浙江省宁波市中级人民法院

民事判决书

（2023）浙02民终1735号

上诉人（原审原告）：葛盈红，女，1981年2月4日出生，汉族，户籍所在地宁海县，现住宁海县。

委托诉讼代理人：习平，浙江海泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐志远，浙江海泰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：许安宁，男，1966年7月31日出生，汉族，住宁海县。

委托诉讼代理人：杜锡全，宁海县缑城法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：赵能干，宁海县缑城法律服务所法律工作者。

原审第三人：宁波金美房地产开发有限公司。住所地：宁海县前童镇新街。

法定代表人：童光辉，该公司执行董事兼经理。

上诉人葛盈红因与被上诉人许安宁、原审第三人宁波金美房地产开发有限公司（以下简称金美公司）返还原物纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院（2022）浙0226民初5670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月3日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。

葛盈红上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持葛盈红一审诉讼请求；2．本案诉讼费全部由许安宁负担。事实和理由：一、《存量房屋买卖合同》应当包含位于宁海县（为便于表述，以下简称涉案主房屋）的附属储藏室（编号为05504）（以下简称涉案储藏室）。在商品房销售中，无产权的储藏室无法被单独销售，一般是与商品房一一对应、搭配销售。许安宁从金美公司购买涉案主房屋时已一并购买了涉案储藏室，涉案储藏室是作为涉案主房屋的附属设施而出售。葛盈红与许安宁签订前述买卖合同时采用政府部门公布的示范合同文本，其中有“独用附属用房随之转让”的约定内容，葛盈红作为非法律专业的普通民众，依照该约定认为储藏室应当与涉案主房屋一同出售，这一认知也符合交易惯例及社会大众一般理解。如果从物不随同主物买卖，应在合同中予以明确，在涉案买卖合同中并未载明储藏室仍归许安宁所有；二、涉案主房屋买卖交易完成后，涉案储藏室一直由葛盈红实际占有及使用，许安宁系自愿将涉案储藏室钥匙交给葛盈红。因涉案储藏室、车库被许安宁打通后改造成一个完整的空间，涉案储藏室附随涉案主房屋出售给葛盈红后，许安宁理应将涉案储藏室、车库的空间重新进行分割。双方曾协商一致，将涉案储藏室与车库进行分割后，车库归许安宁，涉案储藏室归葛盈红。2022年8月2日、8月3日，双方在微信中沟通了搬东西事宜，得到了许安宁明确的回复“好”。2022年8月13日，葛盈红为了方便许安宁把其安装在涉案储藏室内的集成灶、水槽拆装到车库，尽快完成分割，配合许安宁腾空了涉案储藏室，葛盈红还找来负责施工的师傅把墨线也弹好了，许安宁于当日将剩余的涉案储藏室钥匙全部交给了葛盈红。双方从未商定由葛盈红另行购买涉案储藏室事宜。葛盈红配合腾空涉案储藏室后，许安宁反悔，并通过换锁等暴力方式强行占用涉案储藏室；三、葛盈红认为，双方买卖涉案主房屋时，车库、储藏室均系主房屋的附属部分，理应一并交易。但后来其得知许安宁虽未取得车库所有权（买卖房产时），但已经支付了购买车库的定金，故葛盈红认为其应当承担部分车库交易费用，遂于2021年3月12日向许安宁转账2500元作为补偿。后双方于2022年8月13日就涉案储藏室、车库事宜协商一致，葛盈红觉得此前自己占用了车库，遂又向许安宁支付了“房租”1000元作为补偿。该两笔款项均不符合租金支付方式。双方实际并不存在关于储藏室的租赁关系；四、根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定，主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民法典》保留了前述法律规定，且已有生效裁判文书据此判令涉案储藏室理应一并转让；五、买卖涉案主房屋时，葛盈红考虑到许安宁将涉案储藏室与车库打通，还进行了内部装修，故同意以高价向许安宁购买涉案主房屋及附属物。许安宁系以200000余元购买涉案主房屋，而葛盈红系以600000元购买，明显系以高价购入。且据葛盈红了解，同小区面积更大的房产（含储藏室）2019年7月18日的出售价格低于葛盈红的买入价，也可佐证葛盈红购买涉案主房屋时也一并购买了涉案储藏室的事实；六、葛盈红系基于基本生活居住的需求主张涉案储藏室的使用权，而许安宁系出于盈利目的，将储藏室与车库打通，进行装修改造后用于出租，许安宁改变了储藏室、车库原先的规划用途，本身即是违法违规行为，法院不应对此予以保护。

许安宁辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一、双方签订的《存量房屋买卖合同》第一条房屋基本情况中“房屋信息”表格载明，房号为“504”的房产，建筑面积117.00，套内面积104.87，房屋用途为住宅；房号为504G的房产，建筑面积35.91，套内面积32.19，房屋用途为阁楼。第一条第（四）项载明，该房屋装修情况为白坯房；该房屋权证记载的独用附属用房随之转让，面积35.91平方米。可见《存量房屋买卖合同》“附属用房随之转让”约定内容指向的对象是建筑面积为35.91平方米的阁楼。葛盈红涉案主房屋的房产证上记载的面积与前述《存量房屋买卖合同》内容一致，并不包含涉案储藏室。如交易对象包含涉案储藏室，理应在合同中列明；二、前述涉案主房屋交易后，葛盈红向许安宁租用涉案储藏室及车库，双方就租赁事宜并未签订书面协议，仅口头协商确定，葛盈红自愿向许安宁支付了租金；三、许安宁将涉案储藏室和车库打通并进行了装修，投入较大，不可能自行分割后送给葛盈红。涉案储藏室、车库与涉案主房屋并非一一对应；四、涉案主房屋过户后已经完成交付，许安宁只给了葛盈红一把钥匙；五、涉案主房屋市场价格曾存在增值，葛盈红并非高价购买。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

金美公司未作陈述。

葛盈红向一审法院提起诉讼，请求判令：1．许安宁承担停止侵害、排除妨碍的侵权责任，立即将涉案储藏室返还葛盈红并恢复原状，并就前述侵权行为向葛盈红赔礼道歉；2．依法认定许安宁未经过葛盈红同意向金美公司购买位于宁海县附属车库（编号为第5幢0-8号）（以下简称涉案车库）的行为为无效民事法律行为；3．案件诉讼费由许安宁承担。

一审法院认定事实：许安宁作为前童镇双桥村村民以拆迁安置价格从金美公司购得涉案主房屋，许安宁于2017年4月21日向金美公司支付房款256563元（另有政府补贴40950元）、储藏室房款6010元，于2017年5月14日支付车库定金10000元。此后许安宁对涉案储藏室以及涉案车库进行了改造，将隔墙拆除打通为一间，并进行了内部装修，安装了卫浴、厨具、空调等设施。许安宁与金美公司就涉案主房屋于2019年6月14日办理过户登记，权证号为浙（2019）宁海县不动产权第XXXX号。2019年6月14日，葛盈红与许安宁签订《存量房屋买卖合同》一份，约定许安宁将其名下涉案主房屋卖给葛盈红，房屋信息为房号504的住宅（建筑面积117平方米）、房号504G的阁楼（建筑面积35.91平方米），转让价格为600000元。双方于2019年6月17日办理过户登记，权证号为浙（2019）宁海县不动产权第XXXX号。合同签订后，许安宁将涉案主房屋钥匙、储藏室钥匙交付葛盈红。2021年3月12日，葛盈红向许安宁微信转账2500元；2022年8月13日，葛盈红依次向许安宁微信转账50元、1000元，分别列明“玻璃门卖的”、“房租”。2022年8月，葛盈红在许安宁要求下腾空涉案储藏室、车库，许安宁更换涉案储藏室门锁。2022年8月18日，许安宁向金美公司支付车库尾款63389元。

一审法院认为：葛盈红、许安宁签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应予保护。案件争议焦点为：1．葛盈红、许安宁订立的合同是否包含涉案储藏室；2．许安宁向金美公司购买涉案车库的民事法律行为是否存在无效情形。关于争议焦点1，葛盈红主张涉案储藏室系涉案主房屋的从物，应随主物一并转让。许安宁辩称双方合同明确约定仅交易主房屋，不包含涉案储藏室。该院认为，各方当事人均认可涉案储藏室无产权登记，依据不动产物权的登记生效原则，葛盈红、许安宁实质争议的是交易是否包含储藏室的使用权。涉案储藏室在交易前经由许安宁改造，与车库打通为一间并进行了内部装修，安装了卫浴、厨具、空调等设施。此种情况下，该空间已脱离一般储藏室之于房屋的服务和辅助功能，具有独立的经济效用。通常而言，如买方确有购买涉案储藏室之意，应在交易前查看房屋情况，并基于现状与卖方就该空间如何分割、如何交付进行约定，但案件中葛盈红未提前查看涉案储藏室，与一般交易习惯不符。许安宁虽在交易后将涉案储藏室钥匙交予葛盈红，但抗辩称系租赁给葛盈红使用，并提供2021年3月12日、2022年8月13日的两次微信转账予以证明，该院予以认可。结合葛盈红在许安宁要求下腾空储藏室、车库的情况，该院认为葛盈红、许安宁订立的买卖合同不包含涉案储藏室使用权具有高度盖然性，葛盈红要求许安宁返还、恢复原状以及赔礼道歉，依据不足，不予支持。关于争议焦点2，首先，葛盈红明确未购得车库，葛盈红主张许安宁已将涉案车库的购买权转让给其，缺乏事实和法律依据。其次，葛盈红认为许安宁于2022年8月18日向金美公司支付涉案车库尾款时已不具备业主身份，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该院认为，许安宁于2017年5月14日支付车库定金，2019年6月14日前已实际占有车库，2022年8月18日支付尾款，许安宁与金美公司未就涉案车库买卖签订书面合同。葛盈红提供的证据不足以证明许安宁向金美公司购买涉案车库的民事法律行为发生在其丧失业主资格后。退一步讲，即使许安宁购买涉案车库时非本小区业主，葛盈红认可该小区车库与住房并非一一对应，除了车库以外有其他地上停车位供业主免费使用，故葛盈红合理的停车需求已经得到满足，应视为开发商已经履行该条规定的义务。最后，葛盈红认为许安宁支付涉案车库尾款时因504室阁楼享受了优惠。经与金美公司核实，签约单上所列的优惠11491.20元系许安宁购买阁楼时多付找出的部分，3000元是许安宁自行协商获得的优惠，均与葛盈红无关。综上，葛盈红提供的证据不足以证明许安宁向金美公司购买涉案车库的民事法律行为存在无效情形。综上，对葛盈红诉请，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决：驳回葛盈红的诉讼请求。一审案件受理费2093元，减半收取1046.50元，由葛盈红负担。

二审举证期限内，许安宁、金美公司未向本院提交新的证据。葛盈红向本院提交微信录音一份，结合其他一审证据，用以证明2022年8月13日，葛盈红与许安宁就涉案储藏室、车库归属协商一致，葛盈红配合腾空涉案储藏室，是为了让许安宁尽快完成对涉案储藏室和车库的重新分隔，进而能尽快继续使用涉案储藏室。

许安宁针对葛盈红的举证经质证认为：对证据真实性、合法性、关联性均有异议，通话内容只是简单应付，许安宁回复“好”之前，双方还有许多谈话内容（主要是一段语音通话），语音通话时，葛盈红要求许安宁把储藏室以18000元的价格出售给其，许安宁表示同意。所以许安宁后来回复了“好”。但此后葛盈红想要白拿储藏室，许安宁不可能同意。金美公司未发表质证意见。

本院经审查认为，对葛盈红提交的证据形式真实性予以认定，对能否佐证待证事实，在下文统一分析。

本院经审理，对一审认定的事实予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点系，涉案储藏室是否系涉案主房屋的从物，即葛盈红购买涉案主房屋时是否已一并购买涉案储藏室使用权。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本院认为，葛盈红提交的证据尚不足以充分证明其已购买涉案储藏室使用权，由葛盈红承担举证不充分的不利后果，具体理由如下：其一，葛盈红与许安宁签订的涉案《存量房屋买卖合同》及相应房产权证中均未涉及储藏室，《存量房屋买卖合同》中虽有“该房屋权证记载【独用】附属用房随之转让，面积35.91平方米”内容，但该内容明显对应的是房号为“504G”、建筑面积为“35.91”的阁楼，而非对应储藏室。反观许安宁向金美公司购买涉案主房屋时签订的《双桥嘉园签约单》，其中明确列出储藏室号及储藏室（预测）建筑面积。结合一审分析的葛盈红未在交易前提前查看涉案储藏室的事实，葛盈红的行为确与一般交易习惯不符。其二，即便许安宁在从金美公司购买涉案主房屋的同时一并购买了涉案储藏室使用权，且该储藏室无法单独制作产权证，也难以据此当然推定出涉案储藏室必须作为涉案主房屋的从物存在。一审法院分析认为，涉案储藏室由许安宁改造，与车库打通为一间并进行了内部装修，该储藏室已脱离一般储藏室之于房屋的服务和辅助功能，具有独立的经济效用。本院认为上述分析存在合理性。至于改造后的储藏室是否构成违章建筑，需经相关行政部门审核，与本案实体处理无关。其三，葛盈红虽在二审中对其自主腾退储藏室并曾支付“房租”事宜进行了解释，但依照常理，若系出于补偿考虑支付款项，一般不会在转账后专门明确该款系“房租”，且缺乏证据佐证葛盈红支付的“房租”1000元指向的仅是车库而非储藏室。葛盈红二审提交的证据仅能显示，其曾要求许安宁“尽快割割好”，免得葛盈红的东西无处放。许安宁回复“好”，但无法体现出双方曾协商一致将涉案储藏室和车库分割完成后，由葛盈红取得涉案储藏室所有权、由许安宁保留涉案车库所有权。根据当前证据难以排除葛盈红向许安宁租用涉案储藏室之可能性。其四，房产买卖价格受市场大环境、房产位置、朝向、品质及买卖双方协商能力等多重因素影响，即便葛盈红购买涉案主房屋价格高于同小区其他房产价格，亦难以据此推定其必然同时买入了涉案储藏室。

综上所述，葛盈红的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人葛盈红负担。

本判决为终审判决。

审判长    施晓

审判员    张敏

审判员    倪春艳

二○二三年七月三日

书记员    沈妍