的占有是依据双方签订的《债务抵偿协议》《房屋买卖协议》合法占有的，并非无权占有，无论案涉房屋的权属是如何登记的，也无论被告是否对案涉房屋享有物权，在《债务抵偿协议》《房屋买卖协议》解除或经司法确认被告应返还案涉房屋之前，被告均有权对案涉房屋进行占有和使用。案涉部分房屋贵院已作出过返还判决，原告理应按生效判决确认的返还时间主张占有使用费，原告主张自2020年5月31日起支付占有使用费是没有依据的，依法应予驳回。原告起诉前，被告已在判决之前已经向其交还了部分房屋，原告在接收房屋后仍继续对交还房屋主张占有使用费更是毫无道理的，2022年4月20日，被告已将38A-1-1-5、38B-1-2-4、38B-1-2-7、38B-1-7-7、38B-1-21-4、38B-24-8六套实际占用的房屋交还给了原告，原告也签署了交接单。现原告在接收房屋后，仍继续向原告主张占有使用费，显然是毫无道理的。案涉房屋中，还有部分房屋的《债务抵偿协议》《房屋买卖协议》并未解除，被告仍可以合法的占有、使用，原告无权主张该部分房屋的占有使用费。原告主张的占用使用费标准也明显过高，原告交付的案涉房屋均为清水房，也未向被告支付过任何装修费用，即便应支付占有使用费，其标准也只能依据清水房标准确定，现原告主张的占有使用费标准不但不是清水房标准，也远远超出了精品房出租价格，显然是不恰当的。原告向被告主张房屋占有使用费，导致被告陷入无力继续经营的境地，既属于破坏营商环境的行为，也严重违反了法律的公平原则，不应得到支持。2015年，被告以到期债权购买了案涉房屋，并完成了交接等全部手续，仅仅因为原告无法向银行交款解押导致未能过户。被告购买上述房屋后，又投入款项对部分房屋进行装修，还将部分房屋进行了转让。现因原告破产，贵院已判令被告返还部分房屋，被告在仅能申报普通债权的情况下，能分配到的清偿款必然是少得可怜的，完全无法弥补被告的损失。即便如此，被告也是积极履行生效判决，但因部分房屋已被转让，受让人提出了各种各样的要求，有的坚决不同意解除合同，返还非常困难，被告多方举债补偿受让人，致使损失进一步扩大，贵院判决确定的履行期是远远不够的。这些不利局面本就是原告不履行双方约定和仲裁调解书造成的，现让被告承担本就是很过分的，而原告不但不愿为自己的错误负责，还对被告步步紧逼，在自己破产的情况下，将被告的公司也逼入了绝境，这对被告来讲是极不公平的。综上所述，被告认为，在没有生效法律文书确认双方签订的关于案涉房屋的《债务抵偿协议》《房屋买卖协议》解除前，被告对案涉房屋的占有和使用均是合法的，原告无权主张占有使用费，且原告对被告已经交还的房屋继续主张占有使用费、不按清水房标准计算占有使用费等行为也没有事实和法律依据，原告主张占有使用费也严重违反了法律的公平原则，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证和本院审查，对原告提供的大连高新园区不动产登记服务网查询截图、辽宁省高级人民法院（2018）辽民终45号民事判决书及统计表、澍景公司破产清算案第二次债权人会议资料、第二次债权人会议签到表、澍景公司破产清算案第三次债权人会议资料、给被告的邮寄凭证及签收记录、第三次债权人会议决议、表决结果、给被告的邮寄凭证及签收记录、房屋交接单及授权委托书、民事判决书及统计表、案涉小区房屋租金价格截图、送达回证，被告提供的房屋交接单、仲裁调解书，均予以采信。

根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015-2016年，澍景公司与唐营公司签订多份抵债协议，约定澍景公司将其开发的位于大连市高新园区顺龙路38B号5层7号（53.47㎡）、38B号24层8号（63.32㎡）、38D号10层2号（63.17㎡）、38B号1层1号（62.49㎡）、38B号1层2号（53.7㎡）、38B号23层3号（94.95㎡）、38B号1层4号（88.67㎡）、38B号21层4号（87.96㎡）、38B号1层5号（88.67㎡）、38B号4层6号（95.73㎡）、38B号2层7号（53.7㎡）、38B号7层7号（54.07㎡）、38B号2层8号（62.55㎡）、38D号15层7号（63.17㎡）、38A号1层2号（53.69㎡）、38A号1层4号（88.65㎡）、38A号1层5号（88.65㎡）、38A号1层6号（95.94㎡）、38A号1层7号（53.69㎡）、38A号1层8号（62.48㎡）、38B号2层4号（87.84㎡）、38B号5层6号（94.95㎡）、38B号6层6号（95.54㎡）、38B号3层8号（63.32㎡）、38B号24层4号（87.1㎡）、38B号24层5号（87.1㎡）、38B号2层6号（95.96㎡）、38B号3层6号（96.33㎡）、38A号2层2号（53.69㎡）共计29套房屋抵债给唐营公司。后澍景公司将上述29套房屋全部交付唐营公司，但双方一直未办理过户手续。2018年，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民终45号民事判决，认定唐营公司对上述房屋中28套房屋既无所有权亦无物权期待权。2019年，本院受理了澍景公司的破产清算申请并指定了破产管理人。澍景公司管理人曾于2020年通知唐营公司交还上述房屋。2022年4月20日，唐营公司向管理人交还了38A号1层5号、38B号2层4号、38B号2层7号、38B号7层7号、38B号21层4号、38B号24层8号共计6套房屋。对另外23套房屋，澍景管理人均以诉讼方式要求唐营公司返还并已取得相应生效判决，分别为：1．本院（2021）辽0212民初3453号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38B号5层7号房屋，唐营公司上诉后，大连市中级人民法院作出（2021）辽02民终9553号民事判决，维持原判，一审判决生效时间为2022年3月1日；2．本院（2022）辽0212民初1354号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38D号10层2号房屋，该判决生效时间为2022年10月9日；3．本院（2022）辽0212民初1366号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38B号1层1号房屋，该判决生效时间为2022年10月12日；4．本院（2022）辽0212民初1351号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38B号1层2号房屋，该判决生效时间为2022年10月9日；5.本院（2022）辽0212民初1355号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38B号23层3号房屋，该判决生效时间为2022年10月9日；6.本院（2022）辽0212民初1374号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38B号1层4号房屋，该判决生效时间为2022年10月9日；7．本院（2022）辽0212民初1360号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38B号1层5号房屋，该判决生效时间为2022年10月9日；8．本院（2022）辽0212民初1361号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38B号4层6号房屋，该判决生效时间为2022年10月9日；9.本院（2022）辽0212民初1379号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38B号2层8号房屋，该判决生效时间为2022年10月12日；10．本院（2022）辽0212民初1367号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38D号15层7号房屋，该判决生效时间为2022年10月9日；11．本院（2022）辽0212民初1358号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38A号1层2号房屋，该判决生效时间为2022年10月9日；12．本院（2022）辽0212民初1369号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38A号1层4号房屋，该判决生效时间为2022年10月9日；13．本院（2022）辽0212民初1357号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38A号1层6号房屋，该判决生效时间为2022年10月9日；14.本院（2022）辽0212民初1352号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38A号1层7号房屋，该判决生效时间为2022年10月9日；15.本院（2022）辽0212民初1365号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38A号1层8号房屋，该判决生效时间为2022年10月9日；16．本院（2022）辽0212民初1356号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38B号5层6号房屋，该判决生效时间为2022年10月9日；17．本院（2022）辽0212民初1359号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38B号6层6号房屋，该判决生效时间为2022年10月9日；18．本院（2022）辽0212民初1362号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38B号3层8号房屋，该判决生效时间为2022年10月18日；19.本院（2022）辽0212民初1375号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38B号24层4号房屋，该判决生效时间为2023年5月18日；20.本院（2022）辽0212民初1373号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38B号24层5号房屋，该判决生效时间为2023年5月18日；21.本院（2022）辽0212民初1364号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38B号2层6号房屋，该判决生效时间为2022年10月9日；22．本院（2022）辽0212民初1376号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38B号3层6号房屋，该判决生效时间为2022年10月9日；23．本院（2022）辽0212民初1350号民事判决，判令唐营公司于判决生效之日起三十日内向澍景公司返还38A号2层2号房屋，该判决生效时间为2022年10月9日。上述判决生效后，唐营公司未向澍景公司返还房屋，澍景公司亦未申请执行。庭审中，澍景公司及唐营公司对案涉小区的房屋租金价格均不申请鉴定，且均同意由本院酌定案涉房屋的占用费标准。

本院认为，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，可以适用民法典的规定。根据澍景公司与唐营公司之间签订的抵债协议，澍景公司将案涉29套房屋抵债给唐营公司，在未经法院生效判决判令唐营公司返还案涉房屋之前，唐营公司系基于双方签订的抵债合同占有使用案涉房屋，故唐营公司不用支付占用费。虽然澍景公司管理人曾于2020年要求被告返还案涉房屋，但被告应否返还及应予何时返还，仍需由生效法律文书确认，原告管理人单方通知返还的行为并不能产生相同的法律效果，因此原告要求被告自2020年5月31日起支付占用费本院不予支持。但在生效判决判令唐营公司返还案涉房屋后，唐营公司再无理由占用案涉房屋，其未按判决确定期限返还房屋的，应当向澍景公司支付占用费。对于唐营公司于2022年4月20日已向澍景公司交还的6套房屋，应视为双方以协商方式解决了房屋的返还问题，故唐营公司可不予支付占用费。而对于其余23套经生效判决判令返还的房屋，唐营公司应自判决确认的返还房屋期限届满之日起向澍景公司支付占用费。庭审中，双方均不申请对案涉房屋租金标准进行鉴定，且均同意由本院酌定案涉房屋的占用费标准。因澍景公司未提供证据证明案涉房屋具有基础装修且符合市场出租条件，故房屋占用费标准应适度低于同小区相同面积房屋的租金标准，本院据此酌定面积在50-70㎡之间的房屋占用费标准为1,600元/月，面积在80-100㎡之间的房屋占用费标准为2,000元/月。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十八条、第二百四十条、第四百五十八条、第四百五十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、被告大连唐营置业顾问有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告大连澍景投资有限公司位于大连市高新园区顺龙路38B号5层7号、38D号10层2号、38B号1层1号、38B号1层2号、38B号23层3号、38B号1层4号、38B号1层5号、38B号4层6号、38B号2层8号、38D号15层7号、38A号1层2号、38A号1层4号、38A号1层6号、38A号1层7号、38A号1层8号、38B号5层6号、38B号6层6号、38B号3层8号、38B号24层4号、38B号24层5号、38B号2层6号、38B号3层6号、38A号2层2号共计23套房屋的占用费（自该23套房屋各自对应的生效判决确认的返还期限届满之日起计算至实际返还房屋之日止，其中面积在50-70㎡之间的房屋按1,600元/月计算，面积在80-100㎡之间的房屋按2,000元/月计算）；

二、驳回原告大连澍景投资有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费18,056元，由原告大连澍景投资有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。

审判员 杨 科

二〇二三年六月七日

书记员 乔方圆

附法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第二百三十八条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四百五十八条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

第四百五十九条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。