四川省越西县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川3434民初1528号

原告：四川大德天成置业有限公司破产管理人、越西县大德天成投资置业有限公司破产管理人。住所地：四川省越西县越城镇文昌大酒店C栋七楼四川仗剑律师事务所办公室，统一社会信用代码：91513434309355192W。

主要负责人：张明奎。

委托诉讼代理人：佘成红，四川谦亨律师事务所律师。

被告：李建平，男，1974年9月9日出生，汉族，住四川省越西县。

委托诉讼代理人：唐华，四川星亮律师事务所律师。

原告四川大德天成置业有限公司破产管理人（以下简称四川大德公司破产管理人）、越西县大德天成投资置业有限公司破产管理人（以下简称越西大德公司破产管理人）与被告李建平返还原物纠纷一案，本院于2021年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人佘成红、被告李建平以及委托诉讼代理人唐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告四川大德公司破产管理人、越西大德公司破产管理人向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还其实际占有使用的位于越西县之间的“越西商都”8号楼二楼第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号商铺，9号楼二楼第7号商铺（原“Ｃ栋二层201-210号、Ｄ栋二层207号”），总共11个商铺；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据四川省越西县人民法院（2021）川3434破1号决定书、（2021）川3434破2号决定书、（2021）川3434破1号之一公告之规定：四川省越西县人民法院依法指定四川仗剑律师事务所担任四川大德天成置业有限公司（以下简称四川大德公司）、越西县大德天成投资置业有限公司（以下简称越西大德公司）合并重整一案的管理人，原告根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条之规定，行使接管债务人财产等各项职责。2011年5月前后，四川万金投资管理有限公司（以下简称万金公司）为主体与拆迁安置户签订《越西县越城镇团结巷重建整体拆危旧建新工程合作协议》，负责越西县越城镇团结巷拆旧、平整场地、地勘等项目实施前期工作，项目命名为“越西县鑫越农贸市场商业街”。万金公司于2011年11月向越西县规建局申请办理了该项目《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。2012年3月，越西县规建局向越西县发改局报批立项，项目名称被定为：“鑫越国际”，2013年6月，交纳土地出让金并办理了《土地使用权证》。2012年9月万金公司与六枝特区正兴房地产开发有限公司（以下简称正兴公司）签订《越西县“鑫越国际”农贸市场商业街开发项目转让协议书》将“鑫越国际”项目转让给正兴公司开发；2014年3月20日，正兴公司与四川大德公司签订《“鑫越国际”综合农贸市场商业街项目转让协议书》将“鑫越国际”转让给四川大德公司继续开发，为开发该项目，四川大德公司向越西县城乡规划局和住房保障局申请办理了相关证书（建设工程规划许可书、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证），并将项目更名为“越西商都”。因此，四川大德公司对案涉房屋享有合法物权。原告在对四川大德公司、越西大德公司资产进行清理时，发现8号楼二楼第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号商铺，9号楼二楼第7号商铺（原“Ｃ栋二层201-210号、Ｄ栋二层207号”）被本案被告占有使用，但原告通过调查债权申报的相关资料以及核查四川大德公司、越西大德公司相关账册，发现被告占有使用该房屋没有合法有效的事实及法律依据，严重侵犯了四川大德公司的合法权利，因此，原告特根据《中华人民共和国企业破产法》、《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法向贵院提起诉讼，请求人民法院依法裁决。

被告李建平辩称：越西大德公司于2014年8月4日、2014年10月13日分别向被告借款1000000元及600000元，两次借款共计1600000元，借期1年，约定月利率2%，借款到期后，因越西大德公司未能按期还款，于2015年5月10日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，四川大德公司将涉案房屋出售给被告，向被告出具收到1943000元购房款的收据并注明购房款已付清。双方同时签订《商品房买卖合同<补充协议>》，约定双方在2016年1月20日前可以对合同内的商品房进行销售，销售款用于支付欠款1943000元，如销售款不够抵付借款，则以购房合同的商品房按照合同内单价计面积抵押剩余欠款部分，如无发生销售行为，则到期后合同商铺房归被告所有，如销售所得款可还清上述借款，则在还清借款后《商品房买卖合同》作废并收回。合同签订后，越西大德公司未能还清借款，于2016年1月20日将案涉房屋交付被告。被告认为，越西大德公司与被告借贷关系转换为房屋买卖合同关系是合法的；《商品房买卖合同》系双方在平等自愿的情况下签订的，对双方当事人具有约束力；被告所占有的涉案房屋是双方买卖合同生效后取得且已于2016年1月20日交付，被告对涉案房屋的占有属合法占有，且原告的起诉已超过诉讼时效。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。

原告四川大德公司破产管理人、越西大德公司破产管理人，被告李建平为证实自己的主张，依法向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的如下第1-3项证据及被告提交的如下第4项证据，双方当事人均无异议：

1、越西县人民法院（2021）川3434破1号决定书、（2021）川3434破2号决定书、（2021）川3434破1号之一决定书、（2021）川3434破1号之一公告；2、四川大德公司和越西大德公司的营业执照以及越西县人民政府和深圳市大德天成投资置业有限公司签订的深圳大德天成（越西）新农贸市场商贸街建设项目合同书、四川大德公司房地产开发企业暂定资质证书、越西商都项目建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、越西县发展改革和信息化局关于越西县城市棚户区改造“越西商都”建设项目的批复、越国用[2016]第2492号不动产权证书、蔡上天与郑兴贵签订的越西县“鑫越国际”农贸市场商业街开发项目转让协议书、四川万金投资管理有限公司与六枝特区正兴房地产开发有限公司签订的建设工程转让合同（原告提交）；3、债权计算清单；4、越西大德公司营业执照、组织机构代码、税务登记证、法人身份证复印件各一份，《借贷协议书》（复印件）2份、“借条”2张（复印件）、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同<补充协议>》附四川大德公司1943000元收据（复印件）各1份。本院予以确认并在卷佐证，对其证明目的，本院综合全案予以认定。对于被告有异议的证据本院认定如下：原告提交银行转账凭证6张及50000元的“收条”1张。拟证明，越西大德公司及四川大德公司已先后向被告还款1050000元，其中有4笔转账共计600000元及“收条”中的50000元均是双方签订《商品房买卖合同》后的还款。案涉借款抵偿11个门市明显不公平，双方签订的商品房买卖合同无效。被告质证称，对转账凭证及1000000元的金额无异议，认为“收条”中的50000元应属重复计算；越西大德公司的借款本利共计2500000元，案涉商铺抵偿1943000元，《商品房买卖合同》签订后越西大德公司的转账是偿还下余欠款。本院认为，原告提交的转账凭证及金额被告无异议，本院予以确认，因原告提交的转账凭证中有2笔50000元的转账明细，“收条”的50000元是否属于单独的还款，原告未提交其它佐证材料加以区分和证实，本院不予采信，原告主张的还款金额，本院依法确定为1000000元。

本院根据原、被告的诉辩及本院采信的证据，确认本案事实如下：四川大德公司成立于2014年7月28日，越西大德公司成立于2014年6月24日。案涉项目位于越西县之间，该项目于2011年以棚户区改造形式，由万金公司开始实施，2012年该项目经报批立项命名为“鑫越国际”，2013年11月24日，万金公司与正兴公司签订《建设工程转让合同》，将案涉项目转让给正兴公司，对相应的责任权利进行约定，2014年3月20日，正兴公司与四川大德公司签订《“鑫越国际”综合农贸市场商业街项目转让协议书》将案涉项目转让给四川大德公司，四川大德公司将项目更名为“越西商都”，并办理、变更了相应的“四证一书”，2016年10月1日四川大德公司办理了案涉项目商品房预售许可证，2017年1月23日四川大德公司办理了案涉项目不动产权证。本院于2021年4月21日分别作出（2021）川3434破1号决定书、（2021）川3434破2号决定书，指定四川仗剑律师事务所分别担任四川大德公司、越西大德公司破产管理人，本院于2021年7月19日作出（2021）川3434破1号之一决定书，指定四川仗剑律师事务所担任四川大德公司、越西大德公司合并重整一案的管理人。原告在对四川大德公司、越西大德公司资产进行清理时，发现被告李建平占有使用8号楼二楼第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号商铺，9号楼二楼第7号商铺（原“Ｃ栋二层201-210号、Ｄ栋二层207号”），原告通过调查债权申报的相关资料以及核查四川大德公司、越西大德公司相关账册，发现被告占有使用的上述商铺没有合法有效的事实和法律依据。

另查明，越西大德公司（借款经手人邓凯）于2014年8月4日向被告李建平借款1000000元并出具1000000元“借条”，“借条”约定借期1年，借期月利率2%，以“越西商都”二号楼二楼商铺（约400㎡）作抵押。同日，被告李建平与六枝特区正兴房地产开发有限公司（借款经手人邓凯）签订1600000“借贷协议书”，约定借期1年，每半年还一次；2014年10月13日，越西大德公司（借款经手人邓凯）向被告李建平借款600000元，约定借期1年，借期月利率2%，以“越西商都”二号楼一楼门市两间（约100㎡）作抵押。同日，越西大德公司（借款经手人邓凯）与被告李建平签订900000元“借款协议书”，约定借期1年，每半年还一次。庭审中，被告李建平称，1600000元的“借贷协议书”是1000000元的借款按5分利息计算1年形成的；900000元的“借款协议书”是600000元的借款按5分利息计算1年形成的，借款本金总额为1600000元。

因越西大德公司不能还款，四川大德公司与被告李建平于2015年5月10日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同<补充协议>》，约定四川大德公司将越西县越城镇团结巷“越西商都”C栋一二单元二楼层201、202、203、204、205、206、207、208、209、210号商铺，D栋二楼层207号商铺（现8号楼二楼第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号商铺，9号楼二楼第7号商铺），建筑面积525㎡，以打包价1943000元（借款1600000元加利息）出售给被告李建平（出具收据并注明购房款已付清），并约定，双方在2016年1月20日前可以对合同内的商品房进行销售，销售款用于支付欠款1943000元，如销售款不够抵该借款，则以购房合同的商品房按照合同内单价计面积抵押剩余欠款部分，如无发生销售行为，则到期后合同商铺房归被告所有，如销售所得款可还清上述借款，则在还清借款后《商品房买卖合同》作废并收回。合同签订后，越西大德公司未还清欠款，被告自2016年1月20日后占有使用案涉商铺至今。

另查明，案涉借款发生后，四川大德公司在与被告李建平签订《商品房买卖合同》前，越西大德公司及四川大德公司向被告还款400000元；签订《商品房买卖合同》后，越西大德公司向被告李建平还款600000元。二原告作为破产管理人接管四川大德公司、越西大德公司后，被告于2021年6月17日向二原告申报债权，但说明申报人的债权1600000元借款用C栋二层201、202、203、204、205、206、207、208、209、210号商铺和D栋二楼层207号商铺，面积共计525㎡偿还并签订《商品房买卖合同》。

本院认为，本案的案件事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，……。”之规定，本案依法适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释的规定。本案争议焦点为，1、被告李建平是否应当返还8号楼二楼第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号商铺，9号楼二楼第7号商铺的问题。本院认为，2015年5月10日，被告李建平与四川大德公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同<补充协议>》，双方当事人均认可合同项下已付购房款系由原借款本息转来，从借款债务的清算方式看，双方之间对借款利息的计算方法，已超出法律规定的民间借贷利率保护上限，对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认；从双方签订的《商品房买卖合同<补充协议>》的内容可知，双方当事人签订《商品房买卖合同》的真实目的是为双方结算的借款债务提供担保，并非为了实现案涉商品房买卖。双方对借款债务办理结算后，另行约定债务清偿时限或房屋交付时间为2016年1月20日，并约定若债务人在上述时限内不能通过变卖案涉房屋还清债务的情况下，案涉房屋归被告所有，该约定违反《中华人民共和国物权法》第186条关于流质契约的禁止性规定，应属无效。此外，被告亦未向本院提交其他合法取得案涉商品房的依据，应视为被告对案涉房屋的占有不具有合法依据，应予以返还，被告李建平与越西大德公司之间的借款可通过向原告申报债权等方式另行主张。2、本案是否已超过诉讼时效的问题。本院认为，请求返还原物的诉讼时效，应从占有使用人实际合法占有原物之日起算诉讼时效，本院中，被告占有使用的案涉房屋无合法依据，本案亦不存在超诉讼时效的问题。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百八十六条，《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款第（一）项、第（七）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释[2015]18号第二十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：

被告李建平于本判决生效之日起十五日内返还原告四川大德天成置业有限公司管理人、越西县大德天成投资置业有限公司破产管理人位于越西县之间的“越西商都”8号楼二楼第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号商铺，9号楼二楼第7号商铺。

案件受理费100元，由被告李建平负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。

审 判 长 李 晓 兰

人民陪审员 徐 志 春

人民陪审员 曲木车沙

二〇二一年十二月二十七日

书 记 员 阿侯娜卓

附：相关法律及司法解释条文

《中华人民共和国物权法》

第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

《中华人民共和国企业破产法》

第二十五条管理人履行下列职责：

（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；

（二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告；

（三）决定债务人的内部管理事务；

（四）决定债务人的日常开支和其他必要开支；

（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；

（六）管理和处分债务人的财产；

（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；

（八）提议召开债权人会议；

（九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。

本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释[2015]18号。

第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。