辽宁省锦州市太和区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽0791民初1853号

原告：孙岩，女，1972年6月30日生，汉族，户籍地辽宁省锦州市古塔区北京路二段**，现住锦州市太和区石化新区****，身份证号：2107111972********。

被告：辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人，住所地锦州市松山新区锦娘路瑞盛晶座**。

负责人：赵勇，系辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人的负责人。

委托诉讼代理人：高爽，系辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人的职员。

被告：李志平，男，1962年5月8日生，汉族，工人，户籍地辽户籍地辽宁省锦州市太和区德新里**，住锦州市松山新区黄海大街**米兰印象**证号码：210703196205083035。

原告孙岩与被告辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人（以下简称恒缘公司管理人）、被告李志平所有权确认纠纷一案，本院于2021年9月30日立案后，依法由审判员张树森适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙岩、被告恒缘公司管理人的委托诉讼代理人高爽，被告李志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告孙岩向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告对其在原辽宁恒缘房地产开发有限公司购买的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区5-15号房屋享有所有权；2、要求确认原告购买的原辽宁恒缘房地产开发有限公司的房屋的权利优于被告李志平对于该房屋所设定的抵押权；3、被告恒缘公司管理人应配合原告办理房屋产权登记。事实及理由：原告先后两次向原辽宁恒缘房地产开发有限公司交付购房款总计250424元（第一次2010年3月11日支付房款100000元；第二次2010年9月11日支付房款150424元），购买了恒缘公司开发的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾5-15号房屋，并于2011年3月11日订立商品房买卖合同，原告于2011年2月26日办理的入住并缴纳了水电、煤气、电梯、物业、增平面积等入住费用，取得了房屋钥匙，实际占有了该房屋。原告虽然拿到了钥匙，但却迟迟不能办理房屋产权登记证书。后经多方了解，得知原告购买的此房被恒缘公司抵押给了被告李志平，并办理了在建工程抵押登记，致使原告无法办理房屋产权证。现恒缘公司已经被中级法院受理破产。被告辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人为破产管理人。原告认为原告在恒缘公司购买了房屋，原告是该房屋的合法所有权者。原告购买房屋是基于生存的需要，恒缘公司与被告李志平是因经济往来形成的抵押权，是一种商业行为，原告基于生存需要购买该房屋的权利应高于被告李志平基于商业行为对该房屋设定的抵押权，且原告已经支付全款并已经实际占有该房屋多年，理应是该房屋的合法所有权者，故提出上述诉求，请人民法院依法裁判，维护原告的合法权益。庭审中，原告要求确认其对坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区4-15号房屋享有所有权。

为印证上述所称事实，原告向本院提供了下列证据：

1、委托代建协议，证明原告购买房屋的事实。

2、购房款收款收据，证明原告已经缴纳房款。

3、物业费收款收据，电梯费和垃圾清运费收款收据，水、电、煤气费收款收据，装修押金收款收据，取暖费收款收据；证明原告已经办理入住，交纳煤气、电、取暖、物业等相关费用。

被告恒缘公司管理人的代理人当庭答辩称，根据档案资料显示收到原告购房款，一共是250424元，但是与原告起诉状上的所诉的楼房号不符，我们档案显示原告购买的是锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区4-15号房屋。

被告恒缘公司管理人未提供证据。

被告李志平庭审辩称，原告起诉的楼房号与我办理抵押登记的不符，原告提供的购房收据、发票是5-15号房屋，原告提供的2010年3月11日的收款收据楼号是5号楼，购房合同时5号楼西1单元8层西屋，所以与我办理抵押的房屋不符，并且原告办理入户的房屋时5号楼15号，与我没有任何关系。

被告李志平未提供证据。

为查明事实，本院调取了下列证据：

1、恒缘公司及李志平向房产管理部门提交的借款协议书、锦州市房屋抵押权登记申请表、结婚证复印件、评估结果通知书、抵押登记费收据、抵押明细表、商品房预售许可证等，证明包括本案涉及的房屋设定抵押情况。

2、锦州市中级人民法院（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书、民事决定书，证明恒缘公司进入破产程序并由锦州市中级人民法院指定清算组，由该清算组担任该公司管理人。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦调取了相关证据，本院组织当事人对上述证据进行了质证，结合当事人质证意见，本院对上述证据客观性予以确认并据此认定以下事实：

恒缘公司开发建设了坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区，于2010年8月27日取得商品房预售许可证。2010年3月11日原告购买恒缘公司开发的逸海蓝湾房屋一户，签订委托代建协议，并对房屋户型、面积、单价、工程质量、工期及双方权利义务做了约定；确定房号为逸海蓝湾5#西一单元8层西屋，面积99.21平方米。原告于2010年3月11日交付房款100000元，于2010年9月11日交付房款150424元，并于2011年2月26日缴纳了水、电、煤气、电梯、物业等费用，办理了入住手续。原告孙岩缴纳的物业费收款收据上注明楼房号为：C011、4#-15、104.78；电梯费、垃圾清运费收款收据上注明楼房号为：C011；水、电、煤气费收款收据上注明楼房号为C011；装修押金收款收据上注明楼房号为：C011；取暖费收款收据上注明楼房号为：C011；2010年9月11日购房款收款收据上注明楼房号为：C011,4#-15,8层；2010年3月11日收款收据上楼房号注明为：5#。

被告恒缘公司管理人确认原告购买的房屋为锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区4-15号房屋，房屋面积为104.78平方米；锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区5-15号房屋处于未出售状态，面积为129.53平方米。

另查明，李志平与恒缘公司于2012年2月20日签订了借款协议书，恒缘公司从李志平处借款300万元，恒缘公司用包括原告购买的房屋在内的逸海蓝湾小区28户房屋作抵押，并在锦州市房屋产权监理处办理了在建工程抵押权登记。

再查明，申请人刘武向锦州市中级人民法院申请对辽宁恒缘房地产开发有限公司进行破产，锦州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书，裁定对刘武提出的破产申请本院予以受理。并于同日作出（2014）锦民一破字第00001号决定书，指定成员组成清算组，担任辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。现被告李志平已经向管理人提出了债权登记申请。

本院认为，原告与恒缘公司签订的委托代建协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该协议书合法有效。原告依合同约定支付了全部房款，基于合同应取得该房屋所有权，故其主张案涉房屋的物权，理由正当，应予以支持。

关于优先权问题，虽然恒缘公司以包括本案所涉房屋在内的在建工程抵押取得李志平借款，但原告与恒缘公司签订了委托代建协议，原告依协议约定已支付了全部房款，并且委托代建协议先于抵押借款合同订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现原告请求确认其购买房屋的权利优先于李志平抵押权，应予以支持。

关于原告要求被告恒缘公司管理人协助其办理房屋产权登记手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属问题，以及原告基于房屋买卖合同的所有权请求权与被告李志平基于抵押合同的抵押权请求权的冲突问题，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告恒缘公司管理人协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，故本院认为在案涉房屋具备产权登记条件时，被告恒缘公司管理人应当协助原告办理房屋所有权登记手续，故对原告的此项请求予以支持。

关于被告李志平庭审辩称原告主张的楼房号与被告抵押的楼房号不符，与自己没有关系的答辩意见，原告虽然在起诉状中载明的楼房号为锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区5-15号房屋，在庭审中，被告恒缘公司管理人确认原告购买的房屋为锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区4-15号房屋，且原告在庭审中也要求确认其对锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区4-15号房屋享有所有权及优先权，且依据原告提供的收款收据等证据，可以认定本案诉争的房屋为锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区4-15号房屋，故被告李志平的该项答辩意见本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：

一、坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区**房屋归原告孙岩所有。

二、原告孙岩购买坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区4-15号房屋的权利优先于被告李志平在该房屋设定的抵押权。

三、被告辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应协助原告孙岩办理坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区4-15号房屋所有权登记手续。

案件受理费50元，由辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。

审判员  张树森

二〇二一年十二月二十四日

书记员      薛娇娇