浙江省舟山市定海区人民法院

民事判决书

（2023）浙0902民初1401号

原告：洪燕娜，女，1973年11月17日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。

委托诉讼代理人：徐徐，浙江六和（舟山）律师事务所律师。

被告：舟山恺融房地产开发有限公司，住所地浙江省舟山市定海区和平路7号350室。

法定代表人：林凤英，总经理。

委托诉讼代理人：傅早早，女，系公司员工。

原告洪燕娜与被告舟山恺融房地产开发有限公司（以下简称恺融公司）财产损害赔偿纠纷一案，原告于2022年1月6日向本院起诉，本院进行诉前调解，受理案号（2022）浙0902民诉前调45号。期间，原告洪燕娜提出司法鉴定，本院分别委托浙江城乡工程检测有限公司（以下简称城乡工程检测公司）、华茗设计集团有限公司（以下简称华茗设计公司）、舟山市万鉴工程造价咨询有限公司（以下简称万鉴工程造价公司）对相关问题进行了鉴定。本案于2023年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告洪燕娜及其委托诉讼代理人徐徐、被告的委托诉讼代理人傅早早到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告洪燕娜向本院提出诉讼请求（变更后）：一、依法判令被告赔偿原告房屋修复费用177380元，司法鉴定费用103000元，搬迁、卫生、仓储、租金等费用和损失403500元，合计683880元；二、本案案件受理费由被告负担。事实和理由：2002年，原告自建位于定海区兴丰路XXX号的房屋。2013年，原告对该房屋进行了装修，房屋及土地在使用过程中一直未有任何质量问题。但自被告在原告房屋的西南侧开发创世花园楼盘项目起，由于被告施工期间的打桩、挖土、震动、抽水等原因，引起了原告的该商业住宅出现室内外大面积墙体开裂、房屋外墙砖碎裂、脱落、院子内地面沉降、围墙大面积开裂、钢结构建筑物损坏等问题，造成原告重大损失。原告曾找被告协商赔偿问题，但未达成一致。事后通过相应司法鉴定，确定上述相应损坏系被告的施工原因所导致，并确定修复费用为177380元，修复工期为50天。综上，原告要求被告赔偿各类损失合计683880元，具体为：一、房屋修复费用177380元。二、因房屋沉降、开裂引起漏水等问题，导致租户要求租金降低等，包括舟山市瀛洲文化旅游发展有限公司（以下简称瀛洲公司）下属华致名酒库因房屋沉降，搬迁仓储等原因产生人工经营成本增加36000元／年×3年＝108000元；舟山市定海吾心茶舍（以下简称吾心茶舍）餐厅租金由原本190000元／年降至150000元／年，损失40000元／年×3年＝120000元；该二项损失合计228000元。三、房屋维修期间造成停业经营损失，包括瀛洲公司下属华致名酒库停止经营利润损失为150000元（营业额）／月×2月＝300000元的15％计45000元；吾心茶舍餐厅经营利润损失为180000元（营业额）／月×2月＝360000元的30％计108000元；该二项损失合计153000元。四、房屋维修期间搬迁、卫生、仓库暂放等费用共22500元。五、原告申请房屋损坏原因鉴定支付鉴定费45000元，申请修复方案鉴定支付鉴定费55000元，申请修复费用评估支付鉴定费3000元，鉴定费合计103000元。

被告辩称，一、城乡工程检测公司的鉴定报告，被告对其鉴定方式、鉴定依据和鉴定结果均有异议。且该份鉴定报告仅对委托鉴定第一项的“是否存在因恺融公司的施工原因造成该房屋和围墙内占地约400平方米的地面及地面上其他建筑物的损坏情况”出具了鉴定意见。对委托鉴定的第二项“若存在第一项的因果关系，损坏的范围、修复费用及修复工期。”和第三项“若存在第一项的因果关系，恺融公司的责任程度（即参与度）。”没有出具鉴定意见。关于责任程度方面，被告认为被鉴定房屋建造于2002年，2013年进行最近一次装修，该房屋建成至被告小区建设已经历16年之久，房屋本身存在使用折旧及损耗，若将房屋现状全部归结于被告建设的原因，不符合客观事实和相关法律规定。二、被告在鉴定过程中提出的异议中明确告知了原告围墙部分已经在被告土地红线内，属于侵占被告项目所有土地，从权属角度原告应当停止侵权立即拆除，并赔偿被告损失。而原告的部分附属用房系非法搭建，属于违章建筑，该部分建筑物构筑物其自身不合法，因此不论何种原因造成损坏皆与被告无关。同时，上述两项建筑不应当在鉴定范围内。三、在本案纠纷发生前，创世花园项目施工遵守法律法规，包括桩基维护及总承包施工都是按图审施工图纸施工。原告向被告反映裂缝情况后，被告与原告积极协调处理，愿意给原告维修，但因原告脱离实际过高要求，才导致本案发生。现华茗设计公司、万鉴工程造价公司根据城乡工程检测公司的鉴定结论出具的维修费用为177380元。四、对原告诉讼请求中涉及的其他赔偿项目，皆系案外人提供单方制作文件且尚未发生的费用，不属于本案赔偿范围。综上，要求按照事实和法律规定依法判决。

经审理查明：位于舟山市定海区兴丰路XXX号房屋建于2002年，房屋所有权人登记在原告名下，由其单独所有，房屋性质为其他，规划用途为工业用房。该房屋最后一次装修为2013年左右，现状有5层框架结构房屋、单层钢结构房屋、单层砌体结构房屋，建筑面积约为682.46㎡。房屋地基基础采用端承桩（φ400先张法预应力混凝土管桩基础）。桩尖进去第6层（粘土含砂砾层）中，桩长约为20m，基础形式为桩基＋柱下承台／墙下钢筋混凝土现浇地梁。由被告开发的创世花园楼盘项目位于原告房屋的西南侧，原告房屋与创世花园楼盘地下车库和小区围墙间距约为3-5米。创世花园楼盘项目于2018年5月开工，于2021年8月31日竣工验收。桩基施工时间为2018年5月至8月结束，其中靠近原告房屋墙体一侧的桩基施工时间为2018年11月至12月。地下层开挖时间为2019年3月30日，地库顶板回填时间为2020年3月30日，侧墙回填时间为2019年11月1日。

自被告开发的创世花园楼盘项目开工后，原告发现案涉房屋出现室内外墙体开裂、房屋外墙砖碎裂、脱落、院子内地面沉降、围墙开裂等问题。原告认为上述情况系被告施工期间的打桩、挖土、振动、抽水等原因引起。为此，原、被告进行了多次协商，但未达成一致而成诉。

诉讼期间，经原告申请，本院委托城乡工程检测公司对“是否存在因恺融公司的施工原因造成案涉房屋和围墙内占地约400平方米的地面及地面上其他建筑物的损坏情况”等进行了鉴定，委托华茗设计公司对“城乡工程检测公司确定的与恺融公司施工存在因果关系的该房屋和围墙内占地约400平方米的地面及地面上其他建筑物的修复方案”进行鉴定。”委托万鉴工程造价公司对修复费用及工期进行了鉴定。

城乡工程检测公司出具的鉴定报告认为，根据现场实际查勘对洪燕娜与恺融公司财产损害赔偿纠纷一案，未能提供对工程施工前、施工期间、施工后对周边房屋进行勘验监测的相关数据资料，因此鉴定单位只能根据委托方提供的现有证据资料结合房屋现状的损坏特征和现场查勘结果进行定性分析，鉴定技术分析如下：主房。根据现场查勘发现，被鉴定区域西侧，主房西北侧室外地面、西南侧室外地面出现不均匀沉降，并产生开裂、地坪混凝土板下部出现空洞以及室外地坪与墙边散水部位出现明显下沉、变形、开裂现象，且损坏现象发展趋势为：沿申请方房屋向被申请方房屋（被委托鉴定区域房屋）即由西向东延伸，在申请鉴定房屋13／A-G轴处逐渐削弱。主房西侧室内出现因地基轻微沉降变形引起的损坏现象较为明显，主要损坏现象体现为楼梯间混凝土柱抹面层开裂、起壳，柱边墙体开裂、局部墙体开裂、渗水碱蚀等损坏现象。辅房1。根据现场查勘发现，被鉴定区域西侧，辅房1出现与主房墙边地坪不均匀沉降、开裂，地坪与墙体连接处明显脱开，下沉，地坪混凝土板下部出现空洞；玻璃格挡，玻璃与框脱开，玻璃框下部填充墙体出现下沉呈现出高低差。辅房2。根据现场查勘发现，被鉴定房屋区域西侧，辅房2出现门洞处墙体与过梁边墙体连接处开裂，上部过梁与隔墙明显脱开等损坏现象。辅房3。根据现场查勘发现，被鉴定房屋区域西侧，辅房3出现瓷砖多处出现沉降变形引起的不规则开裂现象（阴阳角处），墙体连接部位渗水碱蚀。围墙。根据现场查勘发现，被鉴定区域西侧，围墙中部出现水平向、竖向贯穿性裂缝，围墙出现下沉，多条阶梯状贯穿裂缝。基坑施工对被鉴定区域房屋及地面影响分析：对比坑外不同位置土体的变化量，对于深度的影响，最大沉降变化是随着距离地表深度变深先增大后减小，根据现场损坏部位来看，涉案受损房屋最大位移量基本发生在小区入口处距离基坑最近点；从原基坑外的地表变形来看，在被鉴定房屋紧邻基坑侧，基坑的中部，变形较大，房屋所受的影响也更明显，且眼见的地表变形也更大。现场有涉案主房结构侧向顶点位移量测结果：在该主房西测三个检测点均向西侧偏移（即原基坑方向）。鉴定结论：1．被申请人恺融公司施工原因影响造成该房屋和围墙内占地约400平方米的地面及地面上其他建筑物损坏二者间存在因果关系。2．申请人现场指定损坏查勘部位，查勘表明三层、四层（11-13／A轴）现状损坏特征，不属于因施工引起的损坏，即此点不存因果关系。原告为此向城乡工程检测公司预付鉴定费45000元。

华茗设计公司针对下列问题：1．主房、主房与辅房1墙边室外地坪开裂、不均匀沉降；2．主房、主房与辅房1墙边房屋坡道与墙体脱开、坡道开裂；3．主房墙角石材板边角开裂；4．主房墙体开裂、下沉、粉刷层脱落，主房与辅房3墙体渗水碱蚀；5．主房柱子开裂、柱与墙体连接处开裂；6．辅房1玻璃与框脱开；7．辅房2混凝土梁局部开裂，梁与墙体连接处脱开；8．辅房3瓷砖开裂；9．主房外墙饰面砖脱落；10．主房纵横墙体间脱缝、柱与墙体脱缝、楼梯间与地板、混凝土板脱缝；11．围墙开裂；12．主房一层客厅、楼梯间踏步下沉，楼梯间复合地板翘起；13．主房3-4层11-13／A轴窗台底部横梁出现水平裂缝（无因果关系）出具了相应的修复方案。原告为此向华茗设计公司预付鉴定费55000元。

万鉴工程造价公司针对华茗设计公司的修复方案中的1-12项内容，出具鉴定结论为：修复费用为177380元，修复工期为50天。原告为此向万鉴工程造价公司预付鉴定费3000元。

另查明，案涉损害事故发生时，所涉房屋进户门两侧挂有瀛洲公司和吾心茶舍等标牌，其中瀛洲公司在房屋内设有各类酒品陈列室用以销售。吾心茶舍在房屋内设有餐厅一只和茶室三只。房屋内还另有餐厅三只等。经查，瀛洲公司成立于2013年，公司以从事商务服务业为主，股东为原告和方照闹（原告丈夫），原告为公司法定代表人。吾心茶舍成立于2017年，以从事餐饮为主，经营者为原告。

上述事实，有原告提交的房屋产权证、土地使用权证、案涉房屋部分现状照片、鉴定费支付凭证、营业执照二份、结婚证等，鉴定报告三份及鉴定报告质证意见回复函、鉴定费发票及原、被告的陈述等证据予以证实。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”创世花园楼盘项目的桩基施工时间、地下层开挖时间、地库顶板回填时间和侧墙回填时间均在民法典实施前。基于原告房屋和围墙内占地约400平方米的地面及地面上其他建筑物损坏与恺融公司的上述施工存在因果关系，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。

对本案所涉房屋和围墙内占地约400平方米的地面及地面上其他建筑物损坏情况和相应修复方案、修复费用及工期，已经城乡工程检测公司、华茗设计公司和万鉴工程造价公司的鉴定所确认。原告对上述三项鉴定结论均无异议。被告对城乡工程检测公司的鉴定方式、鉴定依据和鉴定结论等提出异议，并认为原告的案涉房屋已建造多年，本身存在折旧和损耗，将房屋现状全部归结于被告不尽合理。被告对另二项鉴定无异议。针对被告的异议，城乡工程检测公司进行了复函。本院经审查，城乡工程检测公司的鉴定符合法律规定。对被告提出的案涉房屋原状问题，应由被告提供在创世花园楼盘项目工程施工前已组织设计、施工单位对案涉房屋进行了安全影响评估并制定了相应的安全防护方案的相关证据，但被告并未提供，故对该抗辩本院不予采纳。综上，案涉三份鉴定报告应作为本案的定案依据。至于被告提出案涉房屋的围墙部分已经在被告土地红线内，属于侵占被告项目所有土地的问题，被告提供了附图一张，原告对真实性提出异议。基于该附图的来源不明，故被告提出的该意见，依据不足。被告提出原告的部分附属用房属于违章建筑的问题，因违章建筑的认定不属于人民法院民事案件的审理范围，故本院不作评判。被告由此提出对该部分不应赔偿的抗辩，没有法律依据，本院不予采纳。

《中华人民共和国物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿”。原告作为案涉房屋的所有人，因被告的施工原因影响造成该房屋和围墙内占地约400平方米的地面及地面上其他建筑物相应损坏，原告有权要求被告进行合理赔偿。本院根据原告提出赔偿的具体项目，结合案涉证据，认定如下：一、修复费用为177380元，已经鉴定确认，被告应赔偿给原告。二、关于原告提出因房屋沉降、开裂导致漏水等问题，致使房屋内开设的瀛洲公司下属华致名酒库酒窖搬迁后，另雇搬运人员从新的酒窖搬运酒类至案涉房屋内进行销售而产生的人工经营成本，每年增加36000元／年×3年计108000元。经审查，瀛洲公司的股东为原告和其丈夫，原告为法定代表人。本案中，原告就瀛洲公司的相关损失以个人名义提出主张，应视为瀛洲公司的权利让渡，原告个人与瀛洲公司之间的关系，可自行处理。但就原告主张该项赔偿所涉事实，原告仅提供了瀛洲公司出具的情况说明作为赔偿依据，本院凭该情况说明难以确定瀛洲公司新雇佣了搬运人员及支付了费用的事实。且即使存在上述情况，也不能证明雇佣搬运人员与房屋损坏的现状是否存在关联。故对该项赔偿请求，本院不予支持。对原告提出的案涉房屋出租给案外人经营餐厅的租金减少40000元／年×3年＝120000元的赔偿。原告提供了相关房屋租赁协议和补充协议，协议显示原告将案涉房屋内“瀛洲香工房”的一、二、三层出租给案外人“滕建燕”，自2020年1月15日起，每年租金比原来减少40000元。对此，被告提出异议。本院经审查，原告提供的房屋租赁协议和补充协议，因涉及案外人，真实性尚不能确定。即使真实，因房屋租金金额受市场调节等多种因素影响，原告提供的证据也不能证明房屋现状对租赁餐厅使用功能的影响，故对该项赔偿请求本院不予支持。三、房屋维修期间造成停业经营的利润损失。经查，案涉房屋部分用于瀛洲公司经营酒类产品等销售。现原告提出瀛洲公司在房屋维修期间经营利润损失为150000元（营业额）／月×2月＝300000元的15％计45000元。原告为此提供瀛洲公司利润表一张，被告提出异议。基于该利润表系瀛洲公司自行制作，真实性不予确认。但考虑到房屋维修期间对其经营势必产生一定影响，故对原告提出的该公司部分经营利润损失，按照前述理由，可酌情确定赔偿给原告。原告提出的吾心茶舍餐厅经营利润损失一节，包含了其自营部分和原告自认的案外人“滕建燕”租赁的餐厅。原告为此提供了吾心茶舍利润表一张，被告提出异议。基于该利润表系吾心茶舍自行制作，真实性不予确认。但考虑到房屋维修期间自营部分的经营势必产生一定影响，故对原告提出的该部分经营利润损失，可酌情予以赔偿。至于原告自认的案外人“滕建燕”租赁的餐厅利润损失，原告就此要求被告赔偿给其个人，没有相关依据。综上，本院根据瀛洲公司经营的产品类型及方式和吾心茶舍的上述经营内容等，结合房屋维修时间和修复方法，酌情确定由被告赔偿原告损失合计20000元。四、关于房屋维修期间搬迁、卫生、仓库暂放等费用。原告提供了舟山市万帮家政服务有限公司的证明一张，被告提出异议。考虑到案涉房屋维修期间，原告需对室内部分物品进行二次搬迁及在相应场地存放，本院参考本地搬迁市场价和场地费用等，酌情确定由被告赔偿给原告20000元。

对原告已预付的鉴定费用，本院应根据鉴定范围和案涉责任确定鉴定费的承担。城乡工程检测公司鉴定的内容中，其中一项与被告无因果关系。据此，本院确定该鉴定产生的鉴定费45000元，由原告负担3400元，被告负担41600元。华茗设计公司对相关13项内容进行了修复方案鉴定，因其中包含了没有因果关系一项的修复方案，基于原、被告对该鉴定没有异议，且考虑到该项修复方案对原告具有利用价值，故该项鉴定费不应由被告负担。据此，本院确定该鉴定产生的鉴定费55000元，由原告负担4200元，被告负担50800元。万鉴工程造价公司的鉴定，均系针对与被告存在因果关系的项目鉴定，故鉴定费3000元应由被告负担。原告已预付了上述鉴定费，被告应将其负担的合计95400元支付给原告。

综上所述，本院对原告的诉讼请求中的合理部分予以支持，对其他诉讼请求应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条第一款第（六）项、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、被告舟山恺融房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告洪燕娜赔偿房屋修复费等损失合计217380元；

二、驳回原告洪燕娜的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9608元，减半收取4804元，由原告洪燕娜负担2524元，被告舟山恺融房地产开发有限公司负担2280元。

鉴定费103000元，由原告洪燕娜负担7600元，被告舟山恺融房地产开发有限公司负担95400元（限被告舟山恺融房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付给原告洪燕娜）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向舟山市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员陆明龙

二○二三年七月十七日

书记员陆立