广东省广州市番禺区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤0113民初10763号

原告：梁绍华，男，汉族，住广州市番禺区。

委托诉讼代理人：宋金芙，广州金鹏（中山）律师事务所律师。

被告：何燕玲，女，汉族，住广州市荔湾区。

委托诉讼代理人：林智敏，广东广信君达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邱碧花，广东广信君达律师事务所律师。

原告梁绍华与被告何燕玲宅基地使用权纠纷一案，本院于2022年5月18日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告梁绍华的委托诉讼代理人宋金芙，被告何燕玲的委托诉讼代理人林智敏、邱碧花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告梁绍华向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告将《沙溪村民住宅地使用证》（证号43号）地块三（273.06平方米，幸福北路××东北××街××号）的使用权返还原告；2.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告一家七口于1986年8月16日取得番禺县大石区公所颁发的《沙溪村民住宅地使用证》(证号43号)，地址：大石区沙溪乡1生产队，分得三块地共0.84亩：地块一：0.16亩(106.56平方米)；地块二：0.27亩(179.82平方米)；地块三：0.41亩(273.06平方米)位于幸福北路××东北××街××号。其中地块三为争议地块，该地块目前被城镇居民何燕玲非法占有并加盖房屋，何燕玲非法占有申请人宅基地，侵犯了原告的宅基地使用权，并不同意私下调解。《民法典》第三百六十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第一百九十六条第(二)项规定：不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产请求权不适用诉讼时效的规定。被告无权占用原告宅基地，原告有权主张返还原物。涉及涉案地块的改造面积为169.47公顷，被告提交的征收土地公告征收面积为5.75公顷，并非涉案地块的征收决定，涉案地块仍为集体土地。

被告何燕玲辩称：一、被告自原告处受让取得土地后，加建房屋使用至今，并已办理了权属登记，被告依法享有涉案不动产物权，原告主张被告非法占有缺乏依据。《中华人民共和国土地管理法(1988修订)》第二条第4款：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让，土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1991年2月1日实施)第六条：“依法改变土地的所有权、使用权，或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书。”被告于1993年7月1日以40950元(本来谈的是4万，我方一次性拿不出这么多，只能向银行贷款，过了几天原告又要求抬价，加了950元。)的价格自原告处购入涉案土地，并在其上加建房屋，办理房屋及土地权属登记，该土地使用权转让的行为符合当时的法律规定且被告依法办理权属变更登记，更换土地证书。2005年2月5日，经广州市国土资源和房屋管理局登记，被告取得了“粤房地产证字第××号”《房地产权证》。该证记载，房地坐落“广州市番禺区大石镇××东北××街××号”，权属人被告“何燕玲”，并载明“此证含土地使用权和房屋所有权”，两证合一。又根据《民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”被告已经依法办理房屋及土地的权属登记，不动产物权经登记生效，故被告依法享有涉案不动产的物权，被告的占有是有权合法占有，原告无权要求被告返还该不动产。二、根据广州市规划和自然资源局内档记载，2004年4月6日，涉案土地已经完成征收及土地使用权出让手续，土地性质变更为国有土地，原告不再是该土地的使用权人，无权提起本案诉讼。《土地管理法(2019修正)》第五条：“国务院自然资源主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府自然资源主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。”《不动产登记暂行条例实施细则(2019修正)》第二十条：“不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。动产权属证书和不动产登记证明样式，由自然资源部统一规定。”不动产管理及登记事项属于政府部门职权，本案不动产位于广州市番禺区，即应当由广州市规划和自然资源局管理涉案土地的登记事宜及档案保存工作，原告提交的证据5显示的档案由村委会出具，而村委会不具有办理土地登记或管理相关档案资料的权限，故涉案土地性质及权属状况应当以不动产登记中心的不动产登记簿及档案资料记载为准。现广州市规划个自然资源局档案记载，涉案土地已于2004年补办土地征收及土地使用权出让手续，被告现为涉案土地的合法权属人，原告已不再是涉案土地的使用权人，无权提起本案诉讼。三、本案原被告双方之间存在土地使用权交易关系，原告要求处理的是实质上是涉案土地交易合同的项下问题，而非物权问题，应当适用3年普通时效，自1993年原告出售土地至今已有约30年的时间，早已超过诉讼时效，请法院依法驳回原告诉请。四、本案同一地块上存在两个土地性质及权利人截然不同的确权证件，双方对涉案土地使用权归属存在争议，依法属于人民政府行政处理职权范围内，而不属于人民法院受案范围。本案中，原告持有涉案土地宅基地证，但被告同样持有政府部门颁发的房地两证一体的《房地产权证》，双方争议焦点在于涉案土地的使用权归属问题。根据《土地管理法》第十四条：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”土地所有权和使用权争议，由人民政府处理，而非人民法院受案范围，请求法院驳回原告起诉。五、原告提起本案诉讼的根本目的是占有土地上的房屋征收拆迁补偿款，而该房屋未取得建设规划许可，可能涉及违建问题，依法应当由行政机关先行处理。2021年2月9日，广州市人民政府发布(穗府番征[2021]2号)征收土地公告，决定将广州市番禺区洛浦街沙溪村股份合作经济社属下的5.7585公顷集体土地征收为国有土地，涉案土地也被列入征收范围内。因被告在地上加建多层建筑，在拆迁时可以获得高额补偿。原告将土地售出数十年后又反悔，根本理由在于沙溪村启动旧村改造项目，原告为谋取拆迁利益，故提起本案诉讼。原告在本案的表面诉求是要求返还宅基地，但其明知被告已经在涉案土地上加盖房屋使用了数十年，根据房地一体原则，在处理涉案土地的同时必须一并处理地上房屋归属问题。现涉案土地被列入征收范围，原告的根本目的是要求占有房屋征收拆迁补偿利益。原告提出的返还宅基地诉请实质上涉及该土地及地上建筑物的权属利益。无论是原告持有的宅基地证还是被告持有的房地产权证对应的原有建筑物，均已被拆除重建。由于该原建筑物已被拆除重建，且现有证据无法证明拆除重建后已重新向规划部门办理报建手续，对于涉案土地上的房屋权属和合法性应由相关行政职能部门先行对该重建房屋进行合法性等方面的认定，在有关行政职能部门对重建房屋的合法性认定前，原、被告之间的合同及相关权益暂不宜由法院处理。根据《全国第八次民商事会议纪要》21条：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”地上房屋现尚未取得建设规划许可证，可能涉及违法建筑问题，依法应当由行政机关进行处理，如法院在本案中做出裁判，实则是通过判决的方式对土地及房屋的归属做出变相确认，同样是对房屋拆迁利益做出了划分，明显有违会议纪要的精神，请求依法驳回原告的起诉。六、涉案土地已于2021年2月被广州市人民政府依法征收为国有土地，原告要求返还宅基地，从客观上而言，不具有可履行性。七、原被告双方在交易涉案土地时明确约定，如遇到征收拆迁等事宜，所有补偿款应当归属于被告方所有。即使涉案合同无效，但原被告已经对合同无效的后果及相关利益分配做出了明确约定，此约定为原被告双方真实意思表示，应当充分尊重双方意思自治，依约分配拆迁利益。八、原告在本案中违反合同约定，私自要求将已经出售的土地收回，违反诚实信用原则，并企图通过此种不诚信行为而谋取拆迁利益。根据《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第32规定：“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”即使本涉案及的合同无效，原告作为不诚信的当事人，不应当通过此种背信行为而取得拆迁利益。综上，原告诉请缺乏依据且不属于人民法院民事诉讼受案范围，请求驳回原告起诉。

当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据和事实，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告梁绍华系广州市番禺区洛浦街沙溪村村民，其持有番禺县人民政府于1986年8月16日核发的《沙溪村民住宅地使用证》（证号43），该使用证载明梁绍华为户主，其中顺序号为5的宅基地面积为0.41亩，该宅基地东邻大到、西邻顺言、南邻卢未、北邻伏根。

番禺市人民政府曾于1996年10月20日发放《房地产权证》（粤房地证字第××号），该证件载明坐落于大石镇××队的房屋权属人为梁绍华，土地权属来源为1995年4月沙溪村划拨，土地权属性质为集体，地号为1319，建基面积90平方米，建筑面积180平方米，四至均为自墙。该证件已失效。

广州市番禺区大石镇沙溪村民委员会于2003年出具证明证实梁绍华持有的土地证现在门牌地址为大石镇沙溪村一村东北二街五巷4号（以下简称涉案地块）。

广州市国土资源和房屋管理局于2005年2月5日发放《房地产权证》（粤房地证字第××号），载明坐落于涉案地块的房产建基面积为89.3平方米，建筑面积为178.6平方米，权属人为何燕玲，土地使用权性质为国有，附记载明此证含土地使用权和房屋所有权，附图为大石镇沙溪村一村东北二街2五巷1619号宗地图，载明用地单位为梁绍华。

2022年12月26日的广州市不动产登记查册表载明，位于涉案地块的房产权属人为何燕玲，权利类型为国有，建筑面积为178.6平方米，不动产使用期限为70年，该房产对应的不动产权证号为（粤房地证字第××号）。

何燕玲称其于1993年以40950元的价款购买案涉地块，并通过其配偶黄锦强向梁绍华支付了转让价款，并向本院提交了梁绍华于1993年7月1日出具的《收据》。梁绍华对该《收据》的真实性予以确认，但称无法证明该款项对应的是涉案地块的转让款。

梁绍华在起诉时主张涉案地块上被何燕玲非法加盖房屋，侵犯其宅基地使用权，并主张何燕玲向其返还涉案地块。梁绍华要求返还的宅基地上的房产系其加盖，且与之相应的土地已经完成征收及土地使用权出让手续，变更为国有土地并非宅基地，为此何燕玲向本院提交涉案地块上加盖房产的不动产内档查询材料：

1、番禺区人民政府于1995年12月8日发放的《集体土地建设用地使用证》【番府集建（1995）字第04-019006、04-001054号】，载明土地使用者为梁绍华，土地类别宅基地，用地面积及建筑面积均为90平方米，该证件变更登记事项载明“本证已于2004年4月6日补办征地及土地使用权出让手续”，广州市番禺区国土资源和房屋管理局加盖建设用地专用章。

2、番禺市人民政府于1997年7月29日发放的《房地产权证》（粤房地证字第××号），载明权属人为何燕玲，权属来源为1997年5月向梁绍华购买，建基面积为90平方米，建筑面积为180平方米。

3.何燕玲于2004年12月28日提交的《广州市番禺区私有房地产权登记申请书、调查表》，其中地籍调查表显示涉案地块的土地权属性质为国有，土地权属来源为出让，批准用地面积为89.36，批准用途为住宅，使用期限自2004年4月6日至2074年4月5日。

4、梁绍华、何燕玲签署的《房地产买卖合同》，转让价格为45000元、缴款人为梁绍华的广东省罚款收据、纳税人为梁绍华的契税完税证明、梁绍华缴纳征地管理费的收费票据等。

另查明，2020年8月17日，番禺区城市更新局在广州市番禺区人民政府门户网站发布“关于《广州市番禺区洛浦街沙溪村更新改造实施方案》批复的公告”，该公告附件《关于广州市番禺区洛浦街沙溪村更新改造实施方案的批复》载明沙溪村旧村项目的改造范围为169.4724公顷。改造范围内的建筑包括村民住宅房屋、集体物业、非村属国有物业。以广州市番禺区洛浦街沙溪村股份合作经济社为改造主体；以合作改造模式开展实施更新改造，以由上海升龙投资集团有限公司、广州方圆房地产发展有限公司联合体成立的全资子公司广州升龙方圆置业有限公司作为实施主体，负责具体实施工作。

广州升龙方圆置业有限公司发布的“沙溪村更新改造实施方案宣传册”显示，改造范围内的土地整备类型包括办理集体建设用地转为国有建设用地手续、通过征收和农转用转为国有建设用地、现状保留用地，涉案地块位于改造的红线范围内，且位于集体建设用地转为国有建设用地（122.53公顷）的范围。

广州市人民政府于2021年2月19日发布《广州市人民政府征收土地公告》穗府番征[2021]2号，公告了关于广州市番禺区洛浦街沙溪村股份合作经济社属下的集体土地5.7585公顷征收为国有土地的征地内容和事项。何燕玲主张涉案地块已经被征收为国有，梁绍华称该征地公告并不包含涉案房产及其诉请返还的宅基地。经核查，该征地公告的附图，无法确定是否包含案涉地块。

本案庭审中，双方对于案涉地块的地址和面积及涉案地块现全部由何燕玲占有并加建房屋均无异议。何燕玲称其于1993年购买涉案地块，并对土地进行平整于1994年出资建设房屋，因当时政策要求首次建房必须先登记在村民的名下后续才能过户，故在房屋建成后先登记在梁绍华名下；何燕玲后于1997年向不动产登记机关申请将房产变更登记至何燕玲名下，又于2005年向不动产登记机关申请办理了两证合一的房地产权证；2009年至2010年期间，改建称三层半的楼房，但改建后没有办理规划许可证和产权变更登记；根据广州市规划和自然资源局内档资料显示，涉案地块已经完成征收及土地使用权的出让手续，土地性质已经变更为国有，原告不再是涉案地块的使用权人，其无权提起本案诉讼；梁绍华系在土地纳入拆迁范围后才与何燕玲协商拆迁补偿的收益问题，此前双方并未就侵占涉案地块进行协商调解。涉案地块包含在征收范围内，开发商为升龙集团，双方按照90平方米的建筑面积洽谈签署拆迁补偿方案。

梁绍华在庭审质证时称双方于1996年6月5日签订的买卖合同约定交易占地面积为90平方米，两层建筑共180平方米的房屋，并非273平方米的宅基地，其于1993年收取的款项为双方房产交易的款项；被告在购买房屋后进行翻建，近几年侵占涉案地块并翻建成5层楼房。梁绍华后在法庭调查阶段陈述其于1993年向被告出售涉案地块内的占地面积为90平方米的建筑物，并收取40950元转让款，双方没有签订书面协议，因当时只有宅基地使用权证，故没有向村里登记备案。涉案地块上1993年已经建成房屋，但因属于宅基地上的房屋所以无需办理房产证，因何燕玲购买房屋需要翻新房屋，所以需要先将建筑物办证至梁绍华名下再转让给何燕玲，并于1996年补签买卖合同。梁绍华称其曾向广州市自然资源和规划局番禺区分局进行反馈，该部门口头回应涉案地块中的90平方米已征收为国有土地，未建房部分没有征收。

关于何燕玲提出的诉讼时效抗辩，梁绍华称根据《中华人民共和国民法典》第三百六十二条、第二百三十五条、第一百九十六条第二项的规定，物权返还的请求权不适用诉讼时效的规定。

本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案争议的法律事实从民法典施行前持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。

关于本案的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百九十六条规定，本案梁绍华以其为涉案地块的权利人为由主张何燕玲返还，因此，本案不适用诉讼时效权利保护期限的规定。

对于本案双方当事人庭审不一致的陈述，本院认定如下下：双方当事人提交的相关《房地产权证》显示涉案地块的房产于1995年建成，梁绍华庭审中先陈述其于1995年在涉案地块上建造房屋并转让给何燕玲，于1993年收取转让款，后又陈述其于1993年建成房屋并出卖，其陈述前后不一且自相矛盾，梁绍华对此也未提交证据予以证实，本院对梁绍华该部分陈述不予采信。何燕玲陈述双方在1993年达成转让涉案地块的协议，其支付价款后在涉案地块建造房屋，并要求梁绍华配合办理房产登记及转让登记，何燕玲的陈述与涉案地块房产的登记信息相符，更符合常理，本院对此予以采信。因此，何燕玲基于与梁绍华达成的转让协议占有使用涉案地块。

关于何燕玲是否应向梁绍华返还涉案地块的问题。首先，根据广东省人民政府核发的《房地产权证》及不动产权登记机关查册结果均载明坐落于涉案地块上建基面积89.3平方米、建筑面积为178.6平方米的二层建筑土地使用权性质为国有。而梁绍华持有的《宅基地使用权证》为1986年核发，与在此后形成的合法有效的房产证明文件不一致，梁绍华持有的《宅基地使用权证》无法证实梁绍华享有对涉案地块的全部使用权。其次，根据双方陈述，何燕玲、梁绍华之间存在房地买卖的行为，不论该行为是否有效，何燕玲均系基于双方达成的协议在涉案地块建造房屋，且为该房产的合法权属人，梁绍华无法证实何燕玲存在侵占行为，且梁绍华在交易后二十余年的时间里均未提出异议也与常理不符，梁绍华要求返还涉案地块，违背其自身当初的意思表示，明显违反诚实信用原则。再者，即便梁绍华为涉案地块的使用权人，但涉案地块现已经被加盖房屋且原始房屋获得合法有效的权属证明文件，涉案地块已经不具备返还条件，梁绍华返还涉案地块的主张无法实现。经查，涉案地块于2020年被纳入旧城改造范围，故本案双方实际系因拆迁补偿款产生争议。综上所述，梁绍华主张何燕玲向其返还涉案地块，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。

另，关于现坐落于涉案地块上的房屋是否属于违章建筑，应由相关职能部门依法认定及处理。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

驳回原告梁绍华的全部诉讼请求。

案件受理费925元，由原告梁绍华负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员  李淑萍

二〇二三年六月九日

书记员  郭子谦