方勤、嘉兴市嘉瓯置业有限公司与破产有关的纠纷一审民事判决书
方勤、嘉兴市嘉瓯置业有限公司与破产有关的纠纷一审民事判决书
浙江省嘉兴市秀洲区人民法院民事判决书
(2022)浙0411民初4252号
原告：方勤。。
委托诉讼代理人(特别授权代理)：金樑、陈晓宇，浙江登恒律师事务所律师。
被告：嘉兴市嘉瓯置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲工业区。
管理人：浙江大公律师事务所。
诉讼代表人：冯坚，管理人负责人。
委托诉讼代理人(特别授权代理)：范平淹、丁翔，浙江大公律师事务所律师。
原告方勤与被告嘉兴市嘉瓯置业有限公司(以下简称嘉瓯公司)与破产有关的纠纷一案，本院于2022年10月9日受理，依法适用简易程序，于2022年11月2日公开开庭进行了审理，原告方勤及其委托诉讼代理人金樑，被告委托诉讼代理人范平淹、丁翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方勤提出诉讼请求：1．判决确认原告与被告就好一家家居购物广场8号楼1楼81014、81138号商铺，2楼82175、82013号商铺，3楼8A316、8A318房屋的买卖关系合法有效，被告协助原告办理上述涉案房屋的不动产登记手续。
事实和理由：原、被告于2004年10月4日签订《“好一家家居购物广场”商品房认购担保书》(以下简称《商品房认购担保书》)一份，约定原告认购“好一家家居购物广场”8号楼：(1)商铺二层建8A10012单元建筑面积约91.63平方米，造价为每平方米1160元，总金额为106291元；(2)商铺二层建8A20012单元建筑面积约87.01平方米，造价为每平方米1160元，总金额为100932元；(3)商务楼建筑面积约125.7平方米，造价为每平方米1160元，总金额为145812元。以上3项合同总金额为353035元，另该客户已交纳联建配套费188000元，合计房价总金额为541035元；为保证客户能按时优先与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，客户愿向开发商交纳预付款288000元(含联建配套费)，本工程建筑完成±0时，认购方需再次支付购房款5万元整；余款203035元结顶后，根据银行规定办理按揭手续，等。
前述文书签订后，原告按约将款项分批支付给被告，履行了付款义务，但被告并未按《商品房认购担保书》约定以挂号信或特快专递的形式向原告通知签约商品房买卖合同，且不提供给原告购房款对应的发票，导致原告一直无法办理涉案房屋的不动产权登记手续。
2005年8月28日，在被告交付房屋后，被告安排其关联公司嘉兴市好一家家居购物广场有限公司(乙方，以下简称好一家公司)与原告签订《好一家家居购物广场委托租赁经营合同》，合同约定将原告购买的好一家家居购物广场8号楼81014、81138、82175、82013号的房产委托给乙方经营，委托租赁经营期限为五年，年租金为购房款的10％，同时合同就违约责任等进行了约定。合同签订后，好一家公司依照合同约定支付了相应租金(双方约定被告将好一家公司应付租金抵扣给原告剩余购房款，2009年双方对账时实际抵扣了3.5年，剩余1.5年未予抵扣)。
2011年7月10日，双方又续签了两份《好一家家居购物广场商铺委托管理合同》，合同明确写明原告将其自有的位于嘉兴市秀洲区秀园路128号好一家家居购物广场8号楼81014、81138、82175、82013号的房产委托给乙方好一家公司统一管理，双方就委托管理期限、费用及支付方式、权利义务等进行了约定，但好一家公司未能按约支付款项，后续将商铺退还给原告，由原告自行出租至今。
2019年12月10日，嘉兴市秀洲区人民法院分别裁定受理好一家公司、嘉瓯公司破产清算案，并指定浙江大公律师事务所为破产管理人。据原告从破产管理人处了解：被告在未与原告签订涉案房屋的商品房买卖合同、未去住建局备案的情况下，未有将涉案房屋登记在其自身名下，导致现在涉案房屋从未出现在住建局的档案中，也没有登记在任何权利人名下；但本案涉案房屋实际交付原告并由原告占有使用多年系客观事实。
原告认为：原告向被告认购了涉案房屋，并已按约定支付购房款，已完成付款义务；现因被告原因导致原告无法签订涉案房屋的商品房买卖合同，继而无法办理涉案房屋的不动产权证书，系被告严重违约，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，应当依法承担相应的法律责任。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。
被告嘉瓯公司(管理人)口头答辩称：据管理人向嘉瓯公司原法定代表人夏良祖调查，夏良祖对原告系上述涉案房屋的联建户的事实无异议，因未缴纳手续费、税费等原因，未办理房屋过户登记手续。另，管理人向有关部门查询，上述涉案房屋有交接手续，但无登记信息。请求法院依法处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提供了《商品房认购担保书》、收据、证明及协议、“联建户费用清单及三证费用清单”，《关于办理好一家已购商铺〈委托经营管理合同〉的通知》《好一家家居购物广场委托租赁经营合同》、《好一家家居购物广场商铺委托管理合同》、“联建户未办证在销控内”、8号楼平面图、《好一家家居购物广场委托物业管理合同》《好一家家居广场公寓委托物业管理合同》、好一家家居购物广场8A316、8A318号房屋的华数交费凭证等证据；被告提供了向嘉兴市自然资源和规划局秀洲分局(以下简称秀洲资规局)查询嘉瓯公司名下房屋的登记信息。本院就本案涉案房屋的相关情况，向秀洲资规局发送《征询函》，秀洲资规局向本院书面回复。
本院认定原告起诉陈述的基本事实，但有关涉案房屋价款的支付细节情况除外。另认定如下事实：审理中，本院就涉案商铺的相关情况向秀洲资规局征询相关意见，该局于2022年11月10日向本院出具书面复函，称：好一家家居购物广场项目不存在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过)(以下简称土地使用权纠纷司法解释)第十九条所列示的情形；原告主张的房屋已办理初始登记，若需登记至权利人名下可根据人民法院的生效法律文书及其他相关凭证办理；等。
本院认为：根据本案原、被告提供的各项证据分析，原告先是以联建的名义与嘉瓯公司合作开发好一家家居购物广场房屋，后双方签订《商品房认购担保书》，约定原告向嘉瓯公司认购特定的房屋即涉案房屋，并不分享房地产开发的利润，也不承担房地产开发的风险。涉案房屋已实际交付原告，由原告占用、使用至今，当前也无包括被告在内的其他人对上述房屋主张权利。土地使用权纠纷司法解释第二十五条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案原、被告之间的行为符合上述规定的情形，由此，本院认定上述《商品房认购担保书》及相关行为的实质是双方之间就涉案房屋的买卖合同关系。上述房屋买卖合同关系不存在合同无效的情形，当属合法有效。至于如何协助办理涉案房屋的不动产登记手续，被告管理人可根据秀洲资规局向本院出具的复函的要求(已送达被告管理人)处理。因此，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过)第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过)第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决如下：
被告嘉兴市嘉瓯置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告方勤办理位于嘉兴市秀洲新区秀园路128号好一家家居购物广场8号楼1楼81014、81138号商铺，2楼82175、82013号商铺，3楼8A316、8A318号房屋的不动产登记手续。
案件受理费减半收取40元，由原告方勤负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。(后附页)
审判员吴海峰
二○二二年十二月二日
书记员沈月勤
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
3．本案生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。