北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2023）京02民终9231号

上诉人（原审被告）：奚跃帅，男，1985年10月15日出生，汉族，北京万年世纪房地产经纪有限公司经理，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：张磊，河北询诺律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：朱亚楠，女，1982年5月7日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：杨凤国，北京元栋律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：雷振明，男，1962年3月9日出生，汉族，北京天创伟业投资公司退休职工，住北京市丰台区。

上诉人奚跃帅因与被上诉人朱亚楠、雷振明担保物权纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2022）京0106民初30562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年6月19日立案后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。

奚跃帅上诉请求：撤销一审判决，改判雷振明与奚跃帅无需协助朱亚楠注销北京市丰台区莲怡园二区7号楼16层6单元1611号房屋抵押登记手续或发回重审；诉讼费由朱亚楠、雷振明承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，奚跃帅知道朱亚楠与雷振明详细的关于1611号房屋的事实是在2021年9月13日丰台区人民法院找本人谈话期间以及2021年9月18日以第三人形式参加庭审时，奚跃帅对朱亚楠与雷振明关于案涉抵押房屋的争议事先并不知情；奚跃帅与雷振明无亲无故，也不是朋友只是通过别人介绍；一审法院仅以雷振明自述就定性为难以通过有效证据排除雷振明与奚跃帅恶意串通的怀疑，是片面的；2.一审法院适用法律错误，无论从债的角度还是登记生效主义，奚跃帅的抵押权都是合法有效的；从奚跃帅账户的过往流水中也可以看出，朱亚楠只是为了自己利益故意编造奚跃帅是职业放贷人；奚跃帅在取得不动产抵押权时就已经注意了抵押物的状态。

朱亚楠辩称:同意一审判决，不同意奚跃帅的上诉请求和理由。

雷振明辩称:不同意一审判决，同意奚跃帅的上诉请求。

朱亚楠向一审法院起诉请求：1.奚跃帅、雷振明协助朱亚楠办理北京市丰台区莲怡园二区7号楼16层6单元1611（以下简称1611）号房屋抵押权注销手续；2.奚跃帅、雷振明承担诉讼费用。

一审法院认定事实：贾德举、陈淑敏系夫妻，育有子女三人，即贾瑞英、贾瑞山、贾瑞芝；贾瑞英与雷振明系夫妻，育有一女雷士筠。贾德举于2000年死亡，贾瑞英于2002年12月6日死亡，陈淑敏于2021年6月24日死亡。

2002年4月11日，丰台区卢沟桥乡六里桥村作为甲方，雷振明作为乙方，双方签订《六里桥村绿化隔离地区拆迁安置协议》，约定：乙方在拆迁范围内常住人口3人，应安置人口3人，分别为雷振明、贾瑞英、雷艳霞。

2002年4月25日，雷振明与北京运兴房地产开发有限公司签订《农民自主回迁安置楼房买卖合同》，购买六里桥新村A区1号、2号、3号农民自主回迁安置房中的第2号楼13层10号房（即1310号）。

2005年12月10日，雷振明作为卖方，朱亚楠作为买方，双方签订《协议书》，其中约定：甲方自愿将其享有的购买村里楼房北京市丰台区马官营34号院6号楼一套两居室的权利转让给乙方，乙方一次性支付叁万元人民币给甲方作为酬金。

2006年1月17日，雷振明作为六里桥绿化隔离地区改造农民自住房回迁户与北京运兴房地产开发有限公司签订《六里桥村绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》，购买六里桥新村A区1611号房屋。房屋交付后，由朱亚楠居住至今。

2008年1月3日，雷振明将朱亚楠诉至法院，要求转让房屋行为无效，返还房屋，返还对方38万元，赔偿损失24000元；朱亚楠反诉要求赔偿损失80万元。2008年12月19日，法院作出（2008）丰民初字第3476号民事判决：一、朱亚楠于判决生效后三十日内将1611号房屋返还给雷振明；二、雷振明于判决生效后三十日内返还朱亚楠380000元；三、雷振明于判决生效后三十日内补偿朱亚楠40000元；四、驳回雷振明的其他诉讼请求；五、驳回朱亚楠的其他诉讼请求。朱亚楠不服，上诉至北京市第二中级人民法院，2009年7月21日，北京市第二中级人民法院作出（2009）二中民终字第5895号民事判决：一、维持北京市丰台区人民法院（2008）丰民初字第3476号民事判决第一、二项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2008）丰民初字第3476号民事判决第四、五项；三、变更北京市丰台区人民法院（2008）丰民初字第3476号民事判决第三项为：雷振明于本判决生效后三十日内赔偿朱亚楠100000元；四、雷振明于本判决生效后三十日内补偿朱亚楠装修款24408元；五、驳回雷振明的其他诉讼请求；六、驳回朱亚楠的其他反诉请求。

2009年8月29日，雷振明作为甲方，朱亚楠作为乙方，双方签订《协议书》，约定：甲方向乙方索要1611号经北京市第二中级人民法院终审判决后，双方均对判决表示认可，但甲方因无力购回房屋，且房屋产权发生变动，由原来集体开发农民自住回迁房变更为可上市买卖的大产权房，大产权证正在办理过程中，甲乙双方协商如下：1.乙方支付给甲方共计1020252元，其中380000元已于2005年12月购房时已支付，140252元折抵法院判决（详见（2009）二中民终字第5895号），剩余500000元乙方于2009年8月29日以转账方式支付200000元，300000元以现金方式支付给甲方；2.甲方承诺乙方在2009年年底前为乙方办理过户，过户时所产生的费用由乙方支付，甲方不得以任何方法干预，耽误乙方过户，不得以任何形式再向乙方要求支付任何费用和报酬。3.自本协议签订之日起所有房屋相关票据均由乙方持有，甲方不再对1611号享有任何权利。4.违约责任，自协议签订之日起至过户办理完毕前双方均不可违反本协议，如甲方再次提出收回房屋需按同地区大产权商品房均价双倍支付房款作为违约金方可解除本协议。同日，雷振明为朱亚楠出具收条，载明：今收到朱亚楠壹佰零贰万零贰佰伍拾贰元整（1020252元）。

2019年5月15日，1611号房屋取得（2019）丰不动产权第0XXXX号不动产权证书，房屋登记在雷振明名下。同年7月23日，根据雷振明申请，有关部门补发1611号房屋京（2019）丰不动产权第0XXXX号不动产权证书，房屋登记在雷振明名下。

2020年11月16日，雷振明（抵押人）与奚跃帅（抵押权人）签署《主债权及不动产最高额抵押合同》，最高债权金额130万元，抵押不动产证号京（2019）丰不动产权第0XXXX号，债权期间为2022年11月16日至2021年11月15日。同日，双方办理了最高额抵押权登记。

另查，2020年11月11日，朱亚楠将雷振明、雷士筠、奚跃帅诉至法院，要求：1.雷振明配合办理1611号房屋的所有权变更登记手续，将房屋过户给我；2.雷振明赔偿不履行配合过户的违约金100000元；3.诉讼费用由雷振明承担。丰台区人民法院于2021年10月21日作出（2021）京0106民初2252号民事判决：驳回朱亚楠的诉讼请求。朱亚楠不服并上诉。北京市第二中级人民法院于2022年4月26日作出民事判决：一、撤销北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初2252号民事判决书；二、雷振明于判决生效之日起七日内配合朱亚楠办理北京市丰台区莲怡园二区7号楼16层6单元1611号房屋所有权转移登记手续，将该房屋登记至朱亚楠名下；三、驳回朱亚楠的其他诉讼请求。

再查，2019年8月13日，雷振明将李丽英、吕杰诉至法院，要求：1.解除原被告2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》；2.被告将北京市丰台区莲怡园北路1号院4号楼6至7层4单元601室房屋腾空交还给原告；3.被告支付2008年6月1日至2020年8月31日房屋使用费824571元；4.被告支付2020年9月1日至房屋实际交还日房屋使用费（每月按7696元计算）；5.被告承担本案诉讼费。李丽英、吕杰向法院提出反诉请求：1.雷振明向反诉人返还购房款68万元；2.雷振明以68万元为本金，按照年化6%向反诉人支付占用期间利息，时间自2008年6月13日始至实际给付之日止；3.雷振明向反诉人返还因办理涉案房屋初始登记，而由两位反诉人先行垫付的费用121735.6元及相应利息（以121735.6元为本金按照年化6%向反诉人支付占用期间的利息，时间自2017年11月15日至实际给付之日止）；4.雷振明向反诉人支付涉案房屋现在的市场价值553.96万元（以房地产评估报告结果计算）；5.雷振明向反诉人支付精神损害抚慰金100000元；6.雷振明向反诉人支付合同约定的违约金200万元；7.雷振明向反诉人支付涉案房屋面积差额返还金3.3万元；8.雷振明因涉案系列纠纷所支付的律师费12万元及相应的鉴定费2万元；9.被反诉人承担本案的反诉费。2020年12月25日，丰台区人民法院作出（2019）京0106民初33992号民事判决：一、解除雷振明与李丽英、吕杰于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》；二、李丽英、吕杰于判决生效后十五日内将北京市丰台区莲怡园北路1号院4号楼6至7层4单元601房屋腾空交还原告；三、雷振明于判决生效后十五日内返还李丽英、吕杰购房款680000元；四、雷振明于判决生效后十五日内返还李丽英、吕杰办理房屋权属登记垫付的费用121735.6元；五、雷振明于判决生效后十五日内赔偿李丽英、吕杰损失4354900元；六、驳回雷振明的其他诉讼请求；七、驳回李丽英、吕杰的其他反诉请求。该判决发生法律效力后，李丽英、吕杰向法院申请执行，法院将1611号房屋查封，查封期限自2021年4月29日起至2024年4月28日止。朱亚楠对执行1611号房屋提出书面异议，丰台区人民法院于2021年6月10日作出（2021）京0106执异703号执行裁定：中止对1611号房屋的执行。

审理中，朱亚楠对之主张，主要提交与奚跃帅的微信聊天记录和录音、与李虎的微信聊天记录和录音、相关诉讼庭审笔录等，其中：1、2021年5月9日与奚跃帅录音，显示朱“我从来没有接触过放贷”，奚“我们放这个东西，要做有抵押的”…“上面只写借款的金额，利息什么的都是空着，一般利息都会超过国家规定的点位”…朱“这个房子05年买的，他08年已经告过我们一次”，奚“我知道，你这些东西我这照片都有”…“给我们抵的时候，他名下还有套房”…“最早，我们找人转的，就是人想把房屋弄走”…“即使他闺女有权利，雷振明自己的分也够这个钱，他家的情况我也了解清了，我才给他借的这个钱”…“雷振明没有我的电话，或者之前琐碎的事我都让李虎跟他沟通”…“一直找的李虎，李虎是我的哥们”…“李虎说的话就代表我的话”；2、2021年6月22日与李虎的录音，显示“奚跃帅放的款，我跟他一直联系，他利息都打给我”…“我们是一拨的，我和奚跃帅他们，一起出的钱”…“我们是专门做放款的”；3、2021年5月7日庭审笔录显示，雷振明“我办理过抵押，认可抵押权人是奚跃帅，但我都是和李虎交涉，和李虎说了有朱亚楠的情况。做抵押是因为我借了高利贷还不上”；4、2021年9月13日谈话笔录显示，奚跃帅“雷振明为了打另一套房屋的诉讼，故借钱”；5、2021年9月18日庭室笔录显示，奚跃帅“借款130万本金，月息2%”；6、2022年3月2日庭室笔录显示，奚跃帅“借贷前和雷振明不认识，通过李虎认识，他是担保公司的，和李虎认识很多年，雷振明找李虎借钱，李虎介绍给我”“月息1.2%”；7、北京市住房和城乡建设委员会信息显示，奚跃帅职业资格为经纪人协理，时间2007年10月19日；北京市企业信息信用网显示，奚跃帅为北京方众房地产经纪有限公司法定代表人。对于证明目的，雷振明、奚跃帅不予认可。

审理中，雷振明表示奚跃帅分二次转款130万元，到账当日取现13万元给了奚跃帅。奚跃帅与雷振明均表示，尚未还清130万元欠款。

一审法院认为：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第三十七条，当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。《中华人民共和国民法典》第三百一十一条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；以及第三百九十九条，下列财产不得抵押：…（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产…具体到本案，雷振明明知已将1611号房屋卖给朱亚楠，其对涉案房屋已经没有所有权，仍谎称产权证丢失补办不动产权证书并以案涉房屋设立抵押向奚跃帅借款，行为恶劣，主观上显为故意，具有不容争辩的恶意。奚跃帅作为经纪人，理应具有比常人优越的专业知识，在知晓雷振明系为另一起诉讼而向之借款的情况下，并未对设立抵押的房屋进行勘验，对抵押物未尽到审慎审查义务；另从朱亚楠与李虎、奚跃帅的录音和庭审笔录“李虎和奚跃帅是哥们，专门做放款的…李虎将雷振明介绍给了奚跃帅…月息2%…他家情况了解清楚才借的钱”，结合雷振明所述“我把朱亚楠的事告知李虎…到账当日取现13万给了奚跃帅”，法院难以通过有效证据排除雷振明与奚跃帅恶意串通的怀疑。据此认定，朱亚楠要求注销案涉房屋抵押登记手续之请求，具有事实基础和法律依据，予以准许；雷振明、奚跃帅的抗辩主张不成立，不予采纳。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第三百一十一条、第三百九十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决：雷振明与奚跃帅于判决生效之日起七日内协助朱亚楠注销北京市丰台区莲怡园二区7号楼16层6单元1611号房屋抵押登记手续。

本院二审期间，各方均未提交新证据。经核实，2023年2月23日一审庭审记录记载，雷振明表示奚跃帅分二次转款130万元，到账当日取现13万元给了李虎。一审查明13万给了奚跃帅有误，本院予以更正。本院查明的事实与一审无异。

本院认为：《中华人民共和国民法典》第三百一十一条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；以及第三百九十九条，下列财产不得抵押：…（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产…。本案中，雷振明已将1611号房屋卖给朱亚楠，在明知其对涉案房屋已经没有所有权的情况下，仍谎称产权证丢失补办不动产权证书并以案涉房屋设立抵押向奚跃帅借款，行为恶劣，主观上明显属于恶意，雷振明构成无权处分。奚跃帅自认其从事房地产经纪十余年，应当熟知房地产专业知识，在办理房屋抵押时理应负有比常人更高的审慎注意义务，办理抵押前奚跃帅也知晓雷振明的601号房屋涉及诉讼存在保全，雷振明系为601房屋诉讼而借款，雷振明的房产证系补办，但奚跃帅并未对设立抵押的1611号房屋进行实地勘验，对抵押物未尽到审慎审查义务。结合录音证据、庭审笔录，奚跃帅陈述“李虎和奚跃帅是哥们，专门做放款的…李虎将雷振明介绍给了奚跃帅…月息2%…他家情况了解清楚才借的钱”，“雷振明没有我的电话，或者之前琐碎的事我都让李虎跟他沟通”…“一直找的李虎，李虎是我的哥们”…“李虎说的话就代表我的话”，结合雷振明所述“我把朱亚楠的事告知李虎…到账当日取现13万给了李虎”等，综合本案在案证据，无法认定奚跃帅在办理不动产抵押时是善意的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第三十七条，当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。综合上述事实及法律规定，奚跃帅不符合善意取得抵押权利的规定。

朱亚楠作为房屋实际权利人，要求注销案涉房屋抵押登记手续，具有事实和法律依据，一审法院支持朱亚楠的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。奚跃帅的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。

综上所述，奚跃帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由奚跃帅负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长 蒋春燕

审 判 员 陈雨菡

审 判 长 孙德一

二〇二三年七月十二日

法官助理 周 珍

书 记 员 吕可心