山东省威海市中级人民法院

民事判决书

（2023）鲁10民终1297号

上诉人（原审原告）：文登区凡上瑜伽馆，住所地山东省威海市文登区天福街道办事处通和路9-5号。

经营者：臧雪娜，经理。

委托诉讼代理人：徐文腾，山东环周豪才（威海）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：威海久源物业服务有限公司，住所地山东省威海经济技术开发区东海路11号802。

法定代表人：霍明，总经理。

委托诉讼代理人：连俊茹，山东寒冰律师事务所律师。

原审第三人：陈娇燕，女，1984年10月18日出生，汉族，住上海市松江区九亭镇九亭大街368弄5号402室。

委托诉讼代理人：王灵慧，上海市建纬（济南）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张宇鑫，上海市建纬（济南）律师事务所实习律师。

原审第三人：文登国君房地产开发有限公司，住所地山东省威海市文登区正棋路1号。

法定代表人：傅昌郎，总经理。

委托诉讼代理人：王灵慧，上海市建纬（济南）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张宇鑫，上海市建纬（济南）律师事务所实习律师。

上诉人文登区凡上瑜伽馆（以下简称凡上瑜伽馆）因与被上诉人威海久源物业服务有限公司（以下简称久源物业公司）及原审第三人陈娇燕、文登国君房地产开发有限公司（以下简称国君房地产公司）占有排除妨害纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2023）鲁1003民初1780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年6月1日立案后，依法由审判员独任审理，本案现已审理终结。

凡上瑜伽馆上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持凡上瑜伽馆的诉讼请求。事实和理由：1．一审法院在认定变更通道及铁门等相关事实时回避凡上瑜伽馆提交的证据及相关陈述而采信久源物业公司的单方陈述，导致事实认定有误。一审法院认定事实部分载明：“久源物业公司称大门两侧的通道是在2022年10月经全体业主代表投票决定，由业主代表进行的变更，有相关业主同意的签字清单，并过了法定人数，但由于上面记载了业主个人信息，无法提供，且进入小区的外来人员经登记后，能够进入小区。”就该事实，久源物业公司在一审中陈述案涉小区并未成立业主委员会，后又陈述变更通道的行为经业主代表投票、由业主进行变更，但对该投票行为是否真实存在、流程是否合规、变更行为具体由谁进行等情况均未能说明，更未提供证据予以证实。且业主大会签字时无需载明业主个人信息，久源物业公司关于签字因记载业主个人信息而不能提交的主张有悖常理。一审法院在对凡上瑜伽馆提交的视频、通话录音、微信聊天记录等证据避而不谈的情形下仅依据久源物业公司的单方陈述驳回凡上瑜伽馆诉讼请求有误，应予纠正；2．久源物业公司变更通道及铁门位置的行为系违法变更设计规划。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）改建、重建建筑物及其附属设施；……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第五十条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”一审承办法官与各方当事人共同进行了现场勘验，变更的通道及铁门处均有明显痕迹，与备案规划图纸比对后可见变更前的铁门位置与规划一致，而久源物业公司变更通道和门位置的行为系违法变更原有规划，应当恢复原状。且久源物业公司私自变更的铁门及通道系案涉房屋的消防通道，无论是久源物业公司还是业主均无权自行变更，即使依法经小区业主表决通过，亦需办理变更审批手续，故久源物业公司以业主要求变更作为其侵权行为的理由不成立；3．凡上瑜伽馆拟悬挂门头的窗户系其租赁房屋的专有部分，且门头设计方案已按照久源物业公司的要求进行过调整。首先，一审判决载明：“凡上瑜伽馆提供两份广告标识并主张该两份标识欲张贴于租赁房的东侧窗户上和悬挂于窗上面的墙壁上”。事实上，在久源物业公司阻止凡上瑜伽馆悬挂广告标识后，凡上瑜伽馆又按照久源物业公司的要求另行制作能够在房屋窗户张贴的广告字样，但久源物业公司仍不允许，两份门头设计系调整前后的两份设计方案，并非一审判决中所称的准备悬挂两份广告标识。其次，根据案涉房屋《商品房买卖合同》的内容可知，凡上瑜伽馆拟悬挂门头的窗户并非共有部分，而是业主所有的专有部分，且即使认定该窗是共有部分，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”之规定，不论门头位置是共有部分还是专有部分，凡上瑜伽馆都有权使用该位置悬挂广告标识，久源物业公司无权阻止。最后，凡上瑜伽馆租赁的房屋系整层商业用房，经营期间悬挂门头亦未超出合理预期，当地其他小区的商业建筑亦是如此执行。且从凡上瑜伽馆提交的修改后的门头设计方案可见，门头方案延续了小区大门的整体风格，并不会对小区形象造成影响，而一审判决关于“凡上瑜伽馆在外墙、外窗安装、悬挂广告标识的行为，也明显侵害了小区标识的专有性和特有性，属不合理的利用，损害了其他业主的合法权益。故凡上瑜伽馆要求停止侵害、排除妨害，没有事实和法律依据，不予支持”的认定，既是对案涉事实的混淆，亦有悖常理，应予纠正；4．铁门位置变更后对凡上瑜伽馆的经营产生了实质影响。凡上瑜伽馆租赁案涉房屋经营项目为瑜伽馆，其客户以女性为主，经营内容也相对私密，在久源物业公司私自变更通道门所在位置之前，凡上瑜伽馆的客户可以不经任何程序直接到达瑜伽馆，变更之后，需经小区大门才能进入小区，由于该小区大门并非随时畅通，存在封闭管理的情况，至少需要与门卫进行沟通或登记后才能进入，离开小区时更是需要呼唤岗亭处的保安开门，即使小区保安高度配合，至少也较原来增加一道不必要的程序，且小区门卫难免出现因故离岗、脱岗或因打电话等原因暂时无法响应的情况。简而言之，凡上瑜伽馆的客户原本通行无任何障碍，但因久源物业公司的行为，给客户出入造成障碍，即使不考虑久源物业公司违法变更规划设计的情况，凡上瑜伽馆也有理由要求排除妨害；5．一审法院对凡上瑜伽馆停止营业的因果关系认定有误，导致判决结果有误。本案中，凡上瑜伽馆之所以要求赔偿损失，系因久源物业公司的行为导致凡上瑜伽馆被迫于2022年10月1日停止营业，不得已而主张因此产生的房租、折旧等成本，一审法院以“凡上瑜伽馆在2022年10月后已不在案涉房屋经营”这一侵权导致的结果为理由，进而判决不支持其赔偿损失的诉请，系对相关事实间因果关系的错误认定。

久源物业公司辩称，1．凡上瑜伽馆客户量的多少，系其自身经营问题，与入门通道无关，与久源物业公司也无关；2．凡上瑜伽馆实际经营至2022年9月，因东大门是小区门面，代表小区的形象，与业主利益息息相关，凡上瑜伽馆离开后，案涉小区全体业主为小区更加合理化、规范化进行投票决定，并由业主选出代表对东大门进行部分改变，并非久源物业公司变更。且即使对通道以及铁门位置进行改变，人员进入该小区并未受到任何影响，且小区大门白天并不关闭，即使到晚上，外来人员只要进行登记，可随时给予开门。案涉小区管理规范，进入小区进行登记是对全体业主负责的表现，并不会对凡上瑜伽馆的经营造成影响，不存在凡上瑜伽馆主张的对客户出入造成障碍的情况；3．凡上瑜伽馆租赁的房屋位置位于整个小区东大门显著区域，从凡上瑜伽馆一审中提交的拟安装广告牌位置的照片可以看出，悬挂位置系业主共有部分，凡上瑜伽馆自行悬挂广告标识的行为，明显侵害了小区的专有性和特有性，系不合理利用，其行为侵害了小区业主的合法权益，不应予以支持。

陈娇燕、国君房地产公司述称，1．凡上瑜伽馆主张的情况属实，根据案涉小区的规划审批情况，可以确定案涉小区的通道及铁门位置较规划审批施工图发生了变更，导致凡上瑜伽馆由原来的临街开放状态变为封闭管理的状态；2．久源物业公司变更案涉小区通道及铁门位置属于私自乱搭乱建，其物业公司主张该行为系经过业主投票表决和授权后实施，但即使业主投票表决同意实施，久源物业公司和业主也无权违背规划图纸乱搭乱建，倘若放任该行为，必将助长社会乱搭乱建的不良风气，进而扰乱公共秩序，侵害他人的合法权益；3．久源物业公司的行为导致凡上瑜伽馆的商业利益和价值受损。凡上瑜伽馆的位置对其经营状况有着至关重要的影响，案涉小区通道及铁门位置变更前，进出凡上瑜伽馆可使用专用通道，与小区通道有明确划分，保障了凡上瑜伽馆的临街性。但自通道及铁门位置变更后，进出凡上瑜伽馆需与小区业主共用业主通道，且需登记才可进入，导致凡上瑜伽馆丧失临街性，相对位置发生重大改变。凡上瑜伽馆被划入小区内部封闭管理后，既严重限制了进出场馆的便捷性，又大大降低了宣传效果，进而对凡上瑜伽馆的商业价值造成重大损害，久源物业公司应对其侵权行为承担相应责任。

凡上瑜伽馆向一审法院起诉请求：1．判令久源物业公司立即停止侵害，排除妨害，不得阻止凡上瑜伽馆在租赁房屋外墙安装、悬挂广告及标识；2．判令久源物业公司将其以金属栅栏门封闭的通道恢复原状，将通道门改回到规划审批施工图位置，并不得再以该方式干扰凡上瑜伽馆及相关人员通行；3．判令久源物业公司赔偿其干扰凡上瑜伽馆经营期间给凡上瑜伽馆造成的损失100000元。

一审法院认定事实：2020年11月1日，凡上瑜伽馆的经营者臧雪娜与陈娇燕签订《房屋租赁协议》，约定臧雪娜租赁陈娇燕所有的位于威海市文登区通和路9-5号房屋，该房屋系天福雅苑小区东大门的一个组成部分。久源物业公司系案涉房屋所在小区物业服务企业，国君房地产公司系案涉房屋开发商。凡上瑜伽馆在案涉房屋自2021年1月经营至2022年9月。

凡上瑜伽馆主张久源物业公司阻止其在案涉房屋外墙、外窗安装、悬挂广告标识。凡上瑜伽馆提供两份广告标识并主张该两份标识欲张贴于租赁房的东侧窗户上和悬挂于窗上面的墙壁上，并主张其租赁房屋的上述部分属专有部分，该瑜伽馆对其使用不违反相应的法律规定。久源物业公司认为凡上瑜伽馆拟安装广告牌及标识的位置是属于业主共有部分，需要经过业主委员会或者业主大会同意：因为凡上瑜伽馆租赁的房屋并不是单纯的商业房屋，而是整个小区大门的一个组成部分，代表了整个小区的形象，所以小区的大门整体都应当属于业主的共有部分，若单纯只是依据租赁了大门中的房屋就可以在小区大门上未经其他业主同意随意安装广告门牌，就会严重侵害整个小区的形象，也变相侵害了小区整体业主的权利。

凡上瑜伽馆主张案涉小区图纸中规划的通道被久源物业公司私自以铁门封堵，导致瑜伽馆无法经营，并提交天福雅苑住宅小区图纸、案涉现场照片予以证实。久源物业公司称大门两侧的通道是在2022年10月经全体业主代表投票决定，由业主代表进行的变更，有相关业主同意的签字清单，并过了法定人数，但由于上面记载了业主个人信息，无法提供，且进入小区的外来人员经登记后，能够进入小区。

凡上瑜伽馆主张久源物业公司干扰其经营造成损失100000元，并提交瑜伽馆销售表予以证实。久源物业公司认为该表格为凡上瑜伽馆自行制作，不具有客观性及真实性。凡上瑜伽馆未提交其他证据证实其该主张。

一审法院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、适用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，凡上瑜伽馆主张久源物业公司阻止其在案涉房屋外墙、外窗安装、悬挂广告标识。但凡上瑜伽馆租赁的房屋并不是单纯的商业房屋，而是整个小区东大门的一个组成部分，代表了整个小区的形象，即使该房屋外墙、外窗属专有部分，凡上瑜伽馆在外墙、外窗安装、悬挂广告标识的行为，也明显侵害了小区标识的专有性和特有性，属不合理的利用，损害了其他业主的合法权益。故凡上瑜伽馆要求停止侵害、排除妨害，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。

凡上瑜伽馆要求将金属栅栏门封闭的通道恢复原状，久源物业公司称大门两侧的通道是经全体业主代表投票决定，由业主代表进行的变更。该通道即使发生了变更，凡上瑜伽馆的客户经登记后，能够正常进入小区及瑜伽馆，不影响凡上瑜伽馆客户的进入，故凡上瑜伽馆要求久源物业公司恢复原状的诉请，一审法院不予支持。

凡上瑜伽馆要求久源物业公司赔偿2022年10月1日至2023年3月31日的损失100000元，但凡上瑜伽馆自2022年10月后已不在案涉房屋经营，凡上瑜伽馆也未提交确切的证据证实该损失与久源物业公司之间存在法律上的因果关系，故一审法院对该诉请不予支持。

陈娇燕未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为放弃举证和答辩的权利。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第二百七十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条的规定，判决：驳回文登区凡上瑜伽馆的诉讼请求。一审案件受理费1150元，由文登区凡上瑜伽馆负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。陈娇燕、国君房地产公司提交案涉小区通道及铁门位置变更示意图，该示意图系国君房地产公司根据原有的规划审批施工图及案涉小区通道铁门的现状自行制作，证实久源物业公司改变案涉小区通道及铁门位置，变更后的小区通道及铁门属于违法建筑，久源物业公司无权变更小区通道及铁门位置。经质证，凡上瑜伽馆对上述证据的真实性及待证事实均无异议。久源物业公司对上述证据的真实性不予认可，该证据为国君房地产公司自行制作，无法确定是否与客观情况一致，且久源物业公司是案涉小区的物业服务单位，并不参与案涉小区的施工建设，通道及铁门并非系由久源物业公司变更，与久源物业公司无关。经审查，本院认为，国君房地产公司提交的示意图系其自行制作，凡上瑜伽馆对该示意图不予认可，且在未经建设、规划等相应政府部门确认的情况下无法认定变更后的案涉小区通道及铁门属于违法建筑，故对该证据，本院不予采信。

另查，凡上瑜伽馆于案涉小区北侧设置“圣玛瑜伽欢迎您”广告牌。久源物业公司二审陈述案涉小区铁门仅于晚上予以关闭，凡上瑜伽馆对此予以认可。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。根据该条司法解释规定，业主对其房顶只能合理利用，同时也不得损害他人合法权益。”根据上述法律规定，房屋外墙等基本结构部分及公共通行部分均属于建筑物共有部分，业主对与专有部分相对应的外墙面等共有部分的利用应为合理利用且不得损害其他业主合法权益。具体到本案，凡上瑜伽馆租赁的案涉房屋位于小区大门位置，其虽对案涉房屋享有使用权，但其拟安装、悬挂广告标识的外墙及外窗属于建筑物外立面的一部分，其拟安装、悬挂的广告标识与小区自身悬挂的标识相重叠，明显侵害小区标识的专有性和特有性，且凡上瑜伽馆在案涉小区大门北侧设置广告牌已达到相应宣传作用，其再于案涉房屋外墙及外窗安装、悬挂广告标识不仅与小区广告牌设置习惯不符，亦侵犯其他业主的合法权益，超出合理利用范围，故对其要求在案涉房屋外墙及外窗安装、悬挂广告标识的诉请，本院不予支持。案涉小区铁门位置及所在通道属于小区公共通行区域，业主或物业为维护小区安全将铁门前移未侵犯凡上瑜伽馆合法权益，且该铁门仅系在晚上才予以关闭，而即使在关闭的情况下，凡上瑜伽馆的客户经登记后仍可正常进入瑜伽馆，即铁门位置及通道的变更未明显影响凡上瑜伽馆的日常经营，故在未经建设、规划等相应政府部门确认案涉铁门及通道为违法建筑的情形下，凡上瑜伽馆诉请将铁门及通道恢复原状于法无据，本院亦不予支持。另，凡上瑜伽馆于2022年10月后已不在案涉房屋经营，现无证据证实系因久源物业公司导致其无法继续在案涉房屋经营，凡上瑜伽馆亦未举证证实其主张的损失确实存在且该损失与久源物业公司存在因果关系，故其主张久源物业公司赔偿2022年10月1日至2023年3月31日间的损失100000元于法无据，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。

综上所述，凡上瑜伽馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由文登区凡上瑜伽馆负担。

本判决为终审判决。

审判员赵芳

二〇二三年六月十五日

法官助理孟佳宁

书记员于惠