浙江省宁波市鄞州区人民法院
民事判决书
（2022）浙0212民初12640号
原告：宁波国际汽车城开发有限公司（统一社会信用代码为91330200711151999Y）。住所地：宁波市鄞州区福明街道江南路289号。
法定代表人：桂国锋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩赫纳，浙江导司律师事务所律师。
被告：鄞州区福明街道国际汽车城业主委员会。住所地：宁波市鄞州区福明街道江南路289号3162-3163室。
代表人：傅善波，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：杜振华，国浩律师（宁波）事务所律师。
委托诉讼代理人：刘德军，浙江共业律师事务所律师。
原告宁波国际汽车城开发有限公司（以下简称国际汽车城公司）为与被告鄞州区福明街道国际汽车城业主委员会（以下简称国际汽车城业委会）业主撤销权纠纷一案，向本院起诉。本院经诉前调解未成后，于2022年9月29日立案受理，依法由审判员俞露烟适用简易程序独任审理。后因本案不宜适用简易程序，依法转为普通程序独任制审理。本案分别于2022年10月28日、2023年5月19日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人韩赫纳，被告代表人傅善波、委托诉讼代理人杜振华、刘德军到庭参加诉讼。审理中，当事人向本院申请庭外和解，但最终和解未果。本案现已审理终结。
原告国际汽车城公司向本院提出诉讼请求（变更后）：撤销被告选聘宁波亚苑物业有限公司为鄞州区福明街道国际汽车城物业的决定及撤销《关于业主大会投票结果的公示》。事实与理由：原告系宁波市鄞州区福明街道国际汽车城的业主，拥有375套房产，总面积为33391.63㎡。2021年11月30日，被告会议通过宁波国际汽车城项目启动物业公司选聘决议，将以邀请投标方式选定物业服务企业（业主推荐7家，邀请企业3家），通过评标初步确定2家候选单位后再召开业主大会会议投票表决确定中标单位。原告向被告推荐了阳光城物业服务有限公司，但被告却置之不理，未将其作为推荐企业。2022年4月26日，被告直接发布《关于拟启动国际汽车城物业管理服务项目招标的公告》，向全体业主公告被邀请3家物业公司分别为宁波亚苑物业有限公司、宁波国骅物业有限公司、宁波双贝物业服务有限公司。2022年5月17日，被告发布《宁波国际汽车城物业管理服务项目结果公示》，公布宁波亚苑物业有限公司、宁波国骅物业有限公司两家进入投票表决环节。被告从7选3以及3选2时都未通知原告，具体的评选过程及标准原告作为业主成员及本项目最大的业主均不知情，剥夺了原告作为业主的合法权利。被告有暗箱操作的嫌疑。2022年5月25日，原告向被告发函提出异议，被告置之不理。2022年6月17日，被告发布《关于业主大会投票的通知》，投票时间为2022年7月4日至2022年7月13日。2022年7月6日，在召开的业委会会议上，原告明确提出对之前告示的2家入选的物业公司不认可，并表示会议现场不投票。2022年7月13日，被告发布《关于业主大会延期投票公告》，投票时间为7月13日至7月22日18点。但在2022年7月22日上午，被告就发布了《关于业主大会投票结果的公告》，在未到投票截止日前，被告就公布结果，剥夺了原告及许多业主的投票权利，严重违反程序及法律规定。原告联系了13名业主询问情况，均表示未投票，原告及这13名业主面积总和约40000㎡，超过了总面积的一半，原告认为仅原告及这13名业主未投票赞成的情况下，投票结果也不可能符合《民法典》第二百七十八条规定的情形，故本次投票应属无效。2022年7月26日，原告联合其余14名业主向被告发送质疑函，表示对投票结果不予认可并要求公布投票详细数据进行核查。中标的物业公司，据了解是一家在业委会决定聘选物业公司后才刚刚成立的一家新的物业公司，其实力及服务也难以与其他公司相比。为维护广大业主的合法权利，故提起诉讼，望判如所请。
被告国际汽车城业委会提出以下答辩意见：一、国际汽车城业主大会已经作出选聘宁波亚苑物业有限公司为宁波国际汽车城物业服务企业的合法有效表决，被告已将表决票底稿提交法院审查核实。二、业主大会选聘物业公司全程经第三方专业物业服务机构咨询、代理、督导，投票过程和结果公平、公正、公开，被告不存在也不可能干涉投票结果。三、原告已经委派邵志华作为业委会成员及业主参与2022年7月7日业委会会议暨业主大会线下讨论及表决选聘物业公司，原告已收到表决意见单，原告已经参与业主大会“关于国际汽车城选聘物业公司业主大会投票”的表决事项。四、《宁波市业主大会议事规则》（国际汽车城）第二十五条第二项规定：“逾期不参加投票，或已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，按以下第2种形式进行计算：1．票数计入超过应表决数1／2的多数票，未超过应表决数1／2的视为（同意、不同意或弃权）表决内容；2．视为弃权。”按照该规定在表决意见单送达原告后，应当视为原告参与业主大会投票。五、原告援引《宁波市物业服务招投标管理办法（试行）》第九条不适用于案涉物业服务招投标，《宁波市物业服务招投标管理办法（试行）》第五十三条已经明确该办法适用范围为“本办法主要适用于新建项目前期物业服务的招标投标管理”，案涉招投标环节并非前期物业或新建物业服务的招投标，上述办法不能适用于本案。且原告在邀请招标环节已经推荐相关物业服务企业，说明原告认可邀请招标流程。六、业委会通知全体业主投票结果的时间符合法律规定，公告发出时已经形成有效决议。业委会于2022年7月22日上午向全体业主通知当前投票结果，系因当时业主大会有效决议已经产生，业委会依职责通知全体业主，本次业主大会的投票结果不违反法律、法规的相关规定。退一步讲，即便程序存在部分瑕疵，结合本次业主大会的投票人数，也不会再形成与表决结果相悖的结论。因此，该次投票结果于2022年7月22日上午公示，不存在实质瑕疵。综上，被告认为本次业主大会形成的选聘宁波亚苑物业有限公司为宁波国际汽车城物业服务企业的决议合法有效，请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理本院认定下列事实：
宁波市鄞州区福明街道国际汽车城地上总建筑面积80278㎡，其中物业管理用房面积301㎡、经营用房面积402㎡、专业管理用房面积382㎡。原告系国际汽车城的业主，拥有375套房产，总面积为33391.63㎡。
2021年11月3日，被告发布《鄞州区福明街道国际汽车城业主委员会委员会议通知》，该通知主要内容为于2021年11月7日上午10时召开国际汽车城业主委员会委员会议，会议议程为业主委员会开会决议是否同意选聘物业服务企业。
2021年11月8日，被告发布《关于召开国际汽车城业主大会会议的公告》，该公告载明：经业主委员会讨论，拟就是否启动物业选聘工作议题提交业主大会会议表决，业主委员会委托第三方宁波中允物业服务评估咨询有限公司进行此项工作，表决议题是否启动物业选聘工作，投票票决时间2021年11月23日9时至11月30日12时，集中开票时间2021年11月30日14时。
2021年12月1日，被告发布《国际汽车城业主大会会议表决结果公告》，该公告载明：对是否启动物业选聘工作召开业主大会会议，本次业主大会会议应投总人数235人，实投人数169人，占应投总人数比例71.91％；应投专有部分总面积78561.05㎡，实投专有部分面积62812.16㎡，占应投总面积比例79.85％。具体结果如下：同意启动物业选聘工作业主人数143人，占实投业主人数比例84.12％；专有部分面积58096.11㎡，占实投专有部分面积比例92.41％。不同意启动物业选聘工作业主人数13人，占实投业主人数比例7.65％；专有部分面积3165.91㎡，占实投专有部分面积比例5.04％。弃权业主人数13人，占实投业主人数比例7.65％；专有部分面积1550.14㎡，占实投专有部分面积比例2.47％。废票业主人数1人，占实投业主人数比例0.95％；专有部分面积55.02㎡，占实投专有部分面积比例0.09％。根据计票结果，业主大会作出了启动物业选聘工作的决定。
2022年4月26日，被告发布《关于拟启动国际汽车城物业管理服务项目招标的公告》，该公告载明：通过广大业主推荐共产生7家物业服务企业，业主委员会根据被推荐单位的经营区域、规模及所服务的类型，确定邀请其中宁波亚苑物业有限公司、宁波国骅物业有限公司、宁波双贝物业服务有限公司3家物业服务企业为本项目的邀请单位，项目开评标结束后，确定综合得分排名前二的2家物业服务企业作为候选单位，进入业主大会投标环节；2家候选单位确定后，将择期召开业主大会会议，通过投票表决的方式确定中标单位。
2022年5月17日，被告发布《宁波国际汽车城物业管理服务项目结果公示》，该公示载明：被告委托浙江中创招投标有限公司，就宁波国际汽车城物业管理服务项目进行国内公开招标，并于2022年4月26日在鄞州区福明街道国际汽车城公告栏和浙江中创招投标有限公司网站上发布了招标公告，本次招标结果为第一中标候选人为宁波亚苑物业有限公司，第二中标候选人为宁波双贝物业有限公司，公示时间3天。
2022年6月17日，被告发布《关于业主大会投票的通知》，该通知载明：经业主委员会讨论决定，就选聘物业事宜，召开业主大会会议。业委会聘请第三方机构宁波格物社区服务有限公司为小区提供代理服务。具体安排如下：会议形式为书面投票和电话征询录音投票，投票时间为2022年7月4日到7月13日（注：如遇特殊情况，需要进行延期，另行通知。）电话征询时间为2022年7月4日到7月13日（9：00-18：00）。表决议题为请问您要选择以下哪家物业服务企业为本小区提供服务？A宁波亚苑物业有限公司，B宁波双贝物业服务有限公司，C弃权。
2022年7月7日上午，被告召开国际汽车城业主委员会委员会议，原告委托邵志华代表原告作为建设单位代表参加了该会议，该会议议程包含国际汽车城的发展规划、关于国际汽车城选聘物业公司业主大会投票等五项议程。邵志华当场表示今天投票先不投了，有些意见带回公司去。之后，原告就选聘物业公司事宜也未进行投票。
2022年7月13日，被告发布《关于业主大会延期投票的公告》，公告投票时间为2022年7月13日至7月22日，电话征询时间为2022年7月13日至7月22日18时。
2022年7月22日上午，被告发布《关于业主大会投票结果的公示》，该公示载明：一、本次业主大会投票表决应参加人数248人，应参加总面积数78910.81㎡，实际参与人数171人，占比68.95％；实际参与面积68100.76㎡，占比86.30％。二、具体投票情况为选项“A宁波亚苑物业有限公司”得票人数168人，得票人数占实际参与人数比例98.25％，累计得票面积34811.79㎡，得票面积占实际参与面积比例51.12％。之后，原告质疑选举过程违法违规、投票数据造假、投票结果未达到票数和面积双过半要求向被告发送《关于宁波汽车城项目〈业主大会投票结果的公示〉回复函》，并认为本次投票结果应属无效和对被告违法违规进行招标选聘而作出的《关于业主大会投票结果的公示》表示不认可，再次向被告发送《关于国际汽车城物业服务企业选聘工作相关问题的质疑函》。
2023年5月22日，宁波格物社区服务有限公司出具《关于业主大会投票结果的说明》，该说明载明：因部分录音底稿丢失，现已经结合业委会主任、我司工作人员与业主微信聊天记录对该部分证据予以补正，我司收到的业主名册与当前业主人数、面积有差异。上述两个原因导致2022年7月22日所公布的《关于业主大会投票结果的公示》与实际现有业主投票数据存在偏差，修改后的结果：一、本次业主大会投票表决应参加人数240人，应参加总面积数79246.27㎡，实际参与人数175人，占比71.25％；实际参与面积70010.53㎡，占比88.35％。投票参与率超过法定的2／3要求。二、具体投票情况为选项“A宁波亚苑物业有限公司”得票人数171人，得票人数占实际参与人数比例97.71％，累计得票面积36291.45㎡，得票面积占实际参与面积比例51.84％。
在宁波格物社区服务有限公司登记的表决结果统计表中记载的周恩锋、张光宝，经查询2022年7月份周恩锋、张光宝在国际汽车城并无房产。在表决结果统计表中记载的汪国增名下位于国际汽车城即位于江南路289号〈4-34〉不动产，建筑面积合计1535.78㎡，该不动产分摊成江南路289号4-132不动产和江南路289号4-133不动产，建筑面积分别为658.16㎡、877.62㎡，其中江南路289号4-132不动产于2020年10月15日变更登记至倪泽毅名下。
另查明，在本院第一次庭审后，被告向本院提交的陈前的纸质表决票，该表决票中陈前的签字时间并非是该表决票中记载的2022年7月14日而是系在本院审理阶段后补形成。
以上事实由原告提交的《关于拟启动国际汽车城物业管理服务项目招标的公告》（复印件）、《宁波国际汽车城物业管理服务项目结果公示》（复印件）、《关于业主大会投票的通知》（复印件）、《关于业主大会延期投票的公告》（复印件）、《关于业主大会投票结果的公示》（复印件）、《关于宁波汽车城项目〈业主大会投票结果的公示〉回复函》、《关于国际汽车城物业服务企业选聘工作相关问题的质疑函》、微信聊天记录、录音资料、其从宁波市自然资源和规划局调取的宁波市不动产登记信息查询结果、江南路289〈4-34〉土地分摊面积汇总表、宁波市鄞州区房屋实测绘成果备案证明书、不动产权籍调查配号证明等，由被告提供的《鄞州区福明街道国际汽车城业主委员会委员会议通知》、《关于召开国际汽车城业主大会会议的公告》、《国际汽车城业主大会会议表决结果公告》、宁波国际汽车城项目竣工图（复印件）、《前期物业管理服务合同备案表》（复印件）、微信聊天记录、会议签到表、照片、授权委托书、宁波格物社区服务有限公司出具的《关于业主大会投票结果的说明》、纸质表决票、证人陈前的证言以及当事人陈述等证据为证。
本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，业主有权主张撤销。本院认为，原告主张的诉请成立，理由如下：一、投票表决存在瑕疵。首先，被告发布的《关于业主大会延期投票的公告》中明确载明电话征询时间为2022年7月13日到7月22日18时，但被告于2022年7月22日上午就公布《关于业主大会投票结果的公示》，侵害了未投票业主的合法权利，使投票结果不具有准确性。其次，部分业主的投票系在本院审理阶段后补形成，超出公告中的投票时间。最后，部分投票人员身份不明。部分自然人业主和投票人员身份不一，但无授权委托书。部分法人业主的投票人员既非法定代表人也无授权委托书。二、业主的投票权数未达到法定要求。根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。在宁波格物社区服务有限公司登记的表决结果统计表中记载的周恩锋（统计表中记载的合计建筑面积1555.31㎡）、张光宝（统计表中记载的合计建筑面积529.37㎡），经查询在投票当时即2022年7月，周恩锋、张光宝在国际汽车城并未有房产，上述面积应予以扣除。在表决结果统计表中记载的汪国增位于江南路289号〈4-34〉不动产（统计表中记载的合计建筑面积1535.78㎡），由于位于江南路289号〈4-34〉不动产分摊成江南路289号4-132不动产和江南路289号4-133不动产，其中江南路289号4-132不动产（建筑面积为658.16㎡）于2020年10月15日变更登记至倪泽毅名下，倪泽毅并未参与表决，故该建筑面积658.16㎡应予以扣除。综上，表决结果统计表中记载的周恩锋名下合计建筑面积1555.31㎡、张光宝名下合计建筑面积529.37㎡以及实际已登记在倪泽毅名下建筑面积658.16㎡，上述建筑面积相加后合计2742.84㎡应在《关于业主大会投票结果的公示》中实际参与面积68100.76㎡和选“A宁波亚苑物业有限公司”的累计得票面积34811.79㎡中扣减，就上述面积（尚未包含其他有瑕疵的面积）扣减后已达不到经参与表决专有部分面积过半数的业主同意的法定要求。退一步讲，即使按照有利于被告的方式计算，以宁波格物社区服务有限公司于2023年5月22日出具的《关于业主大会投票结果的说明》中记载的实际参与面积70010.53㎡和选“A宁波亚苑物业有限公司”累计得票面积36291.45㎡中扣减，扣减后也达不到经参与表决专有部分面积过半数的业主同意的法定要求。综上，对原告主张撤销被告选聘宁波亚苑物业有限公司为鄞州区福明街道国际汽车城物业的决定及撤销《关于业主大会投票结果的公示》的请求本院予以支持。被告提出的本次业主大会形成的选聘宁波亚苑物业有限公司为宁波国际汽车城物业服务企业的决议合法有效的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十条之规定，判决如下：
一、撤销被告鄞州区福明街道国际汽车城业主委员会选聘宁波亚苑物业有限公司为鄞州区福明街道国际汽车城物业服务企业的决定；
二、撤销被告鄞州区福明街道国际汽车城业主委员会于2022年7月22日作出的《关于业主大会投票结果的公示》。
本案受理费80元，由被告鄞州区福明街道国际汽车城业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审判员俞露烟
二○二三年五月二十九日
代书记员李媛媛