福建省宁德市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2023)闽09民初28号

原告：宁德市华府房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨区东海商务广场3幢603B，统一社会信用代码：91350901749089799L。

诉讼代表人：黄亚斌，该企业管理人负责人。

委托诉讼代理人：郑斌，福建人文律师事务所律师。

被告：林新芳，女，1985年12月26日出生，汉族，户籍地福建省厦门市思明区，住址福建省厦门市思明区。

委托诉讼代理人：郑国铿，男，1982年3月24日出生，汉族，户籍地、住址同林新芳，系被告林新芳之夫。

原告宁德市华府房地产开发有限公司（以下简称华府公司）因与被告林新芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2023年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2023年5月23日公开开庭进行了审理。原告华府公司的委托诉讼代理人郑斌、被告林新芳及其委托诉讼代理人郑国铿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

华府公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的华府豪庭16幢2805号房产的《商品房买卖合同》（备案合同编号：20171116003）。2.被告林新芳协助原告办理××小区××幢××号房产的网签备案注销手续。事实和理由：原被告双方于2017年11月16日签订华府豪庭16幢2805号房产的《商品房买卖合同》（备案合同编号：20171116003）。合同约定被告向原告购买华府豪庭16幛2805号房产，总价款1021699元，支付方式采用贷款方式付款，首期房价款311699元应于2017年11月16日前支付，余款710000元向出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。此外，案涉合同还对商品房交付、面积差异处理、合同备案与房屋登记等方面进行约定。合同签订后，被告通过POS机消费方式向原告支付房产首付款311699元，但原定以贷款方式的合同余款至今未付。经向宁德市不动产登记中心查询，涉案房产尚未办产权过户登记手续。2021年8月27日，宁德市中级人民法院作出（2021）闽09破申8号《民事裁定书》，裁定受理华府公司破产清算一案，并指定福建人文律师事务所担任华府公司管理人。因此，原告现根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，提起本案诉讼，恳请判如所请。

林新芳辩称，1.被告并无过错。2017年11月16日原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定付款为银行贷款方式。签订合同当时，被告有询问原告方工作人员，其在外地有两套房子，有贷款，如果不能贷款则无法买。原告方工作人员告诉被告，在外地贷款不影响本市购房贷款。因此，被告支付了首付款和契税14595.7元。之后，原告工作人员带领被告去银行办理银行贷款，并提交了相关材料。此后，接到通知“已有两套房子不可以再贷款”。因此，后续款项不能支付的责任不再被告，应在原告。2.被告反对无任何保护条件下的合同解除。我们是善意的，我们首付款及税款应得到优先保护。我们提出两个解决方案：一是我们补足购房余款及相应的利息，房子过户登记到被告名下。二是原告在破产清算文件中体现该套房产未来拍卖时所得款项优先清偿原告的首付款及原告所交纳的税款，合同解除。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证（举证情况详见附件一，后附），双方对各自对方提交的证据形式真实性、合法性、关联性均无异议。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。

双方当事人对以下事实没有异议，并有相应证据佐证，本院依法予以确认：

1.2017年11月16日原告华府公司与被告林新芳签订《商品房买卖合同（预售）》（备案合同编号：20171116003）。合同约定被告向原告购买其开发华府豪庭16幢2805号房产，总价款1021699元，支付方式采用贷款方式付款。首期房价款311699元应于2017年11月16日前支付，余款710000元向出卖人（原告）认可的贷款机构申请贷款支付。此外，案涉合同还对商品房交付、面积差异处理、合同备案与房屋登记等方面进行约定。该合同由东侨经济技术开发区房管局加盖了“合同备案专用章”。合同签订后，被告通过POS机消费方式向原告支付房产首付款311699元，购房余款至今未付。原告于2017年11月24日向被告开具了上述购房首付款的增值税发票（NO：05578338）。被告于2017年12月19日交纳了契税14595.7元。

2.宁德市不动产登记中心出具的《宁德市不动产登记查询证明》载明，截至2023年2月23日，坐落于宁德市东侨经济技术开发区××路××号（××小区）××幢××房地产登记的权利人为华府公司，产权证号为闽（2019）宁德市不动产权第0××4号，房产用途“住宅”，面积“124.42”，登记时间“2019年5月15日”。宁德市不动产登记中心出具的《宁德市不动产登记查询证明》载明，截至2023年5月23日，林新芳在宁德市不动产登记系统和房屋交易系统载存的信息仅有上述房屋买卖合同签约备案一条信息。

3.原告华府公司于2003年6月11日成立，公司类型：有限责任公司（法人独资），经营范围：在东侨开发区××组××路南侧规划红线范围内建设，销售宁德市华府广场（华府豪庭）项目。2021年8月27日，本院根据薛偕平、张如华的申请，作出（2021）闽09破申8号民事裁定，受理薛偕平、张如华对华府公司的破产清算申请，并于2021年9月14日作出《决定书》［（2021）闽09破12号之一］，指定福建人文律师事务所担任华府公司管理人。

4.本案原告华府公司提起本案诉讼前未就涉案合同解除问题向被告发送通知。

本案的争议焦点为：华府公司主张涉案合同解除的理由是否成立，以及合同解除的善后处理问题。

本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案原被告双方于2017年11月16日签订涉案商品房预售合同，被告向原告交付了购房首付款，仍有购房余款未交付，且涉案房屋未办理过户，属于双方均未履行完毕的合同。因本院于2021年8月27日作出民事裁定，受理薛偕平、张如华对华府公司的破产清算申请，并指定管理人。故华府公司主张解除上述合同，有事实和法律依据，依法应予支持。因本案原告华府公司提起本案诉讼前未就涉案合同解除问题，向被告发送通知，直接以提起诉讼方式主张解除合同，故涉案合同自起诉状副本送达被告时解除，解除时点为2023年4月20日。同时，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施。因涉案房产已办理网签备案登记手续，故原告请求被告林新芳协助办理华府豪庭16幢2805号房产的网签备案注销手续，有事实和法律依据，应予支持。另外，需要指出的是，涉案房产系住宅用途，而被告在宁德市范围内无其他房产，属消费性购房，故本案合同解除后，被告可以依照《中华人民共和国企业破产法》第四十八条第一款、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条的规定，向华府公司（管理人）主张其合法权益。

综上，案涉商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。因本院已受理华府公司破产清算一案，华府公司主张解除其与被告尚未履行完毕的合同，并要求被告协助办理合同网签备案注销手续，可予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

一、原告宁德市华府房地产开发有限公司于2017年11月16日与被告林新芳签订的《商品房买卖合同（预售）》（备案合同编号：20171116003）于2023年4月20日解除。

二、被告林新芳于本判决生效之日起10日内协助原告宁德市华府房地产开发有限公司办理华府豪庭16幢2805号房产的网签备案注销手续。

案件受理费100元，由被告林新芳负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。

审 判 长  赖昌铅

审 判 员  王武亮

人民陪审员  胡丽莺

二〇二三年五月二十六日

法官 助理  钱承卫

书 记 员  陈 铮

附件一：双方当事人举证情况

1.原告宁德市华府房地产开发有限公司在举证期限内向本院提交的证据材料有：

A1.企业法人营业执照、（2021）闽09破申8号民事裁定书、（2021）闽09破12号之一决定书，拟证明原告企业主体及人民法院受理破产清算并指定管理人。

A2.《商品房买卖合同（预售）》（备案合同编号：20171116003）及《宁德市不动产登记查询证明》（2023年2月23日开具），拟证明原被告双方签订合同情况及涉案房产产权登记情况。

A3.Pos机的消费单据，拟证明被告通知POS机消费方式支付房产首付款311699元。

2.被告林新芳向本院提交证据情况如下：

B1.《商品房买卖合同（预售）》（备案合同编号：20171116003）及《宁德市不动产登记查询证明》（2023年5月23日开具），拟证明原被告双方签订合同情况及被告在宁德市范围内的房产登记信息。

B2.增值税普通发票、税收完税证明（契税）、税费缴纳凭证，被告拟证明其已依法缴纳相关税费。

件二:相关法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第五百六十五条……

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

……

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条……

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国企业破产法》

第一十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

第四十八条债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。

……

第五十六条在人民法院确定的债权申报期限内，债权人未申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报；但是，此前已进行的分配，不再对其补充分配。为审查和确认补充申报债权的费用，由补充申报人承担。

债权人未依照本法规定申报债权的，不得依照本法规定的程序行使权利。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。