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【审理法院】：西北地区／陕西省／陕西省咸阳市中级人民法院／陕西省旬邑县人民法院

【法院层级】：基层法院

【案例类型】：普通案例

【审理程序】：一审

【案　　号】：民事／物权纠纷／所有权纠纷／建筑物区分所有权纠纷

【文书类型】：判决书

【审结时间】：2022/12/9 0:00:00

门跟哲、张晓文等业主共有权纠纷民事一审民事判决书

门跟哲、张晓文等业主共有权纠纷民事一审民事判决书

陕西省旬邑县人民法院民事判决书

(2022)陕0429民初1888号

原告：程某。
委托诉讼代理人：张某。系原告妻子。
原告：王某。
委托诉讼代理人：孙某。系原告妻子。
原告：张某。
原告：樊某。
被告：门某。
原告程某、王某、张某、樊某与被告门某业主共有权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告程某委托诉讼代理人张某，原告王某委托诉讼代理人孙某，原告张某、樊某，被告门某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
四原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付四原告垫付的楼顶维修款2358元并承担诉讼费。事实和理由：四原告与被告均为旬邑县某小区居民。某小区仅建有一栋居住楼，共五层，有20户业主居住。四原告居住在五层，被告居住在东单元四层西户。从2016年开始，遇雨雪楼顶开始漏水，期初都是四原告各自出资简单维修。楼顶后因年久失修，加之住户们上楼顶维修太阳能，不能很好保护楼顶，因此漏水越来越厉害，严重影响原告正常生活。从2020年起四原告就和其他住户协商维修楼顶。2021年十月份，遭遇连日大雨，漏水问题愈发严重。四原告情急之下便垫资47640元，对整个楼顶搭设彩钢、维修墙面、铺设水槽、落水管等，以解决漏水问题。由于东西单元住户面积不同，经计算，东单元每户分摊2358元，西单元每户分摊2406元。工程结束后，四原告对费用分摊在业主微信群及时进行了公布。此后部分业主主动分担了维修费，多次以多种方式向被告催款无果。
被告答辩称，1.各业主在购买某小区住房时，因小区没有大修基金，每楼层房价进行上下浮动，差价就等于提前把维修费出了。2.原告在大多业主不知情的情况下，将安装在楼顶的太阳能拆卸、损坏。3.对共有物做重大修缮，应当经份额三分之二以上按份共有人同意，在大部分业主不知情的情况下，四原告商议修缮楼顶，费用应由四原告分摊。
原告向法庭提供了以下证据：1.楼顶维修合同一份，证明四原告和赵某签订了楼顶维修协议；2.照片4张，证明拆除太阳能的现场。3.结算单3张，证明修楼顶花费情况。4.微信聊天记录9张，证明准备维修时候给各业主进行告知、对维修金额及费用分摊在业主微信群进行公布、以及督促各业主交维修费。
被告质证称，真实性均不认可，维修没有提前预算，其他人也没有参与维修过程。
被告向法庭提供了以下证据：1.照片2张，证明拆除太阳能是完好以及被告购买的壁挂炉。2.郭某、刘某的书面证言各1份，证明太阳能系四原告维修楼顶时拆除。3.姚某的书面证言，证明购楼时各层有价格浮动，楼顶维修费用不应由其他住户承担。
四原告质证称，太阳能已经使用10多年，具体寿命不清楚，因为当时阴雨天气影响，房屋漏水严重，修复楼顶必须拆除太阳能，四原告雇吊车对太阳能吊拆。姚某的证言证明价格上浮情况，楼层价格的上浮下降不能证明维修楼顶是高层住户的责任，原告认为被告购买的物品价格和楼顶维修没有直接的关系。
对原告提供的证据，内容真实，能够相互印证，予以认定。对被告提供的证据，证人未出庭接受质询，其证言不符合要求，不予认定；但对原告认可的太阳能施工前由四原告组织拆卸，予以认定。被告出示的太阳能及壁挂炉照片等与本案无关联性，不予认定。
经审理查明：四原告与被告均为旬邑县某小区居住楼居民，该楼共五层，有20户住户。四原告居住在五层(顶层)，被告居住在东单元四层西户。该楼楼顶年久失修，遇雨雪渗漏水。2021年十月份，旬邑遭遇连日大雨，楼顶漏水问题严重。四原告垫资对楼顶维修，施工前在业主微信群通知业主将安放于楼顶的太阳能拆卸以便施工，拆卸前与部分业主进行了不同方式沟通。四原告雇吊车将太阳能进行了吊卸，太阳能拆卸后，部分业主查看太阳能年久失修，随即叫来收购废品者，对太阳能进行了处理。维修楼顶共花费47640元，因东西单元住户面积不同，经核算，东单元各住户应分摊2358元，西单元各住户应分摊2406元。施工结束后，原告及时将费用结算及费用分摊情况在业主微信群进行了公布。部分业主及时承担了分摊的维修费，剩余十户未主动承担，经诉前调解又有八户承担了分摊的维修费用。
本院认为，本案的争议焦点为：被告门某是否承担修护楼顶费用？民法典规定业主对建筑物共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题解释规定，建筑物的基础承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分系业主共有部分。楼顶为业主共有部分，并不是顶层住户的专有部分，假设顶层住户对楼顶漏水放任不管，各层住户不管不问，势必最终危及整栋楼体，损害各住户利益。四原告在楼顶漏水，危及生活，在小区无大修基金，无业主委员会，无物业公司，没有相关组织或人员出面解决的情况下，在小区业主微信群就维修楼顶事宜向全体业主发布征询意见后，垫资维修共有楼顶，不仅仅为自己利益考虑，也是为了楼体不再继续受到雨水侵蚀，全体业主受益。各业主应依法承担分摊相应修缮费用的义务。修复楼顶时，四原告在业主微信群进行了明确告知，且与部分业主进行了电话沟通，各共有人是明知的，被告辩称依据民法典规定，未经三分之二共有人同意，对原告维修行为不予认可的理由不能成立。楼层不但决定上下楼是否方便，同时还决定采光效果和时长、通风效果、保暖性、隔热效果等，因此楼层房子单价由上述各因素综合决定。依法律规定，业主对共有部分享有共同权利，承担共同义务，被告称四原告购房时顶层单价下浮就应承担对共有楼顶的修缮的理由，不符合法律规定。被告称购房时就约定楼顶住户应对后期楼顶承担修缮义务，被告未提供有效证据作证，其辩称不能成立。至于被告辩称四原告修复楼顶造成侵害(太阳能损坏)，因拆除太阳能时通过电话、微信等方式与被告协商，太阳能吊拆后发现已年久失修，被告对太阳能进行了处置，且收取了处置残值。因此被告该辩称不能成立。另外，太阳能损坏也与本案不属同一法律关系，不在本案审理范围。综上，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第三百零一条、第三百零二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
被告门某于本判决生效后五日内支付原告程某、王某、张某、樊某垫付的楼顶维修款2358元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告门某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。

审判员赵剑
二〇二二年十二月九日
书记员姚星

附本案适用法律条文：
第二百七十八条下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
(七)改建、重建建筑物及其附属设施；
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十三条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
第三百零一条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
第三百零二条共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。