上海市长宁区人民法院

民事判决书

（2022）沪0105民初23908号

原告：王耀，男，1959年11月10日出生，汉族，住上海市长宁区。

原告：安深，男，1949年3月6日出生，汉族，住上海市长宁区。

两原告共同委托诉讼代理人：颜世祥，上海甄涛律师事务所律师。

被告：上海市长宁区威宁大楼业主委员会，住所地上海市长宁区仙霞路780弄4号105室。

负责人：段真祥，主任。

委托诉讼代理人：杨宗章，上海市弘正律师事务所律师。

被告：上海永乐物业有限公司，住所地上海市长宁区安龙路464号-466号。

法定代表人：陆杰，执行董事。

委托诉讼代理人：王祺恺，男，该公司员工。

原告王耀、安深与被告上海市长宁区威宁大楼业主委员会（以下简称威宁大楼业委会）、上海永乐物业有限公司（以下简称永乐物业）业主撤销权纠纷一案，本院于2022年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2022年12月22日组织双方进行证据交换，经审理发现不宜适用简易程序，遂裁定转为普通程序独任，于2023年3月30日组织双方进行证据交换，于2023年4月27日公开开庭进行审理。原告王耀及其与原告安深的共同委托诉讼代理人颜世祥、被告威宁大楼业委会的委托诉讼代理人杨宗章、被告永乐物业的委托诉讼代理人王祺恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王耀、安深向本院提出诉讼请求：1.撤销威宁大楼业委会作出的选聘永乐物业为威宁大楼小区的物业服务企业的决定；2.撤销威宁大楼业委会作出的将威宁大楼小区各类经营性收益全额补贴给永乐物业的决定。事实和理由：王耀2018年4月通过购买XX房XX号XX室，安深为2000年售后公房业主。2022年8月，两原告在小区群里看到业主就知情权起诉威宁大楼业委会，并从威宁大楼业委会向法院提交的证据中看到了《物业服务合同》的复印件，得知该合同补充条款第2条约定：“甲方同意将小区的各类经营性收益全额补贴给乙方，但每年要支付2万元给业主委员会作为办公费用”。威宁大楼业委会将小区公共收益全额补贴给永乐物业的决定，根本没有征询过全体业主意见，也没有经过法定比例的业主表决同意。两原告另获悉上届业委会就没有和永乐物业签订物业服务合同，2020年7月换届召开业主大会时也没有就选聘物业公司进行讨论和表决，而续聘物业服务企业也仅有业委会委员讨论，没有经过业主大会的集体讨论以及法定比例的业主表决同意。选聘、续聘物业公司以及对业主公共收益的支配使用均属于全体业主的共有权利，而上述两个决定均属于业委会单方面越权所为，程序明显违法，并侵害了广大业主的实体权益。遂涉讼。

被告威宁大楼业委会辩称，不同意两原告的全部诉讼请求。永乐物业为小区前期物业，最早一届业委会成立后也没有作出过选聘决定，后续业委会一直延续此前状态，没有作出选聘决定。因小区亏损严重，2009年业委会给物业回函，同意经营收益补贴物业，此后一直按此实际操作，因此届业委会提出需要一定经费，物业同意支付2万元，所以，双方特别在《物业服务合同》作出补充条款的约定。业委会没有越权，只是延续此前的做法。且2020年11月28日已经将物业服务合同公示。本案已过除斥期间。

被告永乐物业辩称，不同意两原告的全部诉讼请求。小区系动迁安置房，永乐物业为前期物业，未签署过前期物业服务合同，1994年起陆续转为售后公房，产权房业主达到一定比例后才成立业委会，业委会于2005年和物业签订过首份物业服务合同，一直延续直至2020年才再次签订物业服务合同。因入不敷出，2009年起就和业委会协商好，小区经营收益用于补贴物业亏损，此后一直按此实际操作。2021年1月14日，已经公示过收支明细表，两原告应该已经知道小区收益用于补贴物业。本案已过除斥期间。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于等证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：

原告王耀系上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室业主。原告安深系上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室业主。

2005年4月，威宁大楼业委会（委托方、甲方）与永乐物业（受委托方、乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将威宁大楼委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2005年4月15日至2008年4月14日。

2008年8月1日，双方签订《补充协议》，约定：由于威宁大楼业委会未改选，经双方协商，在新的业委会上任前，原物业服务合同仍有效。

双方另有《补充协议》，因物业服务合同已到期，现经双方协商，在未签新的物业服务合同之前，原物业服务合同仍有效。

威宁大楼业委会提供《关于“威宁大楼保安、保洁严重亏损”函的回复》一份，落款时间为2009年，内容为永乐物业关于“威宁大楼保安、保洁严重亏损”的函已收悉，大楼业主对其提供服务期间的总体质量是满意的，鉴于其管理过程中出现的严重亏损，将由小区停车费及有关经营性收入进行补贴。两原告对此不认可，认为不能证明系2009年所出原件，也可以后补形成。

上海XX事务所有限公司受托对威宁大楼业主大会2014年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2020年4月30日维修资金收支情况和收益资金收支情况审计并出具《审计报告》。其中，上述期间小区收益全部用于支出。

2020年11月17日，威宁大楼业委会会议记录载明，讨论事项：继续讨论永乐物业服务合同续签事宜。讨论纪要：1.因物业管理费用收费偏低长期未作调整，收支不能平衡，要求继续以公共部位收益用于弥补亏损，经业委会成员讨论一致同意继续延续沿用前任业委会实际操作，将此收益交由物业补充物业管理费用。永乐物业同意将其中2万元作为业委会办公经费。

2020年11月26日，威宁大楼业委会（甲方）与永乐物业（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将威宁大楼小区提供给乙方实行物业管理，乙方按下述第（一）种收费形式确定物业服务费用。（一）包干制。由业主向乙方支付本合同第五条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。本合同期限自2020年12月1日起至2025年7月24日止。其中《补充条款》第2条约定：由于小区各类费用收支入不敷出严重亏损的实际情况。为提高小区的整体服务质量，甲方同意将小区的各类经营性收益全额补贴给乙方，但每年要支付2万元给业主委员会作为办公费用。

被告威宁大楼业委会提供照片打印件，以证明2020年11月28日将《物业服务合同》在小区物业办公室门口公示。

2021年1月14日，《2020年威宁大楼收支明细表》在小区公告栏内公示。明细表显示：收入包括固定停车费、临时停车费，小计98,500元；成本包括2019年保安奖励费、地下车库室电费、蓄久冲电站、2020/1-3月车库修理、威宁大楼2020年办公经费、换锁费、威宁大楼业委会刻章、保安人员、保洁人员、税金，小计105,091.15元；2020年结余-6,591.15元。

2022年3月28日，威宁大楼业委会、新长宁集团新程物业出具《关于威宁大楼移动天线费和电梯广告费的告知书》，内容为威宁大楼的中国移动公司的发射天线费用自2009年开始支付，每年为15,600元。目前2020-2021年两年还没有支付，我们正在追讨中。威宁大楼电梯广告费是从2015年4月开始，具体如下：2015年4-12月共计5,850元。2016-2018年每年7,800元，共计23,400元。2019-2020年每年8,970元，共计17,940元。2021年全年9,600元。

审理中，原告表示，天线费系从1997年开始支付，有（1999）长民初字1621号判决为证。被告威宁大楼业委会、永乐物业表示，天线费和电梯广告费属于经营性收益。天线费进账业主公共维修资金的活期账户，电梯广告费进账物业公司账户，均没有进行过审计。

原告王耀表示已删除微信群，另向法院提供其于2022年9月7日拍摄到的补充条款照片。

另查明，《业主大会议事规则》规定，第七条（业主大会议事内容）：业主大会依法履行以下职责：（二）决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业；（六）审议决定业主委员会和专业中介服务机构的工作权限和活动经费；（八）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案。第八条（业主大会会议形式）：业主大会会议可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议形式由业主委员会在召开业主大会会议前确定。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。

《小区管理规约》规定，第十八条（物业服务企业选聘一般规范）：业主大会授权业主委员会委托招标代理机构办理本物业管理区域实施物业管理招标活动的相关事宜。业主大会选聘物业服务企业之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。业主大会依法选聘、解聘物业服务企业的，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，应当加盖业主大会印章。第二十六条（共用部分收益的使用规范）：利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务企业统一经营，其经营收入扣除物业服务企业经营成本后，其收益属于全体业主共有，并存入业主大会维修资金账户，专款专用。利用物业共用部分经营所得收益，主要用于补充房屋专项维修资金，并按照下列范围使用：（一）收益补充相应的专项维修资金；（二）收益用于业主委员会工作经费：（三）收益用于弥补物业服务费用不足。

本院认为，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据法律规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定起一年内行使。一年期间为除斥期间，不发生中止、中断或者延长的法律效力。关于业委会选聘物业的决定，永乐物业系小区前期物业，一直提供物业服务至今，从《2020年威宁大楼收支明细表》公示情况来看，两原告应当已经知悉威宁大楼业委会一直聘用永乐物业为小区物业服务企业的决定。关于业委会将小区各类经营性收益全额补贴给永乐物业的决定，威宁大楼业委会虽未就此作出过书面决定，但是，结合2009年函件、审计报告、业委会会议记录及当事人陈述等，可以认定长期以来威宁大楼业委会将小区收益用于补贴物业，而本届业委会系延续此前实际操作，并进一步与永乐物业通过《物业服务合同》补充条款第2条作出书面约定，另从《2020年威宁大楼收支明细表》公示情况来看，也可以清晰地看出小区收益除合同约定的业委会办公经费2万元外，确用于补贴物业。而两原告于2022年11月提起本案诉讼，已过法律规定的除斥期间。因此，不论上述决定在作出的程序上是否违法和实体上是否侵害业主的共有权益，两原告的诉讼请求因超出法定的除斥期间，本院难以支持。本院也注意到天线费、广告费收入未曾作为小区收益进行过审计，存在体外循环情况，业主可另依法寻求解决。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：

驳回原告王耀、安深的全部诉讼请求。

案件受理费80元，由原告王耀、安深负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员严超

二〇二三年五月十二日

书记员陈若愚

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民法典》

第二百八十条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。