浙江省温州市中级人民法院

民事判决书

（2023）浙03民终14号

上诉人（原审原告）：温州联盾知识产权代理有限公司。住所地：温州市鹿城区滨江街道新城大道新城大厦13层2室A区-02号。

法定代表人：徐彩，执行董事、经理。

委托诉讼代理人：李前珍，公司员工。

上诉人（原审被告）：温州市怡嘉物业管理有限公司。住所地：温州市鹿城区滨江街道新城大道发展大厦503室。

法定代表人：金育乐，执行董事。

委托诉讼代理人：潘若曦，浙江大界律师事务所律师。

委托诉讼代理人：薛进军，浙江大界律师事务所律师。

上诉人温州联盾知识产权代理有限公司（以下简称联盾知产代理公司）、温州市怡嘉物业管理有限公司（以下简称怡嘉物业管理公司）因物业服务合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2022）浙0302民初9507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

联盾知产代理公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、联盾知产代理公司的损失应从联盾知产代理公司取得产权证之日（2022年4月2日）起算。联盾知产代理公司于2022年3月11日拍下案涉房产后，多次要求怡嘉物业管理公司恢复供电，并于2022年3月25日提供法院协助执行通知书作为产权人依据，要求其供电，故损失应从联盾知产代理公司取得产权之日起计算。二、一审法院扣除联盾知产代理公司两周的装修时间，不符合实际情况。联盾知产代理公司拍下案涉房产后，因不存在变更房屋格局等设计事项，故直接联系师傅安装玻璃隔间，部分灯具及地板，总计花费时间不到5日，且不处于要求赔偿损失的期间（4月2日至6月20日）内，但由于怡嘉物业管理公司的断电及阻挠行为，导致安装时间后移，怡嘉物业管理公司的行为已构成侵权，不应得到支持。此外，公区便池维修、地砖缺失及更换等本属于怡嘉物业管理公司自身职责，均不应从联盾知产代理公司要求赔偿的期间利益里扣除。三、怡嘉物业管理公司作为专业的物业管理公司，理应知晓案涉房产作为写字楼的用途，断电必然影响房屋使用和出租，其采取不供电达多月的行为迫使业主屈服，漠视业主利益，情节恶劣。

怡嘉物业管理公司针对联盾知产代理公司的上诉辩称，一、联盾知产代理公司主张的损失起算时间没有事实和法律依据。怡嘉物业管理公司在4月16日才正式收到联盾知产代理公司的相关通知，其后联盾知产代理公司一直处于装修期间，一审判决认定装修期间和起算点也是在该时间之后。二、联盾知产代理公司装修时间实际长于一审判决认定的两周，根据一审期间法院到现场勘察的过程及调取的录像记录，联盾知产代理公司在3月份就已经开始装修，陆陆续续一直持续到5月份。

怡嘉物业管理公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回联盾知产代理公司的诉讼请求。事实和理由：一、怡嘉物业管理公司不存在侵权行为，一审法院基于侵权判决怡嘉物业管理公司承担赔偿责任，没有依据。怡嘉物业管理公司并未采取停止供电的行为，案涉房屋的电力系原所有权人圣为控股有限公司所断，与怡嘉物业管理公司无关。二、一审法院计算损失的金额有误。1、联盾知产代理公司月租金与本案不存在关联性。案涉房屋为联盾知产代理公司自己所用，故不存在其所称的租金损失。一审法院以租金计算其损失，缺乏依据，且不具有合理性。根据现场走访，联盾知产代理公司及多家关联公司在案涉房屋内办公，联盾知产代理公司实际使用部分为多少面积，具体如何划分，几方之间是否有租金支付往来，一审法院未予查实，即直接以房屋的全部租金要求怡嘉物业管理公司承担赔偿责任，属于事实认定不清楚。2、联盾知产代理公司诉请的月租金20000元明显超过市场价格。发展大厦400至500平米房屋2022年月租金均价为35元／平方米，以该标准计算，案涉房屋实际月租金也只有15000元左右。3、一审法院参考案外人温州联顿商务秘书有限公司与温州东信集团有限公司签订的《房屋租赁协议》，于法无据。联盾知产代理公司提供的租赁协议与本案不存在关联，该份协议所涉租赁地点为新城大厦，不论租赁金额为多少，对案涉房屋都不具有参考价值。且该份协议中的承租人为温州联顿商务秘书有限公司，承租面积680平方米，租期自2021年3月21日结束，其是否存在续租、租期如何与本案都不存在关联。且案涉房屋至少有6家公司登记为注册地，联盾知产代理公司要求怡嘉物业管理公司参照全部租金作为赔偿损失，有失公允。4、一审法院损失期间计算有误。联盾知产代理公司对案涉房屋的装修一直持续到2022年5月，直到5月中下旬才实际使用案涉房屋。且根据录像记录，其于2022年6月12日左右搬入案涉房屋，一审法院酌情扣减两周期间，处理不当。三、一审法院判决的赔偿责任明显超过适当范围。双方之间为物业服务关系，联盾知产代理公司的合同义务在于支付怡嘉物业管理公司物业服务费用，其每月应付物业服务费仅为1350元，一审法院判决怡嘉物业管理公司赔偿42日的损失30000余元，显失公平。

联盾知产代理公司针对怡嘉物业管理公司的上诉辩称，一、怡嘉物业管理公司侵权行为明显，一审法院认定事实准确。怡嘉物业管理公司作为发展大厦物业管理人，统一管理大厦的低压变电器，掌控每一楼层的供电控制室，在联盾知产代理公司多次要求并发送律师函后，其不予开启供电设施。二，一审法院以联盾知产代理公司原承租的新城大厦1302室房屋的租金为参照计算损失正确，但计算的期限和单价有误。联盾知产代理公司自2018年3月22日承租新城大厦1302室，租金21080元／月，本应于租期到期后（2022年3月21日）迁入案涉房屋，但因怡嘉物业管理公司的侵权行为而无法实现。新城大厦1302室房屋租赁事宜系由温州联顿商务秘书有限公司负责处理，案涉房产由联盾知产代理公司取得后，租赁给温州联顿商务秘书有限公司共同使用。三、怡嘉物业管理公司称联盾知产代理公司于6月12日搬入案涉房产，与事实不符。新城大厦1302室的租期已到期，但因怡嘉物业管理公司的侵权行为，联盾知产代理公司只能续租2月有余。联盾知产代理公司于6月12日左右提起本案诉讼后，将部分物件搬入案涉房屋，但此时并未通电，故无法实际使用该房产。四、怡嘉物业管理公司不履行物业管理职责，故意不开启供电设施，导致联盾知产代理公司不能使用案涉房产，造成损失，其应当承担赔偿责任。

联盾知产代理公司向一审法院起诉请求：判令怡嘉物业管理公司赔偿联盾知产代理公司因拒绝供电导致的租金损失52000元（以20000元／月为基数，自2022年4月2日起计算至2022年6月19日止）。

一审法院认定事实：联盾知产代理公司通过司法拍卖方式买受案外人圣为控股有限公司名下坐落于温州市鹿城区新城大道发展大厦2004室房屋（建筑面积449.44平方米），用于自身办公使用，并于2022年4月1日办理了该不动产产权登记。怡嘉物业管理公司系该房屋所在大厦的物业服务企业。

因案涉房屋处于断电状态，联盾知产代理公司于2022年4月14日向怡嘉物业管理公司发送《律师函》，要求其立即恢复对鹿城区新城大道发展大厦2004室的供电。怡嘉物业管理公司2022年4月15日签收该《律师函》，但未配合恢复供电。

2022年4月18日，双方经温州市鹿城区南汇街道调解委员会组织调解，怡嘉物业管理公司以前房东圣为控股有限公司拖欠物业费及水电费为由，要求联盾知产代理公司缴纳全部拖欠的费用后予以办理手续。双方最终调解未果，故联盾知产代理公司提起本案诉讼。

怡嘉物业管理公司已于2022年6月20日配合联盾知产代理公司恢复案涉房屋供电。断电期间，联盾知产代理公司更换了案涉房屋地板、墙面瓷砖、灯具并搭建了玻璃材质办公室隔间，装修了公区（地砖、厕所等）。

案外人联顿商务秘书有限公司与联盾知产代理公司系关联公司，公司注册地址均为温州市鹿城区滨江街道新城大道新城大厦13层2室A区。2018年3月6日，联顿商务秘书有限公司与温州东信集团有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方在温州市新城大道新城大厦1302室房屋，建筑面积680平方米，房屋租赁期为2019年3月22日起至2021年3月21日至，租期为三年，房屋每月每平方米建筑面积租金为31元。上述房屋实际由联顿商务秘书有限公司与联盾知产代理公司共同承租使用。2022年6月20日，联顿商务秘书有限公司与联盾知产代理公司从上述房屋搬迁至案涉发展大厦2004室。

一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。联盾知产代理公司系案涉房屋的所有权人，怡嘉物业管理公司作为该房屋的物业服务企业拒不配合联盾知产代理公司恢复供电，致使其无法正常使用案涉房屋，怡嘉物业管理公司应予以赔偿。物业服务人员不得采取停止供电等方式催讨物业费，故怡嘉物业管理公司以欠付物业费为由拒不配合联盾知产代理公司恢复供电，于法无据，不予支持。怡嘉物业管理公司于2022年4月15日收到要求恢复供电通知，于2022年6月20日配合联盾知产代理公司恢复供电，故怡嘉物业管理公司应向联盾知产代理公司赔偿2022年4月15日至2022年6月19日期间租金损失。鉴于联盾知产代理公司更换了案涉房屋地板、墙面瓷砖、灯具并搭建了玻璃材质办公室隔间，装修了公区（地砖、厕所等），一定范围内对案涉房屋进行装修利用，故对联盾知产代理公司实际损失期间酌情扣减两周。联盾知产代理公司主张月租金损失20000元，未明显超出同类房屋市场租金合理范围，予以支持。综上，怡嘉物业管理公司应向联盾知产代理公司赔偿损失34192元［20000元／月×12个月÷365天×（66天-14天）］。怡嘉物业管理经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、第一千一百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决：一、怡嘉物业管理公司于本判决生效之日起十日内赔偿联盾知产代理公司租金损失34192元；二、驳回联盾知产代理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，减半收取550元，由联盾知产代理公司负担223元，由怡嘉物业管理公司负担327元。

本院二审期间，联盾知产代理公司提供了温州建设集团物业管理有限公司出具的情况说明，证明联盾知产代理公司于2022年6月20日搬离新城大厦。

怡嘉物业管理公司对上述证据的真实性没有异议，但对合法性、关联性均有异议，认为温州建设集团物业管理有限公司陈述的是联顿商务秘书有限公司搬离新城大厦1302室房屋的事实，不能证明联盾知产代理公司的待证事实。本院认为，怡嘉物业管理公司对上述证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。联顿商务秘书有限公司与联盾知产代理公司系关联公司，共同承租、使用新城大厦1302室房屋，后又共同搬迁至案涉发展大厦2004室。故上述温州建设集团物业管理有限公司出具的情况说明，可以证明联盾知产代理公司的待证事实。

本院经审查当事人一、二审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，根据双方的一致陈述，发展大厦的供电系统由怡嘉物业管理公司统一控制和管理。作为物业管理服务企业，怡嘉物业管理公司应当为发展大厦业主的用电提供服务。联盾知产代理公司竞拍取得发展大厦2004室的所有权后，要求怡嘉物业管理公司配合恢复2004室的用电，合法合理。怡嘉物业管理公司以该房屋原所有权人圣为控股有限公司尚欠物业费为由，要求联盾知产代理公司先付清圣为控股有限公司所欠的物业费，再给予恢复通电，缺乏事实和法律依据。因其拒绝为联盾知产代理公司恢复用电，导致联盾知产代理公司无法及时入驻使用其房屋，由此造成的损失应由怡嘉物业管理公司承担。联盾知产代理公司的损失可按案涉2004室空置期间的租金损失计算。怡嘉物业管理公司上诉主张其不承担赔偿责任及联盾知产代理公司没有损失等，理由均不成立，本院不予支持。一审中，联盾知产代理公司主张的租金损失20000元／月，系以其关联企业联顿商务秘书有限公司与温州尚趣贸易有限公司签订的租赁合同为依据，该份租赁合同约定的租赁物为发展大厦2001室，建筑面积449.44平方米，与案涉2004室位于同一楼层，且面积相同，租期为2022年4月2日至2024年4月1日。一审法院参照该份合同约定的租金标准计算联盾知产代理公司的损失，并无不当。怡嘉物业管理公司于2022年4月15日收到联盾知产代理公司要求恢复用电的通知，于2022年6月20日恢复供电，一审法院认定2022年4月15日至2022年6月19日为计算联盾知产代理公司损失的时间段，亦无不当。联盾知产代理公司上诉主张从其取得所有权证之日计算损失，依据不足，本院不予支持。同时，一审法院鉴于联盾知产代理公司在该期间已经对案涉房屋进行一定的装修使用，酌情予以扣减两周的时间，处理亦属妥当。双方就该问题提出的上诉理由均不足，本院不予采信。综上，联盾知产代理公司、怡嘉物业管理公司的上诉请求均不成立，均应予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费654元，由温州联盾知识产权代理有限公司负担254元，由温州市怡嘉物业管理有限公司负担400元。

本判决为终审判决。

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审判长    余萌

审判员    刘宏杰

审判员    吴跃玲

二○二三年三月三十日

代书记员    胡珏琛