新疆维吾尔自治区和田市人民法院

民事判决书

（2022）新3201民初3427号

原告：孙晓星，男，1983年12月4日出生，汉族，保险公司工作人员，住新疆维吾尔自治区和田市。

委托诉讼代理人：宋鹏桢，新疆玉都律师事务所律师。

被告：史桂花，女，1983年5月12日出生，汉族新疆睿城和信财务管理咨询有限公司员工，住新疆维吾尔自治区和田县。

委托诉讼代理人：马智伟，男，1967年9月4日出生，回族，新疆睿城和信财务管理咨询有限公司法务部主任，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。

被告：马成，男，1996年7月22日出生，东乡族，居易房产公司职工，住新疆维吾尔自治区。

原告孙晓星与被告史桂花、马成占有物返还纠纷一案，本院于2023年5月23日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙晓星及其委托诉讼代理人宋鹏桢、被告史桂花的委托诉讼代理人马智伟、被告马成到庭参见诉讼。本案现已审理终结。

原告孙晓星向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告所有的位于和田市古江巴格乡古勒巴格路2号2-2-203室；2．判令两被告向原告支付租金至实际返还房屋之日，暂定15,000元；3．本案的诉讼费由两被告承担。原告与被告1原系夫妻关系，后于2011年离婚。2020年，原告继承所得位于和田市古江巴格乡古勒巴格路2号2栋2单元203室的房屋，被告1因暂无居所，原告将该房屋暂借给被告1居住。之后，在原告不知情的情况下，被告1擅自将房屋出租给了被告2，并收取了15,000元租金和5000元押金。现原告要求返还房屋，但两被告拒不配合，故诉至贵院，请支持。

被告史桂花辩称，1．驳回原告要求退还房屋居住权的诉讼请求；2．判令被告不退还房屋租金15,000元及5000元的押金；3．退还屋内的财产部分归被告所有；4．本案的受理费由原告承担。

被告马成辩称，本人付了房屋租金及押金共计20,000元，居住期间原告告知租赁的房屋为原告所有，后续因疫情原因于2023年2月搬离，租赁的房屋物品基本没有变化，钥匙已交付于原告。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告根据自己的主张提供如下证据：1．史桂花与原告之间于2019年12月25日签订的房屋转让协议，证明原告将该房屋于2019年12月25日转让给被告史桂花，被告史桂花拥有该房屋的所有权和使用权，约定原告以15万元价格转让给被告史桂花；2．史桂花2019年3月22日购买防盗门的收条，证明史桂花出钱购买了门，原告是知晓此事的，房屋退还之后3800元应该由原告来支付；3．在原告孙晓星房屋内史桂花所列物品清单，证明屋内的物品要归还史桂花，根据2021年9月14日所签订协议的约定当中屋内购置的归乙方。原告质证认为，证据1．三性及证明目的均不予认可，2021年9月14日签订的协议已经将之前所有签署的协议终止，这份协议并没有履行，被告史桂花没有支付15万元，该房屋的市场价格远高于15万元；证据2．三性及证明目的均不认可，收条是复印件，也没有发票，无法证明史桂花购买防盗门是安装在了原告所住的房屋之上，且2019年签订转让协议后被告史桂花一直在无偿使用原告所属的房屋，对其进行修缮也是其义务；证据3．三性及证明目的均不认可，史桂花单方居住，应当以共同签字的为准，被告史桂花10月28日前承诺搬出，应当对自己所属的物品负责。被告马成质证认为，与本人无关，物品清单与我居住期间基本一致，冰箱洗衣机都有，床是我自己搬来的。

经审理查明，原告孙晓星与被告史桂花原为夫妻关系，于2011年离婚。2019年12月25日，原告与被告史桂花签订《协议》，约定：原告将位于古江南路昆鹏小区二栋二单元203室的住房转让给被告史桂花；房款为15万元；付款期限为自2024年开始每年还款3万元，五年还清；该房屋由于土地使用证未办下来，等土地使用证办下来给被告史桂花办理过户。合同签订后，被告史桂花一直在该房屋居住。2021年8月25日，被告史桂花将房屋出租给被告马成，并收取被告马成5000元押金。2021年8月29日，被告马成向被告史桂花支付年租金15,000元。2021年9月14日，原告与被告史桂花签订《协议书》，约定：被告史桂花于2021年10月28日前将位于古江南路昆鹏小区2栋2单元203室的房屋归还给原告；原告自愿给予被告史桂花18万元整；屋内购置的物品属于被告史桂花由被告史桂花拿走；双方在2021年9月14日之前签署的所有协议均作废。《协议书》签订当日，原告通过银行转账向被告史桂花支付了18万元。因被告史桂花于协议签订前已将房屋出租，且租期未到期。

另查明，案涉房屋原所有权人为孙要武（已故），2019年3月19日孙要武因病去世，生前未立遗嘱，孙要武的法定继承人为原告孙晓星和案外人孙晓露，孙晓露于2019年办理了放弃继承权声明书的公证。2022年，原告以继承方式办理不动产产权登记，取得该房屋所有权。

再查明，被告马成于2023年2月搬离案涉房屋，并将房屋钥匙交还原告孙晓星。

本院认为，原告孙晓星与被告史桂花于2021年9月14日签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效。而原告与被告史桂花于2019年12月25日签订的《协议》中，内容中涉及了房屋所有权的处分，虽系原告与被告史桂花自愿签署，但因原告签订协议之时，尚未取得房屋所有权，故《协议》效力待定；又因在原告取得该房屋的所有权之前，与被告史桂花于2021年9月14日签订的《协议书》中作废了双方之前签署的所有协议，故该《协议》应认定无效。结合庭审及《协议书》的内容，原告作为该房屋的唯一继承权人和最终取得该房屋的所有权人，对于被告史桂花居住在该房屋是认可的，故本院认可被告史桂花对该房屋在2019年12月25日至2021年10月28日期间享有占有和使用的权利。但因被告史桂花未能提供证据证明其对该房屋享有处分和收益的权利，故对于被告史桂花提出的其有权出租房屋、收取租金和押金的抗辩，本院不予支持。关于被告史桂花与被告马成的租赁合同关系，因被告史桂花并非房屋的所有权人，也非处分、收益权人，原告也未于事后进行追认，故该租赁合同关系无效，《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还”，被告史桂花因无效的租赁行为取得的租金15,000元，根据上述规定应当向原告予以返还，故对于原告要求被告支付租金15,000元的主张，本院予以支持。鉴于被告马成于案件审理中已将房屋归还给原告，原告已不具备物的请求权，故对于原告要求两被告返还房屋的主张，本院不予支持。至于被告史桂花答辩所称“被答辩人应当退还该房屋内属于答辩人的财产（电器、家具等）”，首先是未能提供充分的证据证明存在原告不当占有的事实，其次该主张属于独立的请求范畴，应当在本案中提起反诉或另案起诉，故对于该主张本院不作处理。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，判决如下：

被告史桂花于本判决生效之日起五日内向原告孙晓星支付租金20,000元；

驳回原告孙晓星的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费已减半收取300.00元，由被告史桂花负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院。

审判员高新豫

二〇二三年六月二十六日

书记员李绍根